次旦央宗

西藏大學(xué)，西藏 拉薩 850000

筆者在中國知網(wǎng)上搜索主題“居住權(quán)”，截至2023 年10 月31 日共搜索到2543 條結(jié)果。通過可視化分析，發(fā)現(xiàn)2001 年之前我國學(xué)界對(duì)于居住權(quán)制度鮮有關(guān)注，而2001 年之后學(xué)界開始對(duì)居住權(quán)制度有了更為積極的關(guān)注，相關(guān)研究文獻(xiàn)呈現(xiàn)逐年緩慢上升的態(tài)勢(shì)。值得注意的是，2020 年關(guān)于居住權(quán)制度的文獻(xiàn)從2019 年的118 篇迅速增長至321 篇，并且2021 年同樣以較快的態(tài)勢(shì)增長至390 篇。這個(gè)查詢結(jié)果顯然與我國2021年1 月1 日起施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）有著密切的關(guān)聯(lián)。《民法典》是我國第一部以法典命名的法律，被稱為社會(huì)生活的百科全書，其中居住權(quán)作為新創(chuàng)設(shè)的一大亮點(diǎn)，對(duì)解決當(dāng)前社會(huì)的各類住房問題、滿足群眾“住有所居”的美好生活需要具有劃時(shí)代的意義，標(biāo)志著我國居住權(quán)制度以法律的形式正式確立。

一、居住權(quán)的發(fā)展歷程

“家是最小國，國是千萬家?！弊怨乓詠?，住房問題是事關(guān)群眾切身利益的民生問題，也是國家的發(fā)展問題。居住權(quán)作為保障群眾住房的權(quán)益，在我國經(jīng)歷了漫長而曲折的過程。2002 年，全國人大法工委公布的《關(guān)于〈中華人民共和國物權(quán)法〉（征求意見稿）的說明》提到了居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，但因爭議過多，最終在2007 年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》（已廢止）中刪除了居住權(quán)的內(nèi)容。直至2018 年居住權(quán)才又一次進(jìn)入大眾視野，在《中華人民共和國民法典（草案）》中對(duì)其作了相關(guān)規(guī)定。2020 年隨著《民法典》正式審議通過，其中《民法典·物權(quán)編》第十四章中專門規(guī)定了居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，自此，居住權(quán)成為我國《民法典》的重要組成部分。

二、居住權(quán)的基礎(chǔ)理論

（一）居住權(quán)的概念

居住權(quán)起源于羅馬法，為了保障那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動(dòng)力的人的生活需求，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈(zèng)給妻子或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。［1］受羅馬法的影響，居住權(quán)被世界各國所普遍接受。居住權(quán)制度在我國設(shè)立時(shí)可謂一波三折，最終在《民法典》中規(guī)定了居住權(quán)制度，從此居住權(quán)制度以法律形式正式確立，成為我國《民法典》的一大亮點(diǎn)。

關(guān)于居住權(quán)的定義，學(xué)者們見仁見智，發(fā)表了不同的觀點(diǎn)，但都普遍認(rèn)為居住權(quán)是一種對(duì)他人住宅進(jìn)行利用的權(quán)利。根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！雹佟吨腥A人民共和國民法典》第三百六十六條。因此，所謂居住權(quán)是指居住權(quán)人即自然人，通過書面合同或者訂立遺囑方式取得的，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，屬于我國用益物權(quán)的一種。居住權(quán)一般按照是否為當(dāng)事人意思自治，是否為法律規(guī)定的內(nèi)容，可以分為意定居住權(quán)和法定居住權(quán)。［2］

（二）居住權(quán)的特征

第一，目的的限定性。居住權(quán)的目的是滿足生活居住的需要，而不包括用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；第二，主體的限定性，取得居住權(quán)的主體只能是自然人；第三，設(shè)立的無償性。依據(jù)《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”①《中華人民共和國民法典》第三百六十八條。，一般情況下，居住權(quán)的相關(guān)事宜是發(fā)生在家庭成員之間，基于親情關(guān)系，因此原則上是無償設(shè)立。但是，為了更好地滿足生活居住的需要，也不能一律規(guī)定為無償，需要依據(jù)雙方當(dāng)事人的意愿；第四，處分上的禁止性。依據(jù)《民法典》第三百六十九條規(guī)定，“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”②《中華人民共和國民法典》第三百六十九條。由此，居住權(quán)的行使只是為了滿足其居住生活的需要，而不能用來牟利或轉(zhuǎn)讓給他人，居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)就歸于消滅，不能繼承。

