邸叢枝 許冬 河北經貿大學

一、引言

隨著市場經濟的不斷深化發(fā)展，企業(yè)所處的經營環(huán)境呈現出日益復雜的態(tài)勢。房地產行業(yè)作為我國經濟體系中的重要組成部分，由于自身的特殊性，需要巨大的資金投入，同時它的產出又會對經濟增長產生直接影響，因此其經營活動對我國的經濟發(fā)展產生了巨大影響。只有通過科學的規(guī)劃和有效的管理，才能把握住房地產行業(yè)的發(fā)展機遇，促進經濟的健康發(fā)展。

甲公司作為房地產行業(yè)的一員，面對形勢復雜的大環(huán)境，也會受到相應的影響，本文采用了文獻分析法和對比分析法對其盈利能力做出分析。在分析數據的基礎上，能夠明確地識別出問題的存在，并通過邏輯分析來發(fā)揚優(yōu)勢、彌補不足以及強化弱項。

二、文獻綜述

盈利能力是企業(yè)利益相關者共同關注的一項重要指標，它反映了企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。儲一昀和王安武（2000）[1]認為公司盈利問題對于公司的運營與發(fā)展具有至關重要的意義，它與公司內外部包括股東、員工、合作伙伴以及社會公眾在內的眾多利益相關者的權益息息相關，因此對公司盈利情況進行全面、深入地分析與評估顯得尤為重要。陸佳琦（2020）[2]提出近二十年來，我國經濟進入了迅速發(fā)展的時期，其中房地產行業(yè)的發(fā)展對于居民生活環(huán)境和城市發(fā)展狀況產生了顯著的影響，房地產行業(yè)的繁榮直接關系到我國經濟市場的發(fā)展狀態(tài)，因此，房地產企業(yè)應該提高資金使用率，從而提高盈利能力，以更好地服務于我國經濟的發(fā)展。楊逸穎（2022）[3]認為房地產企業(yè)被視為國家國民經濟發(fā)展中至關重要的支柱產業(yè)，是國家宏觀調控的重要目標之一。與其他行業(yè)相比，房地產企業(yè)受到政府政策的影響更為深遠。鄭薦升（2022）[4]認為隨著科技的進步，數字化轉型滲透各行各業(yè)，房地產行業(yè)也不例外，但數字化轉型對房地產企業(yè)發(fā)展并未造成沖擊，反而還對房地產企業(yè)的盈利能力有提升作用。笪云霞（2023）[5]認為房地產行業(yè)開發(fā)周期長，收款速度慢，需要大量資金維持項目和企業(yè)運行，存在較大風險，應鞏固主營業(yè)務核心地位，優(yōu)化產品結構，轉型升級，分散風險，提高經營能力。

三、甲公司盈利能力分析

（一）甲公司情況介紹

甲公司是國內知名的綜合性房地產開發(fā)企業(yè)，自成立之初就確立了以房地產產業(yè)為主，包含了裝修服務和物業(yè)管理等拓展業(yè)務，通過提供多元化的產品來滿足消費者的多元化需求，同時還開發(fā)了酒店、車位、商鋪等等多種品類的房地產服務以及管理，以此來提升自身項目的升值空間。

甲公司一直秉持著創(chuàng)新和專業(yè)的理念，不斷推陳出新，以滿足客戶的不同需求。公司的團隊由經驗豐富的專業(yè)人士組成，具備高度的專業(yè)知識和技能，能夠為客戶提供高品質的服務。因此，甲公司憑借其多元化的產品、專業(yè)的團隊和優(yōu)質的服務，在房地產行業(yè)中樹立了良好的口碑和信譽，成為眾多客戶信賴的房地產企業(yè)之一。

（二）盈利能力指標分析

本文采用凈資產收益率、總資產收益率、銷售毛利率、銷售凈利率四個指標對甲公司進行縱向和橫向分析。本文通過縱向分析法對甲公司2018-2022 年的盈利能力財務指標進行逐項分析，運用橫向分析法將甲公司和其行業(yè)內極具可比性的乙公司進行對比分析。如表1 所示：

