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        房屋置換要精打細算

        2023-12-22 01:54:11錢朵朵
        理財周刊 2023年10期

        錢朵朵

        結婚、生娃、提高生活質量......隨著生活狀態(tài)的改變,很多人都會遇上房屋置換的問題。從小房子換到大房子,從老社區(qū)換到新小區(qū),更換的不僅僅是房子,還是對幸福生活的升級。不過,換房之路并不容易,精打細算才能幫助將資源最大化。

        近段時間來,最受關注的一件事無疑是“認房不認貸”政策正式落地。專家認為,“認房不認貸”政策顯著降低了購房者的置換成本,而置換成本降低后,改善性住房需求進一步得到釋放。袁小姐正是專家所說的政策利好人群。

        利好政策只是換房的第一步。比直接買房更復雜的是,換房除了要考慮買什么樣的房子?預算多少?還要考慮當下住的房子怎么處置,要不要賣掉?不賣掉的話,買房的錢夠不夠?不夠的話,要貸款嗎?應該貸多少?這些也正是袁小姐面臨的問題,一起來看看她該怎么辦。

        “算計”稅前收入

        在開始做規(guī)劃前,可以根據(jù)袁小姐提供的信息計算出她的稅前收入。有了稅前收入,就可以知道她每個月繳納的公積金,從而推算出她能承受的還款壓力,這樣有助于她規(guī)劃買房預算。

        袁小姐稅后年收入為132000元,上海社?!叭U一金”的繳納比例是17.5%。假設袁小姐的稅前年收入為X元,那么她扣除“三險一金”后的收入是(1-17.5%)X元(即0.825X元)。同時,袁小姐是獨生女,可以享受每月2000元的贍養(yǎng)老人的專項附加稅抵扣,全年可抵扣24000元。我國個稅的個人起征點是5000元,則一年的免征額為60000元。根據(jù)以上情況可以算出袁小姐繳納的個稅為(0.825X元-24000元-60000元)×10%-2520元。

        從上述已知條件,可得出如下等式,稅后年收入=扣除“三險一金”后的收入-個稅,代入數(shù)字后為132000=0.825X-[(0.825X-24000-60000)×10%-2520]。

        那么,袁小姐的稅前年收入為163070.7元,稅前月收入為13589.23元。

        根據(jù)最新政策,贍養(yǎng)老人專項附加扣除標準提高到每月3000元,對袁小姐來說,一年可增加12000元的抵扣額度,個稅繳納標準可減少1200元,全年僅需繳納1333.33元。

        “算計”買房總價

        有了袁小姐的稅前收入,就可以計算其公積金月繳納金額。上海公積金的繳納比例為單位和個人各承擔7%,合計14%,即她每月繳納公積金1902.5元。

        上海公積金貸款,個人可貸最高額度為50萬元。根據(jù)最新政策,上海公積金貸款期限最長為30年。因為袁小姐之前沒有進行過公積金貸款,所以可享受首套房3.1%利率。提示一句,目前上海公積金貸款還是執(zhí)行“認房認貸”的標準。如果袁小姐足額貸滿公積金,每月公積金還款2135元。這個數(shù)值對袁小姐來說并不會帶來很大的經濟負擔,因此可以考慮商業(yè)貸款。

        那么商業(yè)貸款應該貸多少呢?袁小姐的父母已經退休,她是主要還貸人,為了不給她的家庭帶來過重的經濟負擔,就以其收入為標準進行計算。假設商業(yè)貸款100萬元,上海首套房的商業(yè)貸款利率為4.55%,同樣貸30年,月還款額5087元。

        公積金貸款加上商業(yè)貸款,袁小姐要承擔的月供合計7222元,每月可用公積金沖還1902.5元,還剩余5319.5元需要自己償還。貸款買房后,袁小姐還可以享受貸款利息專項附加扣除,每年增加12000元的個稅抵扣,抵扣后她每年需繳納的個稅降低為796元,月稅后收入增加到11144.78元。不管是月收入增加前還是增加后,袁小姐需要承擔的5319.5元月供,略微低于其稅后月收入的一半。因此,若不考慮和男朋友一起買房,她的貸款金額的上限就是150萬元。

