莫少輝

（廣西桂物機(jī)電集團(tuán)有限公司，廣西 南寧 530000）

0 引言

汽車產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，汽車消費(fèi)也是拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的重要途徑，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接影響，汽車產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域和范圍也在逐步擴(kuò)大。加強(qiáng)汽車綜合體建設(shè)不僅有助于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加政府財(cái)政收入，同時(shí)也能夠提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

1 項(xiàng)目概況

本文以五象汽車生活廣場(chǎng)項(xiàng)目為例。案例項(xiàng)目地處南寧五象新區(qū)的自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域，具體位于南寧五象新區(qū)東風(fēng)路50 號(hào)，距南寧地鐵2 號(hào)線延長(zhǎng)線東風(fēng)路站約0.3km，距南寧繞城高速玉洞互通入口約1.2km。五象汽車生活廣場(chǎng)項(xiàng)目構(gòu)建集整車展銷、汽車售后等多種業(yè)態(tài)于一體的汽車服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供包括學(xué)車、買車、養(yǎng)車、換車等一系列服務(wù)，全面滿足消費(fèi)者多樣化需求。項(xiàng)目建設(shè)總用地面積151813.19m2，規(guī)劃總建筑面積189850.84m2（計(jì)容建筑面積175713.65m2，不計(jì)容建筑面積14137.19m2）。

2 汽車商業(yè)綜合體建設(shè)背景

隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升，汽車行業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，2016 年以來(lái)，我國(guó)汽車產(chǎn)銷量連續(xù)多年全球第一。2020 年汽車產(chǎn)銷分別完成2522.5 萬(wàn)輛和2531.1 萬(wàn)輛，再次領(lǐng)跑全球。在此情況之下，汽車消費(fèi)逐漸興起，汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)模式得到了快速發(fā)展，甚至出現(xiàn)了綜合市場(chǎng)、主題市場(chǎng)等商業(yè)模式，這也促使中國(guó)汽車市場(chǎng)逐漸成熟，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)于汽車服務(wù)、產(chǎn)品的要求也在逐步提升，傳統(tǒng)銷售模式已然無(wú)法滿足人們的現(xiàn)代化需求。為強(qiáng)化提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營(yíng)，汽車綜合市場(chǎng)逐漸得以發(fā)展，汽車綜合市場(chǎng)的建設(shè)以及創(chuàng)新商業(yè)模式的研究和探索，在促進(jìn)南寧汽車行業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有著積極作用。

3 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析

3.1 汽車行業(yè)市場(chǎng)分析

從全國(guó)汽車市場(chǎng)角度進(jìn)行分析，根據(jù)中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2009—2019 年，我國(guó)汽車銷售總量千人汽車保有量約173 輛，雖然與美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距仍然較大，但這也在一定程度上說(shuō)明，我國(guó)汽車行業(yè)市場(chǎng)潛力較大[1]。

從南寧汽車市場(chǎng)情況來(lái)看，2013—2020 年南寧新車銷量，總體上處于上升趨勢(shì)。但由于南寧地區(qū)對(duì)于汽車銷售量的追求較為突出，使得4S 店的庫(kù)存量逐漸增加，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)較為激烈，汽車行業(yè)利潤(rùn)下滑，與此同時(shí)，庫(kù)存資金成本、土地租金、勞務(wù)費(fèi)以及推廣等方面費(fèi)用的增長(zhǎng)，迫使汽車行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不斷變化，亟待轉(zhuǎn)型。

3.2 汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)分析

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情況之下，汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及銷售模式也發(fā)生了巨大改變，經(jīng)歷了4S 店銷售、汽車交易市場(chǎng)銷售、汽車園區(qū)銷售等3 個(gè)階段的銷售模式，在當(dāng)前產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量要求不斷提升的情況之下，我國(guó)汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)模式已經(jīng)逐步進(jìn)入了第4 個(gè)階段，即本文所探討的汽車綜合體商業(yè)模式。未來(lái)我國(guó)汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)將會(huì)向著以下方向發(fā)展。

（1）城市土地資源有限，單體4S 店將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?S 店集群，以此提高土地利用率。

