王娟

[摘 要]城鎮(zhèn)保障性住房是一項涉及社會民生、城市發(fā)展和財政支出等多方面的重要工作，在當前經(jīng)濟社會發(fā)展的背景下，規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房的財務管理和資產(chǎn)運營顯得尤為緊迫和重要。規(guī)范財務管理和資產(chǎn)運營，不僅可以有效提高資源利用效率，保障公共資金的有效使用和保值增值，而且可以提高城鎮(zhèn)保障性住房項目的管理水平和服務質(zhì)量，為居民提供更好的住房保障和生活條件?；诖?，文章簡單討論城鎮(zhèn)保障性住房財務管理的重要性和運營現(xiàn)狀，深入探討規(guī)范措施，以供參考。

[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)保障性住房；財務管理；資產(chǎn)運營

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）09-0025-03

一、城鎮(zhèn)保障性住房財務管理的重要性

城鎮(zhèn)保障性住房是指為城鎮(zhèn)低收入家庭提供負擔得起的住房，是政府為解決住房問題而實施的一項重要民生工程。在保障性住房項目中，財務管理的重要性不言而喻，其涉及項目經(jīng)費的使用、監(jiān)督、審計等多方面內(nèi)容，直接關(guān)系到項目的實施效果和可持續(xù)發(fā)展。保障性住房項目通常需要大量資金用于土地征收、房屋建設和裝修等環(huán)節(jié)，如果財務管理不到位，就可能出現(xiàn)資金浪費、挪用等問題，影響項目建設進度和質(zhì)量。建立科學的財務管理體系，明確資金來源、用途和流向，做到資金使用合理、公開透明，可以有效規(guī)范項目建設過程，確保資金得到有效利用。在項目實施過程中，可能面臨資金不足、項目延期、質(zhì)量問題等風險，如果沒有健全的財務管理措施，將無法及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，可能導致項目失敗甚至是資金浪費。通過財務管理建立風險評估和預警機制，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，可最大程度地避免和降低項目風險，確保項目安全、高效地推進。

二、城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運營現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)分析

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進和政府對住房保障工作的重視，城鎮(zhèn)保障性住房項目的數(shù)量和規(guī)模得到了顯著增加，各級政府加大了對城鎮(zhèn)保障性住房的投入力度，充分發(fā)揮了政府投資的主導作用，同時也吸引了社會資本的參與，資產(chǎn)規(guī)模得到進一步擴大。資產(chǎn)規(guī)模的擴大不僅有助于解決住房困難家庭的居住問題，而且為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了重要支撐。

城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)結(jié)構(gòu)包括政府投資、社會資本投資等多種形式。隨著政府加大對住房保障工作的支持力度，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐漸多元化，政府投資主要用于基礎(chǔ)設施建設、保障性住房項目的啟動資金等方面，社會資本投資則主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋租賃企業(yè)等。多元化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)促進了住房市場的多元化發(fā)展，有助于提高資產(chǎn)的運營效率和經(jīng)濟效益，更好地滿足不同層次的住房需求。

總體來看，城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運營現(xiàn)狀呈現(xiàn)出規(guī)模擴大和結(jié)構(gòu)多元化的趨勢。在擴大資產(chǎn)規(guī)模的同時，政府在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上引導和鼓勵社會資本的參與，促進資產(chǎn)運營的多元化發(fā)展。但城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運營仍面臨一些挑戰(zhàn)，如政策支持不足、運營機制不夠完善、社會資本參與度有限等問題，這些都需要政府和相關(guān)部門加強監(jiān)管和引導，完善資產(chǎn)運營管理機制，提高運營效率和質(zhì)量。

（二）資產(chǎn)運營中存在的問題和解決方向

由于城鎮(zhèn)保障性住房項目涉及多方利益相關(guān)者，管理體系復雜，不同利益主體之間存在信息不對稱、責任不清晰等問題，容易導致管理混亂、決策滯后。為解決這一問題，可以加強資產(chǎn)管理機構(gòu)建設，明確各方責任和權(quán)利，建立健全的管理體系，提升管理效能，確保資產(chǎn)運營的順利進行。資金是推動資產(chǎn)運營的核心要素，資金管理不規(guī)范容易導致資金浪費、挪用等問題，影響項目運營效率和經(jīng)濟效益。為解決這一問題，可以建立嚴格的資金管理制度，加強資金監(jiān)管，確保資金使用合規(guī)、透明，避免資金管理漏洞，提高資金利用效率。

