程立娟

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.05.050

［摘 要］房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中扮演著重要角色。房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴資金運(yùn)作，使得資金管理成為其發(fā)展過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有效的資金管理不僅能增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，還能促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。文章從資金管理的重要性、問(wèn)題所在以及對(duì)策建議三個(gè)方面進(jìn)行闡述，深入探討房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面的重要性以及如何有效地做好資金管理工作，期望房地產(chǎn)企業(yè)能夠優(yōu)化資金管理，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，確保企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，并為推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問(wèn)題；對(duì)策

［中圖分類號(hào)］F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好資金管理工作，確保企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，成為擺在企業(yè)管理者面前的重要課題。資金作為企業(yè)的血液，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要大量的資金投入。優(yōu)秀的資金管理不僅能幫助企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，還能提高企業(yè)的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。因此，加強(qiáng)資金管理，合理利用和配置資金，成為房地產(chǎn)企業(yè)邁向成功的必由之路。

1 資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要性

1.1 確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)與項(xiàng)目推進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要巨額的資金投入。若缺乏有效的資金管理，企業(yè)可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按計(jì)劃推進(jìn)。資金管理可以合理規(guī)劃企業(yè)的現(xiàn)金流，確保項(xiàng)目所需資金能夠及時(shí)供給，從而保障項(xiàng)目的順利開(kāi)展，避免出現(xiàn)因資金短缺而導(dǎo)致的停工、拖期等問(wèn)題。

1.2 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)常常面臨周期性波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)變化，政策環(huán)境的不穩(wěn)定性也可能對(duì)企業(yè)造成沖擊。加強(qiáng)資金管理可以使企業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)靈活應(yīng)對(duì)，降低受市場(chǎng)波動(dòng)影響的程度，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的能力。

1.3 優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和提高盈利能力

資金管理涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，包括資產(chǎn)負(fù)債比例、短期和長(zhǎng)期債務(wù)比例等。通過(guò)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理配置資金，房地產(chǎn)企業(yè)可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少財(cái)務(wù)成本，提高盈利能力。同時(shí)，資金管理還可以幫助企業(yè)更加有效地利用資金，避免資金浪費(fèi)和閑置，提高企業(yè)資金利用效率。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的問(wèn)題

2.1 融資渠道過(guò)于單一，資金籌集不到位

房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)滿足資金需求，盡管銀行貸款是融資的主要途徑之一，但當(dāng)企業(yè)過(guò)于依賴這種單一渠道時(shí)，會(huì)面臨多個(gè)潛在問(wèn)題。首先，銀行的貸款額度和利率受宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)情況以及企業(yè)自身信用狀況的影響，可能受到限制。其次，在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)時(shí)，銀行可能會(huì)收緊信貸政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得足夠的融資支持。除了傳統(tǒng)的銀行貸款，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能嘗試尋求非標(biāo)準(zhǔn)化的融資方式，如私募融資、民間借貸、債券發(fā)行或股權(quán)融資。然而，這些融資方式往往涉及更復(fù)雜的手續(xù)和較高的融資成本。尤其對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，受規(guī)模和信用等因素限制，融資渠道的選擇較為有限，難以籌集足夠的資金支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

在一些地區(qū)，尤其是二三四線城市，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相對(duì)較為滯后，融資機(jī)制不夠成熟，資本市場(chǎng)較為薄弱。這導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)發(fā)行債券或上市融資等方式籌集資金，使得融資渠道更加單一，難以滿足企業(yè)的資金需求。

資金籌集不到位會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度延誤，增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和成本。企業(yè)不得不尋求其他高成本的融資方式，例如高息貸款或股權(quán)出售，進(jìn)一步加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。最終，資金短缺將限制企業(yè)的發(fā)展。

