童芳群

杭州市港聯(lián)置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有較為重要的地位，對(duì)我國(guó)的民生產(chǎn)生了較大的影響。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，而企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)的周期較長(zhǎng)，企業(yè)需要在收回應(yīng)收賬款之后再繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金較少，銷(xiāo)售資金回籠速度較慢，企業(yè)則主要依靠外部融資來(lái)維持企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，企業(yè)要想提高資金使用率，則應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化資金管理，對(duì)企業(yè)的資金做出統(tǒng)一的安排調(diào)配，這樣才可以避免資金浪費(fèi)。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)健全資金使用與監(jiān)管制度，對(duì)資金實(shí)行集中管理，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，解決資金大量占用的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的資金使用制定規(guī)劃，合理應(yīng)用資金，確保企業(yè)資金可以發(fā)揮最大效用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理重要性和必要性

第一，確保房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目順利建成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施階段是各項(xiàng)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容，也是企業(yè)資金消耗最多的一個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)離不開(kāi)資金的支持。只有加強(qiáng)資金管理，合理使用資金，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段的施工進(jìn)度進(jìn)行規(guī)劃，并且對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)展項(xiàng)目全生命周期的預(yù)算管理，按照施工情況安排資金，這樣就可以使企業(yè)運(yùn)用充足的資金解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各種問(wèn)題，保證項(xiàng)目順利建成。而且隨著央行加息政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和渠道也產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)只有加強(qiáng)資金管理，才可以有效應(yīng)對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，才可以始終保持盈余狀態(tài)，為企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)提供更好的資金支持。

第二，實(shí)時(shí)掌握資金情況，協(xié)調(diào)部門(mén)工作。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理，定期對(duì)資金的分布情況以及資金的流入與流出情況進(jìn)行分析，掌握資金的使用數(shù)額和流向等內(nèi)容，可以對(duì)資金的余缺情況進(jìn)行了解，并根據(jù)不同的狀況制定解決措施。如企業(yè)在資金足夠的情況下，則應(yīng)當(dāng)做好資金使用規(guī)劃，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)情況，及時(shí)調(diào)度資金，將資金分配到各個(gè)環(huán)節(jié)中，確保企業(yè)的項(xiàng)目不會(huì)因?yàn)橘Y金短缺而停工。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理，可以有效協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)的工作，如企業(yè)在對(duì)資金的分布狀況進(jìn)行分析和評(píng)估后，了解到應(yīng)收賬款所占用的比例較多，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)緊抓銷(xiāo)售部門(mén)與財(cái)務(wù)管理的應(yīng)收賬款管理工作，定期組織和召開(kāi)應(yīng)收賬款分析會(huì)議，對(duì)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款的未回款情況進(jìn)行匯報(bào)和總結(jié)，并針對(duì)不同的項(xiàng)目制定對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款催要手段和措施，確保企業(yè)可以及時(shí)收回應(yīng)收賬款。而企業(yè)在制定具體的催要措施之前應(yīng)當(dāng)梳理未回籠房款，分析各套房源未回籠原因。未回籠大致三種情況：一是定金交了未簽合同，銷(xiāo)售需要積極與客戶溝通，根據(jù)定金協(xié)議約定約束客戶簽訂合同；二是合同簽了分期付款，客戶沒(méi)有及時(shí)繳納分期房款，銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)積極催款，并向客戶說(shuō)明違約的嚴(yán)重性，督促客戶按時(shí)繳納房款；三是首付交了，按揭手續(xù)未辦理，銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)積極催促客戶辦理，如果按揭手續(xù)已辦理，銀行未放款，銷(xiāo)售需要聯(lián)合財(cái)務(wù)部門(mén)積極跟銀行溝通，補(bǔ)充資料，及時(shí)放款。而房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)長(zhǎng)期未回籠的房源，應(yīng)當(dāng)聯(lián)合法務(wù)部門(mén)發(fā)律師函，律師函到達(dá)的情況下，收回房源重新銷(xiāo)售。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

(一)資金管理體系不健全

資金管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的基礎(chǔ)條件，也是企業(yè)必須要遵守的流程，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的資金管理特點(diǎn)制定資金管理體系，對(duì)企業(yè)的資金使用與監(jiān)管等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系還存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)注重對(duì)外擴(kuò)張，在此過(guò)程中企業(yè)對(duì)資金的使用較為隨意，而且企業(yè)在資金管理中未開(kāi)展精細(xì)化管理，對(duì)資金也缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，使資金管理較為混亂。而有些領(lǐng)導(dǎo)的資金管理意識(shí)不強(qiáng)，缺乏時(shí)間價(jià)值觀念，部分領(lǐng)導(dǎo)只注重健全資金循環(huán)機(jī)制，卻忽略了對(duì)外投資與融資的管理，導(dǎo)致企業(yè)的資金管理體系的覆蓋面不全；第二，很多企業(yè)為了更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，都制定了資金管理制度，但是一些企業(yè)的制度是借鑒其他企業(yè)的，并未根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)的資金管理體系難以適應(yīng)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求；第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管機(jī)制缺失，企業(yè)不僅要對(duì)資金的使用進(jìn)行規(guī)范，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金監(jiān)控，對(duì)資金的使用進(jìn)行全過(guò)程的管控，使企業(yè)可以強(qiáng)化對(duì)資金的掌控。但是有些企業(yè)的資金監(jiān)控不利，違規(guī)拆借資金，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。

