康月花

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.06.023

［摘 要］財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，對推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步運(yùn)行，達(dá)成盈利的目標(biāo)有著積極的作用。當(dāng)前，金融環(huán)境不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策不斷縮緊，使企業(yè)面臨較多的不可控因素，出現(xiàn)較多的財務(wù)風(fēng)險。對此，我們應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理現(xiàn)狀，積極探索財務(wù)風(fēng)險管理的創(chuàng)新策略，通過建立完善的風(fēng)險管控機(jī)制、調(diào)控資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模、加強(qiáng)財務(wù)人員的培訓(xùn)，全面提升企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對能力，保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；財務(wù)風(fēng)險

［中圖分類號］F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

房地產(chǎn)行業(yè)作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)上行階段曾發(fā)揮過至關(guān)重要的作用。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，國家落實(shí)房地產(chǎn)收緊政策，使房地產(chǎn)行業(yè)競爭逐步加劇，行業(yè)利潤空間縮小，對企業(yè)提出轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求。而房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，開展的各類項(xiàng)目需要大量的流動資金，使企業(yè)承擔(dān)的債務(wù)壓力提升，而對資金的依賴程度較高，使企業(yè)面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。對此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型和特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前的市場發(fā)展趨勢和政策環(huán)境，積極探索財務(wù)風(fēng)險管控的創(chuàng)新策略，通過對財務(wù)風(fēng)險全流程的管控，減少風(fēng)險對企業(yè)的危害和影響，推動房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新變革對房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型和特點(diǎn)

1.1 籌資風(fēng)險，籌資活動受政策影響較大

資金作為企業(yè)有序運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)保障，是房地產(chǎn)企業(yè)不可缺少的資源。由于房地產(chǎn)企業(yè)參與的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動，有著明顯的周期長、投資多、項(xiàng)目規(guī)模大的特點(diǎn)，因此企業(yè)需要大量的周轉(zhuǎn)資金。而在資金獲取的過程中，籌資作為一種手段，需要制訂相應(yīng)的資金籌措方案，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)需求，形成可供企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行和發(fā)展的資金鏈條［1］。而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道較為單一，除商品房銷售款之外，企業(yè)資金的主要來源為銀行貸款，很多商品房的銷售回款也需要依賴銀行的貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴度逐步增加。而資金籌措路徑單一，過度依賴銀行，容易使企業(yè)承擔(dān)較大的金融政策風(fēng)險。特別是我國房地產(chǎn)政策逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款的難度逐步提升。很多中小型企業(yè)信用度不高，而面對外部競爭，企業(yè)不斷地擴(kuò)張，產(chǎn)生較大的資金需求。越來越多的企業(yè)選擇金融信貸和個人信貸的方式來獲取資金。但同時，企業(yè)承擔(dān)較高的負(fù)債率，容易使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)貸款償還不上的風(fēng)險。很多房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目周期過長，使企業(yè)貸款呈現(xiàn)出長借短用的情況，導(dǎo)致資金籌劃上的風(fēng)險威脅不斷延長，如果企業(yè)不注重科學(xué)的風(fēng)險防控，就會為企業(yè)帶來較大的資金損失，制約著房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的運(yùn)行。

