閆詩楠

（1.中國社會科學(xué)院大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)院，北京 102488；2.銀川閱海灣非公黨建研究院，銀川 750016）

引 言

在我國的房地產(chǎn)一級市場上，商品房新房存在現(xiàn)售和預(yù)售兩種銷售方式?，F(xiàn)階段，我國諸多城市的房地產(chǎn)預(yù)售占比達到80%，一些城市甚至超過90%[1]。需要辯證看待房地產(chǎn)預(yù)售制度，其在以往十多年來對我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮具有關(guān)鍵的意義：一方面，其緩解了商品房銷售急速擴張階段的資金問題；另一方面，也對我國人均居住條件的改善起到了輔助作用。但是，預(yù)售制度在加速資金周轉(zhuǎn)、加快資金利用效率的同時，也增加了金融風(fēng)險。其實，關(guān)于預(yù)售制度的存廢問題早在2005 年就有過討論。早在十多年前，中國人民銀行研究小組編制的《2004 中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，很大一部分市場爭端和交易障礙都來自房地產(chǎn)的預(yù)售制度，提出應(yīng)當(dāng)權(quán)衡改革以往的商品房預(yù)售制度。本文從商品房制度形成過程及其利弊、有關(guān)國家和地區(qū)的商品房預(yù)售制度及特點、政策建議三個方面，從文獻綜述的視角研究預(yù)售制度的存廢問題。

一、商品房預(yù)售制度的起源、發(fā)展及效應(yīng)

商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)于香港，是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特定條件下的產(chǎn)物。房地產(chǎn)預(yù)售制全稱房地產(chǎn)預(yù)售許可制度，具體指商品房開發(fā)公司將已建成抑或是即將建成的房產(chǎn)住宅，與買房人簽訂合同，由買房人支付定金或預(yù)先轉(zhuǎn)賬款項，而在此后的時段獲得所購房產(chǎn)的商品房交易活動，亦稱“賣期房”“賣樓花”。1956 年，《房地產(chǎn)預(yù)售同意書》正式規(guī)范了房地產(chǎn)預(yù)售，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度的誕生[2]。而商品房現(xiàn)售制度則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將通過竣工驗收的商品房出售給購房人，購房人支付房價的行為。這也是各國廣泛采用的一種商品房銷售制度，在一定程度上滿足了消費者對商品房這種特殊商品“交錢即交貨”的心理[3]。

商品房預(yù)售許可制度與我國住房政策改革緊密相關(guān)，1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了預(yù)售條件和監(jiān)管，建立了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度在促進住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展方面發(fā)揮了促進作用。一方面是發(fā)揮了融資的作用。在中國資本市場建立之前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)唯一的融資渠道是銀行貸款。1992 年資本市場建立后，整個市場還不夠成熟，中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)原始積累不足。此外，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資金額大的特點，使得開發(fā)商融資困難。另一方面是加快了住房的建設(shè)和供應(yīng)。起始于1998 年以推行住房保障貨幣化為取向的新的職工住房政策要求停止住房實物分配，職工住房經(jīng)過市場化的方法解決，這極大釋放了住房需求，用于職工家庭所需的住房消費成為新的消費熱點[4]。居民對房屋的需求上升，但可以供給的房屋卻有限。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于歷史欠賬多，房地產(chǎn)市場以增量為主。預(yù)售制加快了資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，促進住宅發(fā)展。再加上大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目都是分批、滾動開發(fā)的。但在資本市場暫時不發(fā)達的情況下，完全依靠企業(yè)自身資金進行滾動發(fā)展是很困難的[5]。預(yù)售制度解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。而且，預(yù)售房一般比現(xiàn)房便宜10%[6]，這也能進一步促進消費，符合當(dāng)時把住房成為新的消費熱點的方針。

然而，商品房預(yù)售許可制度的出現(xiàn)也帶來了一系列的風(fēng)險。從微觀角度看，預(yù)售制度把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者。在預(yù)售制度下，房屋定金、首付款乃按揭貸款或全部房款在房屋還沒有建成前就轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，一些開發(fā)商借殼圈地，借錢蓋房，靠期房盈利[7]。從產(chǎn)業(yè)角度來看，商品房預(yù)售許可制度增加了房地產(chǎn)泡沫，購買預(yù)售房的人多半是存在保值投資心理的，房地產(chǎn)商也可能會通過一些手段哄抬房價，使得房價上漲過快，價格偏離實際價值，成為國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的絆腳石[8]。從宏觀角度看，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其需求的變化會導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、建材、機械、化工、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的需求變化。在預(yù)售制度下，房產(chǎn)商為抬高房價進行一些虛假宣傳，會通過財富效應(yīng)影響總消費和投資，進而影響宏觀經(jīng)濟的產(chǎn)出、物價水平、貨幣金融市場等，并進一步影響其他宏觀變量[9]。

