◎文 宣勝男

房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理存在較為密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于物業(yè)管理提出了更高要求，推動著物業(yè)管理的優(yōu)化發(fā)展。物業(yè)管理同時又能夠有效實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟提升，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造更高經(jīng)濟效益?；诖?，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟和物業(yè)管理應(yīng)該積極尋求協(xié)同發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)該充分介入房地產(chǎn)工程項目的各個環(huán)節(jié)，體現(xiàn)其較強的全生命周期服務(wù)特點，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦。

房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量的相關(guān)性

房地產(chǎn)經(jīng)濟對物業(yè)管理的要求房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量的相關(guān)性，首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理質(zhì)量提升的重要推動作用上。在房地產(chǎn)行業(yè)，售后服務(wù)的不到位往往是比較常見的短板和缺陷，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍不重視房地產(chǎn)售后的持續(xù)性服務(wù)，難以形成較為理想的品牌效益，最終影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平。

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費人群與現(xiàn)階段消費者對房地產(chǎn)的售后服務(wù)提出的更高要求，盡量選聘高性價比的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并對其提出更高要求，并及時將消費者提出的物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)要求反饋給物業(yè)服務(wù)單位，由其在合同約定范圍內(nèi)解決問題，在提高房地產(chǎn)項目認(rèn)可度、提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌聲譽度的同時，推動物業(yè)管理的優(yōu)化發(fā)展，進而促使物業(yè)管理工作表現(xiàn)出更大的服務(wù)價值，化解物業(yè)管理受輕視、混亂無序或質(zhì)量低下問題。由此可見，物業(yè)管理質(zhì)量往往伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。

物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響 房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量的相關(guān)性還表現(xiàn)在物業(yè)管理對于房地產(chǎn)價格的影響上，由此可以體現(xiàn)出物業(yè)管理的重要價值。房地產(chǎn)價格往往受到多方面因素影響，比如地理位置、建筑物本身狀況、品牌效應(yīng)以及時效性等，這些因素也是影響消費者決策的重要指標(biāo)。

除此之外，物業(yè)管理質(zhì)量同樣也是房地產(chǎn)價格比較重要的影響因素，物業(yè)管理質(zhì)量差異也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)差異，成為提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵手段之一。因為隨著人們生活水平的不斷提升，消費者在購買房產(chǎn)時，不僅僅會考慮到房屋建筑本身的基本質(zhì)量以及所處區(qū)域狀況，往往還會著重考慮未來房產(chǎn)的居住應(yīng)用狀況、接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及購買物業(yè)服務(wù)的價格。比如，南方某知名地產(chǎn)公司物業(yè)就表現(xiàn)出了較高的品質(zhì)，對于其房地產(chǎn)的發(fā)展體現(xiàn)出了較強的推動作用，成為提升房地產(chǎn)價格的重要因素。反之，如果物業(yè)管理質(zhì)量較差，即使房地產(chǎn)項目本身不存在問題，由于消費者比較擔(dān)心未來房屋居住應(yīng)用效果，也不會產(chǎn)生較高的購買意愿，進而必然會影響到房地產(chǎn)價格，成為阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。