1.2 投資和資金分配風(fēng)險，企業(yè)面臨的不可控因素較多

投資風(fēng)險產(chǎn)生于投資項(xiàng)目中，如果企業(yè)投資項(xiàng)目周期過長，在合同期限內(nèi)不能取回本金與利息，同時過程中遇到不可控風(fēng)險因素，則容易使企業(yè)難以從中獲利，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險。從投資風(fēng)險的本質(zhì)上來看，企業(yè)參與投資項(xiàng)目的目標(biāo)是獲得更大的利潤，但是很多項(xiàng)目風(fēng)險性較大，需要房地產(chǎn)企業(yè)對多個因素進(jìn)行綜合考量，并展開投入產(chǎn)出比的評估，預(yù)測項(xiàng)目是否能夠符合市場需求，為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益［2］。但是，由于政策和市場經(jīng)濟(jì)影響因素眾多，房地產(chǎn)企業(yè)投資額不斷增加，使很多企業(yè)忽視制訂政策和環(huán)境的應(yīng)對措施，在市場供求關(guān)系不斷變化的環(huán)境中，企業(yè)投資項(xiàng)目的利潤空間也隨之改變，容易使企業(yè)出現(xiàn)不同程度的投資風(fēng)險。而企業(yè)長期處在投資回報率低、周期長、資金回收速度慢的狀態(tài)下，不能夠完成資金的有效分配，很大程度上會降低企業(yè)內(nèi)部的投資信心。企業(yè)股東會出現(xiàn)撤資的想法，不利于企業(yè)品牌的建設(shè)，也影響其后續(xù)融資項(xiàng)目的推進(jìn)，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的不利影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有著全過程性、難預(yù)測性、綜合性的特點(diǎn)，很多風(fēng)險潛伏期較長，難以有效地識別，容易對房地產(chǎn)企業(yè)各個經(jīng)濟(jì)活動帶來不利的影響。這就需要企業(yè)落實(shí)全方位的監(jiān)管，構(gòu)建完整的內(nèi)部管控機(jī)制，從而多元化的處理和識別財務(wù)風(fēng)險，最大限度地降低財務(wù)損失。但是目前，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營的過程中，過于關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致企業(yè)不斷擴(kuò)張，面臨的財務(wù)風(fēng)險壓力也隨之增加。首先，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理體制不夠完善。企業(yè)處在全新的競爭環(huán)境中，對市場形勢關(guān)注不夠全面，自身的敏感性不足，沒有從長遠(yuǎn)的角度展開統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致內(nèi)部管理體系存在一定的滯后性。在財務(wù)風(fēng)險防范方面，設(shè)置的流程、標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)化，財務(wù)部門內(nèi)部各項(xiàng)管理職能分工不明確，不能對風(fēng)險進(jìn)行全流程的監(jiān)管，導(dǎo)致風(fēng)險管控停留在事后階段，難以發(fā)揮其管控和約束的作用。其次，缺少風(fēng)險預(yù)警評估機(jī)制，全流程的風(fēng)險管控，能夠通過具體的分析快速識別風(fēng)險，并通過制訂相應(yīng)的管理方案，為企業(yè)內(nèi)部管控工作提供指導(dǎo)［3］。但是目前，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的預(yù)警體系，很多管理工具和方法創(chuàng)新性不足，導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)督落實(shí)不到位。比如，缺少對企業(yè)資金支出上的監(jiān)控，導(dǎo)致企業(yè)資金的應(yīng)用與籌措方案不匹配。而高層管理人員凌駕于內(nèi)部控制之上，容易出現(xiàn)資金私自挪用的風(fēng)險。最后，財務(wù)管理人員專業(yè)能力水平有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)在人才培養(yǎng)方面投入不足，不能針對全新的管理需求，落實(shí)全方位的培訓(xùn)。財務(wù)人員按照常規(guī)的方法開展工作，缺少與其他部門和企業(yè)互動，對市場形勢分析不夠全面，造成很多風(fēng)險的識別不夠精準(zhǔn)和及時。而財務(wù)人員管理體系、風(fēng)險防控和預(yù)警體系內(nèi)容調(diào)控的主動性不足，導(dǎo)致內(nèi)部管理工作不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求和目標(biāo)，降低了整體的財務(wù)風(fēng)險管控效能。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理對策

