郭煦

“以舊換新”政策一定程度上能幫助打通一二手房市場(chǎng)的輪動(dòng)，激活市場(chǎng)的改善型需求。不過，要想讓政策收效，實(shí)踐證明，結(jié)合自身城市特點(diǎn)，實(shí)打?qū)嵉貛椭?gòu)房者解決問題的政策才是補(bǔ)足樓市缺失的關(guān)鍵一環(huán)。

前不久，江蘇太倉(cāng)市開始探索商品房“以舊換新”政策。與此前其他城市通過二手房中介及房企之間聯(lián)手、以打通換房通道的“以舊換新”模式不同，太倉(cāng)當(dāng)前試點(diǎn)的“以舊換新”，是將消費(fèi)者本人名下符合條件的普通商品房，按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國(guó)資企業(yè)，并購(gòu)買國(guó)資企業(yè)指定的新建商品房。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，多地針對(duì)住房改善性需求出臺(tái)了多方面支持政策，已有淄博、濟(jì)南、濟(jì)寧、南京、寧波等10多個(gè)地方開始探索商品房“以舊換新”，希望暢通住房置換環(huán)節(jié)，進(jìn)一步激活樓市。

目前，商品房“以舊換新”存在兩種模式。第一種是幫賣模式。即購(gòu)房者、開發(fā)商、中介三方簽訂協(xié)議，購(gòu)房者交納定金鎖定新房房源，中介掛牌二手房并限期出售，若期限內(nèi)二手房賣出則合同生效進(jìn)入新房交易流程，若二手房未賣出則開發(fā)商返還購(gòu)房者交納的定金。第二種是收購(gòu)模式。房企先收購(gòu)購(gòu)房者手里的二手房，購(gòu)房者再通過補(bǔ)差價(jià)的方式購(gòu)入新房。

多城倡導(dǎo)“以舊換新”購(gòu)房模式

住房“以舊換新”具體如何操作，不同城市、不同樓盤并不相同。

以江蘇南通主城區(qū)為例，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待經(jīng)紀(jì)公司售出舊房后，房款抵作購(gòu)買新房的首付；如在期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購(gòu)意向書并無需承擔(dān)違約責(zé)任。

南通市住建局局長(zhǎng)王開亮表示，出售舊房日期與購(gòu)買新房日期相差365日內(nèi)的，還將額外進(jìn)行補(bǔ)助。

除了類似南通這種由購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)紀(jì)公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近期推出“換新購(gòu)”服務(wù)，讓購(gòu)房者和房企二者之間直接簽署協(xié)議出售二手住房、換購(gòu)新建商品住房。

江蘇太倉(cāng)則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國(guó)資公司，并購(gòu)買國(guó)資公司指定的新房。同時(shí)規(guī)定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新房總價(jià)的60%。

手機(jī)家電“以舊換新”已經(jīng)司空見慣，但房子“以舊換新”卻不常見。淄博是率先啟動(dòng)“以舊換新”“連環(huán)單”行動(dòng)的城市。2023年9月6日，山東省淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起“以舊換新”，全市首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，其中包括萬科、旭輝、綠城等。而在同年9月19日，江蘇省揚(yáng)州市出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)購(gòu)房開展“以舊換新”試點(diǎn)工作的通知》，推出“以舊換新”模式。目前，包括江蘇華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、萬科等眾多房企均有跟進(jìn)。

深圳市部分樓盤也曾推出“以房換房”的活動(dòng)，交換原則是以舊換新、等價(jià)交換、多退少補(bǔ)。住宅價(jià)值認(rèn)定方面，新房?jī)r(jià)格以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公布為準(zhǔn)，舊房?jī)r(jià)格以房產(chǎn)所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價(jià)為準(zhǔn)。除此之外，個(gè)別樓盤甚至承諾負(fù)責(zé)幫業(yè)主找買家。一旦換房成功，購(gòu)房者收房入住之前，購(gòu)房者租房的租金也由樓盤承擔(dān)。

“我想置換新房，手頭的舊房子短時(shí)間內(nèi)賣不掉，又擔(dān)心心儀的新房買不到?！边@是很多置換型購(gòu)房者的想法。

2023年10月20日，據(jù)寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)披露，寧波市啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”活動(dòng)。此次活動(dòng)是由寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的。截至目前，寧波市已有13家開發(fā)企業(yè)的34個(gè)樓盤、23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與活動(dòng)。

寧波的“換新購(gòu)”指的是，購(gòu)房者出售二手住房，換購(gòu)新建商品住房。據(jù)寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“換新購(gòu)”服務(wù)模式，支持“以小換大”“買新賣舊”，旨在更好發(fā)揮一二手房市場(chǎng)梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。從操作流程上看，購(gòu)房者先選定新建商品住房，與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房（“放心買”）認(rèn)購(gòu)協(xié)議，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手住房（“優(yōu)先賣”）協(xié)議，明確意向買進(jìn)和售出房源，同時(shí)簽署三方協(xié)議。若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購(gòu)房者按約定流程辦理新建商品住房購(gòu)買手續(xù)；若二手住房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。

