□文/常寶靜

（沈陽(yáng)化工大學(xué) 遼寧·沈陽(yáng)）

［提要］ 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈的房地產(chǎn)業(yè)具有資金需求大、資金回收期長(zhǎng)、受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響大的特點(diǎn)，該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響甚至可以波及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。本文對(duì)綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)三家房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行研究，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面客觀的分析，解讀財(cái)務(wù)報(bào)表所傳遞的企業(yè)現(xiàn)狀，為財(cái)務(wù)信息的使用者提供更有指導(dǎo)意義的信息，以便讓管理層和投資者做出正確判斷和決策。

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的支柱行業(yè)，對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)、取得國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，它的價(jià)值與功能是不言自明的，更是確保中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的助力器。然而在內(nèi)部因素、外部因素的多重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在轉(zhuǎn)型與發(fā)展瓶頸期，所暴露出的不足與缺陷亟待改進(jìn)。為了進(jìn)一步保障房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，需要明確發(fā)展現(xiàn)狀，把握未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，并制定出針對(duì)性的發(fā)展策略，讓房地產(chǎn)真正成為“人們對(duì)美好生活向往”的一部分。

近二十年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了繁榮景象，這是通過(guò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增加來(lái)實(shí)現(xiàn)，由信貸擴(kuò)張與其他諸多因素發(fā)生共振所致，由此造成國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)只升不降。在此大勢(shì)之下，更多資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，并且取得資產(chǎn)倍增。但是經(jīng)過(guò)幾年粗放型的發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈。人口發(fā)展特征會(huì)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)或?qū)⒃匐y得到金融的長(zhǎng)期支持。因此，對(duì)于其財(cái)務(wù)報(bào)表的對(duì)比分析十分有必要。

二、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)比分析

全面客觀的財(cái)務(wù)分析能夠反映企業(yè)在一定時(shí)期的各種財(cái)務(wù)能力，體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是否合理，能夠分析出其存在的各種問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。根據(jù)綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)2019～2021 年的年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算得出各項(xiàng)比值關(guān)系，由此可以看出三家房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)特征。

（一）償債能力分析

1、短期償債能力分析。償債能力分析反映公司償付流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債的能力，對(duì)償債能力的分析能夠識(shí)別出公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、股東都十分重視償債能力分析。

流動(dòng)比率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，一般數(shù)值越大，償還公司債務(wù)能力越強(qiáng)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，流動(dòng)比率在1.5～2 之間比較合適。從表1 可以看出，綠地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)都不在這個(gè)區(qū)間，只有保利地產(chǎn)處于優(yōu)的位置，不過(guò)單靠這個(gè)指標(biāo)不能合理說(shuō)明，因?yàn)楸＠禺a(chǎn)流動(dòng)比率高可能是存貨積壓或滯銷(xiāo)的結(jié)果，而且企業(yè)也很容易偽造這個(gè)比率來(lái)掩蓋其高負(fù)債、低流動(dòng)資產(chǎn)的真實(shí)情況。流動(dòng)比率高，但其償還能力不見(jiàn)得就高。例如其流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占比大，存貨的流動(dòng)性又不高，這時(shí)速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率作為一種補(bǔ)充出現(xiàn)。雖然一般認(rèn)為速動(dòng)比率為1 時(shí)比較合適，但是保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率相對(duì)于綠地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)也是高的，可以說(shuō)明綠地集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)相對(duì)來(lái)說(shuō)資金不足，償債能力更弱一些。（表1）

表1 2019～2021 年綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)償債能力指標(biāo)一覽表

綜上，雖然三家企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)都比流動(dòng)負(fù)債大，看起來(lái)債務(wù)償還能力很強(qiáng)，但經(jīng)過(guò)速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率比較分析后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并不是這樣，房地產(chǎn)企業(yè)存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中所占比例最大，可以直接動(dòng)用的就是現(xiàn)金，但是現(xiàn)金很少很容易讓企業(yè)面臨資金短缺的困境，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

