房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民群眾住房條件方面發(fā)揮了巨大的作用。隨著近年來國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力巨大，資金鏈緊繃。2022年部分房企無法按期交房，2023年頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不明。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理顯得更為重要。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的重要性，從資金的取得、運(yùn)用及風(fēng)險(xiǎn)防范等方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中出現(xiàn)的問題及對(duì)策。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在過去二十余年取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民居住環(huán)境的同時(shí)，也造就了一批成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。進(jìn)入2023年后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約，暴露出在資金管理方面存在諸多問題。如資金運(yùn)用無計(jì)劃，沒有預(yù)算或預(yù)算沒有落地；籌資渠道單一，財(cái)務(wù)成本高；資金利用效率低下，專業(yè)性不夠；企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)關(guān)鍵性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏資金支持，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)滯后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。種種跡象表明，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中資金就是血脈，現(xiàn)金為王。所以，加強(qiáng)資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的重心。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理概述

（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理是以資金為主旨，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展涉及籌融資、投資、資金運(yùn)用等的行為。通過資金不斷循環(huán)支持企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，以獲取到比資金成本更高的收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于所處行業(yè)的特殊性，其資金運(yùn)行涉及到項(xiàng)目設(shè)立、土地獲取，各項(xiàng)證照的取得、項(xiàng)目建設(shè)，證照辦理等多個(gè)環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對(duì)資金鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及獲取利益的重點(diǎn)工作。

（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)由于涉及范圍較廣，資金管理具有以下特點(diǎn)：一是資金需求量大。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，取得土地使用權(quán)及工程建設(shè)都需要大量的資金。再加上項(xiàng)目前期投入，財(cái)務(wù)費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)等，一般以億元來計(jì)量。二是資金鏈長(zhǎng)，資金回收周期長(zhǎng)。開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始到取得預(yù)售許可回籠資金，涉及到的工作繁雜，時(shí)間較長(zhǎng)。如投資前期準(zhǔn)備，取得土地使用權(quán)，工程建設(shè)達(dá)到辦理預(yù)售許可證的條件。這些工作時(shí)間跨度較大，一般企業(yè)需要二年時(shí)間。在這期間資金只有投入而無回籠，資金流為純流出。取得預(yù)售許可后，資金的回籠還受到國(guó)家政策、監(jiān)管部門、銀行及市場(chǎng)等方面的制約，資金回收速度不可控。三是資金管理風(fēng)險(xiǎn)大。由于資金用量巨大，回收周期長(zhǎng)，回款又受到諸多因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本較高，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳導(dǎo)至企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金運(yùn)用缺乏計(jì)劃性，資金預(yù)算執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求量大，必須合理計(jì)劃資金的使用，通過資金的有序運(yùn)行，完成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)盈利。部分企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中，對(duì)資金的籌集、使用及歸還沒有計(jì)劃，企業(yè)資金運(yùn)行無序，造成資金對(duì)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保障不突出，資金運(yùn)行中規(guī)中矩。雖然有些企業(yè)對(duì)未來資金的收支做了計(jì)劃，形成了資金預(yù)算，但由于預(yù)算沒有與企業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，造成預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際結(jié)果差異較大，沒有體現(xiàn)預(yù)算的計(jì)劃性。還有部分企業(yè)雖然重視資金預(yù)算的編制，但忽視資金預(yù)算的執(zhí)行，在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際結(jié)果有差異時(shí)，沒有及時(shí)解決或反饋，導(dǎo)致產(chǎn)生差異的原因得不到解決，資金預(yù)算執(zhí)行成為一句空話。

（二）融資渠道單一，資金成本過高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要有自有資金，金融機(jī)構(gòu)借款，發(fā)行股票或債券籌集資金。從實(shí)際情況來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬中小型企業(yè)，整體資金實(shí)力不強(qiáng)，企業(yè)自有資金不足以支持企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；行業(yè)中上市公司較少，大部分企業(yè)受制于自身因素及客觀條件，無法通過發(fā)行股票或債券籌資，只能通過向金融機(jī)構(gòu)借款來滿足企業(yè)開發(fā)建設(shè)所需的資金，融資渠道較單一；受到國(guó)家政策影響，如2021年1月1日開始實(shí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三條紅線政策，企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)獲取借款的難度不斷增大，本著高風(fēng)險(xiǎn)高收益的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得的借款利率遠(yuǎn)高于其他企業(yè)的借款利率，導(dǎo)致資金成本過高。

（三）缺乏專業(yè)人員，資金利用效率低下

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，資金利用效率對(duì)企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。近年來房企不斷爆雷，資金鏈出現(xiàn)問題，很重要的一個(gè)原因就是企業(yè)的資金利用效率低下。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理理念滯后，沒有與時(shí)俱進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展階段受當(dāng)時(shí)實(shí)際情況影響，土地使用成本較低，如采用合作開發(fā)模式，整體開發(fā)成本較低。

