魯香

（北京科住物業(yè)管理有限公司，北京 100086）

物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量關(guān)系著各區(qū)域業(yè)主的切身利益，也影響著當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定性。所以，不同規(guī)模的物業(yè)企業(yè)都需要仔細(xì)分析自身資金管理過程中，是否存在專業(yè)人才缺失、財務(wù)風(fēng)險監(jiān)督能力不足等問題，同時采取相對應(yīng)的策略，以降低物業(yè)企業(yè)的財務(wù)費用，提升其競爭力，讓業(yè)主都能得到高質(zhì)量服務(wù)，從而促使物業(yè)企業(yè)的發(fā)展更加持久。

一、加強物業(yè)企業(yè)資金管理的意義

（一）戰(zhàn)略發(fā)展層面

物業(yè)企業(yè)資金管理最明顯的特點是企業(yè)涉及資產(chǎn)范圍較廣，且數(shù)量繁多。例如：物業(yè)企業(yè)需要對住宅小區(qū)進(jìn)行日常的檢查與維護(hù)，物業(yè)維修領(lǐng)料相對較多，工作人員每日消耗的低值易耗品數(shù)量也多。因此，物業(yè)企業(yè)需要依據(jù)自身的發(fā)展情況制定全面的戰(zhàn)略規(guī)劃，加強資金管理，規(guī)范各項物品的購買、使用，規(guī)范物業(yè)費收款要求，及時催收賬款，保證物業(yè)企業(yè)資金流通，進(jìn)而保障企業(yè)有足夠的資金用于小區(qū)日常維修、公共設(shè)備設(shè)施的完善等工作，讓企業(yè)各項資金得到合理分配和統(tǒng)籌，使業(yè)主能夠享受到更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間的良好關(guān)系，使其更加融洽，從而推動物業(yè)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

此外，從戰(zhàn)略發(fā)展層面出發(fā)的資金管理，能夠讓物業(yè)企業(yè)更加重視資金管理的作用，進(jìn)一步加大資金管理力度，使得物業(yè)企業(yè)資金鏈更加安全，企業(yè)也能更合理地控制運營成本，降低企業(yè)的財務(wù)費用，進(jìn)而提升企業(yè)的利潤，讓企業(yè)能夠有充足的資金用于各項基礎(chǔ)設(shè)施、先進(jìn)設(shè)備的完善與升級，提升物業(yè)企業(yè)的工作效率[1]。并且，從戰(zhàn)略發(fā)展層面出發(fā)，加強物業(yè)企業(yè)的資金管理，還能讓其通過市場發(fā)展預(yù)測，制定合適的發(fā)展、運營方案，適應(yīng)市場環(huán)境的變化，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)的競爭力，助力企業(yè)快速發(fā)展。

（二）內(nèi)部結(jié)構(gòu)層面

加強資金管理后，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)能夠得到進(jìn)一步的優(yōu)化，促使各部門工作流程更加規(guī)范，各個部門的工作任務(wù)、職責(zé)更加清晰，各部門的支出才能得到有效控制。各部門工作人員通過資金的合理分配，降低企業(yè)的財務(wù)費用，使得每筆資金都能發(fā)揮至最大功效，進(jìn)而降低物業(yè)企業(yè)的支付風(fēng)險，保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

另外，加強資金管理后，物業(yè)企業(yè)管理人員還能裁撤企業(yè)部分部門、崗位，讓企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加精簡，使每位工作人員的工作任務(wù)、職責(zé)更加清晰明了。物業(yè)企業(yè)在推行各項決策時，工作人員就更能夠充分發(fā)揮自身的作用，彰顯自身的價值，進(jìn)而推動物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。并且，優(yōu)化后的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，還能使資金管理人員得到有效的監(jiān)管，進(jìn)而降低物業(yè)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，推動企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）市場環(huán)境層面

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展帶動了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，讓其進(jìn)入了高速發(fā)展時期，逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。國家相關(guān)政策以及先進(jìn)的現(xiàn)代信息技術(shù)的支持，部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)張，社區(qū)資源也得到了充分運用與挖掘，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益也隨之增長。

如今，隨著中高收入階層人數(shù)的增加，雖然進(jìn)一步推動了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，但是該階層對于更優(yōu)質(zhì)服務(wù)的要求，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響。部分規(guī)模較小、資金管理力度較弱的物業(yè)企業(yè)因不能滿足業(yè)主的需求以及資金占有現(xiàn)象嚴(yán)重等原因，退出住宅小區(qū)的物業(yè)管理，影響企業(yè)的發(fā)展[2]。