2、長(zhǎng)期償債能力分析。對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的分析，可以用到的指標(biāo)有很多，本文主要是以資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)了解分析。資產(chǎn)負(fù)債率體現(xiàn)了企業(yè)負(fù)債總額和資產(chǎn)總額之比，這一比值越大，企業(yè)償還債務(wù)能力越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。從表1 可知，綠地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率基本在80%以上，且相對(duì)比較平穩(wěn)，沒(méi)有產(chǎn)生較大的波動(dòng)，資產(chǎn)負(fù)債率這一財(cái)務(wù)比率是評(píng)判企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高低的一個(gè)重要指標(biāo)，這在一定程度上反映了債權(quán)人貸給企業(yè)的資金的安全性不足，缺乏可靠的保障。產(chǎn)權(quán)比率作為負(fù)債比率的另一種形式，體現(xiàn)了債權(quán)人出資和股東出資之間的比較關(guān)系，從而能夠揭示企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和股東權(quán)益在多大程度上保證負(fù)債。這一比率越高，越能表明公司的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)處于良好的狀態(tài)，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。綠地集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率明顯高于保利地產(chǎn)和萬(wàn)科集團(tuán)，是二者的兩倍還多。相比之下，綠地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)的償債能力較弱?？傮w而言，三家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大都處于0.7～0.9 之間，處在比較高的水平，表明企業(yè)的大多數(shù)資產(chǎn)都是通過(guò)舉債來(lái)籌集到的，公司對(duì)債務(wù)資金的依賴(lài)較強(qiáng)。

（二）盈利能力分析。就是指一個(gè)公司獲得盈利的程度。公司債權(quán)人、股東和管理者非常注重對(duì)公司盈利能力進(jìn)行分析，因?yàn)檫@不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的報(bào)酬，還能給企業(yè)提供償還債務(wù)的保障。

銷(xiāo)售凈利率為企業(yè)凈利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入凈額之比，可用來(lái)考核企業(yè)靠銷(xiāo)售獲得盈利的程度。總資產(chǎn)報(bào)酬率，指企業(yè)投資報(bào)酬占投資總額的百分比，用于評(píng)估企業(yè)使用所有資產(chǎn)的整體獲利能力是衡量其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益高低的一個(gè)重要指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率指企業(yè)凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)之比，它體現(xiàn)了所有者權(quán)益所獲報(bào)酬的高低。這三個(gè)指標(biāo)的盈利分析側(cè)重點(diǎn)不同，但都是越高企業(yè)的盈利能力越好。綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率都低于5%的行業(yè)平均水平，且三家企業(yè)的銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率在2019～2021 年都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，這是由于疫情、市場(chǎng)低迷等因素共同作用導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入逐年下滑；由于市場(chǎng)繼續(xù)低迷，加速銷(xiāo)售去化，推動(dòng)資金回籠，導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率逐年降低，與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目則按規(guī)定計(jì)提減值準(zhǔn)備；符合利息資本化的項(xiàng)目較少，使計(jì)入當(dāng)期損益的利息支出較多，財(cái)務(wù)費(fèi)用也相應(yīng)較高。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析可以看出，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)的利潤(rùn)空間較小，資金的流動(dòng)性不足，企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售獲取報(bào)酬的能力較低，制約了企業(yè)的發(fā)展。（表2）

表2 2019～2021 年綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)盈利能力指標(biāo)一覽表（單位：%）

（三）營(yíng)運(yùn)能力分析。營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況，對(duì)其進(jìn)行剖析，可了解營(yíng)業(yè)狀況和經(jīng)營(yíng)管理水平。從表3 可以看出，萬(wàn)科企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2019～2021 年呈下降趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入中銷(xiāo)售收入的提前確認(rèn)是導(dǎo)致萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所降低的主要原因。綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率趨于穩(wěn)定，但是相比之下，綠地控股的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是極低的，資產(chǎn)流動(dòng)能力不好。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其主要收入來(lái)源為房屋買(mǎi)賣(mài)，賒銷(xiāo)所占比重越來(lái)越大，有時(shí)企業(yè)為擴(kuò)大銷(xiāo)售而讓顧客分期付款或延期付款，一些顧客找各種理由延遲支付日期，造成本應(yīng)本期回收的資金被強(qiáng)行推遲，客戶資金發(fā)生問(wèn)題而無(wú)力付款，導(dǎo)致應(yīng)收賬款不能如期收回，加之企業(yè)內(nèi)部控制不嚴(yán)格等問(wèn)題，大部分企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售人員的激勵(lì)往往采取職工工資總額與經(jīng)濟(jì)效益上浮掛鉤工資的辦法，而忽略了壞賬產(chǎn)生的可能性，沒(méi)有把應(yīng)收賬款列入考核體系中，這就要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的催收力度，同時(shí)嚴(yán)格控制管理應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備率。存貨的使用效率可以直接體現(xiàn)出企業(yè)在存貨周轉(zhuǎn)過(guò)程中的管理水平和效益。房地產(chǎn)企業(yè)主要的資產(chǎn)端就是存貨，所以存貨周轉(zhuǎn)率整體較低。綠地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率趨于穩(wěn)定且處于較低的水平。保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率總體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，且明顯高于綠地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)，說(shuō)明保利地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中對(duì)存貨積壓管理進(jìn)行了努力，未來(lái)經(jīng)營(yíng)應(yīng)盡量提高存貨周轉(zhuǎn)率，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指企業(yè)銷(xiāo)售收入占資產(chǎn)平均總額之比，反映了企業(yè)所有資產(chǎn)使用效率。由表3 可知，三家房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2019～2021 年都趨于穩(wěn)定，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定在0.4 左右，萬(wàn)科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略低，穩(wěn)定在0.23 左右。對(duì)比來(lái)看，萬(wàn)科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力更弱，企業(yè)應(yīng)當(dāng)謀劃好公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，加強(qiáng)庫(kù)存管理，讓企業(yè)走向良性進(jìn)展的軌道。（表3）