2.2 資金監(jiān)督執(zhí)行不嚴(yán)，管控制度亟待健全

首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用方面缺乏透明度，無(wú)法清晰地呈現(xiàn)資金的流向和使用情況，導(dǎo)致資金使用不合理、不經(jīng)濟(jì)，甚至產(chǎn)生違規(guī)操作和資金浪費(fèi)問(wèn)題。資金使用的透明度不高也會(huì)加劇企業(yè)內(nèi)部信任危機(jī)，導(dǎo)致員工和投資者對(duì)企業(yè)不信任，影響企業(yè)的聲譽(yù)。

其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中缺乏有效的監(jiān)督措施，導(dǎo)致資金使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決。缺乏有效的監(jiān)督措施使得企業(yè)無(wú)法全面了解資金使用情況，也無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金流向異?；蛸Y金使用不當(dāng)?shù)那闆r［1］。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管控制度，即資金管理的相關(guān)政策、規(guī)范和流程。這可能導(dǎo)致企業(yè)在資金管理工作中產(chǎn)生漏洞，容易發(fā)生違規(guī)行為和內(nèi)部控制失靈的情況，使得企業(yè)在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和處理問(wèn)題時(shí)缺乏規(guī)范可循的指引。

最后，當(dāng)資金監(jiān)督執(zhí)行不嚴(yán)和管控制度不健全時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)資金浪費(fèi)的情況。未經(jīng)嚴(yán)格監(jiān)督和控制的資金使用可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本的不合理增加，造成資源的浪費(fèi)。同時(shí)，資金管理不善還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，如流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，從而影響企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

2.3 資金管理意識(shí)不強(qiáng)，缺乏專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)往往涉及大量資金，資金的合理運(yùn)用和風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售等業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面，而忽視了資金流動(dòng)，缺乏將資金管理納入全局戰(zhàn)略規(guī)劃的意識(shí)。這可能導(dǎo)致企業(yè)對(duì)資金問(wèn)題缺乏敏感性，容易產(chǎn)生盲目投資或資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，資金管理需要有一支具備專業(yè)知識(shí)和技能的團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，人才的招聘和留任也成為一個(gè)挑戰(zhàn)。許多企業(yè)可能缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員、資金分析師等，導(dǎo)致資金管理工作的水平難以得到有效提升。此外，即使有人才加入，由于行業(yè)的特殊性，也需要相應(yīng)的時(shí)間來(lái)適應(yīng)和了解房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，使得資金管理的效果不能立竿見(jiàn)影［2］。

2.4 資金使用較為分散，難以統(tǒng)一管理

首先，多項(xiàng)目并行。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，每個(gè)項(xiàng)目都需要相應(yīng)的資金投入。由于不同項(xiàng)目的規(guī)模和進(jìn)度各異，資金需求也會(huì)有所差異。這導(dǎo)致企業(yè)需要將資金在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分散調(diào)配，難以集中管理。如果管理不善，可能會(huì)導(dǎo)致某些項(xiàng)目因資金不足而受阻，影響整體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

其次，資金流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用過(guò)程中可能面臨來(lái)自多方的資金流入和流出。比如，企業(yè)可能從多個(gè)渠道籌集資金，同時(shí)也需要支付多種費(fèi)用。這些復(fù)雜的資金流向使得企業(yè)難以清晰地了解整體資金狀況，更難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理和調(diào)控［3］。

最后，資金監(jiān)控體系不健全。要實(shí)現(xiàn)資金集中管理，企業(yè)需要建立完善的資金監(jiān)控體系。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)資金管理的重視程度不夠或缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，可能沒(méi)有建立科學(xué)合理的資金監(jiān)控機(jī)制。缺乏有效的監(jiān)控手段和數(shù)據(jù)分析，企業(yè)很難對(duì)資金使用情況進(jìn)行及時(shí)監(jiān)測(cè)和干預(yù)，進(jìn)一步導(dǎo)致資金分散。

