周 潔

（嘉泉大學(xué)，韓國 京畿道城南市 13120）

低碳經(jīng)濟(jì)是通過不斷改進(jìn)生產(chǎn)工藝，使用環(huán)保原料實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的一種新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)[1]。在“綠色低碳”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式下，要實(shí)現(xiàn)最大程度地保護(hù)自然經(jīng)濟(jì)效益、最大程度地利用生態(tài)環(huán)境、節(jié)約資源與提升經(jīng)濟(jì)效益，就需要通過持續(xù)的科技創(chuàng)新來提升環(huán)境品質(zhì)。我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本、房?jī)r(jià)甚至是行業(yè)的短期發(fā)展帶來了一定的影響。對(duì)此，要實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就需要構(gòu)建一個(gè)基于低碳保證的房地產(chǎn)融資體系，并對(duì)其實(shí)施有效的調(diào)控。

一、“低碳經(jīng)濟(jì)”的概念

低碳經(jīng)濟(jì)作為目前國家發(fā)展的一種主要的經(jīng)濟(jì)模式，其所具備的環(huán)保型特征，符合目前國家倡導(dǎo)的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念。其中，“低碳”經(jīng)濟(jì)是通過對(duì)原料或生產(chǎn)工藝的革新，對(duì)能源和資源的消耗進(jìn)行控制，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約和環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)。在目前的低碳經(jīng)濟(jì)背景下，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)主動(dòng)改變了自己的生產(chǎn)和發(fā)展方式，突出了對(duì)環(huán)境保護(hù)的需求，這為國家的房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力[2]。

在生態(tài)環(huán)保與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持制衡狀態(tài)時(shí)，則可以保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營(yíng)規(guī)模保持穩(wěn)定。在“低碳經(jīng)濟(jì)”概念開始出現(xiàn)的時(shí)候，存有環(huán)保能源施工成本與投入成本不相符的情況。所以，未來要主動(dòng)引入更加先進(jìn)、更加科學(xué)的低碳環(huán)保技術(shù)，特別是在進(jìn)行工程建設(shè)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)選擇環(huán)保水平較高的低碳工程材料。從促進(jìn)我國的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的視角來看，綠色經(jīng)濟(jì)模式在實(shí)踐中的運(yùn)用具有顯著的優(yōu)點(diǎn)，它能夠有效地控制成本，并且能夠保證能量的可持續(xù)和回收利用[3]。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析

（一）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

首先，在整體宏觀層面上，即法律的相關(guān)內(nèi)容和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，從目前國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的現(xiàn)狀來看，以法制為主，從土地、稅收等角度對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都取得了良好的成效，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，調(diào)動(dòng)了居民住房投資的積極性[4]。其次，在微觀層面上，從行業(yè)本身的角度對(duì)企業(yè)進(jìn)行剖析：本文以佛山市禪城區(qū)為案例，對(duì)其未來兩年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，并對(duì)該地區(qū)部分樓盤進(jìn)行分析，得出了相應(yīng)的結(jié)論。預(yù)測(cè)結(jié)果如表1所示：

表1 佛山市禪城區(qū)2023年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果

從表1可以看出，擇優(yōu)選取了佛山市禪城區(qū)的三個(gè)建筑項(xiàng)目，其房?jī)r(jià)存在一定的差距。

復(fù)地·公園和光項(xiàng)目，占地面積約40%，園區(qū)內(nèi)設(shè)施較為齊全，“三大公園”“安康快樂生態(tài)”環(huán)繞，周圍空氣中含豐富的負(fù)離子，可滿足市民的室外活動(dòng)需要。并且三大商圈環(huán)繞，雙地鐵，600米即可到達(dá)高檔生活圈，并擁有完備的教育設(shè)施[5]。

相比較而言，美的時(shí)光和建投榕華里兩個(gè)項(xiàng)目則缺少了完備的配套，娛樂、商務(wù)等設(shè)施的規(guī)劃尚不完善。從工程比較中可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力因素包括園區(qū)容積率、綠地面積、周邊休閑娛樂設(shè)施是否充足等。因此，房地產(chǎn)業(yè)必須發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，在綠化、休閑娛樂等方面，創(chuàng)設(shè)滿足人民需要的生態(tài)環(huán)境，從而提高自己的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

