□文/王 惠 麥強(qiáng)盛

（西南林業(yè)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 云南·昆明）

［提要］ 近年來，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，從償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力四個(gè)方面選取財(cái)務(wù)指標(biāo)，構(gòu)建體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況的指標(biāo)體系，結(jié)合物元可拓模型，評(píng)價(jià)2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況，判斷造成風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素，同時(shí)對(duì)未來可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以預(yù)警。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直是財(cái)會(huì)領(lǐng)域的熱門話題，它的存在可能會(huì)給企業(yè)及利益相關(guān)者帶來?yè)p失，超出合理范圍的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、資金鏈斷裂的問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過程，因此識(shí)別、評(píng)價(jià)、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)高層管理者必須重視的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)需要資金流量的支持，許多房企為此舉借大量外債。相比前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低迷。一方面是由于疫情因素和相關(guān)政策的出臺(tái)，使得不少房企資不抵債，融資出現(xiàn)問題；另一方面是由于部分房企自身組織結(jié)構(gòu)混亂，缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，公司治理出現(xiàn)嚴(yán)重問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。基于此，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控具有十分重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯的系統(tǒng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利用率風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。近年來，由于融資政策的敏感性凸顯，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大，融資成本提升，過高的融資壓力使許多房企瀕臨破產(chǎn)重組。與此同時(shí)，“只住不炒”的購(gòu)房政策使得許多房地產(chǎn)項(xiàng)目遇冷，遭到閑置，房地產(chǎn)商不良投資總量增多。民眾的購(gòu)買力下降，致使庫(kù)存積壓，大量資金被占用，資金的利用率下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化情況愈發(fā)嚴(yán)重。這次的困境淘汰了許多內(nèi)控機(jī)制不全、治理問題頻發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收緩慢的特點(diǎn)，所以成本管理成為企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵一環(huán)。目前，仍有許多房企存在成本責(zé)任不清、考核不明的問題，這也是其產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。從上述情況可知，經(jīng)濟(jì)政策可以直接或間接作用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率的作用效果、資本結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整等產(chǎn)生影響。基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來源，一些學(xué)者用因子分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、Z-score 模型法等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究，提出了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。從長(zhǎng)期發(fā)展來看，需多渠道改善房企的融資結(jié)構(gòu)，妥善處置典型房企的債務(wù)問題。引導(dǎo)企業(yè)建立“財(cái)務(wù)中性”意識(shí)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的外債融資行為，合理利用境內(nèi)外融資市場(chǎng)來支持實(shí)體業(yè)務(wù)。引導(dǎo)合理的市場(chǎng)預(yù)期，開展有效監(jiān)管和創(chuàng)新監(jiān)管，降低投資投機(jī)動(dòng)機(jī)，規(guī)范投資活動(dòng)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)資金的需求量大、回收周期長(zhǎng)，在不確定性的市場(chǎng)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)理念要向“現(xiàn)金為王”傾斜，減少庫(kù)存的累積量。除此之外，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本控制能有效降低房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過動(dòng)態(tài)成本及時(shí)對(duì)成本超標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，進(jìn)行成本優(yōu)化，實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，打造成本管理新優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，企業(yè)的發(fā)展離不開政策的引領(lǐng)，經(jīng)濟(jì)政策不確定性上升會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模和投資規(guī)模，房企要積極了解、配合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，提高決策的準(zhǔn)確性，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)損失。

現(xiàn)階段，學(xué)者的研究雖然極大程度地豐富了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究的理論成果，具有十分重要的參考意義，但并沒有將房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定位分級(jí)。因此，本文在前人的基礎(chǔ)上結(jié)合物元可拓理論，將房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)級(jí)別，構(gòu)建可拓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)情況進(jìn)行識(shí)別分析。

一、研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

（一）物元可拓方法基本步驟

1、經(jīng)典域的確定。根據(jù)可拓學(xué)理論，經(jīng)典物元Rj可表示為：

式中，Nj表示第j 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，C 為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的指標(biāo)集，ci表示風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)Nj的第i 個(gè)評(píng)估指標(biāo)（i=1，2，…，17），區(qū)間Vji=（vjmini，vjmaxi）分別為Nj關(guān)于評(píng)估指標(biāo)ci設(shè)定的量值范圍，即各風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)的取值范圍，稱為經(jīng)典域。