（2）產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式多元化，通過(guò)一站式綜合市場(chǎng)，解決所有關(guān)于汽車的消費(fèi)服務(wù)，提高消費(fèi)者的便利性，滿足不同客戶多樣化需求，這也是建設(shè)汽車主題綜合體的前提基礎(chǔ)。

（3）對(duì)于消費(fèi)服務(wù)提出了更高的要求，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該更加全面、人性化，開(kāi)發(fā)互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)實(shí)體的運(yùn)營(yíng)模式，全面提高汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平。

3.3 核心資源優(yōu)勢(shì)分析

南寧五象汽車生活廣場(chǎng)建設(shè)的核心資源優(yōu)勢(shì)主要包括政策環(huán)境以及企業(yè)實(shí)力兩個(gè)方面。從政策角度來(lái)看，在國(guó)家和地方政府的支持下，不斷出臺(tái)有助于汽車市場(chǎng)發(fā)展的利好政策和優(yōu)惠措施，借助制度打通新車、二手車、報(bào)廢車的全鏈條流通，鼓勵(lì)和支持新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展，為建設(shè)五象汽車生活廣場(chǎng)項(xiàng)目指明了方向。從企業(yè)自身實(shí)力角度進(jìn)行分析，廣西桂物機(jī)電集團(tuán)作為廣西汽車流通業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有國(guó)企的信用背書，具備極強(qiáng)的資源整合能力，能夠?qū)崿F(xiàn)汽車綜合體的建設(shè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，五象汽車生活廣場(chǎng)不僅地理位置優(yōu)越，而且服務(wù)類型多樣化，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供一站式全系列汽車生活服務(wù)，全面增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感[2]。

3.4 財(cái)務(wù)投資利潤(rùn)分析

南寧五象汽車生活廣場(chǎng)計(jì)算期為20 年，項(xiàng)目采用EPC 設(shè)計(jì)施工總承包模式，建設(shè)期為3 年，運(yùn)營(yíng)期為17 年，項(xiàng)目一期在2020 年12 月開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，2021 年出租率達(dá)80%，2024 年出租率達(dá)90%，2025 年后出租率95%。項(xiàng)目二期在2021 年12 月開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，2022 年出租率60%，2023 年出租率80%，2025 年后出租率90%，2026 年后出租率95%。

主要收入來(lái)源包括資金收入、物業(yè)管理收入、廣告費(fèi)用收入、公共能耗分?jǐn)偸杖?、停車費(fèi)收入、開(kāi)票收入、拍賣評(píng)估、檢測(cè)收入、車管所收入、金融業(yè)務(wù)收入、制牌收入以及房車租賃收入。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目2021 年可實(shí)現(xiàn)總收入1639.52 萬(wàn)元，2023 年可實(shí)現(xiàn)總收入8193.93 萬(wàn)元，2026 年租金增長(zhǎng)后可實(shí)現(xiàn)總收入13238.17 萬(wàn)元，直至計(jì)算期末2036 年可實(shí)現(xiàn)總收入24496.86 萬(wàn)元。

主要支出費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、增值稅以及成本費(fèi)用。案例項(xiàng)目自2021 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，年稅金及附加175.96 萬(wàn)元，呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，到2026 年后，可達(dá)1251.96 萬(wàn)元，其中房產(chǎn)稅為1203.67 萬(wàn)元，土地使用稅為22.77 萬(wàn)元，殘保金為12.08 萬(wàn)元，印花稅為13.44 萬(wàn)元。增值稅方面，本項(xiàng)目到2030 年產(chǎn)生增值稅，增值稅為95.34 萬(wàn)元。除此之外，成本費(fèi)用還包括工資及福利、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、金融業(yè)務(wù)以及利息支出等。

所得稅稅率按25%計(jì)，法定盈余公積金按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提。本項(xiàng)目2025 年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)543.8 萬(wàn)元，到2027 年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3620.1 萬(wàn)元，2029 年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4648.8 萬(wàn)元，上交所得稅1549.6 萬(wàn)元。

