【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在建設(shè)過程中，除了設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)的技術(shù)手段得到升級，在后續(xù)的應(yīng)用、銷售等各個環(huán)節(jié)也步入了全新的發(fā)展階段，諸多細(xì)節(jié)得到了相應(yīng)的優(yōu)化。測繪工作，作為房地產(chǎn)業(yè)中的核心環(huán)節(jié)，其高質(zhì)量、高效率地開展對于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。但是，由于各種原因，測繪工作缺乏一套明確、規(guī)范的工作標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致實踐中也出現(xiàn)了諸多問題，特別是涌現(xiàn)了許多現(xiàn)代化的技術(shù)方法后，為確保數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，還需要深入研究特定的測繪管理、測繪規(guī)范和測繪技術(shù)，以此推動房地產(chǎn)測繪行業(yè)實現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；測繪技術(shù)；測繪難度；數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

【中圖分類號】TU198" " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " "【文章編號】1673-6028（2024）03-0089-03

0 引言

房地產(chǎn)測繪工作對于行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。在實踐中必須建立一套切實可行的測繪方法和工具，才能確保房地產(chǎn)項目的面積和空間得到全面而準(zhǔn)確的測繪，為后續(xù)的開發(fā)、拆遷、鑒定、收費(fèi)、估價等工作奠定基礎(chǔ)。近年來，隨著不動產(chǎn)測量產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，其測量能力得到了顯著提升。但仍需要進(jìn)一步明確不動產(chǎn)測量的內(nèi)容與應(yīng)用方法，以此才能確保測繪工作可以更好地適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與建設(shè)，為行業(yè)的繁榮和穩(wěn)定作出更大貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)項目概況

不動產(chǎn)測繪工作的實施途徑包括：前期準(zhǔn)備、資料收集與整理、數(shù)據(jù)處理、成果制作、審核發(fā)放以及后續(xù)服務(wù)等多個階段。這些環(huán)節(jié)相互銜接，互相配合，以確保整個測繪任務(wù)的順利完成。本工程作為綜合性的房地產(chǎn)工程，對不動產(chǎn)的測量技術(shù)和方法有較高要求。通過對住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地等各類用地的系統(tǒng)調(diào)查，可為土地出讓及權(quán)屬登記等提供精確的數(shù)據(jù)支撐[1]。為了更好地探究測繪工作的標(biāo)準(zhǔn)與實施方法，文章結(jié)合實際工程案例，對測繪工作的具體實施進(jìn)行了詳細(xì)的剖析。

此樓盤地處市中心，集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體。本工程以高質(zhì)量、綠色環(huán)保、配套完善的住宅小區(qū)為目標(biāo)，為居民提供舒適便利的居住環(huán)境。本工程占地10萬m2，包括6萬m2的住房，4萬m2的商務(wù)及寫字樓。該項目共8幢住宅，共計400戶，戶型從80～120m2。此工程還包括2幢商務(wù)寫字樓及1幢寫字樓，占地2萬m2，寫字樓1萬m2。本房產(chǎn)的產(chǎn)品種類繁多，各種類型以滿足不同住戶的需求。此住宅具有采光好、通風(fēng)好、布局合理、功能齊全等優(yōu)點(diǎn)。該建筑工程項目某二居室的測繪數(shù)據(jù)情況如表1所示。

在房地產(chǎn)項目的測繪工作中，采用了球體標(biāo)靶和紙質(zhì)標(biāo)靶相結(jié)合的方式進(jìn)行測量。通過掃描設(shè)備獲取球體標(biāo)靶的球面信息，從而精準(zhǔn)確定標(biāo)靶的中心位置。同時，為了滿足不同場地的限制，紙質(zhì)標(biāo)靶被用作替代方案。在設(shè)定標(biāo)靶距離站點(diǎn)之間的距離時，根據(jù)掃描設(shè)備的應(yīng)用性能進(jìn)行決定?？紤]到該建筑工程項目還存在一些特殊結(jié)構(gòu)，工作人員適當(dāng)提高了掃描設(shè)備的分辨率，將距離控制在40m范圍內(nèi)。考慮到該房地產(chǎn)項目的規(guī)模龐大及隔夜測量需求，決定使用紙質(zhì)標(biāo)靶代替球體標(biāo)靶。在夜間測量時，將紙質(zhì)標(biāo)靶粘貼在待測繪的房地產(chǎn)項目建筑物上，保證其粘貼在建筑物平臺的表面，避免將其粘貼在曲面結(jié)構(gòu)上。從實際測量結(jié)果來看，這種測量技術(shù)可以有效提高測量準(zhǔn)確度，且最大限度降低測繪工作的誤差，有效減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)[2]。