（三）居住權(quán)與其他權(quán)利的概念辨析

1.居住權(quán)與所有權(quán)

所有權(quán)和居住權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)利都同屬于物權(quán)的范疇。但兩者存在明顯的區(qū)別。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，權(quán)利內(nèi)容不同。所有權(quán)是一種自物權(quán)，權(quán)利人不僅具有占有、使用的權(quán)能，同時(shí)也包含收益和處分的權(quán)能。而居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種，只具有占有和使用的權(quán)能；第二，權(quán)利主體不同。當(dāng)前法律對(duì)所有權(quán)的主體并沒有限制規(guī)定，因此，所有權(quán)的權(quán)利主體是法律意義上的所有人，可以是自然人也可以是非自然人。而居住權(quán)的權(quán)利主體只能是在特定情況下，某些具有生活居住需要的自然人，而并不是法律意義上的所有人；第三，權(quán)利客體不同。所有權(quán)的客體既可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)。而居住權(quán)客體是不動(dòng)產(chǎn)，即住宅；第四，居住權(quán)在一定程度上限制了所有權(quán)的行使。例如，當(dāng)房屋所有人將設(shè)有居住權(quán)的房屋依法賣給第三方人時(shí)，房屋買賣人不得損害享有居住權(quán)人的合法權(quán)益；第五，權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式不同。所有權(quán)的權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式是基于自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)具有占有、使用的權(quán)利。而居住權(quán)的權(quán)利是以他人的房屋為實(shí)現(xiàn)條件，是對(duì)他人的房屋行使占有和使用的權(quán)利。

2.居住權(quán)與住宅租賃權(quán)

居住權(quán)和住宅租賃權(quán)雖然都屬于針對(duì)住宅進(jìn)行占有、使用，以滿足生活居住需要的權(quán)利，但二者存在明顯的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，權(quán)利性質(zhì)不同。居住權(quán)屬于物權(quán)范圍中的用益物權(quán)，而住宅租賃權(quán)屬于債權(quán)范圍；第二，設(shè)立方式不同，居住權(quán)的設(shè)立方式可以是合同，也可以是遺囑。并且以登記為居住權(quán)的成立要件，以及原則上實(shí)行無償設(shè)立，若當(dāng)事人另有約定，需要另行考慮。而住宅租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的合同債權(quán)，不以登記為生效要件；第三，權(quán)利主體不同。居住權(quán)的主體只能是自然人，住宅租賃權(quán)的主體可以是自然人、法人或者非法人組織；第四，權(quán)利內(nèi)容不同。居住權(quán)的權(quán)利具有專屬性，不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓、更不能讓人繼承。同時(shí)，隨著居住期限滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)也隨之消滅。而住宅租賃權(quán)作為債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承，租賃權(quán)人死亡的，住宅租賃權(quán)并不因此就消滅；第五，設(shè)立目的不同。居住權(quán)的設(shè)立目的是保障特定弱勢(shì)群體的居住需要，因此一般實(shí)行無償設(shè)立，而租賃權(quán)具有營利性，租賃權(quán)人需要支付一定的租金。

三、居住權(quán)的具體規(guī)定

我國《民法典》分為總則、分則與附則三部分，總共7 編內(nèi)容。其中，居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定在《民法典·物權(quán)編》的第十四章中，具體法條為第三百六十六條至第三百七十一條，總計(jì)6個(gè)法條，主要內(nèi)容包括居住權(quán)的概念、設(shè)立方式、限制條件、消滅事由等，具體為如下：

（一）居住權(quán)的權(quán)利主體

《民法典》第三百六十六條將居住權(quán)的權(quán)利主體籠統(tǒng)地規(guī)定為居住權(quán)人，基于居住權(quán)的歷史淵源和學(xué)界的看法，居住權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)為具有生活居住需求的自然人。同時(shí)，法條明確規(guī)定居住權(quán)的權(quán)利客體是他人的住宅。

