孫華 姜艷

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是十分重要的稅費。這個稅種會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流以及經(jīng)營利潤帶來十分重要的影響。為了降低土地增值稅帶來的負擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作，從而實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并提高整體的經(jīng)營效率。土地增值稅稅務(wù)籌劃涉及到的知識較多，包括會計準則和稅務(wù)政策等內(nèi)容，需要工作人員具備豐富的經(jīng)驗和專業(yè)知識以及綜合能力。本文首先闡述了土地增值稅以及稅務(wù)籌劃的概念，同時分析了稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的重要性，研究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的改善思路。希望本文能夠為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的順利開展提供參考和幫助。

在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中，稅務(wù)籌劃是其中的重要組成部分。主要是通過對企業(yè)理財、投資等方面的活動進行合理的籌劃，達到節(jié)稅的效果，從而提升企業(yè)的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)有必要采取相應(yīng)的措施節(jié)約運營成本，盡可能地保障自身的利潤和效率。所以需要對土地增值稅籌劃工作給予足夠的重視，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

一、相關(guān)概念闡述

（一）稅務(wù)籌劃

所謂稅務(wù)籌劃，是指在相關(guān)稅務(wù)政策及稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過合法的方式對企業(yè)的財務(wù)活動進行合理規(guī)劃，從而達到提升稅收效益、減輕稅負的目標。通過稅務(wù)籌劃能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)收支進行合理的規(guī)劃，防止稅務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，同時也能夠提高企業(yè)的盈利能力。在實施稅務(wù)籌劃工作時，應(yīng)嚴格遵守相關(guān)的政策法規(guī)，否則會帶來一定的信譽風(fēng)險和法律風(fēng)險。另外，稅務(wù)籌劃需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況制訂方案，對法律、財務(wù)和稅務(wù)等多方面因素進行綜合管理，從而達到最好的稅務(wù)效益。

（二）土地增值稅

土地增值稅具體是指在進行土地轉(zhuǎn)讓時按照土地增值額納稅的稅種。當(dāng)發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓價款超出土地取得成本的這部分就需要交納土地增值稅。土地增值稅的稅率和征收標準需要結(jié)合財政收入和經(jīng)濟發(fā)展情況確定，不同類型或者地區(qū)的土地增值稅稅率不同。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，土地增值稅屬于十分重要的稅費種類，會對企業(yè)的現(xiàn)金流及經(jīng)營利潤帶來重要的影響。具體來看，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要包括以下幾個方面：首先，土地增值稅會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，對于開發(fā)項目而言，土地是其中的重要資產(chǎn)，土地的價值增值會對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利帶來重要影響。按照土地增值稅的規(guī)定，需要企業(yè)根據(jù)土地增值額納稅，說明房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)更高的稅負。如果土地增值稅稅率較高，那么就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，甚至可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的虧損。其次，土地增值稅會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策帶來重要影響。企業(yè)進行項目開發(fā)的過程中需要考慮土地的購置成本以及銷售價格等。房地產(chǎn)企業(yè)需要將土地增值稅納入到成本中，從而對企業(yè)的投資決策帶來重要影響。如果稅率較高，那么就需要在土地購置時考慮稅費成本，從而增加購置的成本或者降低購置的規(guī)模。最后，土地增值稅會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本帶來重要的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，融資成本是其中的重要成本。土地增值稅會增加企業(yè)的財務(wù)成本，從而對企業(yè)的融資成本帶來影響。當(dāng)土地增值稅提升時會增加融資成本，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和規(guī)模帶來影響?？偠灾?，土地增值稅會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重要影響，需要通過稅務(wù)籌劃降低負擔(dān)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