(二)籌資渠道單一，投資活動(dòng)缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，籌資則成為房地產(chǎn)企業(yè)增加運(yùn)營(yíng)資金的有效途徑。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式一般是以間接融資為主，直接融資為輔，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中通過(guò)銀行貸款主要的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生危機(jī)就必然會(huì)引發(fā)銀行的危機(jī)。而隨著資本市場(chǎng)融資渠道逐步收緊，監(jiān)管力度也不斷加強(qiáng)，資本市場(chǎng)直接融資的收緊增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式較為單一，房地產(chǎn)企業(yè)一般做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸，形式是土地抵押，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)為貸款模式。銀行會(huì)設(shè)銷(xiāo)售監(jiān)管戶，銷(xiāo)售資金嚴(yán)格監(jiān)管，用來(lái)保障歸還貸款的來(lái)源資金。項(xiàng)目建設(shè)中期，一般銀行會(huì)要求追加在建工程抵押，來(lái)保障銀行的利益。有些房地產(chǎn)企業(yè)則將短期的銀行貸款用以長(zhǎng)期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，致使企業(yè)資金短缺的現(xiàn)象仍舊存在。

房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中，也存在一些問(wèn)題和不足，例如房地產(chǎn)企業(yè)決策者對(duì)于行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景等情況不了解，對(duì)市場(chǎng)未做好分析和調(diào)研工作，同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展路徑和方向較為迷茫，難以站在宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一的部署和安排。而且房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)，對(duì)具體的投資項(xiàng)目的調(diào)查活動(dòng)也較少，只注重眼前的經(jīng)濟(jì)利益，卻忽視了項(xiàng)目投資的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資缺乏合理性。而房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)中，只熱衷于一些熱門(mén)的行業(yè)的項(xiàng)目，一頭扎進(jìn)項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)中，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的具體情況也不甚了解，影響企業(yè)投資收益。

(三)資金賬戶較多，資金運(yùn)營(yíng)能力較弱

第一，房地產(chǎn)企業(yè)所承建的項(xiàng)目一般都分布在各個(gè)區(qū)域，有些甚至距離房地產(chǎn)企業(yè)較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)為了方便項(xiàng)目管理，提高工作效率，就會(huì)在項(xiàng)目所在地根據(jù)需要成立專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目組，同時(shí)也會(huì)應(yīng)相關(guān)方的要求開(kāi)設(shè)銀行賬戶，便于企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施。而各項(xiàng)目小組需要向房地產(chǎn)企業(yè)提交銀行開(kāi)戶申請(qǐng)表，在通過(guò)企業(yè)全體審批通過(guò)之后方可開(kāi)設(shè)賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)在建項(xiàng)目有很多，有些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完工之后也不能及時(shí)注銷(xiāo)相關(guān)的賬戶，導(dǎo)致企業(yè)的資金賬戶較多，資金較為分散，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難度；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)能力較弱。房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)是較大的，同樣其收益也較為可觀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全資金風(fēng)險(xiǎn)管控體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以管控。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，投資的周期也較長(zhǎng)，賬款的回收難度也較大，致使企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)能力較差，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的速度，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的優(yōu)化措施