而部分物業(yè)企業(yè)則通過詳細(xì)分析當(dāng)前的市場環(huán)境變化，積極了解業(yè)主的需求等方式，適當(dāng)調(diào)整資金管理方式，并加大資金管理力度，使得物業(yè)企業(yè)的管理更加規(guī)范、透明，讓每筆資金的使用方向、使用過程等得到全程的監(jiān)管，促使每筆資金得到合理的使用，滿足業(yè)主的需求，進(jìn)而促使物業(yè)企業(yè)的發(fā)展更加平穩(wěn)。

另外，物業(yè)企業(yè)加強資金管理后，還能充分挖掘、利用社區(qū)的資源，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，讓物業(yè)企業(yè)能夠有充足的資金投入到完善基礎(chǔ)設(shè)施以及購買先進(jìn)設(shè)備等工作，進(jìn)而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量及核心競爭力，讓物業(yè)企業(yè)能夠適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境的變化。

二、物業(yè)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金管理環(huán)境不佳

科學(xué)的資金管理意識、完善的管理制度以及先進(jìn)的現(xiàn)代信息技術(shù)能夠為物業(yè)企業(yè)營造一個良好的資金管理環(huán)境。但是，就目前情況而言，大部分物業(yè)企業(yè)并未營造一個良好的資金管理環(huán)境，部分管理人員的資金管理意識滯后，更重視資金的使用，而缺乏預(yù)期規(guī)劃等管理意識，致使物業(yè)企業(yè)不能合理地分配各項資金。

各個部門開展各項任務(wù)時，容易出現(xiàn)資金不足，或者資金投入過多的現(xiàn)象。再加上企業(yè)高層管理人員對于中層管理人員的影響，部分中層管理人員在執(zhí)行資金管理的過程中，也容易忽視資金的規(guī)劃，不重視各部門資金管理的執(zhí)行，導(dǎo)致出現(xiàn)資金浪費等情況，致使物業(yè)企業(yè)資金使用效率降低。對物業(yè)企業(yè)影響最大的是財務(wù)部門，財務(wù)部門管理人員的不重視會導(dǎo)致部門內(nèi)部的財務(wù)人員不重視自身工作，缺乏自我管理，財務(wù)人員的工作質(zhì)量就會降低，物業(yè)企業(yè)的資金管理就會受到嚴(yán)重的影響。

另外，部分物業(yè)企業(yè)缺乏完善的資金管理制度，這些物業(yè)企業(yè)在制定制度時，依舊應(yīng)用較為傳統(tǒng)的資金管理制度，沒有充分考慮后期市場環(huán)境的變化，在出現(xiàn)相關(guān)資金管理問題時，也沒有制定對應(yīng)的管理措施[3]。所以，制度不符合企業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，這部分物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量不高，并且管理制度的不完善，還會導(dǎo)致考核、內(nèi)部控制制度出現(xiàn)漏洞，物業(yè)企業(yè)在推進(jìn)資金管理時，就容易暴露各種問題。

此外，部分物業(yè)企業(yè)的信息化建設(shè)力度較弱，沒有完善的信息基礎(chǔ)設(shè)施，也沒有先進(jìn)的資金管理系統(tǒng)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的資金管理環(huán)境不佳，各部門之間信息交流的速度、頻率不高，一些關(guān)鍵信息的傳遞也容易受到影響，無法充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，問題不能被及時處理，物業(yè)企業(yè)自然就不能正常運行，業(yè)主的利益就會受到影響，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間就容易產(chǎn)生矛盾，若未進(jìn)行妥善地處理，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間的矛盾就容易升級，不利于社會的穩(wěn)定，也會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的生存環(huán)境更加復(fù)雜。

（二）專業(yè)人才缺失

資金管理人才是提升物業(yè)企業(yè)資金管理質(zhì)量的重要因素。但是，當(dāng)前既掌握財務(wù)相關(guān)知識以及相關(guān)的法律法規(guī)，又了解先進(jìn)信息技術(shù)、掌握相關(guān)操作方法的復(fù)合型人才較少。大部分物業(yè)企業(yè)缺失專業(yè)人才，也沒有制定完善的人才培養(yǎng)機制，剛?cè)肼毜呢攧?wù)人員沒有接受規(guī)范的入職培訓(xùn)，不能盡快適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前工作環(huán)境，工作時就容易出現(xiàn)各種問題，不僅對物業(yè)企業(yè)的運行產(chǎn)生一定影響，財務(wù)人員的工作積極性也易受到影響。

對于已經(jīng)有一定工作經(jīng)驗的財務(wù)人員來說，隨著時間的推移，會遺忘部分財務(wù)、計算機操作等知識，對相關(guān)法律法規(guī)的理解與記憶也會受到影響，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的財務(wù)費用、財務(wù)風(fēng)險增加。而部分物業(yè)企業(yè)沒有讓這部分財務(wù)人才定時參加相關(guān)的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)等活動，財務(wù)人員的能力不但不能得到增長，還會因物業(yè)企業(yè)一直沿用之前較為傳統(tǒng)的管理模式，固化其思維模式，不易接受新事物。