2 當(dāng)前房產(chǎn)測量測繪過程中存在的問題

房產(chǎn)測量測繪工作在房地產(chǎn)管理工作中占據(jù)核心地位，是房產(chǎn)管理的重要組成部分。在實際工作中，房產(chǎn)測量測繪過程中存在很多問題，主要包括以下幾個方面：一是沒有足夠的認(rèn)識和重視。房屋測繪是房屋買賣雙方交易過程中最直接、最基本的數(shù)據(jù)參考依據(jù)。但現(xiàn)行的住房權(quán)屬登記制度中，在購買商品房時，對房屋測繪缺乏足夠認(rèn)識，從而導(dǎo)致了許多不合規(guī)和不合理的情況。二是缺乏對不動產(chǎn)測繪測量工作的理解和認(rèn)識。部分房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)單位對其工作的重視程度不夠，缺乏應(yīng)有的關(guān)注。有些企業(yè)抱著僥幸心理，認(rèn)為房屋的測繪工作相對簡單，完全將其外包給第三方完成。三是我國的房屋測繪工作手段相對滯后，工作隊伍的整體水平不高[3]。目前，國內(nèi)的房屋測繪工作處于起步階段，許多環(huán)節(jié)尚未完善。例如，一些部門在進(jìn)行房屋面積測算時，并未充分發(fā)揮數(shù)字化的作用，沿用傳統(tǒng)的人工制圖方法，未能真正體現(xiàn)出信息化的發(fā)展趨勢。四是房產(chǎn)測量測繪質(zhì)量監(jiān)督不到位，對工作的質(zhì)量監(jiān)管不力。目前，由于工作的監(jiān)管力度不夠，部分企業(yè)未能對本地區(qū)的房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢查，導(dǎo)致了一系列問題的出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了數(shù)據(jù)弄虛作假的情況。

3 房地產(chǎn)項目中測量測繪工作規(guī)范分析

目前，我國在房產(chǎn)測繪過程中，主要依據(jù)國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T 17986.1―2020）、《房產(chǎn)測繪規(guī)范》（GB/T 17859―2023）、《建筑工程建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》（GB/T 50353―2022）等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和文件，以及建設(shè)部頒布的《民用建筑通用規(guī)范》（GB 55031―2022）等文件來進(jìn)行具體實施。另外，也可根據(jù)國家相關(guān)部門發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》來開展具體的房產(chǎn)測繪工作。

3.1 測繪要點(diǎn)

從具體內(nèi)容來看，《城市房地產(chǎn)測量規(guī)范》中詳細(xì)規(guī)定了房產(chǎn)測量中所需的儀器、技術(shù)要求，以及房產(chǎn)測量的主要內(nèi)容和方法。在測量時，必須根據(jù)房屋類型來制定不同的測量方式和方法，并對其進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范[4]。房產(chǎn)面積計算應(yīng)該依據(jù)房屋類型和位置，進(jìn)行差異性計算。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)嚴(yán)格遵循測量規(guī)范，確保準(zhǔn)確。房屋平面圖繪制應(yīng)該嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范，保證繪制精度符合相關(guān)規(guī)定要求。在測繪工作中，需要詳細(xì)分析圖紙和數(shù)據(jù)，嚴(yán)格按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，保證測繪工作的順利開展。測量主要涉及房屋外墻、柱、梁，以及公用建筑面積和公用設(shè)施面積的計算。此外，還包括不完整墻體等特殊部位的計算。測繪過程中還會涉及房屋的公用部分或者是房間面積計算等。