保障性住房的運營不僅是提供住房資源，更應該關(guān)注居民的居住環(huán)境、社區(qū)服務等方面，一些保障性住房項目在服務管理方面存在疏漏，未能提供良好的公共服務，影響了居民的生活質(zhì)量。解決這一問題的方向包括建立健全的社區(qū)管理機制，提供豐富多樣的社區(qū)服務，加強與社區(qū)居民的溝通和互動，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境。

三、規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房財務管理和資產(chǎn)運營的思路和措施

（一）完善財務管理制度和規(guī)范

應根據(jù)項目的特點和規(guī)模，制定詳細的財務管理辦法和規(guī)章制度，明確資金的來源、使用、管理和監(jiān)督程序，規(guī)范各項經(jīng)濟活動，例如，制定資金管理制度，明確資金使用范圍和流程；建立預算管理機制，合理安排資金支出計劃；建立審計制度，監(jiān)督財務活動的合規(guī)性和效率。建立科學完善的財務管理制度，可以確保資金的安全、合理、高效運作。內(nèi)部控制是財務管理的重要組成部分，其主要目的是防范風險、提高效率、確保財務信息的真實性和準確性。應當建立健全的內(nèi)部控制體系，包括明確的財務審批程序、風險管理機制、內(nèi)部監(jiān)督和自查機制等，加強對財務活動的監(jiān)督和控制，通過加強內(nèi)部控制，可以有效防范財務風險，確保資金的安全和有效利用。除了建立內(nèi)部控制體系外，還應當加強外部監(jiān)督，引入第三方機構(gòu)對項目的財務情況進行審計和監(jiān)督，利用外部審計可以發(fā)現(xiàn)和解決財務管理中存在的問題，提高財務管理的透明度和公信力，保障政府對項目財務活動的監(jiān)督以及社會對財務管理的信任。外部監(jiān)督和審計是財務管理的重要補充，有助于規(guī)范資金使用和提高管理水平。財務管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德是保障財務管理規(guī)范的關(guān)鍵因素，應加強對財務管理人員的培訓和教育，提高其財務管理水平，增強其風險意識，提升財務管理團隊的專業(yè)素養(yǎng)，確保財務管理工作的規(guī)范和高效進行。

（二）強化預算管理和監(jiān)督

預算是財務管理的重要工具，在城鎮(zhèn)保障性住房項目中尤為重要。要根據(jù)項目的規(guī)模、性質(zhì)和目標確定預算編制的原則和方法，建立健全的預算編制機制，預算編制應當符合財務管理的規(guī)定，合理確定各項支出額度，避免預算過高或過低，確保項目資金的合理配置和利用。要提高預算的科學性和透明度，確保各項支出的合理性和效益性。預算執(zhí)行是預算管理的核心環(huán)節(jié)，需要加強對預算執(zhí)行情況的監(jiān)督和管理，確保預算資金的合規(guī)、高效使用?？梢越⒔∪念A算執(zhí)行機制，明確各項支出的管理流程和責任人，加強對資金使用的監(jiān)督和檢查，防止出現(xiàn)資金浪費和挪用等問題，及時糾正超支或資金使用不當?shù)那闆r，保障項目順利進行[ 1 ]。

在預算執(zhí)行過程中，需要建立有效的評估和反饋機制，及時掌握預算執(zhí)行的情況和效果，為預算管理提供依據(jù)和參考。通過定期對預算執(zhí)行情況進行評估，分析支出效益和績效，及時發(fā)現(xiàn)問題和不足，優(yōu)化預算管理措施，提高項目資金使用效率和質(zhì)量。要將評估結(jié)果及時反饋給相關(guān)部門和責任人，促進預算管理的持續(xù)改進和提升。