2、節(jié)域的確定。用Rp表示全體風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的節(jié)域物元模型：

Rp?Rj，Np表示全部風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，Vi＝（vmini，vmaxi）為Np關(guān)于ci所取量值的范圍，即節(jié)域。

3、待評(píng)物元的確定。用E 表示房地產(chǎn)企業(yè)的名稱，vei表示E 關(guān)于指標(biāo)ci的指標(biāo)值，待評(píng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況用物元模型Re表示為：

4、計(jì)算關(guān)聯(lián)度。根據(jù)可拓集合的關(guān)聯(lián)函數(shù)，將各財(cái)務(wù)指標(biāo)的行業(yè)平均值作為實(shí)際值，用vei（i＝1，2，…，17）表示房地產(chǎn)行業(yè)各財(cái)務(wù)指標(biāo)的指標(biāo)值，以此來評(píng)價(jià)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。各個(gè)行業(yè)指標(biāo)值關(guān)于等級(jí)j（j＝1，2，3，4）的關(guān)聯(lián)函數(shù)為：

為了使結(jié)果更加客觀，準(zhǔn)確性更高，采用熵權(quán)法確定各評(píng)估指標(biāo)ci的權(quán)重為βi（i＝1，2，…，17），滿足0＜βi＜1 且，則待評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況A 關(guān)于等級(jí)j 的綜合關(guān)聯(lián)度為：

則待評(píng)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況A 的評(píng)定等級(jí)為J。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。為了使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果更具有科學(xué)性和代表性，本文將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系分為三個(gè)層次：目標(biāo)層、一級(jí)指標(biāo)層和二級(jí)指標(biāo)層。其中，目標(biāo)層代表房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，一級(jí)指標(biāo)層包括能定位房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的四個(gè)方面，包括償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力。與此同時(shí)，在一級(jí)指標(biāo)層下設(shè)立具體的二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)、定量分析。

房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行通常需要舉借外債流轉(zhuǎn)資金，其流動(dòng)資產(chǎn)比例及負(fù)債的比例是債權(quán)人判斷債務(wù)清償能力的關(guān)鍵。因此，本文主要依靠流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率分析其償債能力，進(jìn)而分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。權(quán)益乘數(shù)能反映企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的大小，乘數(shù)越大，說明在企業(yè)資產(chǎn)中股東投入資本所占的比例越低，對(duì)債權(quán)人的保護(hù)程度越低，從而加大了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此，選取流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)分析企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)具有一定的代表性。

房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回籠慢、庫(kù)存量大等問題。因此，選取總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，監(jiān)測(cè)企業(yè)存在的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

盈利能力衡量的是企業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)的獲利水平，它的大小可以間接影響企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力，因此關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的監(jiān)測(cè)必不可少。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力主要表現(xiàn)在企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的收益情況、存貨銷售水平及利潤(rùn)水平上。對(duì)于上市公司而言，每股收益則更為直接地反映出企業(yè)的獲利能力。一定范圍內(nèi)，每股收益水平越高，表明創(chuàng)造的利潤(rùn)就越高，企業(yè)的投資價(jià)值就越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。據(jù)此，選取總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、每股收益等指標(biāo)來監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)企業(yè)的盈利風(fēng)險(xiǎn)情況。

成長(zhǎng)能力反映企業(yè)的發(fā)展前景，是高層管理者制定決策規(guī)劃的關(guān)鍵依據(jù)，也是吸引外來投資者的重要條件?？疾斐砷L(zhǎng)能力主要是對(duì)資產(chǎn)、利潤(rùn)、收入逐年增長(zhǎng)情況的關(guān)注。因此，選擇凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率以及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率等二級(jí)指標(biāo)來監(jiān)測(cè)企業(yè)的成長(zhǎng)能力，進(jìn)而判斷當(dāng)前是否存在阻礙企業(yè)未來發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

為了克服主觀性，采用熵值法獲取權(quán)重，計(jì)算的權(quán)重值如表1 所示。（表1；注：數(shù)據(jù)來源于同花順；“*”表示為負(fù)向指標(biāo)，其他為正向指標(biāo)，下同。）

表1 評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重一覽表

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況實(shí)證研究

對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值進(jìn)行無量綱化處理，構(gòu)造經(jīng)典域物元、節(jié)域物元，形成待評(píng)物元。根據(jù)可拓理論的關(guān)聯(lián)函數(shù)，計(jì)算待評(píng)物元的綜合關(guān)聯(lián)度，根據(jù)計(jì)算結(jié)果判斷房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。

