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        樓市會有行情嗎

        2023-12-22 23:34:06甄愛軍
        理財周刊 2023年10期
        關鍵詞:上海

        甄愛軍

        “認房不認貸”政策有效地降低了購房者入市成本,也在客觀上積極引導了市場預期向好發(fā)展,其對于市場交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。

        “認房不認貸”全面落實

        幾乎在同一時間,北上廣深四大一線城市宣布執(zhí)行“認房不認貸”新政。

        就在住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》后不久,上海隨即宣布執(zhí)行購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。政策規(guī)定,從9月2日起,上海居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在上海名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

        廣州則稍早一些,其《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》,打響了一線城市“認房不認貸”的第一槍。就在同一日晚間,深圳迅速跟進。深圳新政規(guī)定,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在深圳市名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。隨后,包括廈門、武漢、西安、鄭州等各地多個重點城市紛紛跟進。

        專家認為,新政更為利好一線城市樓市。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,一線城市的政策內容和全國其他城市內容一致,但是其效果會更好。因為一線城市原先的首付認定比例要高很多,同樣政策下自然效應會更加明顯。

        部分城市還在“認房不認貸”的基礎上疊加其他政策,以推動樓市復蘇。以沈陽為例,該市發(fā)布26條樓市新政,提出“認房不認貸”。同時,新政提出,取消二環(huán)內限購政策,取消住房銷售限制年限規(guī)定,滿足居民購房需求;同時降低商貸首付比例;提高高層次人才、多孩家庭、新市民、青年人最高公積金貸款額度,降低公積金貸款首付比例;契稅、個稅、增值稅減免;給予人才購房補貼等。

        到底能省多少錢?

        在“認房不認貸”制度下,不管是首付,還是購房利息支出,均會下降,購房門檻降低不少。

        當前上海一套新房平均總價大約500萬元,以此為例,在新政前,二套房最高比例(認購非普通住宅)為70%,即首付款需要350萬元。而按照現(xiàn)在新政策,若納入到首套房的認定范疇,那么首付款大約需要175萬元,據此對比,首付款直接減少了175萬元。

        同樣,納入到首套房標準,因為適用首套房的利率標準,其房貸利率也會跟著下調。當前上海二套房利率為5.25%,按照貸款本金200萬元、30年期(等額本息還款法)計算,其利息總支出約為198萬元,月供約為11044元/月。

        若按新的政策,其利率降為4.55%,其利息總支出約為167萬元,月供約為10193元/月。對比來看,利息總支出減少近31萬元,相當于可以省出一輛寶馬3系,月供減少約851元/月。

        專家認為,落實“認房不認貸”政策,不但有助于降低首付等條件,而且實質性降低了購房成本。嚴躍進預測,包括上海在內的一線及核心城市,因其改善型購房需求較為強勁,包括二孩、三孩家庭等將會在未來一段時間內選擇出手買房。

        樓市或現(xiàn)“銀十”行情

        “認房不認貸”政策有效地降低了購房者入市成本,也客觀上積極引導了市場預期向好發(fā)展,其對于市場交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。當前正值傳統(tǒng)“銀十”階段,房企在推盤上積極性明顯增加,而購房者在政策明朗后,入市意愿明顯增強、購房策略也更加清晰,所以供需兩端已經釋放出非常積極的信號。

        嚴躍進表示,當前黨中央、國務院和住房各部門高度重視住房需求的釋放?!罢J房不認貸”政策,是優(yōu)化調整購房政策的重要體現(xiàn),有力支持了合理住房消費需求的釋放。其惠及的群體多,市場反響非常好。

        專家表示,換房家庭或改善型家庭是最直接的受益群體。因為類似購房者過去要換房,若名下有貸款記錄,哪怕房子已經賣出,那么也會被認定為二套房標準。二套房的信貸要求高,很多購房者可能會出現(xiàn)“夠不著”的問題。通過落實“認房不認貸”政策,其有助于降低首付等條件,實質性降低了購房成本。

        此外,新政對引進人才的購房也有助力。在上海等大城市,一些引進人才希望購房安家。但如果其在老家有房子和貸款記錄,那么按過去政策,他在上海購房可能會被認定為二套房;而現(xiàn)在他就可以按首套房標準購房貸款。嚴躍進說:“我們認為,對于上海而言,這部分購房需求也非常大。尤其是五大新城和一些新興產業(yè)背后的各類人才,都可以更好享受到這個政策?!?/p>

        整體來看,樓市銷售狀況將會得到改善。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,近期監(jiān)管部門落地多項政策利好,一線城市已全面落實首套房“認房不認貸”,接下來,各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措,政策暖風頻吹,核心城市房地產市場將迎來一波向上行情,“金九銀十”市場可期。

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