（三）拓展資產(chǎn)運營渠道和方式

城鎮(zhèn)保障性住房項目可以通過引入社會資本，實現(xiàn)資產(chǎn)運營的多方共贏。可以通過PPP（政府和社會資本合作）模式或其他形式設立合資合作公司，吸引社會資本投入項目運營，共同承擔風險和分享收益。社會資本的參與可以為項目注入新動力，提高項目運營的效率和質(zhì)量，拓展資產(chǎn)運營的渠道和方式。除了傳統(tǒng)的住房銷售，城鎮(zhèn)保障性住房項目還可以通過發(fā)展住房租賃市場，實現(xiàn)資產(chǎn)的靈活運營，可以引入租賃管理公司，提供多樣化的租賃產(chǎn)品，提供專業(yè)化的租賃管理和服務，實現(xiàn)資產(chǎn)的投資回報和利用，為居民提供更靈活的住房選擇[ 2 ]。金融機構(gòu)在資產(chǎn)運營中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，可以作為重要的資金來源和合作伙伴參與城鎮(zhèn)保障性住房項目?？梢蕴剿髋c金融機構(gòu)合作，進行融資、資金管理、風險控制等合作，吸引金融機構(gòu)參與項目投資和運營，實現(xiàn)資金的來源多元化和靈活運用。金融機構(gòu)的參與可以為項目提供更多的融資渠道和金融工具，促進項目的可持續(xù)發(fā)展和資產(chǎn)運營的多元化。

（四）提高資產(chǎn)利用效率和管理水平

城鎮(zhèn)保障性住房項目的資產(chǎn)包括土地、建筑物和相關(guān)設施等，對資產(chǎn)的合理配置和利用規(guī)劃至關(guān)重要。應根據(jù)項目需求和市場情況，科學調(diào)配各類資產(chǎn)，確保資產(chǎn)利用效率最大化?？梢越⑼晟频馁Y產(chǎn)管理體系，全面評估和分類管理現(xiàn)有資產(chǎn)，合理規(guī)劃資產(chǎn)利用方式和周期，提高資產(chǎn)的盈利能力和價值回報率。建立健全的資產(chǎn)管理和運營機制是提高資產(chǎn)利用效率和管理水平的關(guān)鍵，需要明確資產(chǎn)管理的責任主體和工作流程，建立科學的資產(chǎn)日常運營管理制度，包括資產(chǎn)維護、保養(yǎng)、更新等方面，通過規(guī)范化管理和流程化操作，提高資產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量，確保資產(chǎn)的正常運營和價值保持。除了傳統(tǒng)的銷售模式，城鎮(zhèn)保障性住房項目還可以通過租賃、金融衍生品、金融資產(chǎn)證券化等方式實現(xiàn)資產(chǎn)多元化運營。可以發(fā)展租賃業(yè)務，提供靈活的租賃方案，增加資產(chǎn)利潤；探索金融衍生品等金融工具，對沖風險、實現(xiàn)盈利；將現(xiàn)有資產(chǎn)證券化，吸引更多投資者參與資產(chǎn)運營。多元化運營可以降低單一運營的風險，提高資產(chǎn)利用效率和盈利能力。借助信息化和數(shù)字化技術(shù)，可以提高資產(chǎn)管理的效率和管理水平。建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)的集中管理和實時監(jiān)控；應用大數(shù)據(jù)分析和人工智能等技術(shù)，優(yōu)化資產(chǎn)配置和運營策略，提高決策科學性和準確性；利用數(shù)字化服務平臺，提高資產(chǎn)管理的便捷性和透明度，增強用戶體驗，提高其滿意度[ 3 ]。