（一）數(shù)據(jù)的收集。本文以2020～2022年在滬深A(yù) 股上市的全部房地產(chǎn)企業(yè)（剔除數(shù)據(jù)不完整的公司）作為研究對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行實(shí)證研究，下文可拓計(jì)算中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來自同花順（2020～2022年）中的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。以2020～2022年各年間指標(biāo)的行業(yè)平均值作為行業(yè)指標(biāo)的實(shí)際值，記作vei（i=1，2，…，17）。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)的無量綱化。在本文中，由于正負(fù)指標(biāo)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變化反映方向是相反的，且各評(píng)價(jià)指標(biāo)之間存在不同的量綱和單位，因此需要運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行無量綱處理：

其中，vei為公司E 關(guān)于指標(biāo)i（i=1，2，…，17）的原值，v′ei為指標(biāo)處理值，處理后的指標(biāo)值都是越大越好。

按照上述方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)2020～2022年的數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，使處理后的指標(biāo)值在［0，1］中，處理后的數(shù)據(jù)如表2 所示。（表2）

表2 2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)規(guī)范值一覽表

（三）關(guān)聯(lián)度的計(jì)算。本文中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)劃分參考殷杰、周春梅提出的旅游上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，將房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為四個(gè)等級(jí)：優(yōu)、良、中、差。四個(gè)等級(jí)的取值范圍為：差［0，0.25］、中（0.25，0.5］、良（0.5，0.75］、優(yōu)（0.75，1］，依次用N1、N2、N3、N4 表示。

1、計(jì)算各指標(biāo)關(guān)于每個(gè)等級(jí)的關(guān)聯(lián)度。運(yùn)用式（4）計(jì)算2020～2022年17 個(gè)指標(biāo)關(guān)于四個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)的關(guān)聯(lián)度，以2022年為例，計(jì)算結(jié)果如表3 所示。（表3）

表3 2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度一覽表

2、計(jì)算待評(píng)價(jià)對(duì)象關(guān)于每個(gè)等級(jí)的綜合關(guān)聯(lián)度。計(jì)算2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況關(guān)于等級(jí)的綜合關(guān)聯(lián)度，計(jì)算結(jié)果如表4所示。（表4）

表4 2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等級(jí)綜合關(guān)聯(lián)度一覽表

按公式（6）的評(píng)定準(zhǔn)則，2020年房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況為：max｛Kj（E）｜（j＝1，2，3，4）｝=K1（E）=0.1357，表明2020年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況位于“差”等級(jí)。同理，2021年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況為：max｛Kj（E）｜（j＝1，2，3，4）｝=K1（E）=0.1253，表明2021年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況位于“差”等級(jí)。2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況為：max｛Kj（E）｜（j＝1，2，3，4）｝=K1（E）=0.0844，表明2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況位于“差”等級(jí)。

由此可見，2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況均位于“差”等級(jí)，近三年來房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離、低于預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高不下。

與此同時(shí)，根據(jù)最大隸屬原則，確定2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)一級(jí)指標(biāo)、二級(jí)指標(biāo)所反映的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)情況，結(jié)果如表5、表6 所示。（表5、表6）

表5 2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)一級(jí)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)一覽表

表6 2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)二級(jí)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)一覽表

（四）評(píng)價(jià)結(jié)果分析。從整體上看，2020～2022年房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，均位于“差”等級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不容樂觀。自新冠肺炎疫情以來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遭遇了極大的沖擊，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣使得消費(fèi)者消費(fèi)降級(jí)，大大降低了人們對(duì)房子的購(gòu)買力，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了庫(kù)存積壓、資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。與此同時(shí)，新冠肺炎疫情使得社會(huì)生產(chǎn)受阻，企業(yè)紛紛裁員，社會(huì)失業(yè)率增加。根據(jù)馬斯洛需求層次理論可知，生理需求是人最基本的需求，在新冠肺炎疫情的影響下，許多家庭都面臨著生存考驗(yàn)，對(duì)銀行房貸的還款能力減弱，這大大增加了銀行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，銀行業(yè)收緊對(duì)房地產(chǎn)商的貸款額度，提高貸款的申請(qǐng)條件，使房地產(chǎn)商的貸款能力下降，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)面臨考驗(yàn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

