陳韜

（廣西河池市不動產(chǎn)登記中心，廣西 河池 547000）

0 引言

我國房地產(chǎn)地基調(diào)查工作的開展需要嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)落實，在房地產(chǎn)土地登記和申請方面，需要明確土地的面積、界限以及用途等各方面情況，房地產(chǎn)地基調(diào)查工作的合理性開展正好能夠滿足上述這些情況所需，形成相對完善的房地產(chǎn)地籍調(diào)查資料。最后圍繞這些調(diào)查資料，為房地產(chǎn)登記，同時做好證書核發(fā)等工作?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)權(quán)籍測量方法相對較多，針對不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，包括內(nèi)外業(yè)核實以及實地勘查等不同方式，明確房地產(chǎn)權(quán)屬和界址等方面情況。當(dāng)前不動產(chǎn)測繪方法較多，需要結(jié)合實際工作所需，提高不動產(chǎn)測量方式選擇的合理性，為房地產(chǎn)測量工作順利開展打下堅實基礎(chǔ)。

1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指對一定范圍內(nèi)的不動產(chǎn)（土地、房屋等）的權(quán)屬關(guān)系、登記信息等相關(guān)事項進行調(diào)查的過程。該調(diào)查是為了保障不動產(chǎn)權(quán)益的明確性和可靠性，減少不動產(chǎn)交易風(fēng)險，維護法律秩序和社會穩(wěn)定。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以提供以下信息：①不動產(chǎn)權(quán)益歸屬。調(diào)查不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，確認(rèn)權(quán)屬、比例份額等信息，以確定不動產(chǎn)的真實權(quán)益歸屬關(guān)系[1]。②不動產(chǎn)登記信息。包括不動產(chǎn)的登記證明、登記簿冊、不動產(chǎn)登記資料等，用于核實不動產(chǎn)的登記狀態(tài)和相關(guān)登記信息。③土地利用狀況。了解土地的具體用途、規(guī)劃用途、用地性質(zhì)等信息，以確定土地的合法使用和開發(fā)潛力。④不動產(chǎn)的限制和負(fù)擔(dān)。調(diào)查不動產(chǎn)是否存在抵押、查封、租賃、裁定、擔(dān)保等法律制約，及其他可能影響不動產(chǎn)交易的限制和負(fù)擔(dān)[2]。⑤不動產(chǎn)評估價值。通過調(diào)查不動產(chǎn)的地理位置、面積、建筑物狀況、市場行情等因素，評估不動產(chǎn)的價值水平，為買賣、抵押等交易提供依據(jù)。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是一項復(fù)雜的工作，通常由專業(yè)的不動產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)或相關(guān)部門進行。調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性對于不動產(chǎn)交易的安全和合法性至關(guān)重要，因此，在進行不動產(chǎn)交易時，建議委托專業(yè)機構(gòu)進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，以保障自身權(quán)益[3]。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作開展的難點

進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作時，可能會面臨以下難點。

2.1 數(shù)據(jù)獲取困難

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查需要大量的數(shù)據(jù)支持，包括地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、土地利用規(guī)劃數(shù)據(jù)、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)等。然而，有些數(shù)據(jù)可能不完整、不準(zhǔn)確，甚至不存在，這給調(diào)查工作帶來了困難。

2.2 不動產(chǎn)登記信息繁雜

不動產(chǎn)登記信息通常分散在不同的機構(gòu)、部門之間，需要通過多個渠道去獲取。不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系可能復(fù)雜，涉及多個權(quán)利人、多處轉(zhuǎn)讓等情況，對不動產(chǎn)登記信息的整合和協(xié)調(diào)也是一項挑戰(zhàn)[4]。

2.3 土地使用權(quán)界線不清晰

土地使用權(quán)的邊界不清晰是一個普遍存在的問題，特別是在農(nóng)村地區(qū)或歷史遺留問題較多的區(qū)域。這導(dǎo)致在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中，需要進行復(fù)雜的調(diào)查、測量和界線劃定工作。

2.4 法律法規(guī)不完善

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的依據(jù)主要是《中華人民共和國不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法規(guī)，但在實際操作中可能存在法規(guī)缺失、規(guī)定模糊等問題。這要求調(diào)查人員具備較高的法律理解能力，同時也需要在實踐中進行不斷的總結(jié)和完善。

