【摘" 要】為提高商業(yè)地產企業(yè)的財務管理水平，論文分析了商業(yè)地產企業(yè)財務管理中財務預算、融資管理、投資管理、資金管理、會計核算五大關鍵環(huán)節(jié)存在的問題，并針對性地提出了財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制措施，期望對商業(yè)地產企業(yè)構建完善的財務管理體系提供參考和借鑒。

【關鍵詞】商業(yè)地產企業(yè)；財務管理；預算；融資；投資

【中圖分類號】F275" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）05-0181-03

1 引言

近年來，隨著消費市場的快速恢復，帶動了商業(yè)地產市場需求端的復蘇，商業(yè)地產行業(yè)迎來了發(fā)展機遇。商業(yè)地產企業(yè)要主動把握機遇，不斷提高內部運營管理水平，促進企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。財務管理在企業(yè)運營管理中占據(jù)著重要地位，商業(yè)地產企業(yè)要構建起完善的財務管理體系，引入新理念、新技術創(chuàng)新財務管理模式和財務管理手段，進一步強化財務關鍵環(huán)節(jié)控制，從而為商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展創(chuàng)建良好的財務環(huán)境。

2 商業(yè)地產企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)存在的問題

2.1 財務預算環(huán)節(jié)的問題

財務預算是企業(yè)財務管理的關鍵環(huán)節(jié)之一，對提高企業(yè)資源配置效率、資金使用效益起著重要作用。但是，大部分商業(yè)地產企業(yè)雖然在形式上建立了財務預算管理體系，但是財務預算實施效果卻未達到預期。主要存在以下方面的問題：一是企業(yè)內部人員對財務預算的認知度不高，大部分人員片面認為財務預算等同于成本費用控制，使財務預算實施缺乏部門與人員支持；二是預算編制專業(yè)性不足，各部門在預算編制中缺少專業(yè)人員進行指導，只是根據(jù)前一年的數(shù)據(jù)按照一定的增長比例計算下一年度數(shù)據(jù)，使部門預算匯總成財務預算時難以保證財務預算的前瞻性和客觀性；三是受商業(yè)地產企業(yè)職能部門多、管理層級多、項目部多的影響，預算執(zhí)行控制的難度較大，很難保證預算落實到歸口部門；四是針對財務預算管理雖然建立了考核機制，但是考核指標體系不健全，加之考核結果與獎懲機制脫節(jié)，導致預算執(zhí)行約束力大打折扣。

2.2 融資管理環(huán)節(jié)的問題

商業(yè)地產企業(yè)融資管理在財務管理中占據(jù)著重要位置，企業(yè)融資能力、融資成本等因素都關系到商業(yè)地產企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。但是，大部分商業(yè)地產企業(yè)融資環(huán)節(jié)的管控力度不足，導致企業(yè)融資風險偏高，成為制約企業(yè)發(fā)展的一大掣肘。主要存在以下方面的問題：一是國家對房地產企業(yè)的自有資金比例提出強制性要求，即不得低于35%。大部分商業(yè)地產企業(yè)會按照最低限制控制自有資金，使債務資本占總資產的60%以上，導致商業(yè)地產企業(yè)資本結構不合理。二是商業(yè)地產企業(yè)在商業(yè)地產項目開發(fā)中需要大量的資金投入，在企業(yè)自有資本不足以支撐項目的情況下，往往通過銀行貸款獲取資金，導致企業(yè)資產負債率和融資成本偏高。如果企業(yè)在商業(yè)地產項目中未能及時回籠資金，則會為企業(yè)帶來償債風險，引發(fā)財務危機。