（二）競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀展開分析，各個(gè)項(xiàng)目都采用了較多的競(jìng)爭(zhēng)性戰(zhàn)略，大多是以“目標(biāo)客戶戰(zhàn)略”為主。一些地產(chǎn)商在策劃中，主要以別墅和洋房為主，目的是瞄準(zhǔn)一些有一定財(cái)力的顧客。這種競(jìng)爭(zhēng)性的戰(zhàn)略，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量很大。若企業(yè)資本不足，加之資金回籠緩慢，則容易出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。而面向低收入人群，設(shè)計(jì)高層建筑和小戶型，從而控制單一住宅的整體價(jià)格，使大部分人都有足夠的資金支付及償還貸款的購房能力。

（三）知名房地產(chǎn)企業(yè)采取的“低碳經(jīng)濟(jì)”方案

1.萬科戰(zhàn)略

在萬科項(xiàng)目工程建設(shè)過程中，圍繞著“低碳經(jīng)濟(jì)”這一主題，構(gòu)建了多元化的“綠色”評(píng)估體系。建筑材料主要采用木材，結(jié)合節(jié)能環(huán)保等工藝，從照明到電力，全部進(jìn)行了低碳環(huán)保的設(shè)計(jì)。在萬科工程中引入了太陽能，從而有效地降低了總能耗。萬科公司的低碳戰(zhàn)略規(guī)劃如表2所示。

表2 萬科的低碳戰(zhàn)略規(guī)劃

2.保利戰(zhàn)略

保利通過樹立品牌確立了其低碳策略，確立了“自然和美”的品牌標(biāo)志，以及之對(duì)應(yīng)的“尊享”“康居”等工程策劃理念，強(qiáng)化了低碳科技的運(yùn)用，使其在地產(chǎn)工程中具有鮮明的特點(diǎn)。

3.綠地戰(zhàn)略

綠地集團(tuán)不斷在“工程策劃理念”“低碳施工機(jī)制”“低碳戰(zhàn)略”和“技術(shù)研發(fā)”等多個(gè)層面加以探索和發(fā)展，全方位構(gòu)建“綠色節(jié)能”的過程解決方案。綠地集團(tuán)主動(dòng)將低碳科技融入其中，圍繞“綠色項(xiàng)目”這一核心理念，通過“產(chǎn)業(yè)施工”“技術(shù)學(xué)習(xí)”“技術(shù)研發(fā)”等多個(gè)層面的全面合作，主動(dòng)展示其在生產(chǎn)過程中的環(huán)?？萍嫉膬?yōu)勢(shì)。綠地建筑項(xiàng)目的低碳融合效果如表3所示。

表3 綠地項(xiàng)目的低碳融合成績(jī)

4.各方案實(shí)效及啟示

一是萬科地產(chǎn)在節(jié)能減排上的策略，強(qiáng)化了低碳科技的應(yīng)用，力求從居住環(huán)境、建材等各個(gè)層面提升產(chǎn)品的價(jià)值，在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮出示范作用。二是保利地產(chǎn)以“低碳”為核心，在發(fā)展中堅(jiān)持“綠色”理念，明確了“低碳化”科技整合的首要工作。三是綠地地產(chǎn)的“綠色空間”策略，即從“產(chǎn)業(yè)鏈”到“綠色計(jì)劃”再到“綠色社區(qū)”的多層面、全面實(shí)施的低碳化的技術(shù)更新和研發(fā)，是一種綜合性的低碳技術(shù)創(chuàng)新。

三、低碳經(jīng)濟(jì)視角下房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)管理機(jī)制

近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，但也暴露出很多問題。特別是在國家提倡低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)的未來還很不確定，只有對(duì)該行業(yè)加以嚴(yán)格監(jiān)管與約束，房地產(chǎn)企業(yè)才能健康發(fā)展。因此，政府應(yīng)該制定相關(guān)的政策，在宏觀層面上對(duì)其進(jìn)行有效調(diào)控。在此過程中，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“綠色發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，并通過座談會(huì)等形式，使廣大地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到“走出去”的重要意義?；诖?，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，營(yíng)造符合新時(shí)期發(fā)展需求的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，促使企業(yè)建立科學(xué)、合理的管理機(jī)制。