二、商品房銷售制度的外國實踐

各國房屋的銷售方式有較大差別。美國房地產(chǎn)市場上主要銷售現(xiàn)房，一般是沒有期房銷售的。一般來說，現(xiàn)售制度和預(yù)售制度的區(qū)別不在于開發(fā)商是否在房子建成之前就開始銷售，而在于開發(fā)商是否在房子建成之前就從買家那里拿到錢，然后用它來建造房子，即預(yù)售融資是不是主要的融資渠道。美國允許以預(yù)售名義的預(yù)定，即允許商品房在成為現(xiàn)房之前提前銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在驗收合格向消費者交房之前無法拿到任何資金。所以說美國“預(yù)售”的實質(zhì)是基于現(xiàn)房的交易。美國新建房屋預(yù)售比例在65%左右[10]。加拿大新建房屋的預(yù)售都在項目開工之前，也就是通常說的“賣圖紙”，銀行會在圖紙賣出一定比例后才給房企發(fā)放貸款，這樣的約束可以避免因項目開工后銷售不暢而導(dǎo)致的爛尾問題[11]。澳大利及新加坡、馬來西亞對預(yù)售條件的管理也很嚴(yán)格。例如：澳大利亞預(yù)售前需要取得項目規(guī)劃審批證書；歐美等國家以二手房市場為主，不實行許可制度，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的約束。

各國的首付比例及對資金的管理也不同。在美國，押金金額僅為房價的5%～10%，只需提前3 ～5 個月支付即可。付款將根據(jù)項目的進度進行，并將在完成時結(jié)算[12]。這部分保證金并不直接交給開發(fā)商，而是由具有合法執(zhí)業(yè)資格的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府相關(guān)部門等第三方保管。如果購房者改變購買意愿，第三方保管的這部分保證金必須無條件返還。英國期房銷售采取階段性付款，其首付比例一般為10%～25%[13]。首付款應(yīng)在雙方簽訂購房協(xié)議后21 天內(nèi)支付。在分期付款的過程中，第二次和第三次付款的5%～10%應(yīng)在6 ～24 個月內(nèi)支付，關(guān)于尾款、余款則在交房時支付。韓國購房人繳納的首付款為房款的20%～30%，可在一年內(nèi)分期付款[14]。德國長期以來也普遍實行預(yù)售房制度，并通過簽署個性化的購房合同和按照工程進度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發(fā)商之前的風(fēng)險和糾紛。

三、我國商品房預(yù)售制度的存廢之爭

聚焦我國目前的房地產(chǎn)發(fā)展形勢，我國房地產(chǎn)發(fā)展已從房地產(chǎn)“增量時代”進入“存量時代”，呈現(xiàn)出和之前高速發(fā)展完全不同的狀態(tài)。

其一，閑置房產(chǎn)數(shù)量攀升至高位。目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)有超過6 億平方米一手房積壓一年多，占房地產(chǎn)市場每年新建17 億平方米新房的35%。房改以來售出的300 億平方米房地產(chǎn)中，共有20%，即60 億平方米的房地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)[15]。其二，每年新建房產(chǎn)規(guī)模攀升至高位。中國房地產(chǎn)年建設(shè)面積2000 年為1 億平方米，2010 年為10 億平方米，2017 年為17 億平方米。在過去的三年里，它一直在17 億平方米到18 億平方米左右徘徊，未來可能每年減少3000 萬～4000 萬平方米。其三，受突發(fā)公共衛(wèi)生事件的沖擊，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，隨著各項經(jīng)濟穩(wěn)中向好措施的推進，經(jīng)濟總體復(fù)蘇較好，但經(jīng)濟發(fā)展的不確定性帶來的壓力依然不小。其四，目前購房者大多持觀望態(tài)勢。近20 年來，中國無論是沿海還是內(nèi)陸的地價和房價往往5年翻一番，10 年翻兩番，形成了房價和地價持續(xù)高速上漲的思維定式。今年以來，我國房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)下行態(tài)勢，許多購房者持觀望態(tài)度，房價只會持續(xù)上漲的思維定式被打破。