2.3 投資管理環(huán)節(jié)的問題

商業(yè)地產企業(yè)的項目投資活動從前期準備工作到獲取投資回報需要經歷較長周期，短則一年，長則幾年，這使得投資活動成為企業(yè)財務管理控制的關鍵環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀來看，企業(yè)投資活動缺乏嚴謹有序的控制程序，導致企業(yè)面臨較大的投資風險。主要存在以下方面的問題：一是部分商業(yè)地產企業(yè)在投資項目決策階段缺少深入的調查研究，未能結合地塊規(guī)劃、市場行情、供求關系等方面作出正確的投資決策，使得投資活動出現(xiàn)項目開發(fā)規(guī)模過大、商業(yè)地產項目銷售不暢或出租率偏低等問題；二是商業(yè)地產企業(yè)投資開發(fā)的項目單一化，未能充分考慮不同商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)建筑的需求，使得開發(fā)項目偏離目標客戶的預期，影響商業(yè)建筑租售；三是商業(yè)地產企業(yè)對房地產政策、商業(yè)地產市場發(fā)展趨勢的研判能力不足，出現(xiàn)盲目投資決策行為，導致投資項目資金回收進度緩慢，甚至可能出現(xiàn)投資損失。

2.4 資金管理環(huán)節(jié)的問題

商業(yè)地產企業(yè)長期面臨運營資金緊缺的困境，這主要源于企業(yè)對運營資金管理不善，造成企業(yè)資金周轉率偏低，影響企業(yè)經營活動的開展。主要存在以下方面的問題：一是商業(yè)地產企業(yè)的應收賬款占營業(yè)收入比重較大，且應收賬款回收期長，增加了企業(yè)壞賬損失風險；二是商業(yè)地產企業(yè)的下屬分子公司和項目較多，資金通常被分散到各個下屬單位進行單獨管理，使企業(yè)總部難以實時跟蹤掌握資金運行狀態(tài)，不利于資金風險控制。

2.5 會計核算環(huán)節(jié)的問題

會計工作是財務管理的基礎性工作，能夠為商業(yè)地產企業(yè)的經營決策提供可靠的財務會計數(shù)據(jù)支持。但是，當前商業(yè)地產企業(yè)受財務組織架構不合理、財務分工不明確等因素的影響，各分子公司和項目部的會計核算標準不一致，經常出現(xiàn)會計處理差異。同時，商業(yè)地產企業(yè)的業(yè)務種類較多，在財務部門與業(yè)務部門溝通不暢的情況下，很難及時獲取原始憑證，使得會計核算信息出現(xiàn)滯后性問題。

3 商業(yè)地產企業(yè)財務管理中關鍵環(huán)節(jié)的有效控制措施

3.1 強化財務預算控制，完善全面預算體系

在全面預算管理體系下，商業(yè)地產企業(yè)要將所有資源、資金活動都納入預算管理范圍內，基于企業(yè)戰(zhàn)略目標確定長期預算目標，將預算管理作為保障商業(yè)地產企業(yè)穩(wěn)步實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要管理手段，充分發(fā)揮預算管理在財務活動中的控制作用，不斷提高企業(yè)財務管理水平。具體控制措施如下：

第一，成立預算管理組織。商業(yè)地產企業(yè)要成立全面預算管理委員會，委員會下設預算小組，由財務部門人員擔任預算小組成員，讓財務人員參與預算目標制定、預算編制、預算執(zhí)行等各個環(huán)節(jié)，提高預算管理的專業(yè)性。商業(yè)地產企業(yè)要對內部員工進行全面預算培訓，強化全體員工對預算管理工作的認知，提高員工參與預算管理的積極性。

第二，控制預算編制質量。商業(yè)地產企業(yè)要結合戰(zhàn)略發(fā)展目標確定預算目標，將預算目標層層分解落實到企業(yè)各職能部門和項目部。預算編制部門根據(jù)下達的預算目標，結合部門年度計劃編制預算。部門預算編制可根據(jù)業(yè)務特點采用科學的編制方法，除常用的固定預算法之外，要靈活運用彈性預算法、滾動預算法、零基預算法、概率預算法等。在預算編制中，強化財務部門與預算編制部門的溝通協(xié)作，由專業(yè)的財務人員指導部門預算編制，提高預算數(shù)據(jù)準確性。

第三，加強預算執(zhí)行控制。商業(yè)地產企業(yè)的各部門要認真執(zhí)行預算方案，在預算范圍內合理開展資金收支活動，以確保企業(yè)資金運行安全。在預算執(zhí)行期間，如果因政策變動、自然災害等不可抗力對企業(yè)經營業(yè)務造成重大影響，則要動態(tài)調整預算。預算調整嚴格執(zhí)行規(guī)范化的調整流程，由預算部門提出預算調整申請，經過層層審批后調整預算，在后續(xù)階段執(zhí)行調整后的預算。

