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        中心鎮(zhèn)建設(shè)需提高土地利用效率

        2012-01-16 03:38:54聞海燕
        浙江經(jīng)濟(jì) 2012年7期
        關(guān)鍵詞:中心鎮(zhèn)容積率集約

        □ 文/聞海燕

        中心鎮(zhèn)建設(shè)固然需要配套銜接土地利用規(guī)劃、調(diào)整用地指標(biāo)、增加土地供給,更要盤活土地存量、挖掘用地潛力、提高土地利用效率

        近年來,在協(xié)同推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的大背景下,浙江中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐逐漸加快,中心鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善,經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng),集聚效應(yīng)開始顯現(xiàn)。但隨著建設(shè)用地規(guī)模的擴(kuò)張,土地利用效率不高的問題也進(jìn)一步凸顯。突出表現(xiàn)在:一是產(chǎn)業(yè)布局分散。中心鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)普遍存在著規(guī)劃不到位的問題,商貿(mào)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)布局比較散亂。目前僅有39個中心鎮(zhèn)有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(園區(qū)),其余的100多個中心鎮(zhèn)只有工業(yè)功能區(qū),且配套建設(shè)滯后,難以滿足中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的需求。二是建成區(qū)容積率較低。目前小城鎮(zhèn)的容積率平均值遠(yuǎn)小于30%,無論在空間開發(fā)還是在內(nèi)涵擴(kuò)充上都有較大潛力可挖。三是服務(wù)業(yè)用地集約程度不高。如與城市相比,周期性集市等經(jīng)濟(jì)活動在中心鎮(zhèn)占有較大比例,相應(yīng)的集市用地的效率就明顯低于中心城市商業(yè)用地的效率。

        中心鎮(zhèn)的建設(shè)進(jìn)程正面臨越來越突出的土地瓶頸制約。這固然需要配套銜接城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃,調(diào)整用地指標(biāo),增加土地供給。但更重要的則是,中心鎮(zhèn)建設(shè)必須盤活土地存量,挖掘用地潛力,改善土地管理,提高土地利用效率。

        在結(jié)合各地實(shí)際推廣“盤活閑置土地和廠房,加大土地綜合整理力度、以產(chǎn)業(yè)聚集帶動土地集約、創(chuàng)新農(nóng)村宅基地的置換流轉(zhuǎn)”等已有成功做法的同時,還可以采取以下對策舉措,來進(jìn)一步提高中心鎮(zhèn)的土地利用效率:

        ——及時調(diào)整和完善中心鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)劃。中心鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程,只有通過規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域建設(shè)和發(fā)展相協(xié)調(diào),也只有通過規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)土地的集約節(jié)約利用。目前多數(shù)中心鎮(zhèn)都已編制鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃,要進(jìn)一步銜接發(fā)展建設(shè)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃,合理確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)設(shè)施、城鎮(zhèn)道路、公共事業(yè)、住宅小區(qū)等規(guī)劃布局,并通過實(shí)施工業(yè)建設(shè)、住宅建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等的土地節(jié)約工程,調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu),提高建設(shè)用地效率。

        ——適當(dāng)提高城鎮(zhèn)商貿(mào)、住宅項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)。中心鎮(zhèn)商貿(mào)項(xiàng)目原則上應(yīng)建高層建筑,容積率應(yīng)在2.5或3.0以上。住宅、商住類商品房原則上也應(yīng)推行高層建筑,容積率應(yīng)在2.5或2.0以上。鼓勵增加地下建設(shè)開發(fā)空間,如對地下空間土地使用權(quán)可單獨(dú)確權(quán)發(fā)證,地下室可不計入地上建筑容積率。

        ——在用地上收緊,從資金上放松。在限定規(guī)劃目標(biāo)內(nèi)的用地,給予中心鎮(zhèn)更大的土地出讓資金分配比例,對沒有突破用地指標(biāo)的中心鎮(zhèn)給予相應(yīng)的獎勵。這樣,既促進(jìn)中心鎮(zhèn)集約用地,又增加中心鎮(zhèn)建設(shè)資金。中心鎮(zhèn)產(chǎn)生的土地整理新增耕地折抵指標(biāo)和建設(shè)用地復(fù)墾指標(biāo),應(yīng)全額留鎮(zhèn),以激勵中心鎮(zhèn)加大土地整理力度。

        ——提高中心鎮(zhèn)土地管理效率。開設(shè)中心鎮(zhèn)土地利用項(xiàng)目審批的綠色通道,對符合中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、符合節(jié)約集約利用土地要求的項(xiàng)目,審批時優(yōu)先處理。協(xié)調(diào)政府各職能部門的運(yùn)作,特別是界定和協(xié)調(diào)土地管理部門和城鎮(zhèn)建設(shè)部門對中心鎮(zhèn)土地管理的職責(zé)權(quán)利,促進(jìn)中心鎮(zhèn)土地資源的優(yōu)化配置。

        ——加強(qiáng)中心鎮(zhèn)用地監(jiān)管。一是嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān),提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻,掌握節(jié)約集約用地主動權(quán)。在鼓勵產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中的同時,建立進(jìn)區(qū)投資項(xiàng)目聯(lián)審制度,強(qiáng)化項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)。二是全面實(shí)行公開招拍掛制度,以市場來優(yōu)化配置資源。對經(jīng)營性用地使用權(quán)全面實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度。三是加強(qiáng)企業(yè)用地監(jiān)管。建立新型評價制度,在對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行考核時,將節(jié)約集約利用土地的內(nèi)容列為考核指標(biāo)。實(shí)行“三掛鉤”機(jī)制,將存量土地盤活情況直接與新增建設(shè)用地指標(biāo)分配掛鉤,與該企業(yè)參與經(jīng)營性用地參拍資格掛鉤,與該企業(yè)新增用地工業(yè)項(xiàng)目申請資格掛鉤。

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