所以，物業(yè)企業(yè)在開展資金管理過程中出現(xiàn)問題時，這些財務(wù)人員就不能靈活地處理。除此之外，部分物業(yè)企業(yè)招聘時，由于沒有多余的資金，或者沒有加大資金的投入力度，從而導(dǎo)致企業(yè)吸引人才的力度較低，物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量自然就不高。

（三）資金閑置、占有現(xiàn)象嚴(yán)重

部分物業(yè)企業(yè)管理人員重視各項資金的使用而沒有對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃。采購部門在購買物資時，部分工作人員根本不清楚各項物資的購買數(shù)量，只能依照企業(yè)之前的購買數(shù)量購買相關(guān)的物資。在此情況下，物業(yè)企業(yè)就特別容易出現(xiàn)盲目采買的情況。而隨著此類事件的增多，物業(yè)企業(yè)物資庫存積壓越來越多，企業(yè)的資金閑置現(xiàn)象就愈發(fā)嚴(yán)重，不僅會增加物業(yè)企業(yè)物資保管費用、財務(wù)費用，使得企業(yè)資金的利用率降低，還會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)流動資金減少，物業(yè)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)就會受到嚴(yán)重的影響[4]。而物業(yè)企業(yè)的資金閑置現(xiàn)象頻發(fā)后，部分工作人員還會鉆取制度的漏洞，挪用企業(yè)的部分物資，加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重阻礙物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

（四）財務(wù)風(fēng)險監(jiān)督能力不足

部分物業(yè)企業(yè)存在財務(wù)風(fēng)險監(jiān)督能力不足的問題。規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)因其資金不充足，沒有設(shè)立內(nèi)部審計部門，且專門安排開展審計工作的財務(wù)人員的工作能力較低，不能充分發(fā)揮該崗位的作用，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較高。而部分組建審計部門的物業(yè)企業(yè)也因?qū)徲嫻ぷ饔韶攧?wù)部門兼任等原因，而未充分發(fā)揮作用，致使企業(yè)承擔(dān)較大的風(fēng)險。另外，部分企業(yè)缺乏完善的監(jiān)督機制，無法對各部門的工作進(jìn)行有效的監(jiān)管，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會升高。

三、加強物業(yè)企業(yè)資金管理、降低企業(yè)財務(wù)費用的策略研究

（一）優(yōu)化資金管理環(huán)境

物業(yè)企業(yè)要想提升其資金管理質(zhì)量，降低企業(yè)的財務(wù)費用，就要進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)企業(yè)的資金管理環(huán)境。物業(yè)企業(yè)管理人員需要加強自身資金管理意識的培養(yǎng)，積極學(xué)習(xí)相關(guān)的管理知識，掌握國家稅收政策的變化等情況，了解當(dāng)前市場環(huán)境以及業(yè)主需求的變化等，進(jìn)而制定合適的決策，以推動資金管理工作有序開展，讓企業(yè)各項資金都能被合理地使用。

同時，物業(yè)企業(yè)管理人員還需要加強中層管理人員以及基層工作人員資金管理意識的培養(yǎng)，讓中層管理人員能夠充分發(fā)揮其作用，積極推動基層工作人員學(xué)習(xí)，使自身掌握更多的資金管理知識及相關(guān)政策的變化，促使其能夠更加了解物業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步加強企業(yè)的資金管理質(zhì)量。

而基層工作人員在受到中層管理人員的監(jiān)管后，也會更加重視資金管理相關(guān)的學(xué)習(xí)活動，積極學(xué)習(xí)相關(guān)知識，進(jìn)而促使物業(yè)企業(yè)資金管理工作能夠順利推行，提升企業(yè)的工作效率。高層管理層到基層工作人員的共同努力，積極學(xué)習(xí)資金管理知識，能夠讓物業(yè)企業(yè)營造一個良好的學(xué)習(xí)氛圍與工作環(huán)境[5]。

在環(huán)境的影響下，部分積極性不高的工作人員也會受此正面影響，從而促使整個物業(yè)企業(yè)的管理水平得到進(jìn)一步提升，企業(yè)才能更加健康、快速地發(fā)展。物業(yè)企業(yè)要完善自身的資金管理制度，學(xué)習(xí)其他企業(yè)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗，并依據(jù)自身制度存在的問題以及企業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀等，制定精細(xì)化的資金管理制度，讓企業(yè)各項預(yù)算編制、執(zhí)行等工作得到監(jiān)管，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)各項資金的使用效率，提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)還要制定對應(yīng)的考核及內(nèi)控制度，讓表現(xiàn)優(yōu)秀的工作人員得到對應(yīng)的獎勵等，全面調(diào)動工作人員的積極性，使每位業(yè)主都能享受到更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

