詹琳妍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所需資金較多，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，加之房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管政策趨于嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著信用違約的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資金的管控，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。而全面預(yù)算管理在資源配置方面起到至關(guān)重要的作用，企業(yè)可以運(yùn)用全面預(yù)算管理工具，對(duì)企業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)與籌劃，對(duì)各項(xiàng)資源加以合理的安排，包括資金與各項(xiàng)固定資產(chǎn)，協(xié)調(diào)好企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，促使企業(yè)可以統(tǒng)籌安排資金，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總預(yù)算為主線，合理規(guī)劃、統(tǒng)籌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)過(guò)程中的資金支出進(jìn)行管控，促使資金使用率不斷提升。本文借助預(yù)算管理，深入研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理過(guò)程中預(yù)算管理有效落實(shí)與執(zhí)行的對(duì)策，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行整體的成效，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理，是指企業(yè)站在整體的角度，對(duì)企業(yè)在未來(lái)時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理、投融資等活動(dòng)做出的具體計(jì)劃與安排，根據(jù)實(shí)際管理需要，對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行詳細(xì)、合理的安排，通過(guò)規(guī)劃、控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，促使企業(yè)管理目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。

預(yù)算管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中所發(fā)揮的作用

房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)、投資建設(shè)以及后續(xù)的施工竣工等環(huán)節(jié)，都需要大量資金支持，如何確保資金的合理使用，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理，可以借助預(yù)算管理工具，對(duì)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)中的成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)測(cè)并加以控制，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效監(jiān)控，管理者可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與分析，了解企業(yè)現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的前景，預(yù)判企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，匯總可能出現(xiàn)的問(wèn)題，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

預(yù)算編制缺乏科學(xué)性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的合理性與科學(xué)性，對(duì)后續(xù)預(yù)算執(zhí)行與分析等工作具有較大的影響，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)算編制的目標(biāo)以及原則，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)編制預(yù)算，確保后續(xù)各項(xiàng)工作的有效落實(shí)。預(yù)算編制的科學(xué)性影響后續(xù)執(zhí)行與預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具體為：第一，預(yù)算編制要求全體人員踴躍參與，尤其是財(cái)務(wù)人員，而業(yè)務(wù)人員以及其他一線員工也應(yīng)當(dāng)高效配合，只有全體人員都貫徹落實(shí)預(yù)算管理理念，有序參與到編制活動(dòng)中，才可以確保預(yù)算編制可執(zhí)行?，F(xiàn)實(shí)中，財(cái)務(wù)人員作為預(yù)算管理活動(dòng)的重要管理部門，其對(duì)業(yè)務(wù)政策與流程、業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)展情況以及各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施情況未能全面了解和掌握，預(yù)算編制通常都處于閉門造車的情況下，并未對(duì)企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與財(cái)務(wù)狀況予以調(diào)查與分析，有些甚至直接在上年度預(yù)算的基礎(chǔ)上稍加變動(dòng)，便形成了下年度預(yù)算編制計(jì)劃，加之，財(cái)務(wù)人員并不能有效地對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選與分析，導(dǎo)致預(yù)算編制缺乏科學(xué)性；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于行業(yè)特性，其項(xiàng)目類型多種多樣，施工周期與實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)情況不同，加之國(guó)家政策與市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)預(yù)算編制工作增加了難度，也會(huì)使預(yù)算編制與實(shí)際執(zhí)行情況產(chǎn)生較大的偏差。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都采用年度預(yù)算編制方法，結(jié)合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制定年度工作重點(diǎn)和年度計(jì)劃，但是由于項(xiàng)目建設(shè)的特殊性，企業(yè)并不能對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的追蹤與控制，無(wú)法及時(shí)了解與掌握各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的具體情況，影響預(yù)算編制的合理性。

預(yù)算管理體系不健全 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建預(yù)算管理體系，對(duì)預(yù)算管理各個(gè)環(huán)節(jié)的流程與程序加以明確的規(guī)定，并對(duì)預(yù)算管理的原則、目的以及實(shí)施路徑等內(nèi)容加以確定，保障預(yù)算管理工作的順利開(kāi)展。然而部分企業(yè)并未重視相關(guān)體系與流程的完善，例如，企業(yè)預(yù)算編制制度不完善，并沒(méi)有對(duì)預(yù)算編制的依據(jù)、內(nèi)容與程序加以規(guī)定，無(wú)法規(guī)范企業(yè)預(yù)算管理行為。

