河北省廊坊三河市一處在建房地產項目 圖/鄭智維

5月10日，河南省鄭州市宣布二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作試點結束，正式進入全面鋪開階段，收購二手房房齡也延長至20年。

繼汽車、家電等消費品之后，住房“以舊換新”的消費模式逐步推開。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至5月13日，全國已有超60城表態(tài)支持住房“以舊換新”。

“以舊換新”，減少群眾換房障礙，從而推動房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年4月30日召開的中央政治局會議明確提出，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。

在調研深圳市、珠海市等多個推出住房“以舊換新”的城市之后，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談道，從二手房業(yè)主參與“以舊換新”的積極程度可看出改善性住房消費存在著較大潛力。不過，目前住房“以舊換新”仍處于探索階段，面臨多方面考驗。

試點擴圍，一線城市加入

試水住房“以舊換新”，不斷有城市加入。李宇嘉注意到，最近一個月內已有3座一線城市啟動了住房“以舊換新”。

5月10日，廣州市花都區(qū)宣布開展商品房以舊換新“煥新購”活動，推進實施商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”。在此之前，深圳市、上海市已經(jīng)推出類似的換購行動。

所謂住房“以舊換新”，是指房地產開發(fā)商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。

公開資料顯示，住房“以舊換新”的思路最早發(fā)源于山東省淄博市。2023年9月，該地通過房地產開發(fā)企業(yè)和房地產經(jīng)紀機構聯(lián)手，為購房者優(yōu)先提供優(yōu)質房源，滿足置換需求，從而加速存量住房銷售成交。

接受《民生周刊》記者采訪時，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，當時，淄博市房地產市場面臨一些新的壓力，需要提振市場。開展“以舊換新”購房活動，主要是出于盤活二手房和新房方面的考量。

淄博推出住房“以舊換新”之后，類似模式不斷被復制，在全國迅速擴散開來。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，除了超60城表態(tài)支持住房“以舊換新”外，未來或有更多城市跟進。

值得關注的是，不僅加入的城市越來越多，一些城市還從試點迎來擴圍。業(yè)內專家分析，鄭州之所以加大力度推進住房“以舊換新”，是因為該市在試點期間取得了積極效果：在試點期間的10個有效工作日內，收購方與103名客戶簽訂二手房收購協(xié)議，其中11名與開發(fā)商簽訂購買新建商品房認購協(xié)議。

換購模式多樣，已有交易成功案例

雖然加入住房“以舊換新”的城市越來越多，但換購成功的案例卻不多。在此背景下，有住房換購需求的居民普遍關心的問題是，“以舊換新”如何操作？

5月13日，武漢市出現(xiàn)住房“以舊換新”模式的首個成功案例。據(jù)當?shù)孛襟w報道，居民王偉（化名）是武漢市硚口區(qū)老居民。在了解到硚口區(qū)“以房換房”活動后，居住在老舊小區(qū)的他看中了武漢市古田片區(qū)的一處在建商品房。于是，他想將自己面積為105平方米的老房子換成面積約為128平方米的在建商品房。

經(jīng)過第三方評估，王先生的舊房子評估價為90多萬元，而他看中的新房價格為210多萬元，最終他認可了評估價，并補齊了120多萬元的差價款，成功換得新房。

2023年底，武漢市開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構、購房者三方聯(lián)合，發(fā)起“以舊換新”倡議。今年2月，硚口區(qū)探索“以房換房”收儲模式，即區(qū)國有平臺企業(yè)將居民房屋收過來作為保障性住房項目。

通過梳理各地做法，《民生周刊》記者發(fā)現(xiàn)，除了類似武漢市硚口區(qū)的收儲模式外，住房“以舊換新”的模式還有幫賣、補貼等，即通過與中介合作加快舊房出售并購買新房，或政府對相關購房者發(fā)放契稅補貼。

置換需求較大，成效尚待觀察

作為提振消費、擴大內需、促進減排降碳及提高資源利用率的舉措，“以舊換新”較常見于家電、汽車等消費領域。

與家電、汽車等商品相比，住房“以舊換新”在操作層面顯然更為繁瑣。在北京從事房產中介行業(yè)多年，吳舜熟知住房“以舊換新”可能涉及的諸個環(huán)節(jié)。

“購買住房時，消費者往往要考慮價格、區(qū)位、配套等多個因素，且二手房交易過程繁瑣，‘以舊換新順利達成交易的可能性較小?！眳撬唇邮苡浾卟稍L時說。

事實上，很多人雖然有置換意愿，但也會被繁瑣的交易過程所嚇退。在吳舜看來，如果由政府層面支持推動住房“以舊換新”，有利于降低買家風險，消除居民的換購顧慮。

當前，我國居民住房需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉變，以小換大、以舊換新等改善性住房需求有較大潛力。“以舊換新”能夠支持合理住房消費，推動住房梯次消費，促進房地產市場良性循環(huán)。

不過，“以舊換新”最關鍵的一環(huán)是，舊房能否銷售出去。“舊房賣不出去，一切都免談。”李宇嘉說，從各地的數(shù)據(jù)看，參與“以舊換新”的二手房的售出數(shù)量并不多，因此無法進入新房從認購到簽約、按揭等環(huán)節(jié)。

在李宇嘉看來，對于多數(shù)城市來說，都有推進住房“以舊換新”的動力。然而，住房“以舊換新”還是一個新事物，還處在試點階段，要觀察其成效仍需時日。