二、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的重要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅務(wù)籌劃有著十分重要的作用，其重要性具體體現(xiàn)在這樣幾個方面：首先，稅務(wù)籌劃可幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會涉及到較多的稅種，包括土地增值稅和企業(yè)所得稅等。其中土地增值稅的稅率相對較高，會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的壓力。通過稅務(wù)籌劃可提升稅務(wù)規(guī)劃的合理性，包括轉(zhuǎn)移利潤和減免稅收政策等，從而使企業(yè)的稅負降低，提高整體的盈利能力，進而增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。其次，稅務(wù)籌劃可以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。例如可通過調(diào)整資產(chǎn)負債表降低稅負，提高企業(yè)的資本利潤率。與此同時，通過稅務(wù)籌劃可選擇符合稅收優(yōu)惠政策的項目實現(xiàn)財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而提高企業(yè)的盈利能力。再次，稅務(wù)籌劃可幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。例如通過對稅收優(yōu)惠政策的合理運用避免因違反稅收法規(guī)造成的稅務(wù)風(fēng)險。與此同時，也可通過提升稅務(wù)規(guī)劃的合理性降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。例如選擇合理的業(yè)務(wù)模式等，避免發(fā)生稅務(wù)爭議。最后，稅務(wù)籌劃可提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象。通過選擇與稅收優(yōu)惠政策相符的社會責(zé)任項目提高企業(yè)的社會形象，有利于提升企業(yè)的競爭力?？傊?，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動中，稅務(wù)籌劃發(fā)揮著重要作用。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作思路

房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅務(wù)籌劃時，需要綜合考慮項目的具體情況以及稅收政策制定籌劃方案，要突破以往的思維限制，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃思路主要包括以下幾個方面：

（一）合理規(guī)劃土地購置和開發(fā)計劃

首先，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地時，應(yīng)該根據(jù)市場需求和自身實際情況合理規(guī)劃土地購置計劃，避免過度購置土地導(dǎo)致資金壓力過大。一方面要考慮市場實際需求以及未來可能的發(fā)展趨勢，以此為前提條件明確土地購置的區(qū)域、類型和規(guī)模。同時也要做好土地市場的調(diào)研，了解其未來的增值潛力以及價格的走勢；另一方面要結(jié)合自身的融資能力和財務(wù)狀況確定土地購置預(yù)算及資金來源，要合理安排購置土地的時間，避免出現(xiàn)過度投入的情況。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理規(guī)劃土地開發(fā)計劃，避免因為過度開發(fā)出現(xiàn)銷售不暢的情況。一方面要結(jié)合未來市場的走勢明確產(chǎn)品的類型及規(guī)模；另一方面要注意風(fēng)險控制，避免風(fēng)險問題對企業(yè)利益造成損害。最后，可優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，合理分攤或減免土地增值稅。

（二）重視信息系統(tǒng)建設(shè)

首先，進行土地增值稅稅務(wù)籌劃，需要對財務(wù)數(shù)據(jù)的分析給予足夠的重視，以此為基礎(chǔ)合理選擇稅務(wù)籌劃方案。與此同時，也要積極推進企業(yè)的財務(wù)管理工作，提升整體的信息化水平。合理應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，使數(shù)據(jù)收集和開發(fā)系統(tǒng)具備更強的可靠性和穩(wěn)定性。其次，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理數(shù)據(jù)庫建設(shè)，擴充信息庫容量，提高信息的應(yīng)用質(zhì)量，合理解決數(shù)據(jù)應(yīng)用中可能出現(xiàn)的問題。再次，通過信息技術(shù)進行智能化財務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)，提升信息傳遞的有效性，進一步完善數(shù)據(jù)應(yīng)用體系。另外，進一步完善數(shù)據(jù)維護體系，有效開放數(shù)據(jù)應(yīng)用形式，充分發(fā)揮財務(wù)管理信息的作用，保證財務(wù)管理數(shù)據(jù)信息的安全性。最后，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理情況完善數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)，提升數(shù)據(jù)信息的傳輸質(zhì)量和效率。

（三）加強內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃，需要強化內(nèi)部管理。從財務(wù)人員的角度來看，需要對稅務(wù)籌劃工作給予足夠的重視，合理規(guī)劃土地增值稅的稅額，還要符合會計規(guī)范。同時，也要積極和稅務(wù)部門合作，盡可能地減少稅負。另外，要對商品房價格合理定位，控制開發(fā)成本。在這個過程中需要關(guān)注的問題是，土地增值稅與一般稅收項目有所不同。土地增值稅屬于超額累進稅率，稅率和增值稅率具有關(guān)聯(lián)性。在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，應(yīng)結(jié)合具體情況來確定稅率，從而增加利潤。如果在開發(fā)房地產(chǎn)項目時沒有做好內(nèi)部控制，很可能會出現(xiàn)支出不合規(guī)的問題。所以在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，規(guī)范財務(wù)核算可以達到減輕稅負的效果。