3.1 加強(qiáng)投資可行性的研究，嚴(yán)格控制投資項(xiàng)目風(fēng)險

為有效降低我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理模式，必須要緊跟當(dāng)前時代發(fā)展趨勢，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目的，保持本地發(fā)展優(yōu)勢，做好分層下沉戰(zhàn)略。結(jié)合實(shí)際深入市場展開調(diào)查工作，綜合了解、分析居民要求、政府政策以及市場環(huán)境，明確當(dāng)前的購房需求與經(jīng)濟(jì)實(shí)力。然后，結(jié)合調(diào)查結(jié)果，加強(qiáng)對投資可行性的研究，保證投資項(xiàng)目與當(dāng)前市場實(shí)際需求緊密對接，從而有效降低財務(wù)風(fēng)險。在具體實(shí)施階段，一是要重視加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的風(fēng)險控制。明確認(rèn)識到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及周期較長，從項(xiàng)目選擇到最終項(xiàng)目獲益屬于一個持續(xù)性過程，在這個過程中，其容易受到個別因素的影響和干擾，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目帶來潛在風(fēng)險。因此，必須要全面掌控項(xiàng)目投資全過程，建立全程化控制機(jī)制，組建專業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險控制團(tuán)隊(duì)，制訂風(fēng)險控制方案。緊密圍繞目標(biāo)設(shè)置、方案設(shè)計、權(quán)限審批、進(jìn)程控制以及項(xiàng)目評價，落實(shí)監(jiān)督、管控辦法，保證做好各個細(xì)節(jié)的風(fēng)險管理工作，最大化提升風(fēng)險管控效果，降低項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生概率。二是加強(qiáng)對投資項(xiàng)目可行性的研究和分析力度?？赏ㄟ^聘請專業(yè)調(diào)研人員，深入房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目涉及到的領(lǐng)域、行業(yè)市場，針對不同地域涉及到的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策內(nèi)容差異性，以及受眾群體購房需求、消費(fèi)水平等具體情況，做好研究調(diào)查工作。努力做到因地制宜制訂項(xiàng)目投資戰(zhàn)略，避免項(xiàng)目投資過大而市場需求量較小，產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險［4］。三是實(shí)時觀察政策變化情況，根據(jù)宏觀政策變化，及時調(diào)整投資項(xiàng)目戰(zhàn)略方案，尤其是重點(diǎn)關(guān)注土地、信貸方面的政策。如果經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，銀行會隨之提高貸款利率，增加償債壓力，導(dǎo)致房屋價格提高，在這一形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨資金回流速度慢等問題，嚴(yán)重影響資源配置率。所以，必須要緊跟政策變化，調(diào)整投資項(xiàng)目戰(zhàn)略，合理配置好資源。

3.2 建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險管控力度

建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作落到實(shí)處，并形成無形的約束力度，利用制度督促財務(wù)人員規(guī)范開展風(fēng)險管理工作，保證風(fēng)險管理工作開展規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性，發(fā)揮財務(wù)風(fēng)險管理的作用和價值，保證企業(yè)長期發(fā)展。首先，堅(jiān)持以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理能力為目的，緊密結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際，建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理責(zé)任制，對各部門所負(fù)責(zé)的管理環(huán)節(jié)，以及擔(dān)任的職責(zé)權(quán)限進(jìn)行明確規(guī)定。通過落實(shí)責(zé)任制度與追究制度，鼓勵員工積極參與財務(wù)風(fēng)險管理。若是存在忽視、敷衍等行為，甚至影響財務(wù)風(fēng)險管理工作質(zhì)量和效率的，需追究其責(zé)任，落實(shí)處罰制度，公開處罰結(jié)果，以形成督促作用，提高各部門人員對此的重視程度。同時，為避免責(zé)任追究制度過于剛性，制約財務(wù)人員工作積極性和創(chuàng)新性，應(yīng)配合搭建行之有效的激勵制度，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員需結(jié)合績效評定給予激勵，以此來激發(fā)各部門人員配合開展財務(wù)風(fēng)險管理工作的積極性與主動性，營造全員參與的良好管理氛圍。其次，建立完善的財務(wù)風(fēng)險管理體系，優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理流程?？赏ㄟ^建立獨(dú)立的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際情況，制訂各環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。鼓勵風(fēng)險管控人員積極引進(jìn)當(dāng)下最先進(jìn)的風(fēng)險管理辦法，適當(dāng)借助云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等現(xiàn)代信息技術(shù)，搭建財務(wù)風(fēng)險管控系統(tǒng)。將該系統(tǒng)與房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的后臺系統(tǒng)緊密對接，實(shí)時監(jiān)控財務(wù)活動，整合、收集各種財務(wù)數(shù)據(jù)信息，為企業(yè)提供更加精準(zhǔn)的風(fēng)險評估，并通過建立信息安全防護(hù)系統(tǒng)，加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)木馬病毒、黑客入侵、漏洞等問題的嚴(yán)格管控，最大限度地保證企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息安全，杜絕信息泄露風(fēng)險。第三，建立企業(yè)內(nèi)部控制體系，緊密圍繞房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率、償債能力、回報比例以及發(fā)展?jié)摿Φ榷喾矫鏄?gòu)建財務(wù)分析指標(biāo)體系，根據(jù)指標(biāo)體系建立高效精準(zhǔn)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，實(shí)時監(jiān)測指標(biāo)體系內(nèi)容。有效防止企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生，助力企業(yè)完成資本原始積累，提升償債能力。最后，還可通過引進(jìn)財務(wù)風(fēng)險管理程序，劃分財務(wù)風(fēng)險所在區(qū)域，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀，精準(zhǔn)預(yù)估財務(wù)風(fēng)險發(fā)生造成的損失程度，并制訂好應(yīng)對方案，對已發(fā)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)，要及時作出補(bǔ)救措施，降低損失。通過對所有風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行全面復(fù)盤，分析其根源所在，制訂防御措施，杜絕同類風(fēng)險再次發(fā)生，為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展保駕