表1 甲、乙公司2018-2022 年盈利能力指標

1.凈資產收益率分析

甲公司2018 年至2022 年凈資產收益率分別為28.53%、26.03%、20.00%、13.48%和-2.97%，呈現出一種下降趨勢，而且下降的速度越來越快。這一現象表明，公司在日常經營中可能遇到了某些未及時有效解決的問題。這些問題可能涉及公司的管理、市場策略、產品質量等方面，對公司的發(fā)展產生了負面影響。

凈資產收益率是衡量公司利用資產創(chuàng)造盈利能力的關鍵指標，它的下降意味著公司在使用資產方面可能存在效率不高或者資產質量下降的問題。這也進一步表明公司的經營狀況正在逐漸惡化。如果公司不能及時采取有效措施來解決這些問題，那么未來的形勢可能會更加嚴峻。

通過將甲公司2018-2022 年凈資產收益率與乙公司進行對比，發(fā)現乙公司五年內凈資產收益率也呈現下降趨勢，兩家公司的凈利潤都呈現下降趨勢，這可能與市場環(huán)境的變化、行業(yè)趨勢的調整、政策法規(guī)的出臺、經濟形勢的變化等多種因素有關。

2.總資產收益率分析

甲公司2018 年至2022 年的總資產收益率分別為3.62%、3.46%、2.76%、2.07%和-0.16%，呈現出明顯的下降趨勢。與此同時，乙公司的這一指標也呈現出相同的下降趨勢。這表明，在競爭激烈的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)不得不通過降低產品價格來吸引消費者，從而獲取更大的市場份額。這也進一步體現了城市化進程發(fā)展緩慢，房地產市場出租和銷售的需求不足，導致房地產公司的資產報酬率低下。

房地產公司需要不斷地探索和創(chuàng)新，具備敏銳的市場洞察力和靈活的策略調整能力，深入了解客戶的需求和偏好，以便提供個性化的產品和服務以適應市場的變化和需求。同時，政府和社會各界也應該共同努力，推動城市化進程，提高居民的生活水平和消費能力，從而促進房地產市場的健康發(fā)展，降低市場風險，并為投資者和開發(fā)商創(chuàng)造可持續(xù)的商業(yè)價值。

3.銷售毛利率分析

銷售毛利率是企業(yè)銷售收入與銷售成本的比值，它反映了企業(yè)銷售商品或提供服務所獲得的利潤比例。甲公司2018-2022 年銷售毛利率分別為27.03%、26.06%、21.80%、17.74%、7.64%，呈現下降趨勢，乙公司的銷售毛利率也是如此，可以推斷五年間社會發(fā)展狀況對甲公司銷售毛利率影響較大。

一方面，房地產行業(yè)近年來發(fā)展緩慢，這可能是導致銷售毛利率下降的原因之一。具體來說，銷售價格的下降可能是其中的一個因素。隨著市場競爭的加劇和消費者需求的不斷變化，房地產開發(fā)商為了吸引更多的買家可能會降低銷售價格，從而導致企業(yè)的收入減少。

另一方面，銷售成本的上升也可能是導致銷售毛利率下降的原因之一。這可能涉及多個因素，其中最主要的可能是原材料價格上升和運輸成本上升。隨著全球經濟的不斷變化和各種成本的不斷上漲，房地產開發(fā)商在開發(fā)項目時需要考慮到這些因素，并采取相應的措施來控制成本，以保持其盈利能力。

4.銷售凈利率分析

甲公司2018-2022 年銷售凈利率分別為12.81%、12.60%、11.69%、7.83%、-0.69%，呈下降趨勢，表明公司的盈利能力在逐漸減弱。乙公司銷售凈利率也逐年下降，這表明整個行業(yè)的盈利能力都在下降。然而，甲公司的銷售凈利率下降速度越來越快，這表明公司在應對行業(yè)發(fā)展趨勢方面存在一些自身的問題和挑戰(zhàn)。除了行業(yè)發(fā)展趨勢的影響之外，甲公司自身的原因也不容忽視。例如，公司的成本控制、產品定位、市場拓展等方面可能存在問題，需要公司加強管理和調整策略。

