陳鏡安

2月初，南都·灣財(cái)社記者留意到，位于上海市奉賢區(qū)的一處物業(yè)法拍活動(dòng)宣告結(jié)束，因無人出價(jià)而未能成交。行業(yè)專家分析，此物業(yè)流拍的原因不僅在于其本身所處的地理位置不具優(yōu)勢，更是上海本地市場高庫存、資方資金承壓等多重因素共同作用的結(jié)果。

值得注意的是，這處物業(yè)所有人為上海凱粵投資有限公司，曾用名“上海寶能投資有限公司”，是“寶能系”寶能地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“寶能地產(chǎn)”）全資子公司。近一年來，寶能系旗下多處物業(yè)被強(qiáng)制執(zhí)行法拍，其中不少遭遇了流拍。

天眼查顯示，截至目前，寶能集團(tuán)、寶能地產(chǎn)以及姚振華等寶能系主體所面臨的被執(zhí)行金額顯著增長，這一高企的債務(wù)困局如何解決，不僅成為了市場觀察者的熱議話題，更是寶能債權(quán)人所關(guān)注的焦點(diǎn)。

同時(shí)，南都·灣財(cái)社記者留意到，前述物業(yè)已重新上架，起拍價(jià)降至評(píng)估價(jià)不到6折，即6.1511億元，預(yù)計(jì)將于3月4日上午10點(diǎn)開拍。

寶能地產(chǎn)旗下上海一處物業(yè)流拍

阿里法拍網(wǎng)顯示，2月4日上午10點(diǎn)至次日上午10點(diǎn)，上海市奉賢區(qū)青高路333號(hào)1-29幢工業(yè)房地產(chǎn)和上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)1街坊58/8丘國有建設(shè)用地使用權(quán)及地下隱蔽工程正經(jīng)歷法拍。

據(jù)網(wǎng)站介紹，此次拍賣的標(biāo)的物包括29棟建筑物，建筑面積177405.17㎡，其中地上建筑面積合計(jì)123808.9㎡，地下建筑面積合計(jì)53596.27㎡，土地使用權(quán)面積為78029.50㎡；此外還有另外一宗土地使用權(quán)被拍賣，使用權(quán)面積為23103.10㎡。上述標(biāo)的整體打包拍賣，評(píng)估價(jià)10.984億元，起拍價(jià)打7折，為7.6888億元。

在拍賣公告中，灣財(cái)社記者留意到，目前標(biāo)的物正由被執(zhí)行人管理使用。而這處物業(yè)之所以受到關(guān)注，也是因?yàn)槠渌鶎偃苏莻涫軤幾h的寶能系。據(jù)網(wǎng)站介紹，拍品所有人為上海凱粵投資有限公司。天眼查顯示，該司曾用名“上海寶能投資有限公司”，是寶能地產(chǎn)全資子公司。

具體來看，標(biāo)的部分樓棟在疫情期間曾被征用為方艙醫(yī)院，堆放了醫(yī)療床位、醫(yī)療廢品、排水排污設(shè)施、臨時(shí)電力設(shè)備等物品。對(duì)此，奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)人民政府啟動(dòng)了搬離清空程序，法院負(fù)責(zé)清場交付。另有部分房屋被上海升白實(shí)業(yè)有限公司占用，該司書面承諾于拍賣成交后一周內(nèi)搬離，占用人不搬離的，法院將強(qiáng)制清場。

值得注意的是，公告提醒，標(biāo)的物涉及《關(guān)于推進(jìn)寶能產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目專題會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，其中要求，標(biāo)的物A4棟9樓、10樓與11樓作為青港園區(qū)管委辦公區(qū)域使用，A3棟1樓北側(cè)前廳區(qū)域用于青港園區(qū)的整體規(guī)劃展示與對(duì)外迎賓。上述區(qū)域免費(fèi)提供給青港園區(qū)使用，競買人需承受上述義務(wù)。此外，據(jù)被執(zhí)行人告知，標(biāo)的物業(yè)費(fèi)共欠費(fèi)365.06萬元，欠費(fèi)須由買受人承擔(dān)。

這場法拍吸引3295人次圍觀

最終，這場法拍被64人設(shè)置提醒，吸引3295人次圍觀，但直至拍賣結(jié)束仍無人報(bào)名出價(jià)，宣告流拍。

針對(duì)標(biāo)的物業(yè)流拍，行業(yè)專家分析，原因不僅在于其本身所處的地理位置不具優(yōu)勢，更是上海本地市場高庫存、資方資金承壓等多重因素共同作用的結(jié)果。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向?yàn)池?cái)社記者指出，該標(biāo)的物業(yè)的位置不是特別好，在上海的外環(huán)線以外，且這個(gè)片區(qū)也不屬奉賢更具價(jià)值的南橋新城，區(qū)域優(yōu)勢不明顯?！爸荒苷f，這塊地未來可能隨著上海臨港新片區(qū)發(fā)展或青浦、奉賢的發(fā)展得到成長機(jī)會(huì)。但是短期來講，這個(gè)地方優(yōu)勢不大。”