此外，物業(yè)企業(yè)還要加大信息化建設(shè)力度，依據(jù)企業(yè)實際情況，有計劃地完善企業(yè)內(nèi)部信息，購買合適的管理系統(tǒng)，給物業(yè)企業(yè)資金管理奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)，使各部門間的聯(lián)系更加便捷，進(jìn)而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

（二）培養(yǎng)專業(yè)資金管理人才

培養(yǎng)專業(yè)的資金管理人才，物業(yè)企業(yè)要完善人才培養(yǎng)機制，依據(jù)已有的財務(wù)人員的工作能力制定更加科學(xué)地培養(yǎng)計劃，讓每位工作人員都能不斷夯實自身的基礎(chǔ)知識，并不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的理論，拓寬其知識框架，從而提升其資金管理能力。物業(yè)企業(yè)還需要給財務(wù)人員提供信息技術(shù)及相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)機會，讓其能夠掌握各項管理系統(tǒng)的操作方法，全面掌握相關(guān)法律法規(guī)，讓物業(yè)企業(yè)的發(fā)展更加平穩(wěn)。

另外，物業(yè)企業(yè)還需要依據(jù)自身實際發(fā)展?fàn)顩r以及未來的發(fā)展方向等，不斷完善企業(yè)的人才培養(yǎng)計劃，讓企業(yè)的發(fā)展更加持久。此外，物業(yè)企業(yè)還需要重視企業(yè)的入職培訓(xùn)及考核工作，讓每位新入職的財務(wù)人員都能在較短時間內(nèi)熟悉自身的工作任務(wù)，知曉自身職責(zé)，適應(yīng)企業(yè)的工作氛圍、環(huán)境[6]。并且對所有資金管理人員進(jìn)行定時的考核，了解每位工作人員的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而適當(dāng)?shù)卣{(diào)整培養(yǎng)計劃，讓其能力得到全面發(fā)展。

（三）提高資金利用率

資金閑置、占有現(xiàn)象嚴(yán)重的物業(yè)企業(yè)，需要先將庫存的物資進(jìn)行全面清點，了解各項物資的使用情況。同時，物業(yè)企業(yè)需要進(jìn)行市場調(diào)查，掌握各項物資價格的變化情況，進(jìn)而確定各項物資的購買數(shù)量?？茖W(xué)控制庫存數(shù)量，不僅能有效避免資金閑置及占有情況的加重，還能促使物業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃更為合理。物業(yè)企業(yè)需要將閑置、無效的物資進(jìn)行清理，通過變賣等方式，讓企業(yè)獲得更多的流動資金。物業(yè)企業(yè)還可以選擇信譽較高的企業(yè)開展合作，減少企業(yè)資金閑置現(xiàn)象，進(jìn)而提升物業(yè)企業(yè)資金利用率。為保證各項資金能被合理使用，物業(yè)企業(yè)還需要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算編制，并加大各項編制執(zhí)行力度，保證企業(yè)各項資金得到合理規(guī)劃，保證各項資金的使用落到實處，進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)的資金利用率。

（四）強化企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制

物業(yè)企業(yè)的資金管理關(guān)系著每位業(yè)主的利益。因此，物業(yè)企業(yè)需要強化自身財務(wù)風(fēng)險機制，完善企業(yè)事前檢查機制，有效控制物業(yè)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)還要加強企業(yè)各環(huán)節(jié)、各部門以及每位工作人員的動態(tài)監(jiān)督，讓工作人員能夠充分了解自身的責(zé)任以及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，讓企業(yè)各項資金的使用方向得到實時監(jiān)督，進(jìn)而降低企業(yè)的風(fēng)險。并且物業(yè)企業(yè)需要嚴(yán)格落實事后的反饋，對各項資金的使用情況等進(jìn)行詳細(xì)分析，掌握企業(yè)資金管理過程中出現(xiàn)的問題，并采取對應(yīng)的措施，以提升企業(yè)的資金使用效率，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)還需要加強審計人員，或者審計部門的管理，讓審計人員能夠有序開展各項審計工作，保證財務(wù)部門獨立性的同時，有效物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險，讓其能夠更加穩(wěn)定發(fā)展，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)的資金管理質(zhì)量不僅關(guān)系著物業(yè)企業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展，也關(guān)系每位業(yè)主的實際利益。因此，物業(yè)企業(yè)要不斷優(yōu)化資金管理環(huán)境，讓所有工作人員都重視企業(yè)的資金管理工作，遵循完善的管理制度，開展相關(guān)工作；物業(yè)企業(yè)也要大力培養(yǎng)專業(yè)資金管理人才，提升企業(yè)管理水平，解決企業(yè)資金閑置、占有等現(xiàn)象，進(jìn)而提高企業(yè)各項資金的利用率；物業(yè)企業(yè)還需要不斷強化企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，降低企業(yè)的風(fēng)險，促使物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。