從指標(biāo)權(quán)重來看，營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)占據(jù)70%以上的權(quán)重，是考察房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況的關(guān)鍵能力指標(biāo)。其中，存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的影響較大。由表5、表6 可知，三年以來，一級(jí)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率所處的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)均連續(xù)位于“差”等級(jí)，這也合理解釋了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)高漲的原因。

與營(yíng)運(yùn)能力相比，償債能力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響次之。影響償債能力的主要二級(jí)指標(biāo)有：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、權(quán)益乘數(shù)。2020～2022年，除了權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)計(jì)算的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由“差”等轉(zhuǎn)為“優(yōu)”等外，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率評(píng)估計(jì)算的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直處于“差”等。與流動(dòng)比率、速動(dòng)比率相比，權(quán)益乘數(shù)的權(quán)重較小，因此權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)的好轉(zhuǎn)不能反映房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的提升。從評(píng)估結(jié)果上看，房地產(chǎn)行業(yè)這三年的償債風(fēng)險(xiǎn)均很高。

四個(gè)一級(jí)指標(biāo)中，盈利能力和成長(zhǎng)能力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響較小。由表5 可知，盈利能力的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)在三年中一直處于“中”等，不進(jìn)不退，成長(zhǎng)能力則連續(xù)位于“差”等。

三、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論。本研究將房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況劃分為“優(yōu)”“良”“中”“差”四個(gè)等級(jí)，基于滬深A(yù) 股房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過可拓模型計(jì)算綜合關(guān)聯(lián)度判斷2020～2022年間房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況。

研究表明：三年來，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況的綜合關(guān)聯(lián)度連續(xù)處于“差”等。在所有一級(jí)指標(biāo)中，風(fēng)險(xiǎn)狀況連續(xù)居于“差”等級(jí)的一級(jí)指標(biāo)占據(jù)75%，且其權(quán)重之和達(dá)到了95%以上；在17 個(gè)二級(jí)指標(biāo)中，僅有約9.88%指向的風(fēng)險(xiǎn)程度趨于好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)要想走出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)困境還需要一段緩沖時(shí)間。

（二）對(duì)策建議。為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從幾個(gè)重要的影響因素入手，提出以下幾點(diǎn)建議：

1、去杠桿、降庫(kù)存。房子的金融屬性正在消退，但是房屋建造過剩的問題亟待解決。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極響應(yīng)國(guó)家出臺(tái)的一系列“去杠桿、降庫(kù)存”政策，如通過國(guó)有企業(yè)收購(gòu)去庫(kù)存或通過當(dāng)?shù)卣潘少?gòu)房落戶政策刺激購(gòu)房消費(fèi)等，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于企業(yè)盈利、降低企業(yè)負(fù)債、維持企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、降低房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有積極的影響。

2、提高企業(yè)資金回籠能力。資金回流不暢是房地產(chǎn)企業(yè)暴雷的主要隱患。2018年時(shí)房地產(chǎn)商的資金回流周期一般為1年左右，而現(xiàn)在的資金回流周期為3年甚至以上，企業(yè)隨時(shí)都可能面臨資金鏈崩裂的風(fēng)險(xiǎn)。為了使危機(jī)軟著陸，房地產(chǎn)商應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，支持非現(xiàn)金支付，盡可能減少企業(yè)壞賬。與此同時(shí)，盡可能縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，加速企業(yè)自身的資金回籠，加快資金周轉(zhuǎn)，保證企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的資金需求。

3、優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。企業(yè)不要過度依賴傳統(tǒng)貸款，可以通過內(nèi)部融資、信托融資、積極吸引民間資本、私募股權(quán)融資、金融租賃等方式籌集資金，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。合理的融資結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)財(cái)務(wù)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。謹(jǐn)遵“三道紅線”的政策要求，勿踩紅線，提高企業(yè)的金融信譽(yù)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)各環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。房地產(chǎn)行業(yè)是高成本投入產(chǎn)業(yè)，包括地價(jià)款、務(wù)工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等，每個(gè)環(huán)節(jié)都伴隨大額現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也環(huán)環(huán)相扣、層層疊加。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中要把握投資節(jié)奏；銷售環(huán)節(jié)要注意減少應(yīng)收賬款的積累，重視現(xiàn)金的回款能力，降低企業(yè)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目期間實(shí)時(shí)跟蹤企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展的動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。