在閑置房產(chǎn)高、房產(chǎn)成片開發(fā)少、居民住房持有率高的現(xiàn)狀下，取消預(yù)售制度整體上是利大于弊的。持不該取消預(yù)售制觀點的人主要有以下幾個出發(fā)點。

一是取消預(yù)售制短期內(nèi)會使房屋供給減少，從而抬高房價，這不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。二是取消預(yù)售制無異于提高了房地產(chǎn)業(yè)的進入門檻，很多小企業(yè)會因為資金緊缺陷入危機，必然會有很多企業(yè)面臨破產(chǎn)問題，容易產(chǎn)生更多的爛尾樓，影響社會的穩(wěn)定。三是取消預(yù)售制度不能防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為：“如果取消預(yù)售制，現(xiàn)在開發(fā)商生產(chǎn)制造的能力至少下降2/3，市場的供需關(guān)系會變成什么樣？價格長期來看會變成什么樣？”對此，一眾學(xué)者和網(wǎng)民持反對意見，持支持取消預(yù)售制度意見的人認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)到了取消預(yù)售制度的時間。主要的觀點如下：一是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)形成整體“供過于求”、局部“供不應(yīng)求”的新格局，預(yù)售制度取消后不會出現(xiàn)房價飛漲的局面，反而會削減房地產(chǎn)泡沫；二是取消預(yù)售制度有利于防范金融風(fēng)險，取消預(yù)售制度可以提高開發(fā)商自有資金的比例，降低銀行的貸款風(fēng)險。三是預(yù)售制下爛尾樓事件頻繁出現(xiàn)，取消預(yù)售制度不僅會回歸本該“一手交錢，一手交貨”的交易方式，還會避免貨不對本的質(zhì)量問題。在購房者觀望心態(tài)較重的氣氛下，不妨也能打開消費者的買房渠道，維護社會穩(wěn)定。

結(jié) 語

關(guān)于商品預(yù)售制度的存廢爭論目前學(xué)界仍難有定論，各界褒貶不一。從現(xiàn)有研究來看，相比“保留完善”觀點，目前主張“取消預(yù)售制”，改變房屋購買付款方式是國內(nèi)的主流觀點。當(dāng)然，我們也要避免“欲速則不達”。

張建明建議，在政策公布和正式施行之間留足一定的時間窗口（比如3 年），給相關(guān)經(jīng)營主體進行評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等留出充分的準(zhǔn)備時間，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實施。不管是商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都要以維護良好的市場秩序為基礎(chǔ)，特別是開發(fā)商在實行預(yù)售制度時，要堅持誠實信用的原則，按照合同約定及時交付房屋，趨利避害，維護商品房交易總體穩(wěn)定，促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員王業(yè)強認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從最初粗放式的發(fā)展模式進入高質(zhì)量發(fā)展階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)供需不平衡問題根源是資源配置的不均衡，這遠(yuǎn)不是通過預(yù)售制能夠解決的，取消預(yù)售制度不會引起供需不平衡問題[16]。

取消預(yù)售制后，現(xiàn)有文獻主要有兩方面建議：一是按照工程進度給開發(fā)商分期付款；二是由政府為主體來設(shè)立專用監(jiān)管資金賬戶。將現(xiàn)行買方“一次性全款”，監(jiān)管部門按進度撥付預(yù)售款的模式改為買方按項目進度分期付款的模式，即在項目投資或項目形象進度達到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由買方按規(guī)定比例支付首付款，剩余款項將根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進度分期支付，剩余款項將在工程達到竣工交付條件后支付，部分款項轉(zhuǎn)入政府監(jiān)督的質(zhì)量保證資金專用賬戶。

全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東向中國人民政治協(xié)商會議第十三屆全國委員會第五次會議提交了《關(guān)于加強期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》。施衛(wèi)東建議，加強對遠(yuǎn)期住房銷售的監(jiān)管，在銀行或住房建設(shè)部門設(shè)立的第三方托管機構(gòu)設(shè)立專門的監(jiān)管賬戶，管理遠(yuǎn)期住房銷售的保證金，分地區(qū)逐步取消遠(yuǎn)期住房制度。未來文獻的研究重點在于如何使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

未來，在市場的內(nèi)在約束下，中國房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式將發(fā)生深刻的調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)走向成熟?？傊?，堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期內(nèi)刺激經(jīng)濟的工具和手段，推進“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，就一定能夠保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，讓廣大購房家庭安居樂業(yè)。