葉志堅(jiān)

浙江省浙能房地產(chǎn)有限公司

引言

在租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)程中，如何制定有效的財(cái)務(wù)決策成為一項(xiàng)亟待解決的問(wèn)題。通過(guò)合理的財(cái)務(wù)決策降低租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，包括市場(chǎng)需求波動(dòng)、租金收入不穩(wěn)定和租賃合同風(fēng)險(xiǎn)等?？茖W(xué)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)決策將在風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮關(guān)鍵作用，幫助房地產(chǎn)公司抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。資金管理是影響租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的重要因素之一。房地產(chǎn)公司需要平衡資金投入、成本控制和資金回報(bào)。通過(guò)合理的財(cái)務(wù)決策，優(yōu)化租賃業(yè)務(wù)的資金利用效率，提高資本回報(bào)率，降低融資成本，并確保持續(xù)盈利能力。因此，深入研究租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)決策策略具有重要意義。績(jī)效評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展中至關(guān)重要，通過(guò)對(duì)租賃業(yè)務(wù)績(jī)效的評(píng)估，可以了解經(jīng)營(yíng)狀況、盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。財(cái)務(wù)決策對(duì)租賃業(yè)務(wù)的績(jī)效評(píng)價(jià)具有直接影響，對(duì)評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、改進(jìn)經(jīng)營(yíng)策略和提高效率非常重要。因此，研究財(cái)務(wù)決策與租賃業(yè)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的協(xié)同優(yōu)化策略對(duì)于提高房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

一、財(cái)務(wù)決策對(duì)租賃業(yè)務(wù)的優(yōu)化策略

（一）風(fēng)險(xiǎn)控制與租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)決策策略

在房地產(chǎn)公司的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展中，需要重視操作風(fēng)險(xiǎn)的管理。操作風(fēng)險(xiǎn)包括內(nèi)部流程失控、人員疏忽等。為了控制操作風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制制度，確保業(yè)務(wù)流程的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化。此外，公司還應(yīng)注重員工培訓(xùn)和技術(shù)支持，提高員工的業(yè)務(wù)水平和操作能力，減少操作失誤和流程不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)決策方面，房地產(chǎn)公司需要制定相應(yīng)的策略來(lái)降低租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)收款項(xiàng)管理是租賃業(yè)務(wù)的重中之重。財(cái)務(wù)部門(mén)制定應(yīng)收款項(xiàng)管理制度，明確收款政策和流程。其中包括確定信用政策和標(biāo)準(zhǔn)，以確保客戶的信用狀況得到綜合評(píng)估和準(zhǔn)確量化。信用政策應(yīng)嚴(yán)格按照客戶信用等級(jí)制定，如果客戶提供擔(dān)保等因素需要調(diào)整信用標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)部門(mén)需申請(qǐng)，并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或信用管理機(jī)構(gòu)審議通過(guò)。此外，制定合理的信用期限也是降低回款風(fēng)險(xiǎn)和收款成本的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)確保信用期限盡可能短，原則上不超過(guò)60 天，以避免過(guò)長(zhǎng)的回收周期對(duì)現(xiàn)金流造成的壓力。

（二）欠租風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的及時(shí)性與風(fēng)險(xiǎn)管理

欠租風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)中的一個(gè)重要問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行及時(shí)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。在這方面，財(cái)務(wù)部門(mén)承擔(dān)著重要的責(zé)任，需及時(shí)提醒租賃部門(mén)租金收繳情況。公司應(yīng)建立預(yù)警機(jī)制，設(shè)定應(yīng)收款項(xiàng)總額占資產(chǎn)比重、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、回收周期等預(yù)警指標(biāo)，一旦預(yù)警指標(biāo)觸發(fā)，企業(yè)將通過(guò)發(fā)送律師函、提起訴訟等方式加強(qiáng)對(duì)已有賒銷(xiāo)的回收。此舉有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的欠租風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)措施加以應(yīng)對(duì)。

