薛艷星 山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)實(shí)業(yè)控股有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算面臨著越來越多的挑戰(zhàn)和問題。而這些問題的解決對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見問題

（一）收入確認(rèn)問題

收入確認(rèn)指的是確定收入是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)計(jì)入公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中[1]。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見的收入確認(rèn)問題如下：

（1）銷售合同的簽訂時(shí)間：收入確認(rèn)通常是在銷售合同簽訂時(shí)進(jìn)行。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)，銷售合同的簽訂可能涉及多個(gè)階段，例如預(yù)售、施工階段和交付階段。因此，需要根據(jù)具體情況確定何時(shí)應(yīng)該確認(rèn)收入。

（2）收入的計(jì)量：收入的計(jì)量是指確定銷售房地產(chǎn)的金額。在房地產(chǎn)行業(yè)，銷售價(jià)格通常包括售價(jià)、稅費(fèi)和其他費(fèi)用。因此，需要對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠?jì)量和分?jǐn)偅源_定實(shí)際的銷售收入。

（3）客戶付款的時(shí)間：在房地產(chǎn)銷售中，客戶通常會(huì)分期付款。收入確認(rèn)的問題在于確定何時(shí)應(yīng)該計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表中。一般來說，收入應(yīng)該在客戶付款之后確認(rèn)，但對(duì)于分期付款的情況，需要根據(jù)合同條款和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行具體判斷。

（4）不確定收入的處理：在某些情況下，收入可能存在一定的不確定性，例如與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的爭(zhēng)議或訴訟。在這種情況下，需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行合理的估計(jì)和處理，以確保收入的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

（二）費(fèi)用分?jǐn)倖栴}

費(fèi)用分?jǐn)偸侵笇⒎康禺a(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用按照一定的規(guī)則和方法分?jǐn)偟较鄳?yīng)的項(xiàng)目上，以便準(zhǔn)確計(jì)算每個(gè)項(xiàng)目的成本和利潤[2]。費(fèi)用分?jǐn)偟膶?duì)象通常是開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，包括土地購置、設(shè)計(jì)、施工、銷售等[3]。每個(gè)階段都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，如土地成本、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)等，需要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分?jǐn)?，以確保每個(gè)項(xiàng)目都能公平分擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

費(fèi)用分?jǐn)偟姆椒ㄓ卸喾N，常見的有按比例分?jǐn)偤桶疵娣e分?jǐn)們煞N。按比例分?jǐn)偸歉鶕?jù)各個(gè)項(xiàng)目的投資比例來確定費(fèi)用分?jǐn)偙壤赐顿Y額越高的項(xiàng)目分?jǐn)偟馁M(fèi)用也越多。按面積分?jǐn)偸歉鶕?jù)各個(gè)項(xiàng)目的建筑面積來確定費(fèi)用分?jǐn)偙壤唇ㄖ娣e越大的項(xiàng)目，其分?jǐn)偟馁M(fèi)用也越多。這樣可以確保每個(gè)項(xiàng)目都按照其相應(yīng)的規(guī)模和貢獻(xiàn)程度來分擔(dān)費(fèi)用。

在費(fèi)用分?jǐn)傔^程中，需要注意的是費(fèi)用的時(shí)點(diǎn)和歸屬問題。費(fèi)用的時(shí)點(diǎn)是指費(fèi)用產(chǎn)生的時(shí)間，需要確定費(fèi)用是在哪個(gè)階段產(chǎn)生的，以便將其分?jǐn)偟较鄳?yīng)的階段。費(fèi)用的歸屬是指費(fèi)用應(yīng)該歸屬于哪個(gè)項(xiàng)目，需要根據(jù)費(fèi)用的性質(zhì)和直接關(guān)聯(lián)項(xiàng)目進(jìn)行判斷和分配。費(fèi)用分?jǐn)傔€需要與相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律法規(guī)保持一致。房地產(chǎn)行業(yè)有專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)范，如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第10號(hào)——房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策》等，需要遵循這些準(zhǔn)則和規(guī)范進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?，以確保會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與合規(guī)性。