3.2 優(yōu)化方向

第一，強(qiáng)化不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的規(guī)范化管理，構(gòu)建不動產(chǎn)測繪信息化平臺。由于房屋的測量測繪工作涉及眾多方面，因此需要實行統(tǒng)一的管理，并搭建起相應(yīng)的信息系統(tǒng)平臺，為相關(guān)的工作人員提供便利。為確?，F(xiàn)代化測繪科技在不動產(chǎn)測繪中發(fā)揮作用，首先要規(guī)范測繪工作。目前，我國不動產(chǎn)測繪工作缺乏統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，導(dǎo)致諸多問題頻發(fā)。為推動我國不動產(chǎn)測繪事業(yè)的良性、可持續(xù)發(fā)展，必須從規(guī)范層面著手，制定統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

第二，通過引入最新的科技手段，提高不動產(chǎn)測量工作的科技含量。要想進(jìn)一步提升現(xiàn)代化測繪手段在不動產(chǎn)測繪中的作用，就必須引入一些新的科技手段，以達(dá)到科學(xué)合理的目的。

第三，改進(jìn)不動產(chǎn)測量的技術(shù)規(guī)范，實現(xiàn)不動產(chǎn)測量的標(biāo)準(zhǔn)化。為推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要在體制上構(gòu)建一套科學(xué)、合理的不動產(chǎn)測繪規(guī)范體系，以保證現(xiàn)代化測繪科技在不動產(chǎn)測繪領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用。隨著科技的發(fā)展與進(jìn)步，現(xiàn)代化測繪技術(shù)系統(tǒng)已逐漸實現(xiàn)信息化、數(shù)字化、智能化和自動化為一體。在具體的實施中，需進(jìn)一步深入研究，并將其應(yīng)用于實際工作中。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時期，但相應(yīng)的法律、制度尚待完善，這就給企業(yè)的經(jīng)營管理帶來了一定的困難。因此，建立健全的房地產(chǎn)測量和測量的標(biāo)準(zhǔn)化體系，對房地產(chǎn)市場的管理至關(guān)重要。

第四，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升房產(chǎn)測繪人員整體素質(zhì)。在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的過程中，需要對相關(guān)從業(yè)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)和考核。培訓(xùn)內(nèi)容包括提升相關(guān)從業(yè)人員的思想意識水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)技能水平以及專業(yè)操作能力。通過全面提升人員素質(zhì)，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

4 現(xiàn)代測量技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的實際應(yīng)用

4.1 整體分析

現(xiàn)代測量技術(shù)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用范圍非常廣泛，主要包括以下幾個方面。①遙感技術(shù)和攝影測量技術(shù)的應(yīng)用是通過衛(wèi)星、無人機(jī)等手段對房地產(chǎn)建筑項目進(jìn)行掃描，從而獲取房地產(chǎn)項目的相關(guān)信息，這些信息可以被用于土地資源的規(guī)劃、管理和保護(hù)等方面。②RTK定位技術(shù)的應(yīng)用是將衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)與計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，從而實現(xiàn)實時定位。③數(shù)字掃描技術(shù)的應(yīng)用是利用計算機(jī)對遙感影像、三維模型等進(jìn)行數(shù)字化處理，從而形成高精度、高分辨率的數(shù)據(jù)信息。④3S技術(shù)的應(yīng)用是指全球定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)以及遙感信息系統(tǒng)。⑤激光三維掃描技術(shù)是利用激光掃描儀將房屋等建筑物進(jìn)行數(shù)字化處理，從而形成高精度、高分辨率的數(shù)據(jù)信息。⑥運(yùn)用信息化測繪技術(shù)是利用計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)和通信等現(xiàn)代信息采集設(shè)備和手段將房產(chǎn)信息采集到計算機(jī)系統(tǒng)中，并根據(jù)數(shù)據(jù)庫對房產(chǎn)信息進(jìn)行管理、處理、分析和解釋。⑦運(yùn)用攝影測量技術(shù)是利用照相機(jī)、掃描儀等設(shè)備將房屋建筑物進(jìn)行數(shù)字化處理，從而形成高精度、高分辨率的數(shù)據(jù)信息。

這幾種現(xiàn)代測量技術(shù)都能夠有效地提升房產(chǎn)測繪工作效率，降低工作難度，同時也提升了房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的精確度。

4.2 數(shù)字測繪技術(shù)