綜合來(lái)看，項(xiàng)目實(shí)施后，2021 年可實(shí)現(xiàn)總收入1639.52 萬(wàn)元，2023 年可實(shí)現(xiàn)總收入8193.93 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2026 年租金增長(zhǎng)后可實(shí)現(xiàn)總收入13238.17 萬(wàn)元，2025 年開(kāi)始產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)可達(dá)543.8 萬(wàn)元，2026 年稅后利潤(rùn)可達(dá)3161.9 萬(wàn)元，2029 年稅后利潤(rùn)可達(dá)6198.5 萬(wàn)元。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率8.97%（稅后），大于投資基準(zhǔn)收益率，全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為30531.1 萬(wàn)元，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期14.18 年（稅后，含建設(shè)期），項(xiàng)目資本金收益率為13.78%，總投資收益率8.15%，計(jì)算公式為總投資收益率=年平均息稅前利潤(rùn)÷項(xiàng)目總投資×100%。項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率38.46%，計(jì)算公式為項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率=年平均凈利潤(rùn)÷項(xiàng)目資本金×100%。從整體上來(lái)看，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，盈利能力較強(qiáng)，在財(cái)務(wù)層面上具有較強(qiáng)可行性。

4 南寧五象汽車生活廣場(chǎng)商業(yè)模式的創(chuàng)新

4.1 項(xiàng)目定位

隨著當(dāng)前汽車行業(yè)飛速發(fā)展，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的逐步回升，汽車行業(yè)消費(fèi)需求將不斷提高，從總體上來(lái)看，我國(guó)汽車行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ诖饲闆r之下，人們對(duì)于汽車服務(wù)的需求呈現(xiàn)出多樣化、一站式特點(diǎn)，汽車生活文化也逐漸成為現(xiàn)代汽車行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。南寧五象汽車生活廣場(chǎng)是以廣闊的市場(chǎng)空間為基礎(chǔ)建設(shè)的，重新定義汽車生活消費(fèi)。因此，本項(xiàng)目的主要定位是“汽車產(chǎn)業(yè)+生活體驗(yàn)+科技文化”，即以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，以汽車主題和汽車科技文化為特色，融合多業(yè)態(tài)汽車文旅綜合體，致力打造人與車、人與文化、人與科技以及人與樂(lè)趣的碰撞融合，為人們提供一站式、綜合性服務(wù)，采用沉浸式空間體驗(yàn)+IP 化系列活動(dòng)的方式展開(kāi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

4.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)

基于項(xiàng)目定位將南寧五象汽車生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分為以下5 個(gè)部分。

（1）汽車綜合服務(wù)方面，主要提供看車、買車、換車實(shí)現(xiàn)沉浸式購(gòu)車，以及汽車后市場(chǎng)、車輛檢測(cè)、車管等相關(guān)服務(wù)，構(gòu)建品牌文化交流中心。

（2）汽旅戶外方面，主要提供戶外裝備、運(yùn)動(dòng)、房車以及文旅服務(wù)。

（3）汽車科技方面，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，為消費(fèi)者提供智能化體驗(yàn)，同時(shí)可進(jìn)行汽車改裝、音響、電競(jìng)等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全園區(qū)高速網(wǎng)絡(luò)覆蓋，提供無(wú)人化應(yīng)用場(chǎng)景等智能化體驗(yàn)。

（4）汽車生活方面，可以為消費(fèi)者提供多樣消費(fèi)場(chǎng)所和配套服務(wù)，包括兒童游樂(lè)、主題餐飲、休閑娛樂(lè)等。

（5）汽車文化方面，可建設(shè)汽車文化館，藝術(shù)休閑書店等[3]。

4.3 項(xiàng)目招商

根據(jù)2020 年南寧汽車消費(fèi)情況，汽車購(gòu)買量為181295 輛，購(gòu)車花費(fèi)高達(dá)327 億元，汽車保有量為195 萬(wàn)輛，南寧的常駐人口為734 萬(wàn)人，無(wú)論是從銷售還是后端服務(wù)角度來(lái)看，南寧都具有極大的消費(fèi)潛力。而且根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，2021—2022 年全市20 多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中17 個(gè)項(xiàng)目位于五象區(qū)，這也說(shuō)明了五象新區(qū)的消費(fèi)潛力巨大。根據(jù)項(xiàng)目定位，制定如下招商策略。