3 房地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理工作的對(duì)策建議

3.1 不斷拓寬融資渠道，有效籌集資金

首先，采用多元化的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極探索多元化的融資渠道。除了傳統(tǒng)的銀行融資，可以嘗試發(fā)行債券、尋求私募融資、進(jìn)行股權(quán)融資或引入戰(zhàn)略投資者等。多元化的融資方式有助于降低企業(yè)對(duì)某一融資渠道的依賴程度，減少單一渠道帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。可以考慮與可靠的合作伙伴建立緊密的合作關(guān)系，尋求戰(zhàn)略合作和共贏，共同承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，減輕企業(yè)的融資負(fù)擔(dān)。

其次，拓展資本市場(chǎng)。加強(qiáng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，對(duì)于規(guī)模較大、信用較好的房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮在國(guó)內(nèi)或國(guó)際資本市場(chǎng)上市融資。上市融資有利于擴(kuò)大企業(yè)的知名度和影響力，為企業(yè)未來(lái)的融資提供更多選擇。同時(shí)，要注重維護(hù)自身信用，建立良好的信用記錄，這有助于提高融資的成功率和獲得更有利的融資條件。此外，及時(shí)償還債務(wù)，遵守財(cái)務(wù)承諾，樹(shù)立良好的形象。

第三，尋求政策支持。積極關(guān)注國(guó)家和地方政策，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和融資的相關(guān)政策。爭(zhēng)取政府的支持和扶持，例如優(yōu)惠貸款利率、融資補(bǔ)貼或政策性擔(dān)保等，以增強(qiáng)融資可行性。

最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金使用進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃和評(píng)估，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和資金使用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，做好資金預(yù)測(cè)和規(guī)劃工作，避免產(chǎn)生臨時(shí)性的資金缺口。積極關(guān)注國(guó)家和地方政策，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和融資的相關(guān)政策。爭(zhēng)取政府的支持和扶持，例如優(yōu)惠貸款利率、融資補(bǔ)貼或政策性擔(dān)保等。

3.2 加大監(jiān)督執(zhí)行力度，健全管控制度

首先，建立透明的資金管理制度。透明的資金管理制度是指為房地產(chǎn)企業(yè)制定明確、規(guī)范的資金使用規(guī)則和程序，確保所有的資金流向和使用情況都能得到清晰記錄和報(bào)告。應(yīng)該明確資金使用的權(quán)限、流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確資金流動(dòng)的路徑和用途，防止資金被濫用、挪用或浪費(fèi)。加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)督和管理，提高資金使用的效率和合規(guī)性，防止?jié)撛诘母瘮⌒袨楹蛢?nèi)部失控現(xiàn)象。

其次，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，企業(yè)能夠全面了解資金使用情況，包括資金流向、資金使用合規(guī)性、內(nèi)部控制有效性等。如果發(fā)現(xiàn)資金管理工作中存在問(wèn)題，內(nèi)部審計(jì)部門可以及時(shí)向管理層報(bào)告，幫助企業(yè)及時(shí)采取糾正措施。強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制可以增強(qiáng)企業(yè)對(duì)資金管理的敏感性和主動(dòng)性，避免潛在問(wèn)題演變成嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

第三，完善制度和流程。資金管理制度應(yīng)與企業(yè)的實(shí)際情況相適應(yīng)，也要符合法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。要建立規(guī)范可行的資金管理流程，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任人和權(quán)限，防止權(quán)責(zé)不清和資金管理漏洞。完善制度和流程可以確保企業(yè)在資金管理中高效運(yùn)作，避免決策失誤和違規(guī)行為［4］。

最后，建立外部監(jiān)督機(jī)制。建立外部監(jiān)督機(jī)制是指房地產(chǎn)企業(yè)尋求第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和審查。這些第三方機(jī)構(gòu)可以是獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)或監(jiān)管部門。外部監(jiān)督機(jī)制的設(shè)立可以增強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金管理的獨(dú)立性和客觀性，減少內(nèi)部利益沖突和潛在的欺詐行為。外部監(jiān)督機(jī)制還可以為投資者、股東和其他相關(guān)方提供更多信息，提高企業(yè)的透明度和信任度。通過(guò)接受外部監(jiān)督，企業(yè)可以獲得更多寶貴的意見(jiàn)和建議，進(jìn)一步優(yōu)化資金管理措施。

