單偉建

2023年9月，有國(guó)內(nèi)媒體發(fā)表了一篇題為《現(xiàn)有住房14億人都住不完！》的文章，全球多家媒體第一時(shí)間轉(zhuǎn)載。

但是中國(guó)每年商品房建筑面積是有統(tǒng)計(jì)的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，過去30年商品房建筑面積（不包括自建房）總和為144億平方米，中國(guó)人均居住面積在2020年達(dá)到41.76平方米，也就是說過去30年商品房建筑的總面積僅夠3.45億人居住。按照現(xiàn)在的人均標(biāo)準(zhǔn)，需要585億平方米才能容納14億人。換言之，以過去30年的平均建房速度，需要120多年才能建出來。

有必要較真嗎？非常有必要。原因是這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至整體經(jīng)濟(jì)，乃至全球投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的看法，都會(huì)有實(shí)質(zhì)性影響。

中國(guó)房市是否存在供應(yīng)嚴(yán)重過剩

經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在年初發(fā)表的一份研究報(bào)告中指出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有供應(yīng)過剩?！彼囊罁?jù)有兩個(gè)。第一，過剩的特征是二手房交易嚴(yán)重萎縮，從頭到尾要五六年才恢復(fù)正常，美日等國(guó)家都是如此。而中國(guó)二手房市場(chǎng)交易量在2023年大幅增長(zhǎng)。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年，全國(guó)二手房成交面積和金額同比分別增長(zhǎng)44%和30%，不可謂不猛。第二，房產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)中的占比在2013年達(dá)到約12%，之后急降，去年占比為6.6%，預(yù)測(cè)今年會(huì)降到5.5%，低于6.5%-7%左右的正常水平。因此，他認(rèn)為，“房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重超調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有供應(yīng)過剩，但經(jīng)歷了嚴(yán)重的修正，這一修正存在嚴(yán)重的超調(diào)?！?h4>圖：與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)

資料來源：CEIC、瑞銀（UBS）。制圖：顏斌

房市擺脫困境了嗎？還沒有。表現(xiàn)有二。

第一，2023年一手房、二手房合計(jì)銷售面積和金額同比分別增長(zhǎng)6.3%和5.8%，但與二手市場(chǎng)大幅放量形成強(qiáng)烈反差的是，去年新房銷售面積和金額同比分別下降8.2%和6.0%。何以如此呢？主要是因?yàn)椤跋薜睢保m然有些地方已經(jīng)開始松動(dòng)），使新房售價(jià)高于市值，造成有價(jià)無市，新房賣不動(dòng)。而二手房是按市價(jià)交易的，故有價(jià)也有市。

第二，開發(fā)商仍然普遍深陷泥沼。去年住宅開發(fā)投資下跌9.3%。房企破產(chǎn)案件數(shù)量在2022年為123件，2023年驟升至590件。去年房企在違約的境內(nèi)債券中占比超過70%，其中96%為民企，境外債違約更是普遍現(xiàn)象，正常還本付息者寥寥無幾。

作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在歷史上對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出重要貢獻(xiàn)，但是貢獻(xiàn)的比重在2009年達(dá)峰之后基本呈階次遞減的趨勢(shì)，2014年-2021年之間就在負(fù)1%和正2%之間徘徊。這是好事，說明經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度并不過高。但在2022年，房地產(chǎn)對(duì)GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)驟降至負(fù)4%，2023年恢復(fù)至負(fù)1.3%，仍然是經(jīng)濟(jì)增速復(fù)常的中梗阻（見圖表）。

房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響不止于此，還通過房?jī)r(jià)傳導(dǎo)至個(gè)人消費(fèi)。在2015年，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為負(fù)1%，還不如去年，但是老百姓并無感覺，因?yàn)槟菚r(shí)房?jī)r(jià)還在漲。這兩年不同了，二手房?jī)r(jià)指數(shù)從2021年的峰值到去年底跌幅達(dá)9%，使家庭財(cái)富縮水，從而降低消費(fèi)意愿。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)住戶存款在2022年及2023年分別增長(zhǎng)18萬億元和17萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過個(gè)人收入增長(zhǎng)速度，反映了房產(chǎn)帶來的負(fù)財(cái)富效應(yīng)——老百姓不敢或不愿花錢了。而消費(fèi)不振，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式從投資驅(qū)動(dòng)到消費(fèi)拉動(dòng)的轉(zhuǎn)型更為艱難。