房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量的協(xié)同發(fā)展

物業(yè)管理介入房地產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量協(xié)同發(fā)展時，物業(yè)管理應(yīng)該提前介入房地產(chǎn)工程項目。在最初房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃環(huán)節(jié)，物業(yè)管理就需要及時介入，以便促使房地產(chǎn)項目規(guī)劃可以充分考慮到物業(yè)管理方面的相關(guān)工作，同時還可以促使物業(yè)服務(wù)人準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)項目基本信息，便于未來更好地開展相關(guān)物業(yè)管理工作。對于房地產(chǎn)項目中涉及到的所有配套設(shè)施，物業(yè)管理人員需要予以積極關(guān)注，尤其是對于消費者頗為關(guān)注的綠化面積、商店、健身器材、托育養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、停車場以及快遞點等主要配套設(shè)施，物業(yè)管理單位應(yīng)該注重積極和房地產(chǎn)開發(fā)單位進行綜合協(xié)商，以便將上述配套設(shè)施納入規(guī)劃，滿足業(yè)主未來各方面基本生活需求，充實物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)管理介入房地產(chǎn)設(shè)計在房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量協(xié)同發(fā)展中，物業(yè)管理還應(yīng)該注重介入房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)，促使房地產(chǎn)項目的設(shè)計更加合理可行，能夠在保障項目優(yōu)化建設(shè)的同時為物業(yè)管理提供必要的支持。物業(yè)管理介入房地產(chǎn)工程項目設(shè)計環(huán)節(jié)時，物業(yè)管理人員可以站在自身立場，圍繞著未來物業(yè)管理的相關(guān)工作任務(wù)，向房地產(chǎn)項目設(shè)計人員提出相應(yīng)的要求，促使房地產(chǎn)設(shè)計方案滿足這些基本要求，避免增加未來房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的難度。比如，對于房地產(chǎn)工程項目未來應(yīng)用中的供水需求、雨污分流需求、弱電強電接入需求、燃?xì)饨尤胄枨?、供熱需求、消防安全保障需求以及煙道設(shè)置要求等，物業(yè)服務(wù)人員均可以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出合理要求，促使其在設(shè)計環(huán)節(jié)對上述需求給予充分關(guān)注，促使相應(yīng)房地產(chǎn)設(shè)計方案更為合理，降低未來物業(yè)管理難度，為物業(yè)管理創(chuàng)造理想條件。

物業(yè)管理介入房地產(chǎn)施工在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)過程中，施工環(huán)節(jié)是比較關(guān)鍵的核心要點，物業(yè)管理介入房地產(chǎn)工程項目施工環(huán)節(jié)也就顯得極為必要，可以促使物業(yè)管理更好地輔助、服務(wù)于施工過程，在一定程度上提升房地產(chǎn)建筑本身的質(zhì)量，同時還有助于物業(yè)服務(wù)人員掌握房地產(chǎn)工程項目實際狀況，便于未來開展相關(guān)服務(wù)和管理工作。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程項目施工難度較大，施工建設(shè)面臨較高要求，且涉及到了大量的施工任務(wù)，各個施工任務(wù)往往都和后續(xù)房地產(chǎn)項目的應(yīng)用掛鉤，也就必然需要物業(yè)管理人員予以介入，以便形成較為理想的物業(yè)管理條件。比如，對于房地產(chǎn)工程項目中的各個空間結(jié)構(gòu)施工處理，物業(yè)管理人員就需要積極介入其中，以便準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)項目的室內(nèi)空間劃分狀況，便于未來開展物業(yè)管理服務(wù)，避免在物業(yè)管理中出現(xiàn)較為嚴(yán)重的信息不全問題。

對于房地產(chǎn)工程項目中的一些特殊區(qū)域，尤其是未來物業(yè)管理中問題較多的區(qū)域，物業(yè)管理人員更是需要積極介入其中，以便發(fā)揮出理想的施工監(jiān)督作用，準(zhǔn)確掌握相應(yīng)區(qū)域的施工效果，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中存在的問題，提醒施工單位予以整改，避免遺留較多的施工病害，導(dǎo)致未來物業(yè)管理的難度增加。比如，對于房地產(chǎn)項目中的衛(wèi)生間，因為后續(xù)容易出現(xiàn)滲漏問題，成為業(yè)主反映較多的突出問題，也是物業(yè)管理工作的難點?；诖耍飿I(yè)管理人員需要積極參與其中，圍繞著房地產(chǎn)項目中的衛(wèi)生間防水施工進行詳細(xì)監(jiān)管，促使防水作業(yè)較為充分全面，盡量降低未來出現(xiàn)滲漏問題的概率，規(guī)避未來物業(yè)服務(wù)過程中在該方面面臨的較高壓力，有效提高物業(yè)管理質(zhì)量。

