廖宗魁

4月30日召開的政治局會議提出，“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

政治局會議的這一定調(diào)拉開了新一輪地產(chǎn)支持的序幕，市場反應(yīng)積極。截至5月17日的20日內(nèi)，A股各板塊幾乎實(shí)現(xiàn)全面上漲，此前持續(xù)低迷的房地產(chǎn)板塊更是錄得27.6%的漲幅，領(lǐng)漲各板塊。

5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實(shí)中央政治局會議部署，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

5月17日，央行和金融監(jiān)管總局推出了一系列的房地產(chǎn)支持政策，包括：降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例；取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)；設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。

一系列消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施出臺，有利于房地產(chǎn)供需關(guān)系平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)向新模式、高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)；有利于進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好的基礎(chǔ)，市場可能會進(jìn)一步上修未來的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。

需求側(cè)“三箭齊發(fā)”

針對房地產(chǎn)需求側(cè)，央行推出了“三支箭”，包括降低個人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

首先是將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。

目前在50個大中城市中，只有8個仍在實(shí)行高于央行政策下限的首付比例，其中北京、上海的首付比例與全國下限的差距最大。華泰證券認(rèn)為，這8個城市的商品房成交金額約占全國的24%，其中北京、上海分別占3.8%、6.3%。目前北京和上海首套房的首付比例下限為30%，較調(diào)整后的全國首套房首付比例下限15%有一定的下調(diào)空間。鑒于北京、上海的地產(chǎn)政策調(diào)整通常具有風(fēng)向標(biāo)的作用，如果北京、上海相應(yīng)下調(diào)首付比例，且地產(chǎn)交易量和交易價(jià)格隨之回升，將有比較強(qiáng)的示范效應(yīng)。

其次是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。新政發(fā)布前，全國首套房利率下限為LPR 減20BP，二套下限為LPR加20BP。

招商銀行研究院認(rèn)為，在首套方面，考慮到大部分城市首套房利率已低于全國下限水平，新政的影響或相對有限。在二套方面，房貸利率下行幅度或顯著大于首套。由于房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制僅針對首套，二套房貸利率仍需執(zhí)行全國下限（LPR 加20BP），此次政策調(diào)整打開了各地二套房貸利率進(jìn)一步下行的空間。

第三是下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)。目前，5年以上首套房公積金貸款利率為3.1%。此次下調(diào)之后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%。

招商銀行研究院指出，當(dāng)前普通房貸利率與住房公積金貸款利率的利差快速收斂。此次下調(diào)有助于提振住房公積金繳存人用款需求，提高住房公積金使用效率。

圖1 5月以來房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲

數(shù)據(jù)來源：Choice

圖2 商品房待售面積走勢

數(shù)據(jù)來源：Wind、中國銀河證券研究院

華泰證券判斷，住房公積金貸款利率下調(diào)對房貸利率及基準(zhǔn)利率有“示范效應(yīng)”，未來覆蓋面更廣的普通房貸利率有望實(shí)質(zhì)性下行，LPR利率也可能順勢下調(diào)。

去庫存政策

在5月17日舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行副行長陶玲稱，央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元。

保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。

在上一輪房地產(chǎn)去庫存中，央行投放大量的PSL支持棚改。這一次央行推出的保障房住房再貸款政策與以往有何不同，將可能產(chǎn)生哪些影響呢？

從貨幣和信貸派生看，3000億元保障性住房再貸款政策有助于在實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求偏弱的背景下，支撐基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)張和信貸周期。

華金證券指出，保障性住房再貸款政策并不像“棚改貨幣化”那樣，直接發(fā)放至居民部門以刺激增量房地產(chǎn)市場需求，而且對收購主體實(shí)行嚴(yán)格限制，意味著高庫存城市的“收儲”操作將與地方政府債務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格隔離，也對非平臺國企收儲后用于配售或配租的項(xiàng)目收益性提出了較高的要求。此舉旨在化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，并對存量商品住宅進(jìn)行消化，預(yù)計(jì)對房企流動性壓力的緩解起到較明顯的作用。

保障房需求量比較大的主要集中在人口凈流入的一二線城市，而且總體按照“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作”的方式，這意味著對租金回報(bào)率要能夠覆蓋資金成本。興業(yè)證券認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)地市的租金回報(bào)率不能完全覆蓋資金成本，后續(xù)可能需要打折收購或者財(cái)政貼息等方面的支持。

從量的角度看，招商銀行研究院認(rèn)為，上一輪房地產(chǎn)去庫存中，棚改貨幣化資金量（PSL）2014年至2019年累計(jì)投放3.5萬億元，加上配套資金合計(jì)超過6萬億元。考慮到現(xiàn)有的開工未售的廣義新建商品住宅庫存口徑約為19億平方米，收儲資金規(guī)?；蛐柙谌f億元級別，可能才會對銷售交易端起到一定效果。

市場影響

近期地產(chǎn)松綁政策的密集推出，使整體市場情緒得到大幅提振，地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)了一定程度的估值修復(fù)，后續(xù)哪些板塊會持續(xù)受益呢？

中國銀河證券認(rèn)為，近期政策有助于緩解房地產(chǎn)市場壓力，房地產(chǎn)行業(yè)行情有望受到提振。同時(shí)，房地產(chǎn)對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)強(qiáng)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，尤其是中下游預(yù)期改善，或給相關(guān)行業(yè)行情提供一定支撐。

地產(chǎn)政策密集出臺對于房企經(jīng)營環(huán)境的改善，也有助于提升銀行資產(chǎn)質(zhì)量，利好銀行業(yè)行情。2024年以來，截至5月16日，在高股息主題行情疊加穩(wěn)增長政策加持下，銀行業(yè)行情表現(xiàn)較優(yōu)，累計(jì)上漲19.62%。

這一輪的房地產(chǎn)去庫存，到底是漲價(jià)去庫存，還是降價(jià)去庫存，對后續(xù)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生的影響可能會截然不同。國投證券判斷，這一次更可能是降價(jià)去庫存。如果是漲價(jià)去庫存，在通脹化債的背景下，“蛋糕”會不斷做大，參與各方均會獲益，市場的反應(yīng)可能會立竿見影。如果是降價(jià)去庫存，則可能會是“持久戰(zhàn)”，需要耐心觀察落地的效果。