2023年10月17日，據(jù)江蘇省連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)的消息，連云港市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，明確支持“賣舊換新”。該通知提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購(gòu)”的購(gòu)房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。

值得關(guān)注的是，連云港市還在探索“賣舊換新”新方式，對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國(guó)企平臺(tái)限期收購(gòu)“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

此外，浙江省海寧市也在日前發(fā)布鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”的政策，提出在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。

不論是寧波啟動(dòng)的“換新購(gòu)”，還是海寧市鼓勵(lì)房企購(gòu)買購(gòu)房者的存量房，最終目的都是提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，在當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下，助力置換群體賣舊房的同時(shí)，激活改善需求。

“以舊換新”激活樓市流動(dòng)性

山東濟(jì)南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯(cuò)，已經(jīng)有多起成交案例?！跋冗x一個(gè)樓層，價(jià)格談好后交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價(jià)格，談妥后我們?cè)僦Ц独戏孔臃靠?，?gòu)房者把房款轉(zhuǎn)到我們這邊來就可以了，剩下的差價(jià)一次性付款或貸款都行?！?/p>

部分城市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員表示，政策剛出臺(tái)前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。

目前，大部分城市推行的是采用“聯(lián)合幫賣”的“以舊換新”模式，成效各不相同。對(duì)此，克而瑞分析師沈曉玲表示，當(dāng)前，在新房去化難及二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的“以舊換新”未見較大的效果，如南京推行的“換新購(gòu)”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項(xiàng)目尾盤或者非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的房源，市場(chǎng)的積極性不高，效果不明顯。不過，南通的“以舊換新”取得了較好效果，主要在于開發(fā)商“兜底”購(gòu)房者低價(jià)賣出舊房源，給予了購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，而且用于換新購(gòu)的新房房源較好。

沈曉玲認(rèn)為，整體來看，多個(gè)城市密集出臺(tái)“以舊換新”服務(wù)，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，提高購(gòu)房意愿。該服務(wù)可以盤活存量房，提高市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而促進(jìn)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。但是，在當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，那些效果較好的項(xiàng)目主要得益于房企給予購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，或者房企實(shí)力較強(qiáng)，可以調(diào)動(dòng)多方資源，通過“以舊換新”實(shí)現(xiàn)化債、去化。

實(shí)施“以舊換新”的幾個(gè)熱點(diǎn)城市，二手房?jī)r(jià)在最近兩年呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)?！缎】怠冯s志、中國(guó)小康網(wǎng)記者從中介獲取的信息顯示，在寧波核心城區(qū)之一的鄞州區(qū)，某套131平方米次新學(xué)區(qū)房的售價(jià)，已經(jīng)從高峰期的840萬跌到558萬元。南京河西新城區(qū)二手房均價(jià)則從6萬元/平方米跌至4萬元/平方米左右。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，目前核心城市住房需求的改善傾向越來越高，尤其是在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出后，首套改善需求釋放明顯。但是從市場(chǎng)數(shù)據(jù)反映看，政策時(shí)效性較短，成交數(shù)據(jù)短期增加后，又回歸常態(tài)。

為了新房去化，房企較為積極響應(yīng)“以舊換新”。在實(shí)施“以舊換新”的城市，包括萬科、招商蛇口、旭輝、綠城等多家房企均和中介機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，成為“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。

通過打通一二手房市場(chǎng)流通渠道，深度激活市場(chǎng)的改善型需求，且有助于加快二手住房銷售速度，縮短二手住房售出周期，這是地方政府的美好愿望，但在實(shí)際操作中也存在風(fēng)險(xiǎn)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉建議相關(guān)部門做好監(jiān)管，避免純民間行為導(dǎo)致的各種糾紛。

“‘以舊換新’的初衷是盤活市場(chǎng)，在置換周期長(zhǎng)的城市出臺(tái)‘以舊換新’，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)與客戶心態(tài)，但也需要謹(jǐn)慎看待。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦舉例稱，上海郊區(qū)此前有一個(gè)項(xiàng)目就允許給客戶半年的首付寬松期?？蛻粝雀稁资f，在半年以后再付完首付。其目的就是讓購(gòu)房者更寬松地安排資金購(gòu)房。但這一做法也存在風(fēng)險(xiǎn)，如果半年之后該項(xiàng)目房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行波動(dòng)，則會(huì)引發(fā)糾紛。同理，“以舊換新”也一樣，萬一二手房賣不掉，新房又買下來了，客戶會(huì)出現(xiàn)承受不了負(fù)擔(dān)的情況，此時(shí)又會(huì)引發(fā)合同糾紛。

不過，從當(dāng)前發(fā)布“以舊換新”架構(gòu)及流程的城市來看，在規(guī)避一些基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)上，其對(duì)購(gòu)房者還是給出了一定保障：購(gòu)房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，一般舊房掛牌及售出會(huì)有3～6個(gè)月的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時(shí)，買家的積極性依然不是很高，市場(chǎng)大環(huán)境還是決定了市場(chǎng)交易的諸多環(huán)節(jié)。