其次，充分享受了人口紅利。人們對(duì)住房剛性需求巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要大力營(yíng)銷就可以收回大量資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是賣方市場(chǎng)，銷售價(jià)格不斷攀升，企業(yè)利潤(rùn)率很高，現(xiàn)金流很充裕，導(dǎo)致資金管理較粗放。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟階段后，隨著國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，土地使用權(quán)取得方式以“招拍掛”為主，土地價(jià)格不斷上升，加大了開發(fā)成本。同時(shí)，房屋銷售受到前所未有的挑戰(zhàn)，銷售以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，各種促銷措施層出不窮，銷售費(fèi)用不斷加大，企業(yè)利潤(rùn)率逐年下降，現(xiàn)金流趨緊，企業(yè)資金管理急需向精細(xì)化轉(zhuǎn)型。

從次，面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及政策的快速變化，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理理念跟不上時(shí)代的要求，管理手段粗放，達(dá)不到精細(xì)化管理的水平，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂。

最后，從事資金管理的人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在日常經(jīng)營(yíng)中資金運(yùn)行是血脈，現(xiàn)金管理是核心?？墒遣糠制髽I(yè)在實(shí)際工作中對(duì)于融資節(jié)點(diǎn)的把控，工程關(guān)鍵點(diǎn)的保障，銷售回款的落實(shí)，還款的計(jì)劃性等方面缺乏強(qiáng)有力的手段，無法在保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，管理閑暇資金，防止資金閑置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。究其原因，最重要的是企業(yè)缺乏資金管理專業(yè)人才，資金運(yùn)行只能滿足日常經(jīng)營(yíng)，不能通過高效的資金運(yùn)行實(shí)現(xiàn)資金的保值增值，資金利用效率低下。

（四）缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防控措施不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金量大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大。在日常工作中，一些企業(yè)對(duì)資金運(yùn)行面臨的風(fēng)險(xiǎn)缺乏防范意識(shí)。在論證項(xiàng)目可行性時(shí)，對(duì)于銷售回款估計(jì)過于樂觀，在制定資金回籠金額時(shí)沒有進(jìn)行壓力測(cè)試。因此，計(jì)劃資金回籠的速度及金額與實(shí)際相差很大，導(dǎo)致計(jì)劃支出無法實(shí)現(xiàn)，銷售返投不足，致使企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)滯后，不能按時(shí)交付，給企業(yè)帶來極大的負(fù)面影響。

從融資方面來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資方式多為銀行借款，少數(shù)企業(yè)通過債券融資，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，還本付息壓力巨大，存在很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)在借入款項(xiàng)后，由于風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不夠，未能制定出資金預(yù)算或應(yīng)急方案，以致借款到期后不能償付，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重沖擊，影響社會(huì)穩(wěn)定。2023年恒大爆雷后，碧桂園、融創(chuàng)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼出現(xiàn)債務(wù)違約跡象，給企業(yè)帶來了極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)籌集到資金后，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持戰(zhàn)略定力，將資金投入到企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展?？墒?，部分企業(yè)對(duì)資金運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)無序的資金運(yùn)行不采取控制措施，資金運(yùn)行隨意性強(qiáng)，資金充裕時(shí)花錢大手大腳，產(chǎn)生高額的非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投入到與房地產(chǎn)主業(yè)無關(guān)的項(xiàng)目上，如恒大投資礦泉水、汽車，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的措施

（一）加強(qiáng)資金使用的計(jì)劃性，強(qiáng)化資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金運(yùn)行過程中，要加強(qiáng)資金使用的計(jì)劃性，將涉及到的資金收支編入計(jì)劃，形成資金預(yù)算，并落實(shí)到位。企業(yè)首先要建立資金預(yù)算管理制度，成立企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、全員參與的資金預(yù)算管理小組，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、企業(yè)資源，通過從上到下，從下到上或上下結(jié)合的方式，經(jīng)過充分討論，做好資金計(jì)劃，形成企業(yè)的資金預(yù)算。資金預(yù)算可為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供指導(dǎo)，企業(yè)各部門要按照計(jì)劃落實(shí)資金預(yù)算，并結(jié)合資金預(yù)算運(yùn)行情況分析、查找與實(shí)際執(zhí)行發(fā)生偏差的原因。屬于可控范圍的，要求各部門將未完成的指標(biāo)在后期分解完成；屬于非可控原因的，向預(yù)算管理部門提請(qǐng)調(diào)整預(yù)算指標(biāo)申請(qǐng)，讓資金預(yù)算服務(wù)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用預(yù)算手段管理資金時(shí)，要強(qiáng)化資金預(yù)算落地，制定周、月、季度預(yù)算會(huì)議制度，及時(shí)跟進(jìn)資金預(yù)算的落實(shí)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)分析，查找原因，找到解決方案。預(yù)算執(zhí)行部門要經(jīng)常與財(cái)務(wù)部門、預(yù)算管理部門溝通，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合。要嚴(yán)格控制預(yù)算外收支，尤其是計(jì)劃外投資。凡是計(jì)劃外支出項(xiàng)目必須通過資金預(yù)算會(huì)議審議，審議通過后要調(diào)整資金預(yù)算指標(biāo)，然后方可執(zhí)行。同時(shí)，建立預(yù)算考核機(jī)制，將各個(gè)部門、全體員工的績(jī)效與資金預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果掛鉤，推動(dòng)資金預(yù)算順利實(shí)施。企業(yè)以資金預(yù)算為手段開展管理，讓企業(yè)的資金運(yùn)行切實(shí)可行，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供保障。