（二）居住權(quán)設(shè)立形式

《民法典》第三百六十七條規(guī)定需要通過簽訂書面合同的形式設(shè)立居住權(quán)，并對(duì)合同內(nèi)容做出了必備條款和非必備條款的相關(guān)規(guī)定。其中，當(dāng)事人的姓名和住所、住宅位置是合同的必備條款，而居住的相關(guān)條件和具體要求、居住的期限，以及解決爭議的辦法屬于合同的非必備條款［3］。同時(shí)，第三百六十八條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記，才能有效享有居住權(quán)，即居住權(quán)的生效必須以登記為要件。第三百七十一條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立也可以通過訂立遺囑的方式，但沒有明確規(guī)定遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)是否需要登記。

（三）居住權(quán)的限制條件

《民法典》第三百六十八條、三百六十九條規(guī)定了居住權(quán)的限制條件。第一，居住權(quán)在原則上是無償設(shè)立，但從尊重意思自治的角度出發(fā)，立法為雙方自行約定設(shè)置居住權(quán)的形式保留了一定的空間；第二，居住權(quán)是為了特定群體的居住需求而設(shè)定，一般僅限于享有居住權(quán)的本人行使，不得再轉(zhuǎn)讓他人，更不能讓他人繼承，這是一種絕對(duì)的禁止。同時(shí)，一般情況下享有居住權(quán)的人不能將住宅出租給他人收取租金，但是若當(dāng)事人與住宅所有人達(dá)成協(xié)議，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思，這是一種相對(duì)的禁止。

（四）居住權(quán)的期限和消滅事由

《民法典》對(duì)居住權(quán)的期限沒有規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人自行約定。《民法典》第三百七十條規(guī)定居住權(quán)的消滅事由包括兩種情形，一種是期限屆滿，期限屆滿后居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)尊重房屋所有人意思，及時(shí)向房屋所有人返還房屋；另一種是居住權(quán)人死亡，若雙方當(dāng)事人沒有約定居住期限，則居住權(quán)的消失以居住權(quán)人死亡為界限，直至居住權(quán)人死亡，居住權(quán)才會(huì)消滅。

四、存在的法律困境

（一）居住權(quán)的主體范圍模糊

當(dāng)前，我國法律中規(guī)定的居住權(quán)主體只涉及居住權(quán)人，對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)際居住人沒有進(jìn)一步規(guī)定。但是通常情況下，居住權(quán)人往往都是與家人共同居住，包括配偶、子女，甚至生活所需的服務(wù)人員。因此，僅僅規(guī)定居住權(quán)人享有居住權(quán)，而忽視相關(guān)人員的權(quán)益規(guī)定，顯然不符合現(xiàn)實(shí)需求。同時(shí)，居住權(quán)主體是否包含法人或者非法人組織，也不明確。

（二）居住權(quán)的客體范圍模糊

《民法典》將居住權(quán)的客體表述為“他人的住宅”，因此居住權(quán)的客體不包括商鋪、辦公樓等建筑物，僅限于“住宅”，這從側(cè)面上反映了居住權(quán)的設(shè)立目的是“滿足生活居住的需要”。但即使是“住宅”，對(duì)于“住宅”的具體范疇我國立法上并沒有具體明晰的規(guī)定。其范圍是否包含附屬設(shè)施、能否僅就住宅的一部分設(shè)立居住權(quán)等這些問題都需要進(jìn)一步明確解釋。

（三）居住權(quán)的設(shè)立方式簡單

從居住權(quán)的淵源來看，居住權(quán)可以通過意定和法定兩種方式設(shè)立，但目前我國法律規(guī)定的居住權(quán)設(shè)立方式只有通過簽訂書面合同或者訂立遺囑的意定形式，而沒有規(guī)定法定形式。意定形式雖然充分維護(hù)了當(dāng)事人的意思自治原則，但是也忽略了現(xiàn)實(shí)中弱勢(shì)一方往往處于被動(dòng)地位的情況，例如未成年人和老年人的自我保護(hù)能力往往都較弱，很難通過意思自治有效維護(hù)自己的權(quán)益。因此，僅僅通過意定方式設(shè)立的居住權(quán)，無法全面保障弱勢(shì)群體的權(quán)益，法定居住權(quán)的設(shè)立方式顯然成為必要。與此同時(shí)，意定方式在現(xiàn)實(shí)中存在認(rèn)定困難的情況，例如通過合同方式設(shè)立的居住權(quán)，其合同形式不夠準(zhǔn)確，居住權(quán)是否能夠認(rèn)定？而通過遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)，是否需要向登記機(jī)關(guān)登記，未登記的是否能夠認(rèn)定居住權(quán)？這些問題都需要進(jìn)一步的解釋［4］。