在房地產(chǎn)項目施工完成后的交付環(huán)節(jié)，物業(yè)管理單位同樣也需要介入其中。除了要共同完成對于整個房地產(chǎn)項目的詳細(xì)檢測把關(guān)外，往往還需要著重核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交的竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等承接查驗檔案的真實性、完整性，使得房地產(chǎn)項目交付后物業(yè)服務(wù)人能夠及時獲取詳盡信息資料，便于自身在未來開展物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理介入房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量協(xié)同發(fā)展時，物業(yè)管理往往還需要積極介入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，以便在優(yōu)化房地產(chǎn)項目銷售效果的同時，更好地為后續(xù)物業(yè)管理提供支持。在房地產(chǎn)項目銷售環(huán)節(jié)，消費者往往不僅僅關(guān)注于房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量狀況以及戶型狀況，對于未來的居住體驗同樣也有較高的關(guān)注，其中物業(yè)管理就是極為重要的方面?；诖耍诜康禺a(chǎn)項目銷售環(huán)節(jié)積極引入物業(yè)管理極為必要，物業(yè)管理參與房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)可以給消費者吃下“定心丸”，加強消費者對于房地產(chǎn)項目的認(rèn)可，解決消費者對未來居住環(huán)節(jié)的擔(dān)憂，從而更好地實現(xiàn)對于房地產(chǎn)項目銷售效果的優(yōu)化，甚至還能夠有效提升房地產(chǎn)項目的銷售價格，更好地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

與此同時，在物業(yè)管理介入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)時，物業(yè)服務(wù)單位往往可以初步了解各個業(yè)主，掌握業(yè)主的構(gòu)成狀況，便于物業(yè)服務(wù)單位未來開展有針對性的物業(yè)管理服務(wù)，更好地提升物業(yè)管理質(zhì)量。比如，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，物業(yè)管理介入后，若發(fā)現(xiàn)業(yè)主中絕大部分為青年群體，就可以在未來提供物業(yè)管理服務(wù)時積極考慮到青年群體的需求，相關(guān)活動的開展也能夠具備較強的傾向性，最終有效實現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量的提升，解決物業(yè)管理混亂無序問題。

物業(yè)管理介入房地產(chǎn)售后服務(wù)在房地產(chǎn)經(jīng)濟與物業(yè)管理質(zhì)量協(xié)同發(fā)展過程中，物業(yè)管理還應(yīng)該高度關(guān)注房地產(chǎn)售后服務(wù)環(huán)節(jié)，這也是物業(yè)管理發(fā)揮自身作用價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于凸顯物業(yè)管理的最大功能。在房地產(chǎn)項目售后服務(wù)環(huán)節(jié)，業(yè)主的要求往往不斷提升，但是這方面的工作又往往容易被忽視，容易引起業(yè)主的不滿。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣也容易形成不利的社會影響，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。

基于此，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)該在房地產(chǎn)項目售后服務(wù)環(huán)節(jié)充分發(fā)揮自身應(yīng)有的功能，在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍內(nèi)確保整個房地產(chǎn)項目可以得到較為理想全面的維護和管理，由此更好地提升房地產(chǎn)工程項目的應(yīng)用價值。對于尚在保修期的房地產(chǎn)項目，對于業(yè)主由于房屋本身質(zhì)量問題提出的訴求，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主及時將問題轉(zhuǎn)達(dá)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，督促開發(fā)企業(yè)予以解決，不僅解決業(yè)主的訴求，改善房屋質(zhì)量及業(yè)主居住體驗，同時也彰顯物業(yè)服務(wù)的價值，維護開發(fā)企業(yè)的品牌聲譽，實現(xiàn)共贏效果。

依托自身的專業(yè)能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能完成房地產(chǎn)售后服務(wù)中的常規(guī)性公共管理服務(wù)，還能實現(xiàn)針對性的專項管理服務(wù)以及個性化服務(wù)，在提升房地產(chǎn)項目應(yīng)用效果的同時，也有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)同步提升基本物業(yè)服務(wù)與增值物業(yè)服務(wù)能力。

對于業(yè)主比較關(guān)心的未來房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)租或者出售，物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣也應(yīng)該積極予以協(xié)助，努力幫助業(yè)主協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)項目處置過程中的問題，尤其是難度較大的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移工作，更是需要物業(yè)服務(wù)人的積極配合，使房地產(chǎn)項目可以在更大范圍內(nèi)的全生命周期中發(fā)揮應(yīng)有的功能價值，更好解決業(yè)主的后顧之憂。