□文/楊潞瑤

（重慶理工大學 重慶）

［提要］在公允價值模式下對投資性房地產(chǎn)進行估值，順應逐步健全完善的現(xiàn)代市場。本文以福建東百集團為例，分析企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的動因，以及變更為公允價值模式后產(chǎn)生的經(jīng)濟后果，并提出相應建議。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場需要更加精細和高效的成本測量方法，這就需要對傳統(tǒng)的歷史成本計量方法進行改革，公允價值計量模式更符合現(xiàn)代會計信息質(zhì)量的要求，這一方法也受到了人們的高度重視，且海外市場各行業(yè)已廣泛運用，投資性房地產(chǎn)也囊括其中。因此，本文詳細探究了上市公司采用公允價值計量模式的動因，分析了采用公允價值計量模式對企業(yè)的影響，并且以福建東百集團股份有限公司為例，分析東百集團變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的動因，以及其產(chǎn)生的經(jīng)濟后果，最后為企業(yè)以及政府相關部門完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式提出建議。

一、公允價值

（一）概念界定。在我國，通常所指的公允價值是基于市場經(jīng)濟發(fā)展處于一定水平條件下，在計量日，相關市場參與主體發(fā)生的有序交易過程中，出售一項資產(chǎn)所能收到的或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的脫手價格。

（二）估值方法

1、市場法。比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值，相對準確。

2、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，要考慮未來現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率等，折現(xiàn)方法也要根據(jù)不同的情況適當選擇。

3、成本法。求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，并按照投資房地產(chǎn)的特定折損程度，對取得該資產(chǎn)所支付的價款予以調(diào)整。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式

（一）投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是指主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權、已出租的建筑物等，以收取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式

1、概念界定。無需計提折舊攤銷的投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，以報表報出日的投資性房地產(chǎn)公允價值所示的賬面價值作為調(diào)節(jié)基礎，將初始賬面價值與公允價值差異變動計入當期損益。

2、應用條件。公允價值計量模式并非普適，采用此種模式進行后續(xù)計量有其特定的條件：企業(yè)持有房地產(chǎn)所在地是否存在較為良好、活躍的房地產(chǎn)交易市場；公司是否能夠從市場上獲得相同或相似的投資性房地產(chǎn)信息，能否持續(xù)取得公允價值。

3、兩種計量模式的轉(zhuǎn)換。在對投資性房地產(chǎn)進行會計處理時，采用兩種模式進行會計處理，其結(jié)果會有很大差異。由于成本模式只關注資產(chǎn)本身的價值，而忽略了轉(zhuǎn)化后的收益，因此無法真正反映出該模型中的資產(chǎn)整體價值變化。公允價值轉(zhuǎn)換計量是指在轉(zhuǎn)換期間，以轉(zhuǎn)換日的公允價值為基礎進行會計處理，并不要求對其進行累計折舊、減值準備等。在處置核算中，公允價值模式除要計入該資產(chǎn)已計提的累計折舊、累計攤銷和減值準備外，還兼顧了該資產(chǎn)在取得和處置過程中的公允價值變動。所以，相對于成本模型來說，公允價值模式更全面、更實用、更可靠。

三、公允價值計量在東百集團投資性房地產(chǎn)中的應用

（一）企業(yè)概況。福建東百集團股份有限公司（簡稱“東百集團”）成立于1957 年，位于福建省福州市，是國內(nèi)少數(shù)幾家歷史悠久的零售企業(yè)之一。公司于1993 年在上海證券交易所上市，以百貨零售業(yè)為主，同時還兼有房地產(chǎn)、酒店、廣告、飲食、物業(yè)管理等業(yè)務，是福建省零售業(yè)的龍頭企業(yè)。給公司帶來最大經(jīng)濟效益的是百貨零售業(yè)，它的經(jīng)營模式是以聯(lián)營為主、聯(lián)營和自營為輔。其中，聯(lián)營模式占比達96%。2020 年1 月1 日，東百集團宣告正式將投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式，并在當年年報中列示。截至2021 年底，公司主要經(jīng)營商業(yè)零售、倉儲物流、商業(yè)地產(chǎn)和供應鏈管理四大業(yè)務。