（1）采取統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式，強(qiáng)化綜合商場(chǎng)管理的規(guī)范性和統(tǒng)一性，為后續(xù)品牌構(gòu)建奠定良好基礎(chǔ)。

（2）分析同種業(yè)態(tài)功能以及形式方面的差異情況，通過(guò)差異互補(bǔ)的方式展開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理，以免出現(xiàn)同質(zhì)惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（3）優(yōu)先引進(jìn)具有人氣的主力店。

（4）對(duì)于入駐的知名品牌商家、亮點(diǎn)業(yè)態(tài)等，從招商政策方面給予支持。

（5）主要采取聯(lián)營(yíng)和租賃的方式展開(kāi)招商，其中租賃為普通方式，聯(lián)營(yíng)則主要針對(duì)主力品牌店鋪，此類店鋪的盈利空間較大。

4.4 資金籌措

本項(xiàng)目總投資概算為7.86 億元，其中建設(shè)期貸款利息3646.75 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于資金的需求量較大，為保障項(xiàng)目得以順利運(yùn)行，需合理制定資金籌集方案。主要資金來(lái)源如下：①項(xiàng)目自有資金投入17399.1 萬(wàn)元。②銀行借貸融資，向銀行申請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估并撥付貸款。計(jì)劃分別于2021 年、2022 年向銀行貸款21500 萬(wàn)元、47887.4 萬(wàn)元，共計(jì)69387.4 萬(wàn)元，貸款融資利率暫按基準(zhǔn)利率上浮30%進(jìn)行計(jì)算，即6.2%，并根據(jù)實(shí)際還款能力進(jìn)行還款和貸款調(diào)整[4]。

4.5 風(fēng)險(xiǎn)防范

經(jīng)過(guò)計(jì)算本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為24.51%，計(jì)算公式為盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷售收入－稅金及附加－營(yíng)業(yè)成本）×100%，即要求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)荷達(dá)到24.51%，就可以實(shí)現(xiàn)保本經(jīng)營(yíng)。但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，面臨著政策、經(jīng)營(yíng)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為保障項(xiàng)目盈利能力，促進(jìn)商業(yè)模式創(chuàng)新發(fā)展，就需要采取相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。結(jié)合案例項(xiàng)目實(shí)際情況，提出以下風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于政府相關(guān)政策的關(guān)注，嚴(yán)格按照程序辦事，加強(qiáng)對(duì)于各方信息的收集整理，統(tǒng)一展開(kāi)指揮調(diào)度，并嚴(yán)格根據(jù)地方政策要求，確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略，最大程度上規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面，應(yīng)充分利用廣西桂物機(jī)電集團(tuán)資源以及團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理理念，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)策劃、廣告宣傳。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，應(yīng)健全財(cái)務(wù)管理相關(guān)制度，嚴(yán)格展開(kāi)資金借貸管理，并結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度以及市場(chǎng)情況，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，此外，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后還應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)務(wù)收入、支出以及現(xiàn)金管理，提升資金流動(dòng)率，同時(shí)減少資金占用，為公司投資運(yùn)營(yíng)提供充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流[5]。

5 結(jié)語(yǔ)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于汽車行業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求，在此情況之下，現(xiàn)代汽車綜合體的商業(yè)模式亟待創(chuàng)新，南寧五象汽車生活廣場(chǎng)，以汽車為核心，采用沉浸式空間體驗(yàn)+IP 化系列活動(dòng)的模式，打造汽車文化創(chuàng)新平臺(tái)，為消費(fèi)者提供一站式服務(wù)。在探索創(chuàng)新模式的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于當(dāng)?shù)卣?、環(huán)境以及用戶的分析和研究，做好風(fēng)險(xiǎn)防范，制定合理的資金籌措計(jì)劃方案，通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)劃分以及招標(biāo)計(jì)劃，強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。