（四）居住權(quán)的消滅事由不全面

現(xiàn)實(shí)生活中單靠居住權(quán)期限屆滿、居住權(quán)人死亡這兩種法律規(guī)定的事由并不能包含居住權(quán)消滅的所有事實(shí)情況［5］。例如從居住權(quán)的主體出發(fā)，居住權(quán)人主動(dòng)放棄或者長期不行使居住權(quán)，還有居住權(quán)人因?yàn)闉E用居住權(quán)權(quán)益、損害了所有人的基本權(quán)益時(shí)，需要如何處理？同時(shí)，從居住權(quán)的客體出發(fā)，如果“他人的住宅”因各種原因消滅，則基于“他人的住宅”而享有的居住權(quán)成為空談。

五、完善《民法典》中居住權(quán)制度的建議

（一）完善居住權(quán)的主體范圍

為全面保障居住權(quán)人的生活與居住需求，緊緊圍繞居住權(quán)的設(shè)立初衷，應(yīng)從我國實(shí)際出發(fā)，結(jié)合社會(huì)需要，適當(dāng)擴(kuò)大居住權(quán)的主體范圍。因此，應(yīng)增設(shè)法人和非法人組織為居住權(quán)的主體。與此同時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)享有與配偶、子女等家庭成員共同生活的權(quán)利，對(duì)于需要特殊照顧的居住權(quán)人，應(yīng)享有與照顧其生活的家務(wù)人員共同生活的權(quán)利。但是，這些與居住權(quán)一起居住的相關(guān)人員，只能享有居住房屋的權(quán)利，并不能成為居住權(quán)人，其享有的共同居住權(quán)利隨著居住權(quán)人的死亡而消滅。

（二）完善居住權(quán)的客體范圍

當(dāng)前我國法律并未將商業(yè)性房屋規(guī)定在居住權(quán)的客體范圍內(nèi)，但若居住權(quán)主體向法人、非法人組織拓寬的話，則居住權(quán)的客體也應(yīng)一定程度上擴(kuò)大至商業(yè)性用房領(lǐng)域。同時(shí)，“住宅”不僅指完整的房屋，也可以指住宅的部分領(lǐng)域或者附屬設(shè)施，因此，居住權(quán)的客體范圍不一定必須是完整的房屋，可以在住宅的一部分適當(dāng)設(shè)立居住權(quán)，不僅有利于保障弱勢(shì)群體的居住需求，更有利于房屋的充分、有效利用。

（三）完善居住權(quán)的設(shè)立方式

為全面保障弱勢(shì)群體的相關(guān)利益，需要完善居住權(quán)的設(shè)立方式，增設(shè)法定居住權(quán)。所謂法定居住權(quán)，指的是依據(jù)強(qiáng)制性的法律規(guī)定而設(shè)立的居住權(quán)，法定居住權(quán)的設(shè)立方式能夠依法賦予居住權(quán)人居住權(quán)。通過法定和意定兩種設(shè)立方式的融合，可以更好地保障居住權(quán)人的生活需要和居住需要，更能督促相關(guān)人員依法履行義務(wù)［6］。同時(shí)，合同和遺囑方式的意定居住權(quán)，需要進(jìn)一步細(xì)化和完善相關(guān)法條，或者出臺(tái)司法解釋明確具體內(nèi)容。

（四）補(bǔ)充居住權(quán)的消滅事由

從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，目前還有很多事由導(dǎo)致居住權(quán)消滅，因此僅僅依靠期限屆滿、居住人死亡這兩種事由無法滿足當(dāng)前社會(huì)復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)情況，為維護(hù)法典的穩(wěn)定性，應(yīng)進(jìn)一步考慮多方面因素，補(bǔ)充完善居住權(quán)的消滅事由。