郭煦

2024年的房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌嗎？這個(gè)問題的答案不僅關(guān)系到無數(shù)家庭的生活規(guī)劃，也牽動(dòng)著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的走向。

作為備受國內(nèi)外關(guān)注與熱議的重磅會(huì)議，每年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都會(huì)對(duì)來年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)工作部署開展給予深層次定調(diào)與傳遞重要信號(hào)。

2024年國內(nèi)房地產(chǎn)工作將如何部署開展？上述會(huì)議提出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

經(jīng)歷了2023年波動(dòng)的國內(nèi)樓市，許多投資者和購房者都對(duì)同一個(gè)問題產(chǎn)生了疑慮：“2024年的房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌嗎？”這個(gè)問題的答案不僅關(guān)系到無數(shù)家庭的生活規(guī)劃，也牽動(dòng)著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的走向。

此前，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2024年，將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)；堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛需和改善性需求，抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)；構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)等。

盡管樓市起起伏伏，但2023年以來整體溫和復(fù)蘇趨勢(shì)未改。截至2023年11月底，去年部分城市的成交量有所上升。價(jià)格方面，一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格保持基本穩(wěn)定，其他地區(qū)則出現(xiàn)了一定程度的下跌。專家表示，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以滿足人民群眾的住房需求。

樓市需求有待激發(fā)

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整之中，何時(shí)筑底修復(fù)成為最受關(guān)注的話題。2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何？不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議深刻分析了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進(jìn)取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“‘堅(jiān)決’兩字表明了中央對(duì)守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線的態(tài)度。當(dāng)前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面?！敝兄秆芯吭貉芯靠偙O(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措有望進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年將在推動(dòng)實(shí)質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任和地方屬地責(zé)任方面下功夫。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1—10月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

銷售端的市場(chǎng)壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，1—11月份，全國商品房銷售均價(jià)為10478元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，全國房價(jià)均價(jià)已持續(xù)6個(gè)月下滑。

2023年12月14日，北京、上海兩個(gè)重要一線城市同日出臺(tái)了多項(xiàng)重磅樓市政策，包括大幅下調(diào)購房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動(dòng)剛需消費(fèi)者入市，提高二手房和新房市場(chǎng)去化能力。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預(yù)期，普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和預(yù)期一致，大幅度下調(diào)二套房首付比例釋放了更加積極的信號(hào)，明顯有利于提振市場(chǎng)信心，也向市場(chǎng)傳遞出拉動(dòng)樓市回歸穩(wěn)定健康發(fā)展的堅(jiān)定決心。此次發(fā)布的新政有利于市場(chǎng)走出低迷，預(yù)計(jì)2024年第一季度，市場(chǎng)有望出現(xiàn)一個(gè)小陽春。

針對(duì)2024年樓市走勢(shì)，《小康》、中國小康網(wǎng)記者日前做了隨機(jī)性的采訪。根據(jù)受訪的多位房企相關(guān)負(fù)責(zé)人和房地產(chǎn)行業(yè)專家的判斷來看，他們對(duì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷存在明顯分歧，持“看好”和“維持相對(duì)穩(wěn)定”看法的受訪者接近一半。

有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，結(jié)合房地產(chǎn)政策、金融政策和被抑制的購買需求等因素，其看好2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是改善性需求仍然有待激發(fā)。

一位業(yè)內(nèi)專家表示，很難預(yù)測(cè)2024年樓市走勢(shì)。他認(rèn)為，這取決于2024年的經(jīng)濟(jì)狀況?！盁o論如何，房地產(chǎn)的黃金時(shí)期已過去。老百姓買房會(huì)變得慎重。房價(jià)不下來，剛需得不到滿足，這是主要的矛盾?！边@位專家說。

展望2024年，有關(guān)專家預(yù)計(jì)，隨著近期金融政策頻頻支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)資金有所改善，預(yù)計(jì)2024年的市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)溫和上升的局面，但依然存在一定的壓力，市場(chǎng)情緒難以短時(shí)間扭轉(zhuǎn)，房價(jià)在成交量有所改善的帶動(dòng)下跌幅收窄。從市場(chǎng)指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2024年市場(chǎng)表現(xiàn)關(guān)鍵詞為“溫和改善”。

供需兩端政策有發(fā)力空間

中指研究院前不久發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)2023總結(jié)&2024展望》認(rèn)為，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間。

需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市有望全面取消限購；更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