（二）融合綠色工藝，自覺保護(hù)環(huán)境

城市的生態(tài)質(zhì)量，很大程度上影響著房屋建筑的數(shù)量以及建設(shè)規(guī)模。因此，房地產(chǎn)管理部門需要將該地區(qū)居民的住房需求和區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密地聯(lián)系起來，使房地產(chǎn)業(yè)保持綠色發(fā)展，并始終堅(jiān)持低碳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念，使其符合生態(tài)文化建設(shè)的要求。在土地開發(fā)過程中，強(qiáng)化周邊環(huán)境保護(hù)，降低房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境造成的影響。通過對(duì)該地區(qū)的環(huán)境特征進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定出一套切實(shí)可行的方案，堅(jiān)持“以人為本”“低碳環(huán)保”的設(shè)計(jì)思想，為廣大市民營(yíng)造一個(gè)綠色、宜居的環(huán)境。如有需要，可適當(dāng)增加社區(qū)文化元素，為公眾營(yíng)造休閑娛樂氛圍，使居民回歸大自然。通過對(duì)各地塊之間的間隔進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，增加休閑娛樂設(shè)施，創(chuàng)建“綠色氧吧”“室外運(yùn)動(dòng)區(qū)”“生態(tài)步道”等，以多樣化的綠地形態(tài)，使建筑工程中的綠地覆蓋率得到顯著提升。

（三）因地制宜，進(jìn)行低碳房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃

由于全國各個(gè)區(qū)域在生態(tài)環(huán)境、人文特征、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面都有一定的差異，因此，在進(jìn)行低碳房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定出更具針對(duì)性的評(píng)估指標(biāo)。這就必須堅(jiān)持因地制宜，各房企需要結(jié)合本地區(qū)的具體情況進(jìn)行總體規(guī)劃，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的低碳、綠色。

同時(shí)，地方政府可以對(duì)低碳地產(chǎn)企業(yè)提供一定的貸款優(yōu)惠、政策支持等，激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)使用低碳技術(shù)，專業(yè)化發(fā)展低碳地產(chǎn)。由于這是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，因此，必須持續(xù)不斷地追蹤和分析目前的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以優(yōu)化各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，滿足城市需要

建筑工程項(xiàng)目需要在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)之后，確定發(fā)展目標(biāo)，并進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。從工程設(shè)備到材料，注重新技術(shù)的充分利用，突破原有的限制，不斷提升資源的利用效率。

以工程項(xiàng)目為核心，密切關(guān)注周邊交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)行必要的溝通和協(xié)作，使其與城鎮(zhèn)建設(shè)高度匹配。房地產(chǎn)企業(yè)可以參考一些成功案例，從而增強(qiáng)計(jì)劃的有效性。例如，有關(guān)企業(yè)可以運(yùn)用BIM（建筑信息模型），在線模擬各種管道布置，排除電路沖突。對(duì)于出現(xiàn)的線路沖突，按照接線規(guī)范，進(jìn)行相應(yīng)的修改。

（五）健全房地產(chǎn)金融機(jī)制，強(qiáng)化金融市場(chǎng)規(guī)范性

有關(guān)部門要充分發(fā)揮價(jià)格體系的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向作用，對(duì)房地產(chǎn)工程投資中存在的各種違法問題進(jìn)行管控，健全相關(guān)管理機(jī)制，以減少不合理、不合法的惡性競(jìng)爭(zhēng)。另外，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資體系予以規(guī)制，使房地產(chǎn)企業(yè)融資呈現(xiàn)規(guī)范化態(tài)勢(shì)。

通過健全法律法規(guī)體系，強(qiáng)化體制與法制的結(jié)合，構(gòu)建公平公正的經(jīng)濟(jì)體制，保障房地產(chǎn)資金的安全，對(duì)各種可能存在的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極防范，從金融規(guī)范、資金監(jiān)管等方面來保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

四、結(jié)語

隨著低碳、綠色經(jīng)濟(jì)的提出和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨變革和轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的高能耗高成本的發(fā)展方式正在被高附加值、低能耗的發(fā)展方式所取代。當(dāng)前，由于國內(nèi)部分企業(yè)發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，技術(shù)上也缺乏有力的支持。所以，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的思想認(rèn)識(shí)，采取科學(xué)、綠色的經(jīng)營(yíng)方式，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中融入低碳經(jīng)濟(jì)理念，并落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的日常建設(shè)和管理中，以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。