另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海市場目前存在庫存壓力，購置物業(yè)的資金方也普遍存在一些資金壓力，種種因素使得潛在買樓、買地的需求明顯減少?！跋襁@類法拍還存在一些債務(wù)糾紛，這些方面也會(huì)產(chǎn)生不確定性，增加拍賣難度?！?/p>

南都·灣財(cái)社記者留意到，目前，該處物業(yè)已重新上架，起拍價(jià)再降至評(píng)估價(jià)不到6折，即6.1511億元，將于3月4日上午10點(diǎn)開拍。

近一年寶能多處物業(yè)流拍

南都·灣財(cái)社記者從公開層面了解到，近一年來，寶能系除了上述上海物業(yè)遭遇流拍外，還有不少被強(qiáng)制執(zhí)行的資產(chǎn)法拍遇冷。

據(jù)阿里拍賣官網(wǎng)顯示，2023年1月10日至13日，深圳南山寶能城花園47套房源公開競拍，截至1月11日晚間，30套房源因無人出價(jià)，遭遇流拍。其中2套曾有競買人報(bào)名，但并未出價(jià)。

流拍的物業(yè)位于上海市奉賢區(qū)，所有人為上海凱粵投資有限公司，曾用名“上海寶能投資有限公司”。

資料顯示，參與拍賣的47套標(biāo)的房源，起拍總價(jià)均為評(píng)估價(jià)的8.5折，單價(jià)在9.3萬-10.2萬元間，多數(shù)低層標(biāo)的物單價(jià)低于市場指導(dǎo)價(jià)9.85萬元/㎡。

同年6月28日，安徽省合肥市濱湖新區(qū)華山路以西、南寧路以北土地使用權(quán)項(xiàng)目流拍，起價(jià)40.03億元。同時(shí)，濱湖新區(qū)井岡山路以東、杭州路以南土地使用權(quán)及地上建筑物項(xiàng)目流拍，起價(jià)10.75億元。

據(jù)悉，前者為合肥濱湖寶能城的住宅用地，后者為寶能城的MALL及酒店部分。上述涉案房地產(chǎn)地價(jià)款已繳清。不過截至2023年3月，上述項(xiàng)目累計(jì)欠繳相關(guān)稅費(fèi)1237.17萬元，須由買受人墊付。

同年9月13日，深圳市南山區(qū)寶能城花園（東區(qū)）四期工程1單元1301等260套公寓一拍流拍。資料顯示，該項(xiàng)目起拍價(jià)25.98億元，項(xiàng)目評(píng)估價(jià)37.11億元，房屋性質(zhì)為市場化商品房，房屋用途為商務(wù)公寓，均為大平層戶型，每套建筑面積170㎡以上，為毛坯房。涉案房產(chǎn)曾存在改建等情形，后已拆除，按標(biāo)的物房屋現(xiàn)狀拍賣。

據(jù)了解，寶能城花園房源曾多次被抵押拍賣，此前寶能城花園三期的房源在2018年到2022年期間曾多次抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀(jì)基金管理有限公司。

同年10月27日，深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園（東區(qū)）四期工程3G01房產(chǎn)（酒店）一拍流拍，起拍價(jià)約4.12億元，標(biāo)的評(píng)估價(jià)約5.89億元。

據(jù)悉，上述標(biāo)的物位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)，權(quán)利人為寶能城有限公司，建筑面積為17071.06㎡，用途為酒店。此標(biāo)的因已對(duì)外房租，拍賣期間涉及合同糾紛。而此次掛牌為第一次正式拍賣，因無人出價(jià)而流拍。

兩個(gè)月后，12月22日，南寧市邕寧區(qū)龍崗大道9號(hào)寶能城市廣場辦公A共938處、辦公B共288處的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目一拍也遭遇流拍，當(dāng)前價(jià)5.88億元。

寶能集團(tuán)被執(zhí)行金額高達(dá)381億元

每一宗遭遇冷遇的法拍資產(chǎn)背后，都隱藏著焦頭爛額的債權(quán)人。

據(jù)天眼查最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年2月4日，寶能集團(tuán)被執(zhí)行金額高達(dá)381.02億元，其下屬的寶能地產(chǎn)也面臨224.62億元的被執(zhí)行壓力，而姚振華個(gè)人更是背負(fù)著385.67億元的沉重債務(wù)。

這一連串龐大的數(shù)字，如同懸在債權(quán)人頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯劍，每一次輕微的晃動(dòng)都牽動(dòng)著他們的敏感神經(jīng)，讓化解債務(wù)的每一步都顯得尤為關(guān)鍵和迫切。