（二）拓寬融資渠道，降低資金成本

近年來，隨著國(guó)際形式不斷變化，國(guó)家金融管理機(jī)構(gòu)不斷出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資門檻逐年提高，融資成本居高不下。企業(yè)要想破解這個(gè)困境，必須加強(qiáng)分析企業(yè)面臨的外部環(huán)境，創(chuàng)新、拓寬融資渠道。比如可以采用股權(quán)融資方式籌集資金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中小型企業(yè)，股權(quán)單一。股權(quán)融資雖然稀釋了一部分利潤(rùn)，但成本較高。由于不向投資者定期支付利息，減少了企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約的可能性，股權(quán)融資具有可操作空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了金融機(jī)構(gòu)借款，股權(quán)融資外，還可以采用合作開發(fā)，信托融資等多種方式。除上述直接融資方式外，企業(yè)還可以采用與上下游供應(yīng)商加強(qiáng)合作，提供供應(yīng)鏈融資，以加長(zhǎng)應(yīng)付賬款付款周期，緩解資金壓力。

（三）提高資金利用效率

資金管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中居于重要地位，資金運(yùn)行的好壞關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將資金管理作為頭等大事，引進(jìn)先進(jìn)的資金管理理念。

首先，資金運(yùn)行是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)服務(wù)的，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增加的成本，不斷吃緊的資金鏈，資金運(yùn)營(yíng)要突出重點(diǎn)與防范性。即保證項(xiàng)目正常運(yùn)行，又能實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。企業(yè)要認(rèn)真落實(shí)資金預(yù)算，在資金方面保障項(xiàng)目的各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的需要，如取得土地使用權(quán)，工程建設(shè)的付款節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目交付的時(shí)間點(diǎn)，借款的還本付息節(jié)點(diǎn)等，做好銷售返投的控制。

其次，加強(qiáng)對(duì)銷售回款的管理。跟蹤定金、首付款，協(xié)調(diào)與銀行、公積金中心，及時(shí)落實(shí)個(gè)人按揭貸款。充分利用盈余資金理財(cái)投資或提前歸還借款，提高資金的利用效率。資金是企業(yè)的血脈，其重要性不言而喻。資金管理需要專業(yè)人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過招聘具有專業(yè)能力的人員從事資金管理，如具有金融、基金或風(fēng)投經(jīng)歷的管理人員。為現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員提供培訓(xùn)，加強(qiáng)他們資金管理及運(yùn)營(yíng)方面的知識(shí)與能力。或者引進(jìn)專業(yè)的第三方，對(duì)資金運(yùn)營(yíng)提供專業(yè)化的指導(dǎo)意見。通過人員素質(zhì)的提升，加強(qiáng)資金運(yùn)行效率。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長(zhǎng)，資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)。因此，資金鏈上任何一環(huán)出現(xiàn)失誤，將對(duì)企業(yè)造成致命威脅，如借款不能還本付息、資金不到位導(dǎo)致工程爛尾等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，找到開發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)節(jié)點(diǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過分析其產(chǎn)生的原因，制定風(fēng)險(xiǎn)防控措施。企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，要根據(jù)資金情況，客觀、審慎地測(cè)算未來的現(xiàn)金流量，通過多種方式評(píng)估投資是否可行，避免盲目投資，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；在籌措資金時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況，選擇合理的融資渠道，采用多種形式混合籌集資金，同時(shí)嚴(yán)格控制融資規(guī)模，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)；在企業(yè)的日常運(yùn)行中，要按照政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，將銷售資金全額匯入資金監(jiān)管賬戶，避免違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算及資金管理制度，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

隨著國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從當(dāng)初的野蠻生長(zhǎng)到現(xiàn)在斷臂求生，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。2023年10月召開的中央金融工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特別提出： 要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好地支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流、緩釋房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)尤為關(guān)鍵。宏觀形勢(shì)向好，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何度過困難時(shí)期，抓住新的機(jī)遇？首先，必須做好資金管理，防止資金鏈斷裂。其次，執(zhí)行資金預(yù)算要加強(qiáng)計(jì)劃性，多渠道融資降低財(cái)務(wù)成本。要改進(jìn)資金管理理念，多管齊下保證資金運(yùn)營(yíng)的安全性與效率，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，平穩(wěn)渡過困難期。

（作者單位：蘭州魯商實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司）