（三）資產(chǎn)計(jì)量問題

資產(chǎn)計(jì)量涉及對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估和計(jì)量，影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)營決策。房地產(chǎn)資產(chǎn)的計(jì)量方法包括成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量兩種。成本計(jì)量是指按照購置或建造成本計(jì)量資產(chǎn)，一般適用于自用房地產(chǎn)[4]。公允價(jià)值計(jì)量是指按照市場(chǎng)價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)，適用于投資性房地產(chǎn)[5]。在實(shí)際操作中，選擇合適的計(jì)量方法對(duì)于準(zhǔn)確反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營績效至關(guān)重要。資產(chǎn)計(jì)量還涉及資產(chǎn)減值的問題。資產(chǎn)減值是指在資產(chǎn)計(jì)量過程中，由于各種原因?qū)е沦Y產(chǎn)價(jià)值低于其賬面價(jià)值，需要進(jìn)行減值處理。房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)波動(dòng)和政策變化的影響較大，容易出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況。因此，企業(yè)需要根據(jù)具體情況進(jìn)行減值測(cè)試，并按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提。

此外，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中還存在對(duì)于土地使用權(quán)、長期待攤費(fèi)用等項(xiàng)目的計(jì)量問題。土地使用權(quán)是指企業(yè)通過購買或租賃方式取得的土地使用權(quán)，需要按照合同約定計(jì)量，并根據(jù)土地性質(zhì)和使用年限進(jìn)行折舊或攤銷。長期待攤費(fèi)用是指企業(yè)為獲取未來經(jīng)濟(jì)利益而支付的費(fèi)用，需要按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)量，并在一定期限內(nèi)攤銷。

在處理房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的資產(chǎn)計(jì)量問題時(shí)，企業(yè)需要嚴(yán)格按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)定進(jìn)行操作，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性和可靠性。同時(shí)，要充分考慮市場(chǎng)變化和政策調(diào)整對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，及時(shí)調(diào)整計(jì)量方法和計(jì)提減值準(zhǔn)備，以保證財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性和公允性。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見問題的處理對(duì)策

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)行業(yè)中，會(huì)計(jì)核算涉及大量的資金流動(dòng)和復(fù)雜的業(yè)務(wù)操作，因此加強(qiáng)內(nèi)部控制是確保會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性和可靠性的重要手段。一是建立健全的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制制度應(yīng)包括明確的會(huì)計(jì)核算政策和流程，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限，并建立相應(yīng)的審批制度和審計(jì)機(jī)制。制度的建立可以規(guī)范業(yè)務(wù)操作，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。二是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督。財(cái)務(wù)管理包括對(duì)資金的收支、流動(dòng)和使用進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，確保資金的安全和合理使用。監(jiān)督包括對(duì)會(huì)計(jì)核算過程的監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正錯(cuò)誤和漏洞。三是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)控制。內(nèi)部審計(jì)是對(duì)會(huì)計(jì)核算過程的全面檢查和評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問題和提出改進(jìn)意見。風(fēng)險(xiǎn)控制包括對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和防范，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。四是加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和教育。員工是內(nèi)部控制的執(zhí)行者，他們的專業(yè)素質(zhì)和意識(shí)對(duì)于內(nèi)部控制的有效實(shí)施起著關(guān)鍵作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和教育，提高員工的會(huì)計(jì)核算專業(yè)知識(shí)和意識(shí)，增強(qiáng)內(nèi)部控制的有效性。

