趙軼群／文

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境日益惡劣，競爭也越來越激烈，保利潤、求生存已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的生存法則，而這些方面也對成本控制工作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就要加強成本控制，將成本控制理念貫穿經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程進行成本控制，實施精細化管理，從而有效控制房地產(chǎn)項目的工程造價，減少成本支出，在市場上立足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強各個環(huán)節(jié)的成本控制，如項目決策、圖紙設(shè)計、工程施工及后續(xù)的銷售等環(huán)節(jié)，都要積極尋找有效的成本控制方式與手段，借助信息技術(shù)加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的動態(tài)監(jiān)管，實時掌握項目的成本投入與收益，并根據(jù)自身實際管理情況，不斷改進與優(yōu)化成本控制體系，幫助各部門明確各自的工作職責(zé)，并且按照相關(guān)規(guī)定規(guī)范自身的工作行為，將成本支出控制在合理范圍內(nèi)，進一步提升內(nèi)部管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)項目 全過程成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)最根本的競爭就是成本競爭，成本控制應(yīng)該貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，以進一步提升企業(yè)的經(jīng)營利潤。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)利潤進一步下降，企業(yè)必須大力推進精細化管理，管控房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本。在確保房地產(chǎn)項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，不僅應(yīng)從源頭管控好工程造價，還應(yīng)在房地產(chǎn)項目建設(shè)的各個階段選擇合適的成本控制方法，整體規(guī)劃各項經(jīng)營管理活動，合理調(diào)配內(nèi)部各項資源，確保項目建設(shè)順利開展。本文圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全過程的各個環(huán)節(jié)展開討論，并基于多個視角探討房地產(chǎn)企業(yè)有效控制項目全過程成本費用的方法與路徑，確保房地產(chǎn)企業(yè)合理控制工程造價，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的目標。

全過程成本控制概述

全過程成本控制是指房地產(chǎn)企業(yè)立足于整體項目建設(shè)與發(fā)展的角度，對房地產(chǎn)項目建設(shè)各個階段的成本嚴加控制，對影響房地產(chǎn)項目成本的重要因素進行分析，并找到成本控制的關(guān)鍵節(jié)點，控制影響項目工程造價的成本因素，從而降低經(jīng)營成本支出的管理活動。

全過程成本控制一般包含以下幾個特點：第一，貫穿全生命周期的所有環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，有些甚至長達兩三年，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中會將資金投入立項決策、圖紙設(shè)計、施工與銷售等階段，因此，企業(yè)應(yīng)將精細化管理落實到項目建設(shè)的全過程中，確保全過程成本控制理念貫穿于所有的經(jīng)營管理活動中。第二，實時動態(tài)變化。房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境在不斷變化，項目建設(shè)也在不斷深入，每一個房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期、成本投入、銷售前景等方面均有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)無法通過同一個成本控制的方案模型完成不同項目的成本控制工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合每個項目建設(shè)的具體條件，分析各個房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期、環(huán)境、階段等內(nèi)容，只有在對具體的項目情況有了充分的了解和掌握之后，才能制定具體有效的成本控制方案與措施，實現(xiàn)提高房地產(chǎn)項目開發(fā)利潤的經(jīng)營目標。

房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制的意義

近年來，受政府宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均面臨巨大的經(jīng)營壓力。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競爭中健康發(fā)展，必須優(yōu)化對成本的控制。要加強項目開發(fā)全過程成本控制，充分了解每一個項目建設(shè)各環(huán)節(jié)的成本投入情況，并根據(jù)項目的資金需求合理配置資金，避免產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時，通過全過程成本控制，分析與評估開發(fā)環(huán)節(jié)影響成本的所有因素，采取有效的措施降低開發(fā)費用。在實際銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理降低銷售價格推動銷售量提升，快速完成房地產(chǎn)銷售回籠任務(wù)，盡快收回應(yīng)收賬款，降低運營風(fēng)險，使相關(guān)的款項能及時投入經(jīng)營活動中，確保其他各項工作順利開展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在實施全過程成本控制時，可以實時掌握企業(yè)資金分布情況，及時發(fā)現(xiàn)當(dāng)前各個經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的管理漏洞與問題，調(diào)整與改進管理方式與內(nèi)容，不斷規(guī)范管理活動，進一步提升經(jīng)營管理水平，確保正常經(jīng)營和發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的策略