（五）強化資產(chǎn)回報監(jiān)督和評估機制

資產(chǎn)回報監(jiān)督和評估是保障資產(chǎn)持續(xù)增值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。需要建立指標體系和評估標準，明確監(jiān)督和評估的程序和責任主體，可以制定資產(chǎn)回報率、投資回報期、資產(chǎn)增值率等指標，對資產(chǎn)回報進行監(jiān)督和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，要注意客觀公正地評估資產(chǎn)回報水平，確保評估結(jié)果的準確性和可信度。建立資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營情況的實時監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，及時了解資產(chǎn)的運營狀況和回報情況。監(jiān)控系統(tǒng)可以對各項指標進行動態(tài)跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況和問題，及時采取措施進行調(diào)整和優(yōu)化。建立定期報告制度，對資產(chǎn)回報情況進行定期分析和評估，為相關(guān)決策提供科學依據(jù)和數(shù)據(jù)支持。為加強資產(chǎn)回報的監(jiān)督和評估，可以委托獨立的審計機構(gòu)或第三方評估機構(gòu)對資產(chǎn)回報情況進行審計和評估，外部審計可以提供客觀、獨立的意見和評價，發(fā)現(xiàn)運營中存在的問題和風險，并提出改進建議和措施；第三方評估機構(gòu)的介入可以提高評估結(jié)果的公信度和客觀性，增強資產(chǎn)回報的監(jiān)督力度和效果。監(jiān)督和評估結(jié)果應當及時反饋給相關(guān)部門和責任人，促使其加強對資產(chǎn)回報情況的重視，促進整改措施的落實?？梢越⑾嚓P(guān)的督導機制，確保監(jiān)督和評估結(jié)果的有效應用，促進資產(chǎn)回報的持續(xù)改善[ 4 ]。

（六）實現(xiàn)財務管理與資產(chǎn)運營協(xié)同發(fā)展

財務管理和資產(chǎn)運營是密切相關(guān)的，需要建立起有效的溝通機制和協(xié)作機制，實現(xiàn)信息暢通和資源共享。財務管理部門應深入了解資產(chǎn)運營的需求和特點，與資產(chǎn)運營部門密切合作，在預算編制、資金調(diào)配、成本控制等方面進行協(xié)同，確保資金使用合理、效益最大化。資產(chǎn)運營部門也要及時向財務管理部門提供有關(guān)經(jīng)營情況和需求的信息，共同制定決策和規(guī)劃，實現(xiàn)財務管理與資產(chǎn)運營的無縫對接。財務管理和資產(chǎn)運營的協(xié)同發(fā)展需要在風險管理方面進行有效整合，財務管理部門要建立風險識別、評估、控制和應對的機制，有效應對市場波動、資金流動等風險，保障資金安全和項目可持續(xù)發(fā)展。資產(chǎn)運營部門也要建立資產(chǎn)風險評估和控制機制，全面評估資產(chǎn)運營中的風險因素，及時采取措施進行控制和化解，確保資產(chǎn)運營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性[ 5 ]。

為確保財務管理與資產(chǎn)運營協(xié)同發(fā)展的有效實施，應建立健全的監(jiān)督機制，定期對財務管理和資產(chǎn)運營的協(xié)同發(fā)展進行評估和審查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，持續(xù)改進。還可以通過內(nèi)部審計和第三方評估等形式實行監(jiān)督機制，提高協(xié)同發(fā)展機制的透明度和有效性，確保財務管理和資產(chǎn)運營的協(xié)同發(fā)展順利實施并取得成效。

四、結(jié)語

規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房的財務管理和資產(chǎn)運營是當前城市發(fā)展中不可或缺的環(huán)節(jié)。通過規(guī)范管理、提高效率和加強監(jiān)督，能夠有效優(yōu)化資源配置，保障公共資金的有效利用，提升服務質(zhì)量和居民生活品質(zhì)。未來，需堅持以市場為導向、以人民為中心的發(fā)展理念，積極推動科技創(chuàng)新、信息化管理等現(xiàn)代手段在城鎮(zhèn)保障性住房領(lǐng)域的應用，不斷完善法規(guī)政策，加強制度建設，建立健全的監(jiān)管機制，實現(xiàn)財務管理和資產(chǎn)運營更高水平的協(xié)同發(fā)展。

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[5]任榮榮，賀志浩.保障性租賃住房發(fā)展思路：基于對新市民住房需求特點的研究[J].價格理論與實踐，2022（11）：37-42.