同時(shí)，租賃部門(mén)應(yīng)建立租賃及應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)臺(tái)賬，詳細(xì)記錄客戶的基本信息、合同編號(hào)、款項(xiàng)明細(xì)等，及時(shí)更新并提供給財(cái)務(wù)部門(mén)。財(cái)務(wù)部門(mén)每月至少向業(yè)務(wù)部門(mén)提供一份應(yīng)收賬款賬齡明細(xì)表，供租賃部門(mén)跟蹤分析客戶回款情況，制定催討策略。

（三）不動(dòng)產(chǎn)租賃系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與綜合管理需求

為了更好地滿足租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)需求，可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)租賃系統(tǒng)來(lái)減少人工疏漏，公司應(yīng)開(kāi)發(fā)、完善不動(dòng)產(chǎn)租賃系統(tǒng)。這一系統(tǒng)將綜合整合租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)部門(mén)所需的功能，提供全面的租賃管理解決方案。該系統(tǒng)將包括客戶資料管理、信用評(píng)估、合同管理、賬款管理、開(kāi)票管理、入賬管理、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和績(jī)效分析等功能，以實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃業(yè)務(wù)全過(guò)程的綜合管理。

不動(dòng)產(chǎn)租賃系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與綜合管理需求使得租賃業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)更加高效和可控。通過(guò)該系統(tǒng)，公司能夠更準(zhǔn)確地評(píng)估客戶的信用狀況，制定合理的信用政策和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，系統(tǒng)將提供強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警功能，提前發(fā)送客戶交租提醒，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)欠租風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略

（一）市場(chǎng)定位與租賃業(yè)務(wù)定位策略

市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵策略。房地產(chǎn)公司需要明確自身在租賃市場(chǎng)的定位，并制定相應(yīng)的租賃業(yè)務(wù)定位策略。首先，通過(guò)深入市場(chǎng)調(diào)研和分析，房地產(chǎn)公司可以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求的特點(diǎn)和趨勢(shì)，從而確定適宜的租賃業(yè)務(wù)定位。其次，基于市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)公司可以明確租賃業(yè)務(wù)的目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品定位和服務(wù)定位，以滿足不同客戶群體的需求，并提供差異化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

（二）租賃產(chǎn)品創(chuàng)新與市場(chǎng)需求匹配

租賃產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的重要策略。隨著市場(chǎng)需求的不斷變化和消費(fèi)者對(duì)多樣化、個(gè)性化產(chǎn)品的追求，房地產(chǎn)公司需要不斷創(chuàng)新租賃產(chǎn)品以適應(yīng)市場(chǎng)需求。首先，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和客戶反饋，房地產(chǎn)公司可以了解市場(chǎng)對(duì)于租賃產(chǎn)品的新需求和改進(jìn)點(diǎn)，從而進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。其次，租賃產(chǎn)品創(chuàng)新需要與市場(chǎng)需求進(jìn)行匹配，即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特點(diǎn)和偏好，設(shè)計(jì)出具有競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的租賃產(chǎn)品。在創(chuàng)新過(guò)程中，房地產(chǎn)公司還需要注重產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展性，考慮到產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性和社會(huì)影響等方面的因素，以提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和可接受度。

（三）合作伙伴關(guān)系與租賃業(yè)務(wù)拓展

合作伙伴關(guān)系的建立和發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)的拓展至關(guān)重要。通過(guò)與合作伙伴的合作，房地產(chǎn)公司可以擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)的覆蓋范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，并共享資源和風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)公司在自有存量房產(chǎn)作為出租房源外，還可以與其他供應(yīng)商建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，確保租賃物的供應(yīng)和質(zhì)量。其次，與租戶之間建立良好的合作伙伴關(guān)系，通過(guò)長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作，提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度。

