來源：?證券日?qǐng)?bào)

2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波發(fā)表2024至2025財(cái)政年度特區(qū)政府《財(cái)政預(yù)算案》。陳茂波表示，即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

這意味著香港于2010年開啟的長(zhǎng)達(dá)14年的“辣招”調(diào)控政策宣布落幕。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，香港主要通過印花稅調(diào)控樓市，此次調(diào)整相當(dāng)于內(nèi)地一線城市全面取消限購的力度，對(duì)于一套價(jià)值千萬港元的樓盤來說，可以少繳納300萬港元左右的稅款。

內(nèi)地客戶赴港置業(yè)增加

消息公布后，香港以及內(nèi)地的購房者都行動(dòng)了起來。3月1日，一位香港房產(chǎn)中介告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，當(dāng)前內(nèi)地居民和香港人稅費(fèi)基本一致，這兩天想買房的客戶明顯增加，近期預(yù)約幾乎全滿。新盤方面，某新樓盤在2月29日賣了14套，其中有10套都是一個(gè)內(nèi)地客戶買的。

有深圳居民告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，隨著兩地越來越多的交流和溝通，身邊在香港置業(yè)的人不少。

一名地產(chǎn)自媒體人也告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，這兩天來找她了解香港房產(chǎn)事宜的人非常多，她為此建了個(gè)群，不少有購房意向的人士在群里相互交流購房經(jīng)驗(yàn)。

“從投資角度來看，香港置業(yè)是很劃算的，1000萬港元左右的物業(yè)月租金大概能到3萬港元，非常好租。”上述中介人士稱，目前內(nèi)地購房者只需準(zhǔn)備一年完稅證明、3個(gè)月銀行流水和3個(gè)月薪資單證明即可按揭，不過按揭比例可能會(huì)和香港本地居民有一定區(qū)別。

3月1日下午，該房產(chǎn)中介表示，收到開發(fā)商消息，下周二可能會(huì)全盤停售，收回特價(jià)項(xiàng)目，同時(shí)調(diào)整單價(jià)，也就是加價(jià)，但加價(jià)幅度未知。

那么，此次政策調(diào)控，會(huì)完全激活香港樓市嗎？數(shù)據(jù)顯示，自“撤辣”后，香港樓市兩天內(nèi)成交83宗新房，約占2月份整體一手成交的近三成。

高盛報(bào)告表示，香港特區(qū)政府《財(cái)政預(yù)算案》宣布“撤辣”，更重要的是限制新屋銷售的壓力取消，相信成交量將會(huì)回升，不過利率仍然相對(duì)偏高、凈租金回報(bào)率負(fù)面，以及高庫存水平等因素仍然存在。維持今年樓價(jià)下跌5%、明年回升5%的預(yù)測(cè)，相信利率下調(diào)是確認(rèn)樓市復(fù)蘇的下一個(gè)催化劑。

“撤辣”前香港樓市承壓

事實(shí)上，香港政府推出印花稅政策，最早可追溯至2010年，彼時(shí)為抑制樓市過熱推出額外印花稅（SSD），稅額達(dá)5%至15%。隨后，香港樓市仍一路升溫，政府又推出印花稅加強(qiáng)版，被業(yè)界稱為“加辣”。從2012年起推出買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（DSD），稅款占樓價(jià)的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家，后者主要面向購入第二套或以上物業(yè)的買家。

到了2022年10月份，香港施政報(bào)告開始實(shí)施“減辣”措施，外來人才在港置業(yè)“先征后退”。2023年10月份，進(jìn)一步將額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及為外來人才置業(yè)印花稅實(shí)施“先免后征”安排。據(jù)陳茂波介紹，“先免后征”安排深受歡迎，目前已有超過500多宗申請(qǐng)獲批。

物業(yè)按揭貸款限制也被放寬。在《財(cái)政預(yù)算案》公布同日，香港金融管理局亦宣布放寬物業(yè)按揭貸款限制。主要政策包括承做七成按揭的樓價(jià)上限，由1500萬港元增至3000萬港元；暫停實(shí)施按揭壓力測(cè)試，以及放寬物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目最高融資比率等。

這也是繼2023年7月份以來香港當(dāng)?shù)氐诙喎艑挵唇覍徤鞅O(jiān)管措施。陳茂波表示：“住宅物業(yè)市場(chǎng)方面，在息口上升及外圍環(huán)境充滿不確定性的情況下，市場(chǎng)氣氛自去年年中起十分審慎。樓價(jià)全年下跌7%，成交量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。非住宅物業(yè)市場(chǎng)大致淡靜。”

此次全面“撤辣”符合市場(chǎng)預(yù)期。中泰證券研究所政策團(tuán)隊(duì)首席分析師楊暢對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，現(xiàn)階段香港取消印花稅等措施，或在一定程度上表明降低購置成本、活躍樓市的政策意圖。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署2月27日公布，1月份樓價(jià)指數(shù)跌至306.4，跌至7年多以來的最低點(diǎn)，按年跌幅超過9.4%。2023年，多幅住宅土地流標(biāo)，市場(chǎng)普遍對(duì)“撤辣”預(yù)期較大，導(dǎo)致觀望以及交易量不斷下滑。

“香港樓市涉及‘辣招的交易量創(chuàng)下新低，單計(jì)去年全年三大‘辣稅交易量共錄約2811宗，創(chuàng)2014年三項(xiàng)住宅‘辣稅征收后有紀(jì)錄以來新低，而去年‘辣稅收益約59.89億港元，連續(xù)2年金額不足60億港元，‘辣招的意義在減弱?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

從2024年1月份數(shù)據(jù)來看，香港樓市呈現(xiàn)出短期量減價(jià)升的態(tài)勢(shì)。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2024年1月份香港住宅樓宇買賣合約中的二手買賣數(shù)量為2474份，弱于2023年的2688份。從成交均價(jià)來看，2024年1月份每份約為786.4萬港元，高于2023年1月份的757.4萬港元。

“隨著印花稅政策調(diào)整，后續(xù)月份的成交量表現(xiàn)值得關(guān)注。”楊暢表示。

對(duì)于未來的房屋供應(yīng)，《財(cái)政預(yù)算案》顯示，私營房屋供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)今年起五年內(nèi)，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個(gè)，較過去五年的平均數(shù)增加約15%。未來3年至4年一手私人住宅單位潛在供應(yīng)量約為10.9萬個(gè)單位。公營房屋供應(yīng)方面，將在未來十年內(nèi)滿足30.8萬個(gè)公營房屋單位的供應(yīng)目標(biāo)。