第四，落實預算考核激勵機制。為提高各部門的預算執(zhí)行率，商業(yè)地產企業(yè)要在健全預算績效考核指標體系的基礎上實施獎懲激勵機制，按照季度、半年度和年度的預算績效考核結果對相關歸口部門落實獎懲措施，促使預算執(zhí)行效果與各部門、各員工的利益掛鉤，提高企業(yè)各崗位員工的預算管理意識。

3.2 強化融資管理控制，健全融資管理機制

商業(yè)地產企業(yè)要加強融資環(huán)節(jié)管控，考慮商業(yè)地產開發(fā)項目對資金的實際需求優(yōu)化制定融資方案，盡量降低融資成本，確保商業(yè)地產企業(yè)具有良好的償還到期債務的能力。具體控制措施如下：

第一，優(yōu)化控制資本結構。當前，商業(yè)地產企業(yè)的負債總量中短期負債比例過高，為企業(yè)帶來較大的償債壓力。企業(yè)應適當增加長期負債比例，調整長期與短期債務結構，使通過貸款獲取的長期資金能夠滿足商業(yè)地產項目建設周期內的資金需求，實現(xiàn)資金平穩(wěn)周轉。商業(yè)地產企業(yè)要控制債務融資與權益融資結構，債務融資雖然能夠為企業(yè)帶來財務杠桿效應，但是與此同時也會增加企業(yè)財務風險，這就需要企業(yè)結合自身發(fā)展實際和商業(yè)地產市場行情對債務融資作出正確決策。從商業(yè)地產企業(yè)的長遠發(fā)展來看，應適當增加權益融資比重，降低企業(yè)資金成本，促使企業(yè)穩(wěn)步擴大經營規(guī)模。

第二，拓展多元化融資渠道。商業(yè)地產企業(yè)應盡量控制銀行借貸融資規(guī)模，這些融資渠道的資金成本偏高，并且還款周期短，易增加企業(yè)財務壓力。為此，商業(yè)地產企業(yè)應拓寬融資渠道，嘗試采用公司債、中長期票據(jù)、ABS融資等融資渠道獲取資金，避免對銀行借款過度依賴，促使企業(yè)構建金融機構借款、債券發(fā)行、票據(jù)借款等多元化渠道相結合的融資體系，提高企業(yè)融資效率，增強企業(yè)對財務風險的防控能力。

3.3 強化投資管理控制，防范投資損失風險

投資環(huán)節(jié)不僅是商業(yè)地產企業(yè)財務管理的關鍵環(huán)節(jié)，更是關系到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展全局的重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產企業(yè)要加大對投資環(huán)節(jié)的控制力度，為投資決策提供有價值的財務信息支持，保證投資決策正確，不斷提高企業(yè)投資效益水平，促進企業(yè)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。具體控制措施如下：

第一，加強投資項目可行性研究。商業(yè)地產企業(yè)的財務部門要主動參與到投資項目可行性研究階段，深入擬建項目實地進行考察，掌握項目所在地的政府規(guī)劃、商業(yè)經濟水平、稅收政策、信貸政策、市場需求等信息，再結合企業(yè)近年來的經營業(yè)績和財務狀況，以及投資項目預期收益率和投資回收年限，對投資項目實施的可行性作出評斷，為企業(yè)管理層投資決策提供依據(jù)。

第二，加強投資風險控制。商業(yè)地產企業(yè)的財務部門要重視投資項目實施全過程的風險控制。在投資項目前期階段，財務部門要認真計算項目開發(fā)成本、預計利潤等數(shù)據(jù)，預測投資項目實施階段可能遇到的風險，做好風險預警工作；在投資項目實施階段，財務部門要對投資項目的資金支付進行嚴格把控，確保項目資金?？顚Ｓ?，不得隨意支出無齊全審批手續(xù)的資金；在投資項目運營階段，財務部門要收集整理投資活動后期的財務數(shù)據(jù)，對投資活動帶來的經濟效益和資金利用率進行評估。