三、財(cái)務(wù)決策與租賃業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)化

（一）資金投入與租賃業(yè)務(wù)規(guī)模的關(guān)系

在房地產(chǎn)公司的租賃業(yè)務(wù)中，資金投入與業(yè)務(wù)規(guī)模之間存在著密切的關(guān)系。財(cái)務(wù)決策在資金投入方面的合理安排對(duì)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模和增長(zhǎng)具有重要影響。首先，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)租賃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)需求和發(fā)展前景，合理確定資金投入的規(guī)模和時(shí)機(jī)。適度的資金投入可以支持租賃業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和發(fā)展，提高公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，財(cái)務(wù)決策還涉及資金的來(lái)源和運(yùn)用方式，例如通過(guò)內(nèi)部融資或外部融資來(lái)滿足租賃業(yè)務(wù)的資金需求。因此，在資金投入與租賃業(yè)務(wù)規(guī)模之間的協(xié)同優(yōu)化過(guò)程中，房地產(chǎn)公司需要在考慮資金風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理分配資金資源，以實(shí)現(xiàn)資金投入和租賃業(yè)務(wù)規(guī)模的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）財(cái)務(wù)決策對(duì)租賃合同設(shè)計(jì)的影響

租賃合同設(shè)計(jì)是財(cái)務(wù)決策與租賃業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)化的重要方面之一。財(cái)務(wù)決策在租賃合同設(shè)計(jì)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，直接影響著租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，財(cái)務(wù)決策需要考慮租賃合同的定價(jià)和收益分配機(jī)制，以確保合同的公平性和經(jīng)濟(jì)可行性。合理的定價(jià)策略和收益分配方式可以平衡房地產(chǎn)公司和租戶之間的利益關(guān)系，提高租賃業(yè)務(wù)的回報(bào)率。其次，財(cái)務(wù)決策還需要考慮租賃合同的期限和靈活性，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和客戶需求的變化。合理的合同期限和靈活的合同條款可以降低租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。因此，通過(guò)合理設(shè)計(jì)租賃合同，財(cái)務(wù)決策可以對(duì)租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)生積極的影響。

（三）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與租賃業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)

資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化是財(cái)務(wù)決策與租賃業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)化的重要方面之一。房地產(chǎn)公司需要通過(guò)合理的資本結(jié)構(gòu)配置來(lái)支持租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。首先，財(cái)務(wù)決策需要平衡債務(wù)和股權(quán)的比例，以降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。適度的債務(wù)融資可以提高資金利用效率，降低資金成本，從而支持租賃業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和增長(zhǎng)。其次，財(cái)務(wù)決策還需要考慮資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和靈活性，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化和業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。因此，通過(guò)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)決策可以為租賃業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定的資金支持和良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

四、財(cái)務(wù)決策與租賃業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)化手段分析

（一）資金成本管理的優(yōu)化手段分析

首先，策略性融資規(guī)劃是降低資金成本的重要策略之一。通過(guò)合理的融資結(jié)構(gòu)和資金來(lái)源選擇，可以降低融資成本并提高資金利用效率。例如，房地產(chǎn)公司可以考慮不同融資渠道，如銀行貸款、債券發(fā)行或股權(quán)融資，以獲取資金，并根據(jù)市場(chǎng)情況選擇最具成本效益的方式[1]。

其次，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制是保證租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的重要手段。建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系可以減少租賃業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)，從而降低貸款利率和保證金要求。公司可以通過(guò)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制措施，通過(guò)建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理流程、多元化資金來(lái)源、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制等來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，減少資金成本。例如，欠租風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)中的一個(gè)重要問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行及時(shí)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。

（二）財(cái)務(wù)決策與房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的協(xié)同優(yōu)化手段分析

首先，戰(zhàn)略規(guī)劃與業(yè)務(wù)定位是財(cái)務(wù)決策與房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的重要協(xié)同優(yōu)化手段。通過(guò)制定租賃業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略和目標(biāo)，明確市場(chǎng)定位和業(yè)務(wù)重點(diǎn)，可以確保財(cái)務(wù)決策與業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的協(xié)同一致。公司需要認(rèn)真評(píng)估市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定適合的發(fā)展方向和策略，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)與業(yè)務(wù)發(fā)展的良性互動(dòng)。