2.5 組織協(xié)調(diào)難度大

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作可能涉及多個部門和機構(gòu)的合作，需要進行有效的組織協(xié)調(diào)和信息共享。不同部門的職責(zé)分工、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異，可能導(dǎo)致溝通和協(xié)作難度增加。

3 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)和方法

3.1 測繪技術(shù)

不動產(chǎn)及其權(quán)籍測繪技術(shù)是指在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作中使用的專門技術(shù)和工具。以下是一些常用的不動產(chǎn)及其權(quán)籍測繪技術(shù)。

（1）GPS 定位技術(shù)。全球定位系統(tǒng)（GPS）是一種通過衛(wèi)星信號進行定位的技術(shù)。在不動產(chǎn)測繪中，可以使用GPS 技術(shù)獲取不動產(chǎn)的地理坐標(biāo)，以確定不動產(chǎn)的準(zhǔn)確位置[5]。

（2）地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)。GIS 是一種基于地圖和特定位置信息的綜合性信息系統(tǒng)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪中，可以使用GIS 技術(shù)進行空間數(shù)據(jù)管理、地圖繪制、不動產(chǎn)分析等工作，提高調(diào)查結(jié)果的可視化和分析能力。

（3）遙感技術(shù)。遙感技術(shù)利用衛(wèi)星、航空器等遠(yuǎn)距離獲取地面的信息。在不動產(chǎn)測繪中，可以使用遙感技術(shù)獲取大范圍的地形、地貌、用地覆蓋等數(shù)據(jù)，用于不動產(chǎn)的邊界劃定和土地利用狀況的分析。

（4）激光測量技術(shù)。激光測量技術(shù)利用激光束進行測量，可以獲取高精度的距離和地形數(shù)據(jù)。在不動產(chǎn)測繪中，可以使用激光測量技術(shù)進行精確的地形測量和三維模型構(gòu)建。

（5）影像解譯技術(shù)。影像解譯技術(shù)是利用遙感影像對地物進行解譯和分類的技術(shù)。在不動產(chǎn)測繪中，可以使用影像解譯技術(shù)識別和區(qū)分不同類型的不動產(chǎn)，為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（6）無人機測繪技術(shù)。無人機測繪技術(shù)利用無人機進行空中調(diào)查和數(shù)據(jù)采集。在不動產(chǎn)測繪中，可以使用無人機進行高精度的影像采集、地形測量和不動產(chǎn)界線勘測，提高不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的效率和準(zhǔn)確性。

這些不動產(chǎn)及其權(quán)籍測繪技術(shù)在實踐中常常結(jié)合使用，根據(jù)具體的調(diào)查任務(wù)和需求進行選擇和應(yīng)用。同時，隨著技術(shù)的不斷發(fā)展，還有其他新興的測繪技術(shù)，如3D 掃描技術(shù)、測繪軟件等，也在不動產(chǎn)測繪中得到應(yīng)用。

3.2 調(diào)查方法

不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查是為了保障不動產(chǎn)權(quán)益的明確性和可靠性而進行的調(diào)查。下面是常用的不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查方法。

（1）調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。首先需要準(zhǔn)備相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)，包括不動產(chǎn)權(quán)籍證明、不動產(chǎn)登記資料、土地權(quán)屬證明、用地規(guī)劃許可證等。

（2）實地調(diào)查。根據(jù)調(diào)查目的和范圍，進行實地調(diào)查，包括查看不動產(chǎn)的地理位置、建筑結(jié)構(gòu)和現(xiàn)狀等，收集不動產(chǎn)的詳細(xì)信息。

（3）調(diào)查數(shù)據(jù)整理。將實地調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)進行整理、驗證和分析，包括不動產(chǎn)的權(quán)屬歸屬、登記信息、土地利用狀況、限制和負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。

（4）調(diào)查結(jié)果報告。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，生成調(diào)查結(jié)果報告，包括不動產(chǎn)的權(quán)籍證明、土地使用權(quán)界線和面積等信息。