供給端，“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬，帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍度提升；另外，“三大工程”建設(shè)或是2024年增量政策重要著力點(diǎn)，相關(guān)政策有望加速落地。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜預(yù)測(cè)了未來中國樓市走勢(shì)：1.展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期恢復(fù)。2.預(yù)計(jì)2024年商品房銷售面積同比下降4.9%。而面對(duì)黃瑜的預(yù)測(cè)，有業(yè)內(nèi)人士表示，若無意外，其預(yù)測(cè)大概率是對(duì)的。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為黃瑜預(yù)測(cè)2024年商品房銷售面積同比還將下降是有依據(jù)的。2023年，在我國出臺(tái)了大量利好政策之后，國內(nèi)樓市的成交面積仍然出現(xiàn)了明顯下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1—11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%。

而2024年隨著利好消息不斷出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，老百姓收入逐步增加，加上各地全面放開對(duì)開發(fā)商降價(jià)的限制，2024年商品房銷售面積不太可能繼續(xù)大幅下跌，出現(xiàn)“小幅下跌”乃是大概率的事情。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，從本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向信號(hào)明顯，呈現(xiàn)出三大主線：防范化解風(fēng)險(xiǎn)、加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)工作，民營房企融資改善迎拐點(diǎn)。”關(guān)榮雪認(rèn)為，此次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述集中在“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的總體目標(biāo)中，意味著防風(fēng)險(xiǎn)仍將成為2024年重要工作。此外，本次針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范化解強(qiáng)調(diào)了“統(tǒng)籌化解”的概念，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是單一領(lǐng)域的問題，也將會(huì)牽連金融、地方財(cái)政等多鏈條風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范化解需要采取更加系統(tǒng)化、全面性手段。

中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議會(huì)議還強(qiáng)調(diào)要“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。相較2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，這一表述更進(jìn)一步，表明構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升。同時(shí)，“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”似乎也為構(gòu)建新模式指明了方向，中央政治局會(huì)議“先立后破”的總體要求或成為新的構(gòu)建原則，即先建立明確且合理化的長效機(jī)制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

有關(guān)專家認(rèn)為，當(dāng)前來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進(jìn)展，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)以及規(guī)范房企融資層面監(jiān)管等，都是為了促進(jìn)向新模式轉(zhuǎn)型的探索，但是這個(gè)過程也是漫長曲折的，需要各方共同發(fā)力。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升具有重要意義，房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。

三大工程釋放樓市新動(dòng)能

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)新模式正在加快構(gòu)建。

2023年10月底召開的中央金融工作會(huì)議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會(huì)議中被提及。分析人士認(rèn)為，“三大工程”將是2024年政策發(fā)力主要方向，預(yù)計(jì)對(duì)穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹此前指出，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，這是中央作出的重大決策部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措。目前，有關(guān)工作已經(jīng)啟動(dòng)。倪虹表示，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革。這次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場(chǎng)滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

上述專家表示，“三大工程”既是樓市發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)?！叭蠊こ獭敝塾诜康禺a(chǎn)長期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題以及供需錯(cuò)配、需求斷層等長期問題。本質(zhì)上來看，新時(shí)期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需相結(jié)合。

業(yè)內(nèi)人士表示，“平急兩用”設(shè)施建設(shè)或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。

關(guān)于城中村改造，根據(jù)中指研究院測(cè)算，22個(gè)超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米，若相關(guān)政策加快推進(jìn)，將對(duì)房地產(chǎn)需求及投資產(chǎn)生明顯支撐。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響至關(guān)重要。

在保障性住房方面，2023年《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點(diǎn)要解決工薪收入群體住房困難，提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)”。

上述專家認(rèn)為，“三大工程”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。短期來看，政策落實(shí)初期各地可能以收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主推進(jìn)保障房工程，即在解決低收入群體和青年群體階段性住房問題的同時(shí)，解決部分商業(yè)樓盤去化問題。長期來看，隨著保障房的不斷推廣，未來保障房與商品房“雙軌制”發(fā)展模式的形成，將帶來房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深遠(yuǎn)影響還有待觀察。

“新模式下，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)數(shù)量轉(zhuǎn)質(zhì)量、投資轉(zhuǎn)消費(fèi)、增量轉(zhuǎn)存量、開發(fā)轉(zhuǎn)服務(wù)等四大轉(zhuǎn)變，這四大轉(zhuǎn)變中也蘊(yùn)含了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新機(jī)遇?！鄙鲜鰧＜艺f。