        同時,賣掉家里的房產,爭取到手300萬元,從家庭資產中拿出100萬元,則合計可以用于購房的資金是550萬元;考慮到稅費和交易手續(xù)費,購房總價應控制在500萬元左右,建議選擇一手房,交易費用低?,F(xiàn)在,上海新房供應量充足,觸發(fā)搖號的樓盤主要集中在中心城區(qū),稍微遠離市中心的區(qū)域,選擇的余地還是比較大的。

        另外,還可以從家庭資產中拿出30萬元進行裝修、購置家電家具等。換房完成后,袁小姐一家手里還可剩余168萬元(298萬元-100萬元-30萬元)。有了這筆儲蓄,即便失業(yè),袁小姐也不用擔心還不上貸款的問題。

        “算計”置換必要性

        目前,上海人均住房面積已經達到35平方米,3口人住105平方米的住宅才達到平均水平。而袁小姐家目前的面積僅50多平方米,人均不到20平方米,只有平均水平的一半。因此,即使不考慮結婚問題,他們一家也很有必要通過置換房產來提升生活質量。

        袁小姐和男朋友已經有了結婚的打算,這讓他們一家房屋置換的情況有了更多的選擇。袁小姐表示,她和男朋友打算租房結婚,雖然這種生活方式,可以讓他們一家換房變得沒那么必要,但也需要袁小姐和男朋友兩家人一起共同決策,因為結婚后長期租房也存在許多不方便的地方,比如頻繁搬家、缺乏歸屬感、房租上漲、照顧父母等問題,未來或許他們還是會回到買房這一選項上。

        如果選擇買房,可以考慮男女雙方共同籌資買房。假設男方的收入情況與袁小姐差不多,那么2人一起就可以貸款300萬元,男女方家庭再各出150萬元,這樣購房總價增加到600萬元,可以選擇買500萬到550萬元的住房,剩下的錢用于支付稅費和裝修款。袁小姐出嫁住到新房后,父母的人均居住面積可以提升到25平方米之上,住得可以更舒服些。

        在和男朋友共同買房的基礎上,袁小姐還可以選擇把自己的房子賣掉,這樣就又增加300萬元的購房款,預算增加到了900萬元,可以買到面積更大的房子,只是婚后要與父母同住,需要袁小姐和男朋友一起討論后再做決定。

        “算計”個人保障

        買房對任何家庭來說都是一件大事情,因此,買完房后,還要記得給家庭財務提供保障。

        如果決定個人貸款買房,建議袁小姐配置相應的保險,特別是意外險和定期壽險,因為貸款后,一旦袁小姐遭遇不測,父母需要動用所有的積蓄償還房貸,這樣的話他們未來的生活將遭遇現(xiàn)金流不足的困擾。如果是和男朋友共同貸款,則雙方都需要配上保險,以應對其中一方發(fā)生意外后所留下的還貸壓力。

        如果選擇不買房,袁小姐還能對自己財務進行更多的優(yōu)化,例如開立個人養(yǎng)老金賬戶,從該賬戶中取錢時只需要繳納3%的個稅,對稅率超過3%的人群有節(jié)稅的效果。袁小姐是屬于符合這一要求的人群,因為她的個稅稅率達到了10%,所以可以通過購買個人養(yǎng)老金產品以達到節(jié)稅的目的。

        那么,袁小姐應該往個人養(yǎng)老金賬戶中存多少錢呢?這里給大家提供一個速算公式:(個稅-1080元)/10%。在袁小姐的例子中,她的個稅是1333.33元,放到公式中計算得出,她最多可繳2533.3元個人養(yǎng)老金。如果計算出來的數(shù)字超過12000元,就只能按12000元頂格繳納,因為每年繳納個人養(yǎng)老金的上限為12000元。如果買房,增加了貸款利息專項附加扣除后,袁小姐的個稅已經不足1080元了,計算結果為負數(shù),意味著享受不到節(jié)稅的效果,也就不用購買個人養(yǎng)老金產品了。

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