為了防止銷售凈利率的進一步下降，甲公司需要積極響應市場的變化，及時調整銷售策略和產品定位。此外，甲公司還需要加強內部管理，以提高效率并降低成本，從而拓展其利潤空間。內部管理的強化意味著公司需要更加注重細節(jié)和流程優(yōu)化，以實現更高效的生產和更精細的財務管理。通過提高效率，公司可以減少人力和物力的浪費，使每一分錢的投入都能帶來更大的回報。降低成本則意味著公司在運營中需要控制各項開支，避免不必要的浪費，從而為利潤增長提供更多的空間。

四、提升甲公司盈利能力的建議

（一）加大政策性風險的防范力度

自境內融資渠道受限于三條紅線政策以來，甲公司幾乎無法在境內籌集資金。與此同時，由于美聯儲加息導致美債利率持續(xù)攀升，境外融資環(huán)境也變得日益困難，使得“借新還舊”策略無法繼續(xù)實施。因此，為了保障現金流的穩(wěn)定，甲公司被迫選擇放棄部分利潤。通過房地產稅改革試點的工作論壇不斷召開，可以推斷出房地產稅的推廣與改革已成為不可逆轉的趨勢。國家政策包括各項稅收政策、限購政策以及限貸政策等，對房地產市場產生了深遠的影響，也對房地產行業(yè)的盈利狀況造成影響，使得一些對政策高度敏感的房地產企業(yè)的盈利能力受到較大的制約。房地產業(yè)是國家經濟的重要支柱之一，其發(fā)展狀況受到國家政策的高度調控。由于政策對房地產業(yè)的影響非常大，一旦新的政策出臺，可能會對整個房地產業(yè)帶來重大的變化，甚至可能導致一些企業(yè)和項目的難以存續(xù)。因此，房地產企業(yè)需要時刻關注國家政策的變化，并提前做好風險防范和管理。

為了應對政策變化所帶來的風險，房地產企業(yè)應從內部因素出發(fā)，不斷完善企業(yè)的管理制度，強化市場調研，確保資金良性循環(huán)，并著重防范企業(yè)經營風險，從而才能降低政策變化所帶來的風險，確保企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。同時，房地產企業(yè)需要建立完善的風險防范機制，對政策變化進行及時跟蹤和分析，并采取相應的措施應對可能出現的風險。同時，企業(yè)還需要加強內部管理，提高自身的競爭力，以應對市場變化和政策調整所帶來的挑戰(zhàn)。此外，房地產企業(yè)還需要加強對市場的調研，了解消費者的需求和市場的變化趨勢，以便及時調整自身的經營策略和產品定位。這樣不僅可以降低政策變化所帶來的風險，還可以提高企業(yè)的市場競爭力。

因此，房地產企業(yè)需要時刻關注國家政策的變化，并從內部因素入手完善企業(yè)的管理制度，加強對市場的調研，確保資金保持良性循環(huán)，重點防范企業(yè)的經營風險。只有這樣，才能確保企業(yè)在政策變化中穩(wěn)健發(fā)展，實現持續(xù)增長。

（二）優(yōu)化資產配置

房地產行業(yè)的發(fā)展呈現出一種不平衡的狀態(tài)，不同地區(qū)之間的經濟發(fā)展水平相差甚遠，且盈利水平呈現出嚴重的兩極分化。一線城市和發(fā)達地區(qū)的房地產企業(yè)往往具有更強的盈利能力和市場競爭力，而落后地區(qū)或欠發(fā)達地區(qū)的房地產企業(yè)則面臨著較大的經營壓力和盈利困境。這種不平衡的發(fā)展態(tài)勢不僅受到市場需求的影響，也與各地的政策、經濟和文化環(huán)境等密切相關。在一線城市和發(fā)達地區(qū)，由于人口流動和城市化進程的加速，房地產市場需求旺盛，房價和租金水平較高，因此這些地區(qū)的房地產企業(yè)具有更強的盈利能力和市場競爭力。