在進行不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查時，可能會面臨一些難點，比如數(shù)據(jù)獲取困難、不動產(chǎn)登記信息繁雜、土地使用權(quán)界線不清晰、法律法規(guī)不完善和組織協(xié)調(diào)難度大等。為應(yīng)對這些難點，需要加強政策法規(guī)制定和完善、數(shù)據(jù)共享機制建設(shè)、人員培訓(xùn)和專業(yè)技術(shù)隊伍建設(shè)等工作。

4 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查程序

4.1 不動產(chǎn)平面測繪和調(diào)查

不動產(chǎn)平面測繪和調(diào)查是為了獲取不動產(chǎn)的準(zhǔn)確位置、界線、面積等信息而進行的工作。以下是不動產(chǎn)平面測繪和調(diào)查的一般流程。

（1）數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。收集不動產(chǎn)的相關(guān)資料，包括土地權(quán)屬證明、不動產(chǎn)登記證明、土地規(guī)劃用途等，作為調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（2）實地勘測。在不動產(chǎn)的實際位置上進行勘測，使用測量儀器（全站儀、GPS 等）進行測量，獲取不動產(chǎn)的地理坐標(biāo)、界線點等。

（3）測繪圖繪制。根據(jù)實地勘測所獲取的數(shù)據(jù)，使用測繪軟件進行測繪圖的繪制，包括不動產(chǎn)的平面圖、界址圖等。

（4）數(shù)據(jù)整理與分析。將測繪所得的數(shù)據(jù)進行整理和分析，確定不動產(chǎn)的邊界、面積等信息。

（5）報告編制。根據(jù)調(diào)查和測繪的結(jié)果，編制不動產(chǎn)平面測繪調(diào)查報告，包括不動產(chǎn)的位置、界線、面積等信息。

4.2 不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查和不動產(chǎn)要素測繪

不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查是指對不動產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)進行詳細(xì)的調(diào)查和記錄。主要包括建筑物的結(jié)構(gòu)形式、用途、面積、層數(shù)、建筑材料、建筑年代、設(shè)備設(shè)施等信息的調(diào)查。這種調(diào)查對于不動產(chǎn)評估、規(guī)劃設(shè)計和建筑管理等工作具有重要的參考價值。不動產(chǎn)要素測繪是指對不動產(chǎn)的地理要素進行精確測量并制作相應(yīng)地圖或圖表。不動產(chǎn)要素包括地形地貌、地物屬性、地籍界址點、道路、河流、建筑物、綠地等。要素測繪的目的是為了提供詳細(xì)的地理空間信息，用于不動產(chǎn)的規(guī)劃、管理和決策。在進行不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查和不動產(chǎn)要素測繪時，常用的技術(shù)和工具包括測量儀器（全站儀、GPS 等）、激光掃描儀、遙感技術(shù)、影像解譯技術(shù)、地理信息系統(tǒng)（GIS）等。這些技術(shù)和工具能夠獲取精確的地理數(shù)據(jù)和圖像信息，并進行數(shù)據(jù)處理和分析，生成相應(yīng)的調(diào)查結(jié)果和地圖產(chǎn)品。同時，為了保證測繪和調(diào)查的準(zhǔn)確性和可靠性，需要進行充分的實地勘測和數(shù)據(jù)驗證工作，以及合理的數(shù)據(jù)處理和質(zhì)量控制措施。

4.3 不動產(chǎn)面積測算

不動產(chǎn)面積測算是指對不動產(chǎn)（房屋、土地等）的面積進行準(zhǔn)確計算的過程。根據(jù)不同的不動產(chǎn)類型和測算目的，可以采用以下方法進行面積測算。

（1）實地測量法。在實地進行測量，使用測量儀器（全站儀、測量尺等）進行測量，測量各個邊界線的長度，并計算出不動產(chǎn)的面積。此方法適用于不動產(chǎn)界線清晰且邊界線易于測量的情況。

（2）高精度測量法。使用高精度儀器和技術(shù)進行測量，如激光測量儀、實時差分GPS 等。這些儀器能夠提供更精確的測量結(jié)果，在需要高精度面積測算的場合使用。

（3）影像解譯法。根據(jù)航空遙感影像或衛(wèi)星影像進行解譯和分析，利用遙感軟件或地理信息系統(tǒng)進行面積測算。這種方法適用于大范圍的土地面積測算，尤其是無法直接進行實地測量的情況。