（二）建立規(guī)范的會(huì)計(jì)制度

規(guī)范的會(huì)計(jì)制度可以確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確、完整、可靠，有助于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的透明度和可比性，有效應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算中的常見問題。一方面，建立規(guī)范的會(huì)計(jì)制度需要明確的會(huì)計(jì)政策和流程。會(huì)計(jì)政策應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行制定，明確房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的處理方法和原則，例如資產(chǎn)計(jì)量、收入確認(rèn)、成本分?jǐn)偟?。同時(shí)，制定明確的會(huì)計(jì)流程，包括各項(xiàng)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理步驟、責(zé)任人和審批流程，確保會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。另一方面，規(guī)范的會(huì)計(jì)制度需要建立合理的會(huì)計(jì)檔案管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)通常涉及大量的合同、票據(jù)和憑證等會(huì)計(jì)憑證，建立合理的檔案管理制度可以確保這些憑證的保存和檢索工作有序進(jìn)行。檔案管理制度應(yīng)包括憑證的編號(hào)、歸檔、保管期限和銷毀等規(guī)定，以及檔案管理人員的職責(zé)和權(quán)限，確保會(huì)計(jì)憑證的真實(shí)性和完整性。此外，規(guī)范的會(huì)計(jì)制度需要進(jìn)行定期的內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)是指由內(nèi)部審計(jì)部門或獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行獨(dú)立、客觀的審查和評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問題并提出改進(jìn)意見。外部審計(jì)是指由獨(dú)立注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審查，確保其真實(shí)、公正、合規(guī)。定期的內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的問題，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量和可靠性。同時(shí)，建立規(guī)范的會(huì)計(jì)制度需要加強(qiáng)內(nèi)部控制。內(nèi)部控制是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，通過規(guī)范的制度和程序，對(duì)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行監(jiān)控和管理，防止錯(cuò)誤和欺詐行為的一種管理手段。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中，可以通過制定合理的收支管理制度、資產(chǎn)管理制度、成本控制制度等，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)控和管理，確保會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與合規(guī)性。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)

提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)是解決房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題的關(guān)鍵。其一，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)相關(guān)的知識(shí)和技能，包括會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅法和最新的財(cái)務(wù)報(bào)告要求等?？梢酝ㄟ^參加專業(yè)培訓(xùn)課程、研討會(huì)以及閱讀相關(guān)的專業(yè)書籍和期刊來提高自己的專業(yè)素質(zhì)。其二，財(cái)務(wù)人員需要與房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、審計(jì)師以及其他部門的同事進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，應(yīng)該具備良好的溝通能力，能夠清晰地表達(dá)自己的觀點(diǎn)和解釋財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。其三，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和解釋，應(yīng)該具備良好的數(shù)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)，能夠運(yùn)用各種分析工具和技巧來分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，為決策提供有價(jià)值的信息。其四，房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)和政策常常發(fā)生變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該密切關(guān)注相關(guān)法規(guī)和政策的更新，并及時(shí)了解其對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的影響，能夠準(zhǔn)確地應(yīng)用法規(guī)和政策，確保財(cái)務(wù)報(bào)告的合規(guī)性。其五，財(cái)務(wù)人員通常是一個(gè)團(tuán)隊(duì)的一部分，應(yīng)該能夠與其他團(tuán)隊(duì)成員合作，共同完成房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的任務(wù)，應(yīng)該具備良好的團(tuán)隊(duì)合作精神和溝通技巧，能夠有效地與團(tuán)隊(duì)成員合作，解決問題并達(dá)成共識(shí)。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建設(shè)

加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建設(shè)可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算效率和準(zhǔn)確性。第一，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建設(shè)可以提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。通過建立完善的數(shù)據(jù)采集和錄入機(jī)制，確保數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。同時(shí)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)的審核和核對(duì)過程，減少人為錯(cuò)誤的發(fā)生。此外，引入先進(jìn)的技術(shù)手段，如人工智能和大數(shù)據(jù)分析等，可以提高數(shù)據(jù)的可信度和分析的精確性。第二，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建設(shè)可以提高財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性和透明度。系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)處理和報(bào)告生成可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的快速交付和準(zhǔn)確呈現(xiàn)，幫助管理層更好地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營情況。同時(shí)，加強(qiáng)信息系統(tǒng)的安全性和權(quán)限設(shè)置，可以確保財(cái)務(wù)信息的保密性和完整性，防止數(shù)據(jù)泄露和篡改。第三，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建設(shè)還可以提高財(cái)務(wù)管理的效率和成本控制。系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)處理和業(yè)務(wù)流程可以減少人工操作和紙質(zhì)文件的使用，節(jié)約人力和物力資源。同時(shí)，建立完善的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)流程的監(jiān)督和審計(jì)，可以有效防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和成本。