其次，資本投入決策是財(cái)務(wù)決策與房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素。合理配置資本投入是優(yōu)化決策的核心內(nèi)容，公司應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和預(yù)期收益評(píng)估，選擇具有潛力和回報(bào)率較高的投資項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)租賃業(yè)務(wù)的資本投入進(jìn)行精細(xì)化管理和優(yōu)化，可以提高業(yè)務(wù)的盈利能力和持續(xù)發(fā)展的能力[2]。

（三）績(jī)效評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)決策的協(xié)同優(yōu)化手段

房地產(chǎn)公司需要通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)來(lái)監(jiān)控和評(píng)估租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)狀況，并及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)決策策略。首先，設(shè)定明確的績(jī)效指標(biāo)是實(shí)現(xiàn)績(jī)效評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)決策協(xié)同優(yōu)化的關(guān)鍵步驟。公司應(yīng)該制定與租賃業(yè)務(wù)目標(biāo)一致的績(jī)效指標(biāo)并將其量化，以評(píng)估業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和效益。這些指標(biāo)可以涵蓋財(cái)務(wù)指標(biāo)（如收入增長(zhǎng)、利潤(rùn)率等）和非財(cái)務(wù)指標(biāo)（如市場(chǎng)份額、計(jì)租率、客戶滿意度等），為財(cái)務(wù)決策提供明確的參考依據(jù)。

其次，數(shù)據(jù)分析與決策支持是績(jī)效評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)決策協(xié)同優(yōu)化的重要手段。通過(guò)利用數(shù)據(jù)分析工具和技術(shù)，對(duì)租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，可以揭示出潛在的問(wèn)題和機(jī)遇。這種數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的決策支持可以幫助管理層更好地了解業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況，提供關(guān)鍵的信息和見(jiàn)解，以優(yōu)化財(cái)務(wù)決策的效果[3]。

結(jié)論

本研究旨在探討財(cái)務(wù)決策對(duì)房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)的協(xié)同優(yōu)化策略。通過(guò)分析風(fēng)險(xiǎn)控制、資金管理和績(jī)效評(píng)價(jià)等方面的財(cái)務(wù)決策對(duì)租賃業(yè)務(wù)的影響，提出了相應(yīng)的優(yōu)化手段和戰(zhàn)略。研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)公司的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，財(cái)務(wù)決策在風(fēng)險(xiǎn)控制、租金收款管理、欠租風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)管理等方面起著關(guān)鍵作用。風(fēng)險(xiǎn)控制方面，建立健全的應(yīng)收款項(xiàng)管理機(jī)制和客戶資信管理政策對(duì)降低租賃業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。為了降低操作風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制制度和加強(qiáng)員工培訓(xùn)。租金收款管理方面，公司應(yīng)制定合理的信用政策和標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)定合理的信用期限，以減少回款風(fēng)險(xiǎn)和收款成本。針對(duì)欠租風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)建立預(yù)警機(jī)制和詳細(xì)記錄客戶信息的租賃及應(yīng)收款項(xiàng)明細(xì)臺(tái)賬，以及定期對(duì)重點(diǎn)客戶進(jìn)行對(duì)賬，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)欠租風(fēng)險(xiǎn)和催收工作的有效進(jìn)行。此外，開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)租賃系統(tǒng)可以提高租賃業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)管理效率。房地產(chǎn)公司的租賃業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)包括市場(chǎng)定位、租賃產(chǎn)品創(chuàng)新和合作伙伴關(guān)系的考慮，以滿足市場(chǎng)需求和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。另外，通過(guò)資金成本管理、戰(zhàn)略規(guī)劃與業(yè)務(wù)定位、資本投入決策、租賃合同設(shè)計(jì)、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、績(jī)效評(píng)價(jià)與決策支持等手段，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)決策與租賃業(yè)務(wù)的協(xié)同優(yōu)化，提高房地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展能力。