給老百姓造成財(cái)富損失的不只是房?jī)r(jià)下跌，還包括在房企發(fā)行的債券等投資的損失。大量房企破產(chǎn)和房債違約，按理說應(yīng)該是大股東最先承擔(dān)損失，然后才輪到持有債權(quán)的個(gè)人和銀行。但債務(wù)重組，即包括展期、減息、免息、減值等等的程序，往往保護(hù)了本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的大股東，反而使債券持有人遭受最大損失。境外債更是如此，因?yàn)闆]有跨境的破產(chǎn)機(jī)制，債權(quán)人只能認(rèn)賠，但債券發(fā)行企業(yè)仍然得以生存，其股東持股不變。這是很不合理的。按照中外的法規(guī)，破產(chǎn)或債務(wù)違約時(shí)，對(duì)于剩余資產(chǎn)有第一優(yōu)先權(quán)的應(yīng)該是債權(quán)人。債務(wù)重組，首先承擔(dān)損失的應(yīng)該是大股東，而不應(yīng)是債權(quán)人。所以最合理的債務(wù)重組方案應(yīng)該包括大股東用股權(quán)或其他資產(chǎn)來補(bǔ)償債權(quán)人，以換取債權(quán)人的認(rèn)可。

房產(chǎn)潛在需求巨大

去年以來，中央和地方都出臺(tái)了不少救房市的政策和措施，產(chǎn)生了一定的作用，但仍然不夠，沒有從根本上解決需求不足這一主要矛盾。這是因?yàn)樵S多現(xiàn)行政策仍然限制和壓抑需求。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)，限購目的是降溫，市場(chǎng)過冷時(shí)，依舊存在的限購政策等于雪上加霜。各地雖已有不同程度的松綁，目前是時(shí)候全面取消了。以中國(guó)香港為例，前些年為了給房市降溫，港府祭出一套“辣招”，即加收各類額外的交易印花稅。去年，中國(guó)香港房市陷入低迷，極度滯銷。今年2月底，港府宣布“撤辣”，即取消所有“辣招”，取得立竿見影的效果：交易量強(qiáng)烈反彈，一掃房市陰霾。

其實(shí)中國(guó)對(duì)于房產(chǎn)的潛在需求是巨大的。中國(guó)人從來都視房產(chǎn)為財(cái)富積累的首選資產(chǎn)類別，因此房產(chǎn)占家庭財(cái)富的比重高達(dá)59%。實(shí)際上，房產(chǎn)在全世界都是最大的資產(chǎn)類別。在美國(guó)，房市的總值大于股市，但房產(chǎn)在家庭財(cái)富中只占25%左右。中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)情有獨(dú)鐘，根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民住房自有率逾90%，可能超過世界上任何國(guó)家（美國(guó)自有率為66%、日本為62%）。中國(guó)人的強(qiáng)大購買力在過去兩年惠及全球大都會(huì)的房市，在東京、倫敦、紐約、洛杉磯等城市，中國(guó)人都是最大的外國(guó)房產(chǎn)買家。而國(guó)人唯獨(dú)在自己的國(guó)家不能隨處買房，結(jié)果肥水流入外人田。中國(guó)市場(chǎng)廣大，有能力購房的人為何不能在各地?fù)碛蟹慨a(chǎn)呢？取消異地購房的限制，不但可提高需求，還有助于人口流動(dòng)，減輕就業(yè)壓力。

應(yīng)該把以長(zhǎng)期持有為目的的購房行為與短期的“炒作”區(qū)別開來。這也不難，各地已有不同的短期限售規(guī)定。其實(shí)國(guó)際上更行之有效的做法是用額外稅收來提高短期交易的成本，從而使投機(jī)行為得不償失。

新房售價(jià)“限跌令”也是房市穩(wěn)定的障礙。房?jī)r(jià)下跌當(dāng)然對(duì)周邊的房主造成心理壓力，也產(chǎn)生負(fù)面財(cái)富效應(yīng)。但人為使售價(jià)高于市值，導(dǎo)致有價(jià)無市，猶如掩耳盜鈴，起不到實(shí)際作用，而且還延長(zhǎng)了痛苦。長(zhǎng)痛不如短痛。取消限跌令，降價(jià)促銷，加速清除庫存，才能盡快扭轉(zhuǎn)房市，重啟穩(wěn)步升值的希望。

總而言之，中國(guó)的房市不存在供應(yīng)嚴(yán)重過剩的問題，但尚未轉(zhuǎn)危為安，原因是需求和價(jià)格仍然受到政策抑制，阻斷了市場(chǎng)建立新平衡點(diǎn)的機(jī)制。在房市過熱的時(shí)候，宏觀調(diào)控是必要的，以防患于未然。現(xiàn)在政策目的已經(jīng)達(dá)到，需要防范的則是矯枉過正，而過猶不及。目前，應(yīng)該考慮立即全面松綁，恢復(fù)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導(dǎo)致長(zhǎng)期的復(fù)蘇乏力。這樣才能快速穩(wěn)定市場(chǎng)，恢復(fù)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，并使民眾找回對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的信心和消費(fèi)的意愿，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

〔作者為太盟投資集團(tuán)（PAG）執(zhí)行董事長(zhǎng)；編輯：李高超〕