護(hù)航。

3.3 重視控制好資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模，有效降低企業(yè)籌資風(fēng)險

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)因籌資渠道單一、資產(chǎn)負(fù)債率較高而造成的償債壓力大、籌資活動受政策影響大等問題，必須要嚴(yán)格把控好房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬籌資渠道，來有效降低房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)重視把控好籌資環(huán)境的潛在風(fēng)險因素，明確籌資過程的每個環(huán)節(jié)，將風(fēng)險防范、風(fēng)險控制細(xì)化成不同小指標(biāo)，分別落實(shí)在每個籌資環(huán)節(jié)，并把控好各個環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險。比如，針對籌資決策環(huán)節(jié)，需要提前分析好籌資需求，為籌資決策提供需求參考；針對籌資流程設(shè)計環(huán)節(jié)，需要適當(dāng)借助先進(jìn)的大數(shù)據(jù)、云計算等信息技術(shù)，多方位收集、獲取具有價值的參考數(shù)據(jù)信息，為提高設(shè)計方案科學(xué)性、有效性提供重要依據(jù)；針對投資方案審批環(huán)節(jié)，需要將各環(huán)節(jié)的審批職責(zé)落實(shí)到位，明確各部門職責(zé)權(quán)限，有利于及時發(fā)現(xiàn)問題并作出反饋。第二，需要做好成本管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的管控力度。遵循“統(tǒng)一管理，分級核算”原則，下設(shè)二級成本核算單位，確定該單位具體負(fù)責(zé)的項(xiàng)目成本和管理范圍，嚴(yán)格制訂開支標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，實(shí)行成本責(zé)任制，切實(shí)做好成本核算工作。第三，全方位開發(fā)、拓展融資渠道，積極采取增發(fā)股票和債券、與不同商會財團(tuán)合法募資等方式，發(fā)揮財務(wù)杠桿以及金融投資作用，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴性。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和開設(shè)新項(xiàng)目的常規(guī)手段，應(yīng)充分重視不同融資渠道所帶來的不同結(jié)果與風(fēng)險，避免利用單一融資渠道進(jìn)行企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目開發(fā)，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險抵抗能力大于風(fēng)險內(nèi)容。第四，建立科學(xué)的債務(wù)風(fēng)險管控機(jī)制，做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作，結(jié)合企業(yè)長期、終極、短期債務(wù)規(guī)模，制訂一套適合房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展部署的資金結(jié)構(gòu)管理計劃。并制訂科學(xué)合理的預(yù)售制度，明確要求財務(wù)人員需要深入分析房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債情況是否處于穩(wěn)定區(qū)間，結(jié)合實(shí)際在企業(yè)整體負(fù)債中扣除預(yù)收賬款，減少負(fù)債占比，增加預(yù)收賬款占比，能夠有效緩解財務(wù)矛盾，降低企業(yè)資金壓力。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集、項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，在經(jīng)營的過程中，容易遇到較多不可控因素，使其面臨著財務(wù)投資、資金分配的風(fēng)險。而財務(wù)風(fēng)險呈現(xiàn)出不可預(yù)測性、綜合性，為財務(wù)管控工作增加難度。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建設(shè)不夠完善，財務(wù)風(fēng)險的管控力度不足，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)的壓力隨之增加。對此，需要企業(yè)加強(qiáng)對內(nèi)外部環(huán)境的分析，并健全財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，從企業(yè)長遠(yuǎn)的角度，控制好企業(yè)負(fù)債規(guī)模，有效地降低企業(yè)籌資和投資的風(fēng)險，強(qiáng)化風(fēng)險管控的有效性。與此同時，加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提升財務(wù)風(fēng)險管控的專業(yè)程度，構(gòu)建完整的防控體系，從而合理規(guī)避風(fēng)險，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行和創(chuàng)新建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

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