（四）合理運用優(yōu)惠政策

在土地增值稅稅務(wù)籌劃過程中，除了降低稅負也要規(guī)避可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的初始階段，應(yīng)做好土地增值稅籌劃的宣傳工作，培養(yǎng)稅務(wù)籌劃意識，并落實到各部門的實際工作當(dāng)中。以此提升稅務(wù)籌劃工作的效果，減少企業(yè)的稅收負擔(dān)。在項目開發(fā)前，需要做好項目規(guī)劃，明確土地的類型及使用方向，以此為基礎(chǔ)進行稅務(wù)籌劃。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目在清算之前，未對土地增值稅進行系統(tǒng)性的測算，且負責(zé)稅務(wù)籌劃的人員也沒有全面理解相關(guān)政策，在清算過程中直接將地下停車位按照車庫處理。實際上土地增值稅中規(guī)定了地下停車位屬于輔助、人防類設(shè)施，無需繳納土地增值稅。上述錯誤做法實際上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理規(guī)劃房屋建設(shè)類型。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)標準住宅時想要免繳土地增值稅，需確保項目的增值額比可扣除金額高出20%。非普通標準住宅不符合這一政策要求。簡單來說，建造增值額低于20%的標準住宅才能夠獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠。雖然商業(yè)住房的利潤較高，但畢竟市場需求比較有限，想要有效回籠資金有較大難度，在出售過程中還需要繳納相應(yīng)的稅費。所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要合理應(yīng)用政策，提升普通標準住宅的占比，從而獲得相應(yīng)的政策優(yōu)惠。

（四）加強人員培訓(xùn)

首先，要完善相關(guān)培訓(xùn)制度。只有建立了完善的培訓(xùn)制度，才能夠真正地加強培訓(xùn)工作，從而提升培訓(xùn)質(zhì)量。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，應(yīng)結(jié)合自身的規(guī)模和特點明確培訓(xùn)組織的模塊。例如可以選擇兼職培訓(xùn)組織模式，也可結(jié)合企業(yè)的組織架構(gòu)建立專門的培訓(xùn)管理團隊，設(shè)置培訓(xùn)專員負責(zé)優(yōu)化和改進組織管理。另外，在培訓(xùn)體系建設(shè)中，需要明確具體的培訓(xùn)內(nèi)容。

其次，要優(yōu)化培訓(xùn)內(nèi)容。具體來看，可以將培訓(xùn)課程分成以下兩個部分。第一個部分是關(guān)于企業(yè)文化、規(guī)章制度等。第二部分是關(guān)于專業(yè)技能、知識以及行業(yè)準則等。對現(xiàn)有的培訓(xùn)內(nèi)容進行分類和匯總，為培訓(xùn)工作的開展提供重要的支持和幫助。除此之外，作為培訓(xùn)工作人員，要嚴格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，并做好保密工作，從而更好地達到預(yù)期的培訓(xùn)效果。

最后，加強培訓(xùn)工作的針對性。在土地增值稅稅務(wù)籌劃過程中，需要財務(wù)人員具備較強的專業(yè)能力和水平。所以需要提高培訓(xùn)工作的針對性，要求負責(zé)稅務(wù)籌劃工作的人員能夠熟練了解稅務(wù)政策及相關(guān)政策法規(guī)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要結(jié)合實際情況和需求合理選擇培訓(xùn)人員，開發(fā)、優(yōu)化培訓(xùn)內(nèi)容，加強培訓(xùn)的針對性，使財務(wù)人員的稅務(wù)籌劃能力獲得顯著提升。除此之外，需要充分關(guān)注相關(guān)政策的變化，及時調(diào)整培訓(xùn)內(nèi)容，提高培訓(xùn)的實用性和有效性。稅務(wù)籌劃工作專業(yè)性很強，除了需要具備相關(guān)的專業(yè)知識，也要擁有良好的職業(yè)道德，保障稅務(wù)籌劃工作合理合法，否則將會對稅務(wù)籌劃工作帶來不利影響。

（作者單位：1.武昌工學(xué)院會計學(xué)院；2.臨朐縣社會保險事業(yè)中心）

基金項目：2022年度湖北省教育廳科學(xué)技術(shù)研究計劃項目“房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究”（B2022354）的階段性研究成果。