摘要：住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制影響因素眾多、關(guān)系復(fù)雜，確定合理指標(biāo)權(quán)重難度較大。通過構(gòu)建二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制綜合評(píng)價(jià)體系，將層次分析法（AHP）、熵值法與TOPSIS法相結(jié)合，分析二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制效果評(píng)價(jià)等級(jí)。結(jié)果顯示：項(xiàng)目分析、總圖布局、單體戶型設(shè)計(jì)、建筑立面方案設(shè)計(jì)是影響二級(jí)開好住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制的重要因素。

關(guān)鍵詞：二級(jí)開好；住宅項(xiàng)目；方案設(shè)計(jì)；成本控制評(píng)價(jià)；組合賦權(quán)；熵值法；TOPSIS

0"引言

隨著國(guó)家持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，勞動(dòng)力、原材料價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率越來越低。在此背景下，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過合理的成本控制手段維持經(jīng)濟(jì)效益。方案設(shè)計(jì)階段是整個(gè)設(shè)計(jì)階段的基礎(chǔ)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目成本控制的影響效果最為顯著[1]。因此，在住宅項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本控制十分必要。

二級(jí)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)商有償取得政府或其授權(quán)企業(yè)已完成一級(jí)開發(fā)的熟地，經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行出售和出租的過程。對(duì)于二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目而言，總投資額在很大程度上受方案設(shè)計(jì)階段成本的影響。初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)均以方案設(shè)計(jì)為指導(dǎo)和依據(jù)，在滿足建筑物使用功能的前提下，合理的方案設(shè)計(jì)能夠最大限度地降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益。

方案設(shè)計(jì)階段成本控制影響因素分析屬于多屬性決策問題[2]。本文采用AHP法和熵值法對(duì)主觀指標(biāo)和客觀指標(biāo)進(jìn)行組合賦權(quán)，并結(jié)合TOPSIS法解決多屬性決策問題，為二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本管控提供新的思路。

1"二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

方案設(shè)計(jì)階段成本控制影響因素眾多、關(guān)系復(fù)雜[3]，成本控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建既要符合方案設(shè)計(jì)階段的工作特點(diǎn)，又要避免漏/缺重要指標(biāo)導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真。根據(jù)已有研究成果[4]，構(gòu)建二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，如圖1所示。

2"組合賦權(quán)的TOPSIS分析法基本原理及評(píng)價(jià)步驟

2.1"基本方法與原理

在信息論中，熵是對(duì)信息不確定性的一種度量[5]。熵值越小，說明指標(biāo)離散程度越大，權(quán)重越大。基于各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)離散程度客觀地進(jìn)行熵權(quán)賦值，能夠避免主觀人為賦值造成的誤差[6-7]。

AHP是一種定性判斷與定量計(jì)算相結(jié)合的決策分析方法，用以解決多目標(biāo)復(fù)雜問題[8]。通過將復(fù)雜的決策性問題按邏輯關(guān)系構(gòu)建多層次指標(biāo)體系框架，量化指標(biāo)的相對(duì)重要性。該方法適用于難以量化卻又必須確定各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重的復(fù)雜問題[9]。

TOPSIS是一種常用的組內(nèi)綜合評(píng)價(jià)方法。其基本原理是建立正、負(fù)理想解，通過計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)與理想解之間的加權(quán)歐氏距離，對(duì)多個(gè)指標(biāo)的接近程度進(jìn)行排序，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)各評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)劣的判斷[10-11]。該方法適用于對(duì)多項(xiàng)指標(biāo)或多個(gè)方案進(jìn)行比較選擇。

綜上所述，基于組合賦權(quán)與TOPSIS分析法的二次開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制效果評(píng)價(jià)流程如圖2所示。

2.2"權(quán)重確定

主觀指標(biāo)權(quán)重采用AHP法確定，客觀指標(biāo)權(quán)重采用熵值法確定，各指標(biāo)綜合權(quán)重由兩種方法綜合確定。