數(shù)字測繪技術(shù)是一種以計算機(jī)為載體，以 GPS、 GIS等技術(shù)為支撐的現(xiàn)代測繪技術(shù)。這項技術(shù)的應(yīng)用范圍非常廣泛，不僅可以用于房產(chǎn)測繪，還可以用于各種工程項目的測量。與傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪技術(shù)相比，數(shù)字測繪技術(shù)具有以下幾個優(yōu)點(diǎn)：一是適用范圍非常廣泛，不僅能夠應(yīng)用于大面積房產(chǎn)測繪工作中，還可以應(yīng)用于城市建設(shè)和規(guī)劃等方面 ；二是具有較強(qiáng)的智能化特點(diǎn)，其不僅可以對房屋建筑進(jìn)行精確測量，還能夠?qū)ζ渲車h(huán)境進(jìn)行檢測和評估；三是具有較高的精度和現(xiàn)勢性。在實際操作中，數(shù)字測繪技術(shù)可以通過計算機(jī)對采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行實時處理、存儲、分析和處理，從而得到房產(chǎn)信息的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房地產(chǎn)項目大多數(shù)為封閉測量，因此，借助數(shù)字測繪技術(shù)配合全站儀等測量裝置，可以實現(xiàn)自動測量、計算，還可以提高工作效率。結(jié)合數(shù)字制圖技術(shù)，還可以將精度控制在5cm范圍內(nèi)。為了進(jìn)一步提升數(shù)字測繪技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用效果，致力于開發(fā)高效的數(shù)據(jù)處理和分析軟件，以提高數(shù)據(jù)處理的速度和準(zhǔn)確性。在此基礎(chǔ)上，推廣應(yīng)用新技術(shù)和方法，如無人機(jī)測量、衛(wèi)星遙感等，以進(jìn)一步提升數(shù)據(jù)采集和處理的能力。

4.3 攝影測量技術(shù)

攝影測量技術(shù)指的是通過照相機(jī)、掃描儀等設(shè)備將房屋建筑物進(jìn)行數(shù)字化處理，然后利用數(shù)字圖像對房屋的尺寸、形狀和位置等進(jìn)行測量。攝影測量技術(shù)在測繪中的應(yīng)用范圍非常廣泛，主要包括以下幾個方面。一是運(yùn)用技術(shù)輔助房產(chǎn)測量。在進(jìn)行房屋建筑測繪時，需要對建筑結(jié)構(gòu)、房屋信息等進(jìn)行了解和分析，然后再根據(jù)測繪結(jié)果制定出科學(xué)的房屋測繪方案。二是運(yùn)用技術(shù)對房產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查。在調(diào)查過程中，工作人員需要對權(quán)屬調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)，明確其工作內(nèi)容和職責(zé)，并結(jié)合實際情況，制定出科學(xué)的房產(chǎn)測繪方案。三是運(yùn)用技術(shù)對房產(chǎn)面積進(jìn)行測定。主要包括房產(chǎn)面積的計算、分析和測算等環(huán)節(jié)。通過引進(jìn)新技術(shù)，讓房地產(chǎn)測繪測量結(jié)果更準(zhǔn)確可靠，同時確保土地勘測、建筑物測繪、設(shè)施測繪等數(shù)據(jù)規(guī)范符合標(biāo)準(zhǔn)，以滿足多樣化的應(yīng)用需求。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)測繪是一項復(fù)雜的工程，需要利用多種現(xiàn)代測量技術(shù)，才能夠更好地完成房地產(chǎn)測繪工作。在房產(chǎn)測繪過程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行操作，從而保證房產(chǎn)測量工作的順利開展。同時，房產(chǎn)測繪人員還應(yīng)該積極引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，以此來提高房產(chǎn)測繪工作效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)測繪人員在進(jìn)行房產(chǎn)測量時，應(yīng)該充分了解相關(guān)法律法規(guī)，并嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行操作。隨著計算機(jī)信息技術(shù)的發(fā)展和普及，房地產(chǎn)測繪越來越多地應(yīng)用到了計算機(jī)技術(shù)、遙感技術(shù)、攝影測量技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)。在實際工作中，應(yīng)該積極應(yīng)用這些先進(jìn)技術(shù)，從而保證房產(chǎn)測繪工作的順利開展。

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[作者簡介]宋家望（1991—），男，安徽懷遠(yuǎn)人，本科，工程師，研究方向：測繪。