表3 2019～2021 年綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)一覽表（單位：次）

（四）發(fā)展能力分析。從2020～2021 年綠地集團(tuán)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率的變動(dòng)情況來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)與上年同期相比急劇下降，下降48562.50%；從2019～2021 年三年變動(dòng)情況來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)下降237.61%。（圖1）

圖1 2019～2021 年綠地集團(tuán)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)圖

從2020～2021 年保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率變動(dòng)情況來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)與上年同期相比急劇下降，下降234.05%；從2019～2021 年三年變動(dòng)情況來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)下降111.92%。（圖2）

圖2 2019～2021 年保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)圖

從2020～2021 年萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率變動(dòng)情況來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)與上年同期相比急劇下降，下降884.90%；從2019～2021 年三年變動(dòng)情況來(lái)看，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)下降354.07%。（圖3）

圖3 2019～2021 年萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)圖

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率也叫銷(xiāo)售利潤(rùn)增長(zhǎng)率，是指企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)額占上年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額之比，反映了企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加或減少。綜上所述，三家房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)都是明顯下降的趨勢(shì)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的成本增加。數(shù)據(jù)顯示，2022 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)70%以上公司凈利潤(rùn)均有所下滑，部分表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不容樂(lè)觀，而凈利潤(rùn)下滑也意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將遭遇更多困局。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要是通過(guò)銷(xiāo)售房子來(lái)獲得利潤(rùn)的，在價(jià)格較高的情況之下，自然能夠獲得更高的收入和利潤(rùn)；而國(guó)家在進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程當(dāng)中限制了房?jī)r(jià)的上漲，所以利潤(rùn)自然而然會(huì)縮小。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力是減弱的。

三、結(jié)論

通過(guò)對(duì)三家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，償債能力差是這三家公司所共有的，均呈下降之勢(shì)，這是地產(chǎn)行業(yè)的通病，缺乏流動(dòng)資產(chǎn)，尤其流動(dòng)資金更少，再加上近幾年國(guó)家推出了多項(xiàng)限購(gòu)政策，加劇企業(yè)存貨積壓?jiǎn)栴}，金融機(jī)構(gòu)貸款政策收縮，貸款金額下降，還會(huì)影響企業(yè)資金的流動(dòng)性。發(fā)展能力減弱也是三家企業(yè)的共同特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)不景氣，人民收入減少，經(jīng)濟(jì)壓力較大，市場(chǎng)供需失調(diào)，同時(shí)受到這兩年新冠肺炎疫情的沖擊，各行各業(yè)都受到了一定的沖擊，人們收入減少，生活入不敷出，完全沒(méi)精力、沒(méi)財(cái)力買(mǎi)房，造成市場(chǎng)需求量越來(lái)越小。而開(kāi)發(fā)商建造了一大批住宅，此時(shí)沒(méi)有找到買(mǎi)主，他們的經(jīng)濟(jì)壓力太大，不得不降價(jià)，這就意味著未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓市將面臨巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。建議三家企業(yè)采取措施減少企業(yè)存貨數(shù)量，強(qiáng)化企業(yè)資金流動(dòng)性。企業(yè)的管理層應(yīng)對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精確的預(yù)測(cè)，構(gòu)建完善資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)存貨和其他流動(dòng)性資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確管控，加速存貨的周轉(zhuǎn)率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程雖有起伏，但是經(jīng)過(guò)多年的磨礪，房地產(chǎn)發(fā)展重心逐漸從政府無(wú)序控制和企業(yè)盲目發(fā)展向國(guó)家宏觀調(diào)整和企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)轉(zhuǎn)變，相信在不久的將來(lái)，也更會(huì)靈活地跟隨政府宏觀調(diào)控政策的變化，穩(wěn)中前進(jìn)、漸入佳境。