2.2.1"基于AHP法確定主觀指標(biāo)權(quán)重

2.2.1.1"構(gòu)造判斷矩陣

將評(píng)價(jià)指標(biāo)體系分為三個(gè)層次：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和方案層。對(duì)同一層級(jí)與上一層級(jí)的指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較打分，建立判斷矩陣A=（aij）n×n。其中，aij表示元素i與元素j的重要度之比，一般用1～9標(biāo)度表（表1）定量判斷，重要程度隨比值增大而提高。

3"實(shí)例分析

本文以某二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目為研究對(duì)象。應(yīng)用所構(gòu)建的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)模型，參照方案設(shè)計(jì)階段影響成本控制的主要因素，將成本控制效果分為有效、較有效、一般、較無效、非常無效5個(gè)等級(jí)，臨界值用Bi表示。

3.1"確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

3.1.1"基于AHP計(jì)算指標(biāo)權(quán)重

該項(xiàng)目采用三層遞階層次結(jié)構(gòu)模型，目標(biāo)層為二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制指標(biāo)評(píng)價(jià)，準(zhǔn)則層為拓展規(guī)劃方案、總體規(guī)劃方案、建筑單體方案、景觀方案。邀請(qǐng)10名設(shè)計(jì)專家對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行打分，收集和處理打分結(jié)果后取平均值，計(jì)算得到判斷矩陣及權(quán)重（表2～表6），并通過一次性檢驗(yàn)。

依據(jù)方案設(shè)計(jì)階段成本控制判斷矩陣A及權(quán)重計(jì)算過程，同理可得：拓展規(guī)劃方案指標(biāo)WA1=（0.053 3，0.055 9，0.079 1，0.137 0，0.349 9，0.324 8），最大特征根λmax=6.339，CR=0.054；總體規(guī)劃方案指標(biāo)WA2=（0.191 5，0.258 2，0.348 1，0.064 0，0.086 2，0.052 0），最大特征根λmax=6.287，CR=0.046；建筑單體方案指標(biāo)WA3=（0.266 6，0.116 9，0.090 2，0.085 7，0.098 3，0.058 5，0.107 2，0.176 6），最大特征根λmax=8.422，CR=0.043；景觀方案指標(biāo)WA4=（0.182 4，0.240 0，0.375 7，0.201 9），最大特征根λmax=4.118，CR=0.045。以上指標(biāo)CR值均小于0.1，通過一致性檢驗(yàn)。

3.1.2"熵值法

為科學(xué)合理地評(píng)價(jià)二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制指標(biāo)體系，邀請(qǐng)20名評(píng)審專家和10名二級(jí)開發(fā)企業(yè)資深人士代表采用1～9標(biāo)度衡量方案層指標(biāo)。由圖1可知，二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系包括宗地分析、概念設(shè)計(jì)過程、設(shè)計(jì)意向、概念方案等24個(gè)影響因素。計(jì)算得到各指標(biāo)的信息熵值ej、信息熵冗余度dj、客觀權(quán)重wj，結(jié)果見表7。

3.1.3"確定組合權(quán)重

基于對(duì)主觀意識(shí)和客觀情況的充分考慮，利用式（11）計(jì)算組合權(quán)重，結(jié)果見表8。

3.1.4"基于組合賦權(quán)-TOPSIS的模型構(gòu)建

運(yùn)用評(píng)價(jià)模型對(duì)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制效果進(jìn)行等級(jí)評(píng)價(jià)。由AHP組合熵計(jì)算結(jié)果可知，準(zhǔn)則層指標(biāo)的組合權(quán)重矩陣為

X=（0.11420.27960.47040.1358）

在進(jìn)行實(shí)際調(diào)查和咨詢16名相關(guān)管理層和工作人員的基礎(chǔ)上得到原始數(shù)據(jù)，對(duì)相近數(shù)據(jù)進(jìn)行分組和求平均值，并進(jìn)行相應(yīng)的正向化處理，得到正向化矩陣，即