此外，企業(yè)規(guī)模對于企業(yè)的盈利能力也具有顯著影響。大型房地產企業(yè)在資金、技術和資源等方面具有絕對優(yōu)勢，能夠更好地應對市場變化和風險挑戰(zhàn)。相比之下，小型房地產企業(yè)在資金和技術方面相對薄弱，難以與大型企業(yè)競爭。在這種情況下，龍頭企業(yè)憑借其資金、技術和資源的優(yōu)勢，在市場競爭中占據了主導地位。這些企業(yè)具有較強的籌措資金能力，可以通過多種渠道獲得低成本的資金，并擁有更多的資源和能力來開發(fā)優(yōu)質項目。因此，這些企業(yè)在市場中具有更強的競爭優(yōu)勢和盈利能力。

當前，房地產行業(yè)在資產利用效率方面存在較大的提升空間。為了優(yōu)化資源配置并提高盈利能力，房地產企業(yè)可采取出租或拍賣閑置資產、實施資產重組、進行資產置換等措施，以實現資產配置的優(yōu)化、增強資產使用率、降低管理成本和資金占用率。這些措施有助于企業(yè)收入的多元化，從而有效避免資源的浪費，最終提升房地產企業(yè)的盈利能力。

（三）打造品牌形象

少數房地產企業(yè)的盈利能力波動較大，給企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)。這些企業(yè)不僅在財務上承受著壓力，還要面對市場競爭和政策不確定性的風險。塑造良好的品牌形象是企業(yè)提升核心競爭力的重要途徑，通過建立良好的品牌形象，企業(yè)可以獲得消費者的信任和認可，提高市場份額和銷售額。

消費者通常會對具有良好品牌形象的房地產企業(yè)產生較強的信任感，即使在行業(yè)不景氣的情況下，購房者也會更傾向于選擇口碑較好的企業(yè)，因為消費者認為這些企業(yè)更有可能提供高品質的房產和服務，并且能夠保證購房者的利益。因此，房地產企業(yè)應致力于構建購房者信任的品牌形象，這將有助于提升公司的核心競爭力，同時也有助于穩(wěn)定企業(yè)的盈利能力。從而對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展產生積極影響。通過塑造良好的品牌形象，企業(yè)可以獲得更多的市場份額和銷售額，提高盈利能力，并且能夠更好地應對市場競爭和政策不確定性的風險。

為了建立良好的品牌形象，房地產企業(yè)需要注重品牌傳播，提高品牌知名度和美譽度?？梢酝ㄟ^廣告宣傳、公關活動、社交媒體等多種渠道與消費者進行互動，傳遞企業(yè)的價值觀和優(yōu)勢。同時，還需要注重產品質量和服務質量，以滿足消費者的需求和期望。

五、結語

本文對甲公司的盈利能力指標進行了深入的分析，通過詳細的數據和案例，揭示了其盈利能力存在的問題。為了解決這些問題，本文提出了相應的建議，包括加強市場營銷、降低成本、開發(fā)新產品等。

同時，本文以甲公司為切入點，對整個房地產行業(yè)的盈利能力進行了深入的分析。通過對行業(yè)的市場環(huán)境、政策環(huán)境、競爭格局等方面的研究，揭示了行業(yè)盈利能力存在的問題。這些問題主要包括政策調控的影響、市場競爭的激烈、行業(yè)周期性波動等。為了解決這些問題，本文提出了相應的建議，包括加大政策性風險的防范力度、優(yōu)化資產配置、打造品牌形象等。

通過以上分析，可以看到甲公司和整個房地產行業(yè)都存在盈利能力方面的問題。因此，需要采取有效的措施來解決這些問題，以提高房地產企業(yè)的盈利能力和競爭力。同時，也需要加強對行業(yè)的政策研究和分析，以更好地應對市場變化和政策調控的影響。