（4）CAD 測算法。將不動產(chǎn)的平面圖紙導(dǎo)入計算機輔助設(shè)計（CAD）軟件，根據(jù)圖紙中的線條進行面積計算。這種方法適用于已有詳細(xì)圖紙的情況，可以實現(xiàn)快速且精確的面積測算。

不動產(chǎn)面積測算時應(yīng)選擇合適的方法，并結(jié)合實際情況進行測算，確保測算結(jié)果準(zhǔn)確、可靠。

4.4 不動產(chǎn)圖繪制

不動產(chǎn)圖繪制是指將不動產(chǎn)的相關(guān)信息通過繪圖的方式展示出來，常用的不動產(chǎn)圖包括不動產(chǎn)平面圖、不動產(chǎn)界址圖等。以下是不動產(chǎn)圖繪制的一般步驟。

（1）數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。收集相關(guān)的不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)和權(quán)籍信息等，作為繪制圖紙的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（2）地圖投影。確定繪制圖紙所使用的坐標(biāo)系統(tǒng)和投影方式，使得圖紙與實際地理位置相對應(yīng)。

（3）繪圖軟件。使用測繪軟件（CAD、GIS 等）進行繪圖，根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和測量數(shù)據(jù)，繪制不動產(chǎn)的平面圖、界址圖等。

（4）圖形繪制。根據(jù)實際測量數(shù)據(jù)，按比例繪制不動產(chǎn)的邊界線和其他地理要素，如建筑物、道路等。

（5）符號標(biāo)注。根據(jù)不動產(chǎn)的性質(zhì)和特征，進行符號標(biāo)注，如用不同顏色表示不同的土地用途、用不同線型表示不同的建筑物類型等。

（6）圖例和注釋。為了方便理解和使用，添加圖例和注釋，解釋圖中的符號、單位等。

（7）審核和打印。對繪制的圖紙進行審核、核對，確保繪圖結(jié)果準(zhǔn)確無誤。然后將圖紙進行打印或輸出，以便使用和存檔。

4.5 測繪結(jié)果材料驗收

不動產(chǎn)測繪結(jié)果材料驗收是在完成測繪工作后，對測繪成果進行核查和評估的過程。以下是測繪結(jié)果材料驗收的一般步驟。

（1）確定驗收標(biāo)準(zhǔn)。制定詳細(xì)的驗收標(biāo)準(zhǔn)和要求，包括測繪精度、數(shù)據(jù)完整性、圖件規(guī)范性等方面的要求。

（2）驗證測量精度。根據(jù)測繪工作的性質(zhì)，對測量精度進行核查和驗證，確保測量結(jié)果符合要求。

（3）檢查數(shù)據(jù)完整性。對測繪所得的數(shù)據(jù)進行逐項檢查，確保數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，確認(rèn)數(shù)據(jù)與實際情況相符。

（4）檢查圖件規(guī)范性。對測繪圖件進行規(guī)范性檢查，包括圖面布局、圖例、符號標(biāo)注等方面，確保圖件符合要求。

（5）驗證關(guān)聯(lián)關(guān)系。對測繪圖件與相關(guān)文件和證明材料進行對比，確認(rèn)圖件與實際情況的一致性。

（6）編制驗收報告。根據(jù)實際情況編制驗收報告，記錄驗收結(jié)果和意見，包括對測繪結(jié)果的肯定和建議改進的方面。

注意，在驗收過程中，可以借助專業(yè)的測繪機構(gòu)或相關(guān)部門進行技術(shù)評估和審核，確保測繪結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。同時，需要按照相關(guān)法規(guī)和程序進行驗收，保證工作的合法性和合規(guī)性。

5 結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的發(fā)展速度越來越快，因此加快不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測繪工作的發(fā)展具有非常重要的意義。在進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作時，首先要保證測繪流程的合理性，其次任何調(diào)查測繪工作都需要按照國家相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進行，然后在開展調(diào)查測繪工作時積極采用現(xiàn)代化技術(shù)手段，最后要對調(diào)查測繪結(jié)果進行審核和保存?，F(xiàn)階段，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪方法較多，具體使用哪種方法，還需要結(jié)合實際情況，選擇出一種最合理的不動產(chǎn)測繪方法，助力不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作得到進一步加強。