預(yù)算執(zhí)行與控制成效低 全面預(yù)算管理只有全面落實(shí)與執(zhí)行，才可以充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行與控制，提高預(yù)算管理整體的成效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行與控制成效低，具體原因如下：第一，一般而言，企業(yè)都較為關(guān)注預(yù)算編制環(huán)節(jié)，并未認(rèn)識(shí)到預(yù)算執(zhí)行與控制的重要作用，企業(yè)也未構(gòu)建有效的溝通機(jī)制，財(cái)務(wù)人員與業(yè)務(wù)人員并不能就預(yù)算執(zhí)行的相關(guān)數(shù)據(jù)與問(wèn)題予以溝通與交流，預(yù)算分析工作也不到位，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直秉承著預(yù)算一經(jīng)確定不予調(diào)整的理念，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)環(huán)境的影響較大，在外部環(huán)境發(fā)生較大的變化時(shí)，企業(yè)如果不能及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整預(yù)算，就會(huì)影響預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也未構(gòu)建完善的預(yù)算組織體系，未設(shè)置多維度預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，如決策、管理與執(zhí)行機(jī)構(gòu)，加之預(yù)算管理委員會(huì)管理缺位，無(wú)法對(duì)各個(gè)機(jī)構(gòu)與崗位的職責(zé)進(jìn)行明確，各部門無(wú)法更好地履行自身的職責(zé)；第二，企業(yè)未建立科學(xué)的績(jī)效激勵(lì)與考核管理制度，預(yù)算管理理念與績(jī)效考核管理體系聯(lián)系不緊密，無(wú)法依據(jù)績(jī)效考核管理指標(biāo)對(duì)各預(yù)算部門預(yù)算執(zhí)行過(guò)程與結(jié)果加以考核，也難以借助有效的激勵(lì)機(jī)制對(duì)各個(gè)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

預(yù)算考核結(jié)果反饋不及時(shí)，應(yīng)用不足 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有及時(shí)反饋預(yù)算考核結(jié)果，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的分析工作，才可以強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行效果，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未關(guān)注預(yù)算績(jī)效考核結(jié)果的反饋工作，只是將預(yù)算考核結(jié)果與員工個(gè)人績(jī)效工資、職位晉升等方面相關(guān)聯(lián)，對(duì)各個(gè)員工加以獎(jiǎng)勵(lì)或者懲罰，用于激勵(lì)員工的積極性，但并未及時(shí)將預(yù)算考核結(jié)果反饋給相應(yīng)的部門，各部門并不能及時(shí)認(rèn)識(shí)到自身在預(yù)算執(zhí)行中的問(wèn)題，無(wú)法及時(shí)對(duì)自身的思想觀念與工作方式進(jìn)行改進(jìn)，預(yù)算管理控制成效不明顯。而且很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算管理工作僅關(guān)注了各種報(bào)表的填寫(xiě)與審批，沒(méi)有對(duì)預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與分析工作，無(wú)法對(duì)各部門預(yù)算管理的過(guò)程與結(jié)果加以全面的監(jiān)督控制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的策略

完善預(yù)算編制程序與流程，確保后續(xù)有效執(zhí)行 為了進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算編制的科學(xué)性、有效性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌全局，嚴(yán)格安排經(jīng)費(fèi)支出，優(yōu)化預(yù)算結(jié)構(gòu)，全體人員應(yīng)當(dāng)積極貫徹預(yù)算管理理念，深入推進(jìn)全面預(yù)算管理，加強(qiáng)資金資源統(tǒng)籌管理，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，不斷提高預(yù)算管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，企業(yè)必須做好全面的調(diào)研與統(tǒng)籌工作，優(yōu)化預(yù)算編制程序，采取“自下而上，自上而下”多次循環(huán)往復(fù)的編制方法，對(duì)預(yù)算編制的科學(xué)性與合理性進(jìn)行嚴(yán)格的審查。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善預(yù)算編制相關(guān)管理制度，明確預(yù)算編制的方法、內(nèi)容、原則、流程等內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)的制度與流程科學(xué)編制預(yù)算。財(cái)務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)樹(shù)立業(yè)財(cái)融合的理念，深入到業(yè)務(wù)活動(dòng)中，對(duì)業(yè)務(wù)政策與流程以及各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況加以詳細(xì)了解，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的成本費(fèi)用支出以及回款情況加以統(tǒng)計(jì)與分析。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)充分了解宏觀調(diào)控政策內(nèi)容的變化，合理地測(cè)算預(yù)算數(shù)據(jù)，確保預(yù)算編制與實(shí)際情況相符。