（二）計量模式變更過程。東百集團于2020 年11 月17 日晚間發(fā)布公告稱，公司召開第10 屆董事會第8 次會議并審議通過了《關于公司投資性房地產(chǎn)會計政策變更的議案》，董事會同意自2020 年1 月1 日起公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方法擬由成本計量模式變更為公允價值計量模式。與此同時，公司以相關規(guī)定為依據(jù)，對2018 年年報、2019 年年報、2020 年前三季度的財務報表展開了相應科目的追溯調(diào)整，并表示此次調(diào)整將改變公司的所有者權益和凈利潤，但并不會帶來實質(zhì)的現(xiàn)金流量，也不會對企業(yè)的盈利能力造成實質(zhì)性的影響。

（三）計量模式變更動因。公司所持有的投資性房地產(chǎn)價值隨公司發(fā)展不斷提升，在這種情況下，公允價值計量模式往往比成本計量模式更能真實、靈活地反映公司持有的投資性房地產(chǎn)的實際價值，使得公司的財務信息更加準確可靠，使投資者能夠客觀地了解企業(yè)的資產(chǎn)狀況，所以企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式作出了變更，即由成本計量模式變更為公允價值計量模式。

目前，在公司所持有的投資性房地產(chǎn)所在地，擁有活躍的房地產(chǎn)租賃和買賣市場，能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。投資性房地產(chǎn)會計政策變更后，企業(yè)根據(jù)評估機構出具的評估報告，對相關投資性房地產(chǎn)進行合理評估，從而確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。

四、東百集團變更公允價值計量模式后的影響

（一）對資產(chǎn)負債表的影響。追溯調(diào)整前，投資性房地產(chǎn)賬面價值為370，417.25 萬元，追溯調(diào)整后，投資性房地產(chǎn)賬面價值為518，868.23 萬元，比追溯調(diào)整前增加了148，450.98 萬元。從成本計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式后，投資性房地產(chǎn)價值增長40.08%，這更加接近于市值，有助于報表使用者更好地了解公司的資產(chǎn)狀況。（表1）

表1 投資性房地產(chǎn)計量模式變更合并資產(chǎn)負債表項目影響（2020年9月30日）一覽表（單位：萬元）

追溯調(diào)整前，未分配利潤為159，296.88 萬元，追溯調(diào)整后為254，425.11 萬元，比追溯調(diào)整前增加了95，128.23 萬元，影響比例達59.72%，未分配利潤大幅度增加。

追溯調(diào)整使歸屬于母公司所有者權益也發(fā)生了變化，在追溯調(diào)整前為265，615.49 萬元，追溯調(diào)整后為362，621.56 萬元，比追溯調(diào)整前增加了97，006.07 萬元，影響比例為36.52%。調(diào)整后公司的所有者權益大幅增加。在債務水平不變的情況下，這一舉動降低了資產(chǎn)負債率，實現(xiàn)了資本結(jié)構的優(yōu)化。