三、案例分析

（一）房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概況

某房產(chǎn)企業(yè)是一家規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要從事住宅、商業(yè)和辦公樓的開發(fā)和銷售。該企業(yè)在過去幾年內(nèi)取得了快速的發(fā)展，項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模不斷增加，業(yè)績也持續(xù)增長。然而，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)的復(fù)雜化，會(huì)計(jì)核算方面出現(xiàn)了一些問題。

（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問題

（1）項(xiàng)目成本核算不準(zhǔn)確：由于項(xiàng)目眾多且分散，不同項(xiàng)目的成本核算方法和標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致成本核算結(jié)果不準(zhǔn)確。有些項(xiàng)目的成本被低估，影響了企業(yè)的盈利能力評(píng)估和決策。

（2）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提不及時(shí)：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，某些項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值下降，但企業(yè)未及時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表反映的資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際情況不符。

（3）收入確認(rèn)時(shí)機(jī)不明確：在銷售房產(chǎn)的過程中，存在一些合同條款模糊或不明確的情況，導(dǎo)致收入確認(rèn)的時(shí)機(jī)無法確定。這給企業(yè)的收入識(shí)別和稅務(wù)申報(bào)帶來了困擾。

（三）問題解決措施

（1）統(tǒng)一項(xiàng)目成本核算標(biāo)準(zhǔn)：制定統(tǒng)一的項(xiàng)目成本核算標(biāo)準(zhǔn)和方法，確保不同項(xiàng)目之間的成本核算結(jié)果具有可比性，建立項(xiàng)目成本核算的標(biāo)準(zhǔn)流程和審批機(jī)制，確保核算過程的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。具體如圖1 所示。

圖1 項(xiàng)目成本核算流程圖

（2）加強(qiáng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提：建立完善的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提制度，及時(shí)評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值和潛在減值風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)報(bào)表反映的資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際情況一致。加強(qiáng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)的溝通合作，獲取及時(shí)的市場(chǎng)信息。

（3）明確收入確認(rèn)時(shí)機(jī)：加強(qiáng)與銷售合同的管理，確保合同條款的明確性和可執(zhí)行性。制定收入確認(rèn)的準(zhǔn)則和流程，根據(jù)實(shí)際情況判斷收入確認(rèn)的時(shí)機(jī)。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理，減少收入確認(rèn)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）問題解決效果

通過采取相應(yīng)的問題解決措施，該房產(chǎn)企業(yè)能夠解決會(huì)計(jì)核算中存在的問題，并取得一系列積極的效果，提升了企業(yè)的管理水平和財(cái)務(wù)狀況。具體包括：統(tǒng)一的項(xiàng)目成本核算標(biāo)準(zhǔn)和方法能夠確保成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性，提高了企業(yè)盈利能力的評(píng)估和決策的準(zhǔn)確性；資產(chǎn)價(jià)值真實(shí)反映，加強(qiáng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提，確保財(cái)務(wù)報(bào)表反映的資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際情況一致，提高了財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性和透明度。收入確認(rèn)合規(guī)性提高，明確收入確認(rèn)時(shí)機(jī)，加強(qiáng)合同管理和內(nèi)部審計(jì)，減少收入確認(rèn)方面的風(fēng)險(xiǎn)，提高了收入識(shí)別和稅務(wù)申報(bào)的合規(guī)性。

結(jié)語

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見的問題對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要的影響。通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立規(guī)范的會(huì)計(jì)制度、提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)以及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建設(shè)等對(duì)策，能夠有效解決房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中的常見問題。本文的研究結(jié)果對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作具有一定的參考價(jià)值。