3.4 強化資金管理控制，保證資金有效利用

商業(yè)地產企業(yè)要加強運營資金管控，結合企業(yè)經營管理特點和主營業(yè)務開展需要完善資金管理體系，實施集中化資金管控措施，提高資金利用率，減少企業(yè)經濟損失。具體控制措施如下：

第一，實施資金集中支付管理。商業(yè)地產企業(yè)要對企業(yè)內部資金實施統(tǒng)一管理與調配，對分公司和項目部的資金管理執(zhí)行備用金制度，不允許分公司私自開立銀行賬戶。在資金集中支付管理中，全面實施“收支兩條線”制度，各分公司和項目部的資金收入一律上繳到企業(yè)總部統(tǒng)一賬戶，再由企業(yè)總部根據(jù)業(yè)務需要劃撥資金，劃撥過程中嚴格執(zhí)行審批流程。

第二，加強應收賬款管控。商業(yè)地產企業(yè)的財務部門要與業(yè)務部門協(xié)調配合，共同做好應收賬款催收工作，降低企業(yè)壞賬損失風險。財務部門可利用財務軟件對應收賬款進行賬齡分析，及時通知業(yè)務部門即將逾期的款項，方便業(yè)務部門在有效時間內催收賬款。如果欠款方暫時無法償還賬款，財務部門可以與欠款方協(xié)商，將應收賬款轉換為應收票據(jù)，合理確定還款期限，保證應收賬款足額回籠。當應收賬款確認難以收回或無法收回時，則要通過司法途徑予以解決，最大限度降低壞賬損失。

3.5 強化會計核算控制，建設財務共享中心

在信息化時代下，商業(yè)地產企業(yè)要引入先進管理理念和先進信息技術建設財務共享服務中心，實現(xiàn)對企業(yè)下屬分公司與項目部財務會計工作的集中管控，建立標準化的會計核算體系，提高會計核算效率。具體控制措施如下：

第一，明確財務共享服務中心職能。商業(yè)地產企業(yè)財務共享服務中心的職能包括以下4個方面：集中賬務處理職能，由共享服務中心提供標準化的會計核算服務和財務交易處理服務；資金集中支付職能，由共享服務中心批量支付資金，提高資金運營效率；提供財務數(shù)據(jù)職能，由共享服務中心統(tǒng)一管理企業(yè)財務數(shù)據(jù)，挖掘分析財務數(shù)據(jù)，支持管理層和業(yè)務部門制定決策；財務內控職能，由共享服務中心實施財務風險管控，監(jiān)督約束各項資金活動。

第二，推進會計核算信息化管理。商業(yè)地產企業(yè)應積極建設功能完善的財務共享服務系統(tǒng)，依托共享服務系統(tǒng)提高會計核算的信息化管理水平，為實現(xiàn)業(yè)財一體化提供技術支持。例如，依托共享服務系統(tǒng)實現(xiàn)業(yè)務流程與會計核算對接，系統(tǒng)可以根據(jù)核算業(yè)務單據(jù)自動化生成憑證，提高會計信息質量；依托共享服務系統(tǒng)強化票據(jù)管理，各類報銷票據(jù)可以通過影像文件形式傳輸?shù)较到y(tǒng)中，實現(xiàn)會計憑證與附件聯(lián)查，提高會計核算信息的透明度；依托共享服務系統(tǒng)，票據(jù)管理模塊可以及時跟蹤票據(jù)，如實反映成本費用核算狀況，并自動保存電子發(fā)票臺賬，提醒會計人員專用發(fā)票取得后及時抵扣，提高票據(jù)管理效率。

4 結語

綜上所述，財務管理是商業(yè)地產企業(yè)穩(wěn)步擴大經營規(guī)模、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的重要管理工作。在財務管理中，企業(yè)要嚴格把控五大關鍵環(huán)節(jié)，包括強化財務預算控制，完善全面預算體系；強化融資管理控制，健全融資管理機制；強化投資管理控制，防范投資損失風險；強化資金管理控制，保證資金有效利用；強化會計核算控制，建設財務共享中心。商業(yè)地產企業(yè)通過加強財務管理關鍵環(huán)節(jié)控制，能夠有效防控財務風險，完善企業(yè)財務內部控制體系，進而提升財務管理水平。

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