（二）對利潤表的影響。首先，追溯調(diào)整前公允價值變動損益為-279.48 萬元，追溯調(diào)整后為25，757.06 萬元，增加了26，036.54 萬元，由負轉(zhuǎn)正且影響比例高達9，315.93%，如此巨額增長主要是由于我國房屋的市場價格普遍高于歷史成本，東百集團的投資性房地產(chǎn)公允價值持續(xù)上升，并由此確認了巨額的公允價值變動損益。其次，追溯調(diào)整前所得稅費用為4，434.17 萬元，追溯調(diào)整后為11，815.95 萬元，增加了7，381.78 萬元，影響比例為166.47%，其原因是企業(yè)變更為公允價值計量模式后應納稅所得額增加，導致所得稅費用上升。最后，追溯調(diào)整前和追溯調(diào)整后的凈利潤分別為15，326.78 萬元和25，467.60 萬元，絕對增加值為10，140.82 萬元，相對增幅為66.16%；與之對應的是歸屬于母公司股東的凈利潤，追溯調(diào)整前歸屬于母公司所有者的凈利潤是15，621.99 萬元，追溯調(diào)整后為21，372.78 萬元，增加了5，750.79 萬元，影響比例為36.81%。公允價值計量模式不再對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)支出和投資性房地產(chǎn)的租賃成本，提高了企業(yè)的盈利水平。（表2）

表2 投資性房地產(chǎn)計量模式變更合并利潤表項目影響（2020年1～9月）一覽表（單位：萬元）

（三）對所得稅的影響。《企業(yè)會計準則》規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)，只要采用公允價值計量，就不需要對其進行折舊、攤銷，也不需要計提減值準備，這樣一來，就沒有了可以稅前抵扣的項目，從而增加了企業(yè)當期的所得稅費用。另外，《企業(yè)會計準則》將公允價值變動損益部分計入當期損益，而稅法則不調(diào)整其計稅基礎。因此，東百集團變更計量模式后，遞延所得稅負債增長了37，019.23 萬元，所得稅費用增長了7，381.78 萬元。（表3）

表3 投資性房地產(chǎn)計量模式變更所得稅影響（2020年1～9月）一覽表（單位：萬元）

五、總結(jié)及建議

（一）總結(jié)。總的來說，在房價上漲的大環(huán)境下，公司采用公允價值計量模式增加了投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)的賬面價值，改善了企業(yè)的資本結(jié)構，有利于報表使用者掌握企業(yè)資產(chǎn)的實際情況。公允模式計量不再對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)支出和投資性房地產(chǎn)的租賃成本，從而提升企業(yè)的盈利能力，投資者能夠獲得更多股利分紅，對于廣大投資者更具吸引力。

（二）建議

1、企業(yè)層面

（1）促進企業(yè)資金回流。隨著投資性房地產(chǎn)公允價值的增加，企業(yè)能獲取更多的利潤，投資者對于分紅也會存在更進一步的要求。所以，企業(yè)要盤活資金，改善自身的資金流動，促進企業(yè)資金回流，保證公司的正常經(jīng)營管理活動。具體來說，可以采取開源節(jié)流的方式，在出售貨物時通過增加預付款、縮短回款周期等方式，增加資金流入，減少不必要的支出。

（2）強化價格風險管理。由于投資房地產(chǎn)的價格具有一定的波動性，公允價值計量雖然可以反映出一項資產(chǎn)的真正價格，但它必然會受市場價格的影響。因此，企業(yè)要加強對價格風險的管控，無論是在房價高漲的時候，還是在樓市下跌的時候，企業(yè)都要保證資產(chǎn)的穩(wěn)定性，避免公司的財務狀況受到嚴重的影響。

2、政府層面

（1）完善公允價值獲取途徑。建立相應的機構，或采取措施，將當?shù)夭粍赢a(chǎn)的公允價值信息及時地向企業(yè)和公眾提供，在確保公允性的前提下，減少企業(yè)的時間和資金成本。另外，還應加強對資產(chǎn)評估行業(yè)及從業(yè)人員的管理，以防止會計信息造假，確保財務資料的真實性。

（2）給予適當?shù)亩愂諆?yōu)惠。當企業(yè)采用公允價值計量模式以后，就不能對資產(chǎn)進行折舊和攤銷，可以抵扣的稅額就會降低，同時公允價值的變化使得公司利潤得到改善，進一步加重公司的稅收負擔。在此背景下，國家可通過對企業(yè)進行稅收上的優(yōu)待和補貼，促使更多的企業(yè)采納公允價值計量模式。