(一)健全資金管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全資金管理體系，對(duì)資金的流入與流出流程進(jìn)行規(guī)定，明確資金管理部門(mén)以及各業(yè)務(wù)部門(mén)的資金管理職責(zé)，確保其在資金管理中各司其職，嚴(yán)格約束自身的資金使用行為。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)精細(xì)化管理，制定《資金結(jié)算中心管理辦法》，明確企業(yè)資金結(jié)算中心的職責(zé)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的資金管理措施，如《流動(dòng)資金管理辦法》、《成本費(fèi)用控制管理辦法》等，對(duì)企業(yè)的資金使用流程加以嚴(yán)格的管理。更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做好資金預(yù)算管理，將編制年度資金計(jì)劃作為企業(yè)一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)每年年末年初匯集各個(gè)部門(mén)制定資金計(jì)劃，銷(xiāo)售部制定銷(xiāo)售計(jì)劃，工程部制定工程按交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)的倒排工作計(jì)劃以及各個(gè)節(jié)點(diǎn)的工程款支付計(jì)劃，財(cái)務(wù)部根據(jù)各部門(mén)的節(jié)點(diǎn)制定融資計(jì)劃。財(cái)務(wù)部門(mén)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)各部門(mén)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)督和管理，每月對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況做比對(duì)，找差異及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，保障房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)施；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要引進(jìn)先進(jìn)的資金管理制度和相關(guān)辦法，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展需求對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)，如房地產(chǎn)企業(yè)相比于其他企業(yè)而言，其項(xiàng)目的分布不均，有些項(xiàng)目甚至還不在同一個(gè)國(guó)家，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金較為分散，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對(duì)銀行賬戶的開(kāi)立和撤銷(xiāo)等管理內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全資金監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督和控制，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，并且采用財(cái)務(wù)管理信息化平臺(tái)對(duì)資金使用的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督和分析，加強(qiáng)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)企業(yè)的資金變動(dòng)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。

(二)拓寬籌資渠道，加強(qiáng)投資可行性分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重投融資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全投融資管理制度，對(duì)企業(yè)的投融資活動(dòng)加以約束和管控，合理規(guī)避投融資環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拓寬融資渠道，加強(qiáng)對(duì)政策宏觀調(diào)控制度的解讀，最大限度地尋求政府的支持。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與同行業(yè)企業(yè)的溝通和聯(lián)系，通過(guò)戰(zhàn)略合作協(xié)議等形式合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以通過(guò)供應(yīng)鏈形式，借助供應(yīng)鏈核心企業(yè)的綜合實(shí)力增強(qiáng)自身的綜合實(shí)力；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要想改變?nèi)谫Y難的現(xiàn)象，就應(yīng)當(dāng)拓寬融資方式，開(kāi)展多元化融資，根據(jù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、業(yè)務(wù)模式和自身的資金需求合理設(shè)計(jì)融資計(jì)劃，對(duì)于當(dāng)前企業(yè)的融資問(wèn)題進(jìn)行分析，全面、綜合衡量所有的融資方案，并選擇最優(yōu)的融資方式；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目的投資分析工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)決策之前，就應(yīng)當(dāng)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查，做好項(xiàng)目的可行性分析，對(duì)項(xiàng)目的成本投入以及盈利狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且分析企業(yè)內(nèi)部的可利用資金是否充足，并且還要制定完善的融資計(jì)劃，確保企業(yè)的投資計(jì)劃可以順利實(shí)施。

(三)加強(qiáng)資金監(jiān)管，提升資金運(yùn)營(yíng)能力

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好總資金的預(yù)算，制定科學(xué)的資金計(jì)劃，對(duì)資金的使用進(jìn)行全程監(jiān)管，財(cái)務(wù)部門(mén)還應(yīng)當(dāng)定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的資金收支情況進(jìn)行匯報(bào)，對(duì)于超出預(yù)算的項(xiàng)目小組進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目小組的資金使用情況是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，保證資金可以按照計(jì)劃收支。同時(shí)各項(xiàng)目小組在遇到一些特殊情況時(shí)，需要及時(shí)上報(bào)企業(yè)總部，對(duì)資金計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金監(jiān)管，項(xiàng)目小組需要定期向企業(yè)總部提交項(xiàng)目的實(shí)際收支狀況表格，企業(yè)通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并且對(duì)所有的數(shù)據(jù)加以審計(jì)，對(duì)資金使用的有效性進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評(píng)估，并且針對(duì)企業(yè)在資金使用中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，了解到問(wèn)題所在，及時(shí)采取相應(yīng)的措施，提高企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)能力；最后，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)異常的財(cái)務(wù)指標(biāo)和數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)止損。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提高企業(yè)全體人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)資金的收支管理，對(duì)資金進(jìn)行全方位的調(diào)控，避免資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用情況相比于其他行業(yè)較為嚴(yán)重，企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中都需要先行墊付一定數(shù)額的資金，而這一部分資金高達(dá)數(shù)億，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效的手段加速資金的流轉(zhuǎn)，減少資金的占用，增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高每一位員工的資金管理意識(shí)，合理規(guī)劃企業(yè)資金的使用活動(dòng)，各部門(mén)也應(yīng)當(dāng)全力配合預(yù)算管理部門(mén)的工作，嚴(yán)格按照企業(yè)的預(yù)算編制開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工作，同時(shí)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)重視投融資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，把控好杠桿，以確保企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，通過(guò)科學(xué)的催要手段及時(shí)收回賬款，并且將資金用以企業(yè)的對(duì)外擴(kuò)張和項(xiàng)目建設(shè)中，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展。