如何打通堵點(diǎn)大范圍推廣？

目前針對(duì)“以舊換新”活動(dòng)，開發(fā)商反應(yīng)較為積極，除了可以盤活存量房外，也對(duì)項(xiàng)目大戶型的去化有了積極作用。有國(guó)央企背景的房企也可以通過自身優(yōu)勢(shì)調(diào)動(dòng)多方資源，促進(jìn)新房與二手房之間的輪動(dòng)。但回購(gòu)模式，對(duì)房企的實(shí)力有一定的要求，民營(yíng)企業(yè)還是要測(cè)算好回購(gòu)的成本以及后續(xù)對(duì)舊房處置的合理性，提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，買、賣兩端的交易都可能產(chǎn)生糾紛，房企和中介機(jī)構(gòu)也要注意各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接。

事實(shí)上，“‘以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創(chuàng)新，它不是簡(jiǎn)單的中介幫忙賣二手房和買新房?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，一個(gè)重要區(qū)別就是舊房的出售是有兜底機(jī)制的，這就使得換房的確定性增加了，對(duì)于房企加快去庫(kù)存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等都有積極的作用。

“大多數(shù)人只有賣掉舊房子才能購(gòu)買新房，‘以舊換新’政策一定程度上能幫助置換需求客戶加速賣掉舊房子，降低其在置換過程中的機(jī)會(huì)成本，打通一二手房市場(chǎng)的輪動(dòng)，激活市場(chǎng)的改善型需求。而通過出售舊房獲得財(cái)政補(bǔ)貼等系列實(shí)打?qū)嵉恼邇?yōu)惠，也可降低購(gòu)房者購(gòu)買新房的成本，盤活存量房，提高市場(chǎng)活躍度。針對(duì)二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高等問題，除了‘以舊換新’外，多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等，也在嘗試出臺(tái)新政策以加快流轉(zhuǎn)。不過要想讓政策收效，實(shí)踐證明，結(jié)合自身城市特點(diǎn)，實(shí)打?qū)嵉貛椭?gòu)房者解決問題的政策才是補(bǔ)足樓市缺失的關(guān)鍵一環(huán)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)專家分析稱。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進(jìn)過程中，舊房的價(jià)值評(píng)估尤為重要?？紤]到二手房交易周期長(zhǎng)，為了盡快出售房產(chǎn)，業(yè)主可能需要在價(jià)格方面做出一定讓步。

“在當(dāng)下很多三四線城市新房去化難的背景下，房企有著很強(qiáng)的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下取得先機(jī)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，但要注意的是，如果購(gòu)房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場(chǎng)上另行出售，若是后續(xù)舊房賣出不順利，無形中也會(huì)拉長(zhǎng)新房去化周期。

在推出“以舊換新”等政策的同時(shí)，不同城市也針對(duì)二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高等問題，采取了更多的配套措施，比如近期上海延長(zhǎng)“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等，以促進(jìn)一二手房流通，實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)期。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家委員張化學(xué)認(rèn)為，當(dāng)下消費(fèi)者對(duì)于住房的要求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度，但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大范圍推廣并不現(xiàn)實(shí)。未來，或有更多城市參與，促進(jìn)改善性住房需求進(jìn)一步釋放。

不過也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，對(duì)于“以舊換新”活動(dòng)，購(gòu)房咨詢量較多，而實(shí)際完成交易的案例并不多。相關(guān)管理部門推動(dòng)、中介及開發(fā)商助推的“以舊換新”，某種程度上是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)循環(huán)存在的問題，積極促進(jìn)有效供給匹配有效需求。但是，這種匹配本身只是環(huán)節(jié)上的優(yōu)化，并未解決商品房市場(chǎng)循環(huán)存在的系統(tǒng)性缺陷。

上述業(yè)內(nèi)人士建議，各地政府應(yīng)加大“真房源”公共信息平臺(tái)建設(shè)，積極披露片區(qū)和社區(qū)二手房評(píng)估價(jià)格、片區(qū)更新和改造計(jì)劃。這將有利于形成二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定預(yù)期，也能夠通過供給側(cè)改革，引導(dǎo)和吸引購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)置二手房。地方政府可以考慮收購(gòu)存量二手房，以活躍交易量來穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。可完善新房和二手房的交易安全機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。對(duì)于換房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，拉長(zhǎng)交易周期，由政府打造“賣一買一”兩個(gè)不同流程的資金對(duì)接機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資金的全流程、封閉式流轉(zhuǎn)。此外，大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)宜全面梳理和整合“賣一買一”的經(jīng)紀(jì)代理流程，降低成本、提高效率?？傊?，技術(shù)支持和制度建設(shè)的相互支撐，是商品房“以舊換新”可以真正發(fā)揮實(shí)際效果的長(zhǎng)效機(jī)制?！耙耘f換新”若能持續(xù)推進(jìn)，既能盤活和有效利用存量資源，也能激活有效需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行形成有效支撐。