健全預(yù)算管理體系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健全預(yù)算管理相關(guān)體系與流程，對(duì)預(yù)算管理工作的實(shí)施與落實(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理確定全面預(yù)算管理流程，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與實(shí)際發(fā)展情況，構(gòu)建各個(gè)環(huán)節(jié)的管理制度，如企業(yè)可以完善預(yù)算編制制度及預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)制度，確保預(yù)算編制的可操作性。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立預(yù)算授權(quán)控制與不相容崗位制度，對(duì)各部門、崗位人員的工作職責(zé)加以明確，確保權(quán)責(zé)清晰，各部門之間可以加強(qiáng)交流與溝通，使預(yù)算責(zé)任得到強(qiáng)化，嚴(yán)格落實(shí)預(yù)算控制制度。

落實(shí)預(yù)算績(jī)效管理，充分落實(shí)預(yù)算管理理念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，包括預(yù)算決策、管理與執(zhí)行維度的部門。此外，企業(yè)需要組建預(yù)算管理委員會(huì)，明確各個(gè)組織機(jī)構(gòu)與崗位的工作職責(zé)，如預(yù)算管理委員會(huì)作為決策機(jī)構(gòu)，其需要審定企業(yè)預(yù)算管理各項(xiàng)規(guī)定與方法程序等，并且結(jié)合企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，確定預(yù)算目標(biāo)，審議、平衡預(yù)算方案等，督促預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)包括各事業(yè)部、業(yè)務(wù)部門等，其負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)預(yù)算管理各項(xiàng)規(guī)章制度，組織實(shí)施本企業(yè)全面預(yù)算工作，負(fù)責(zé)預(yù)算編制與執(zhí)行工作，參與企業(yè)預(yù)算考核與控制，只有各機(jī)構(gòu)部門分工協(xié)作，明確職責(zé)，充分溝通，才能夠貫徹落實(shí)預(yù)算管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)落實(shí)預(yù)算績(jī)效管理，將預(yù)算管理理念貫穿到績(jī)效管理各個(gè)環(huán)節(jié)中，設(shè)置科學(xué)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)各部門預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的態(tài)度、執(zhí)行結(jié)果等方面加以考核與評(píng)估，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)健全激勵(lì)機(jī)制，借助合理的激勵(lì)政策，提升員工的主觀能動(dòng)性，促使其可以積極參與預(yù)算執(zhí)行活動(dòng)，發(fā)揮各崗位人員的工作作用。

及時(shí)反饋預(yù)算考核結(jié)果 預(yù)算考核是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)重要工作，也是預(yù)算管理工作的一部分，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)預(yù)算考核結(jié)果的及時(shí)反饋與應(yīng)用，針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，全面提升企業(yè)全面預(yù)算管理的成效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算考核的目的就是為考核提供依據(jù)，通過(guò)考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出改進(jìn)措施。企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)考核發(fā)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果的差距，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，找出差距產(chǎn)生的原因，并且及時(shí)將預(yù)算考核結(jié)果反饋至各部門與員工，幫助其了解自身工作與預(yù)算目標(biāo)的差距，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工作效率和業(yè)績(jī)。相反，在績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)，企業(yè)也可以根據(jù)員工的反饋意見(jiàn)制定改進(jìn)措施，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確?？?jī)效管理工作的順利開(kāi)展。

綜上所述，全面預(yù)算管理是企業(yè)資源優(yōu)化配置、戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有效控制手段，可以幫助企業(yè)合理整合資源，對(duì)內(nèi)部各部門的工作、權(quán)責(zé)關(guān)系進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，確保企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以預(yù)算管理為核心工作，將預(yù)算管理與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行充分的融合，借助預(yù)算理念完成各項(xiàng)資源的安排與配置工作，對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)予以合理的安排與規(guī)劃，充分發(fā)揮預(yù)算管理各項(xiàng)功能與作用。除此之外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視信息化應(yīng)用，將各項(xiàng)業(yè)務(wù)與預(yù)算管理信息化流程加以結(jié)合，借助信息化系統(tǒng)完成數(shù)據(jù)的收集與分析等工作，形成相應(yīng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)報(bào)表，不僅可以向企業(yè)管理者提供決策數(shù)據(jù)支持，還可以對(duì)預(yù)算管理工作形成強(qiáng)有力的監(jiān)督，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的水平。

（作者單位：杭州海悅地產(chǎn)有限公司）