P′=5.516.998.794.287.447.646.348.113.167.318.137.917.383.629.275.297.096.454.598.57

對(duì)矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到標(biāo)準(zhǔn)化矩陣，即

P=0.407 50.491 90.568 50.541 50.454 30.565 00.446 20.524 50.399 80.446 40.601 30.556 70.477 30.458 00.566 10.391 20.499 00.417 10.580 70.523 3

B=X×P=B1B2B3B4B=0.540 50.510 60.492 70.467 90.514 0

計(jì)算可知，B2（0.510 6）＜B（0.514 0）＜B1（0.540 5），故該項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制效果評(píng)價(jià)等級(jí)為“較有效”。

3.2"結(jié)果分析

基于上述分析可以發(fā)現(xiàn)，權(quán)重較大的指標(biāo)分別是拓展規(guī)劃方案的項(xiàng)目分析、總體規(guī)劃方案的總圖布局、建筑單體方案的單體戶型設(shè)計(jì)和建筑立面方案設(shè)計(jì)。以某二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目為實(shí)例，驗(yàn)證了該項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制效果評(píng)價(jià)等級(jí)為“較有效”，證明了該分析方法合理有效。

3.3"相關(guān)建議

（1）在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)前，二級(jí)開發(fā)單位首先要重視市場(chǎng)調(diào)查，明確該住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)人群，重視項(xiàng)目分析指標(biāo)和運(yùn)營(yíng)測(cè)算；其次，安排專業(yè)工作人員或委派優(yōu)質(zhì)第三方單位編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，確保設(shè)計(jì)人員無偏差地理解和認(rèn)可業(yè)主意圖，最大限度地減少后期變更。

（2）根據(jù)住宅項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇多家有住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，綜合考量業(yè)績(jī)、設(shè)計(jì)成果水平、成本控制水平等多方面因素，選擇合適的設(shè)計(jì)單位。為更好地進(jìn)行成本控制，在方案設(shè)計(jì)階段可以引入設(shè)計(jì)限額與獎(jiǎng)懲機(jī)制。

（3）對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，重點(diǎn)關(guān)注單體戶型設(shè)計(jì)、地下室設(shè)計(jì)、建筑立面方案設(shè)計(jì)等。利用限額設(shè)計(jì)原理，對(duì)初選方案成本進(jìn)行優(yōu)化。此外，可以引入設(shè)計(jì)第三方對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化和完善，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目使用功能與方案設(shè)計(jì)階段成本控制的有機(jī)統(tǒng)一。

4"結(jié)語(yǔ)

對(duì)于二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目而言，方案設(shè)計(jì)階段成本對(duì)項(xiàng)目總投資影響較大。初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)均以方案設(shè)計(jì)為指導(dǎo)和依據(jù)。在滿足建筑物使用功能的前提下，優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)能夠最大限度地降低工程造價(jià)，最大限度地實(shí)現(xiàn)工程效益。

本文通過分析二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制特點(diǎn)和內(nèi)容，明確方案設(shè)計(jì)階段的主要指標(biāo)。通過熵值法計(jì)算得到的客觀權(quán)重與通過AHP法計(jì)算得到的主觀權(quán)重相融合，基于組合權(quán)重，結(jié)合TOPSIS法對(duì)方案設(shè)計(jì)階段成本控制效果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。研究表明，利用組合賦權(quán)-TOPSIS法對(duì)二級(jí)開發(fā)住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制效果進(jìn)行等級(jí)評(píng)價(jià)具有可行性和實(shí)用性。

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收稿日期：2022-11-26

作者簡(jiǎn)介：

戴悅（1971—），男，中建方程集團(tuán)總部科技與設(shè)計(jì)管理部總經(jīng)理，研究方向：工程設(shè)計(jì)、成本管控。

楊順林（1975—），男，中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司項(xiàng)目管理部總經(jīng)理，研究方向：工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理。

馮國(guó)勇（1973—），男，高級(jí)工程師，中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司資深經(jīng)理，研究方向：工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理。