3.3 增強(qiáng)資金管理意識(shí)，提升專業(yè)素養(yǎng)

一方面，將資金管理納入戰(zhàn)略規(guī)劃。將資金管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃意味著將其視為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)重要方面，并將其與其他業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，形成整體協(xié)同效應(yīng)。資金管理不僅僅是財(cái)務(wù)部門的事情，而是全員參與的重要議題。管理層需要明確資金管理對(duì)于企業(yè)的戰(zhàn)略意義，將其作為決策層面的重要內(nèi)容，確立資金管理的戰(zhàn)略地位。這樣資金管理的規(guī)劃和決策才能更加符合企業(yè)整體戰(zhàn)略，避免單打獨(dú)斗或割裂管理，從而提高資金使用效率和整體績(jī)效。

另一方面，建立專業(yè)的資金管理團(tuán)隊(duì)。為了更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理挑戰(zhàn)，企業(yè)需要建立一個(gè)具備專業(yè)知識(shí)和技能的資金管理團(tuán)隊(duì)。這個(gè)團(tuán)隊(duì)可以包括財(cái)務(wù)人員、風(fēng)險(xiǎn)管理人員、資金分析師等。通過(guò)培訓(xùn)和專業(yè)知識(shí)的傳授，團(tuán)隊(duì)成員能夠掌握先進(jìn)的資金管理理念和技能，更好地應(yīng)對(duì)資金管理中的挑戰(zhàn)，并建立良好的激勵(lì)機(jī)制和職業(yè)發(fā)展通道，以提高員工的留任率和忠誠(chéng)度［5］。為了彌補(bǔ)人才短缺的不足，企業(yè)可以考慮引入外部專業(yè)咨詢服務(wù)。借助這些專業(yè)咨詢服務(wù)，企業(yè)可以得到更全面深入的資金管理建議，優(yōu)化資金運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)防范。這些咨詢服務(wù)可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況提供個(gè)性化的解決方案，幫助企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)資金管理挑戰(zhàn)。

3.4 實(shí)現(xiàn)資金集中管理，合理調(diào)劑資金

首先，建立資金匯總與分配機(jī)制。將所有項(xiàng)目的資金需求進(jìn)行整合匯總，由專門的資金管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)整體規(guī)劃和優(yōu)先級(jí)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配。通過(guò)集中管理和統(tǒng)一調(diào)配，企業(yè)能夠更加高效地使用資金，確保每個(gè)項(xiàng)目獲得足夠的資金支持，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功率和效率［6］。

其次，建立資金監(jiān)控體系。其一，建立相關(guān)的指標(biāo)和報(bào)告機(jī)制，以便及時(shí)了解資金的流向和使用情況。其二，資金監(jiān)控體系應(yīng)涵蓋各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)渠道的資金流動(dòng)，包括資金的進(jìn)出、使用情況、剩余額度等。通過(guò)建立資金監(jiān)控體系，企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行及時(shí)干預(yù)和調(diào)整。

最后，審慎選擇項(xiàng)目。避免過(guò)度擴(kuò)張或盲目投資，導(dǎo)致資金過(guò)度分散和管理難度增加。要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，選擇具有較好回報(bào)和可持續(xù)性的項(xiàng)目。合理的項(xiàng)目選擇可以確保項(xiàng)目資金需求得到合理控制和滿足，同時(shí)避免過(guò)度消耗資金資源，從而更好地實(shí)現(xiàn)資金集中管理和優(yōu)化資金調(diào)配。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要不斷強(qiáng)化資金管理意識(shí)，完善資金管理體系，積極招聘和培養(yǎng)專業(yè)人才，以確保資金使用合理、高效、安全，并始終保持戰(zhàn)略眼光，根據(jù)市場(chǎng)和政策的變化及時(shí)調(diào)整資金管理策略，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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