決策階段的成本控制

在決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對預(yù)開發(fā)項目的各個階段需投入的資金成本進行全面的核算與評估，估算企業(yè)投資成本與利潤。該過程包括項目考察費用、設(shè)計費用及其他行政性收費等。企業(yè)造價人員可以結(jié)合市場現(xiàn)狀，分析影響企業(yè)投資成本效益的全部因素，包括企業(yè)決策階段可能產(chǎn)生的突發(fā)狀況和因素，提出合理有用的建議，以便企業(yè)提前制定預(yù)防措施。例如，當(dāng)雨季到來，企業(yè)應(yīng)采取一些防汛措施，避免返工，以此減少經(jīng)濟損失。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)研究與分析國家相關(guān)的宏觀政策以及當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，了解國家近期對房地產(chǎn)行業(yè)的具體管控政策，并且根據(jù)政策內(nèi)容實時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營管理策略，改變企業(yè)投資方向，選擇當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)展前景較好的項目，避免投資失誤。

另外，在決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想有效地控制成本，就應(yīng)針對每一個投資項目進行可行性分析。在分析時，應(yīng)充分考慮內(nèi)外部的經(jīng)營環(huán)境，了解該項目在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下的發(fā)展?fàn)顩r，并合理預(yù)測投資成本與收益，準確地預(yù)測盈虧。在必要的時候，企業(yè)還應(yīng)派遣相關(guān)技術(shù)人員前往項目所在地進行現(xiàn)場勘察。只有充分了解每一個投資項目的具體情況，才可以形成科學(xué)合理的可行性報告，進而合理規(guī)劃項目建設(shè)工作，同時有助于實時掌握自身財務(wù)狀況，合理安排資金使用，避免因建設(shè)資金不足而產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。

設(shè)計階段的成本控制

圖紙的設(shè)計階段關(guān)乎企業(yè)整體的成本投入，決定了占項目投資比重最大的建安費用，也決定了工程造價。因此，企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計階段的成本控制，不但要考慮本階段的費用投入，還要考慮后期按設(shè)計圖紙建設(shè)的建安成本。只有不斷優(yōu)化圖紙設(shè)計，對其進行審查，才可以將工程造價控制在合理的范圍內(nèi)。

首先，在設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的地域區(qū)位及項目開發(fā)定位等實際情況，選擇合適的設(shè)計單位與團隊，對設(shè)計單位與團隊的整體實力與專業(yè)性等方面進行評估，并加強與設(shè)計單位的溝通，在設(shè)計方案中突出工程開發(fā)定位以及成本控制的重要性。在滿足項目定位對生活環(huán)境、使用功能的相關(guān)要求以及合法合規(guī)的前提下，要求設(shè)計單位優(yōu)化建筑間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度提高容積率，增加公共建筑層數(shù)，合理開展道路布置與綠化景觀設(shè)計工作，確保設(shè)計不僅要滿足功能要求，還要經(jīng)濟合理，最大限度降低成本。同時，設(shè)計單位應(yīng)嚴格遵循設(shè)計原則，不斷審核與優(yōu)化設(shè)計方案，選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，編制施工圖預(yù)算，確保工程造價在設(shè)計概算范圍內(nèi)。在出圖之前，要對設(shè)計圖紙的質(zhì)量進行嚴格把關(guān)，這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，將成本控制在最優(yōu)范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)在施工之后變更而大大增加成本投入的風(fēng)險。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)簽訂相應(yīng)的《圖紙設(shè)計合同》，在合同中明確規(guī)定項目設(shè)計的具體要求和標準、方案設(shè)計的驗收標準以及方案設(shè)計時間等內(nèi)容，設(shè)置相應(yīng)的違約條款與懲罰措施，規(guī)范合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就設(shè)計方案、內(nèi)容與設(shè)計單位進行反復(fù)溝通，不定期與設(shè)計團隊的方案設(shè)計進度與內(nèi)容交換意見。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向設(shè)計單位仔細說明項目的實際情況，并且在設(shè)計單位提交方案后，對方案進行審查，對于符合企業(yè)驗收標準與要求的方案進行驗收，對不符合企業(yè)要求和相關(guān)標準的方案，應(yīng)要求其及時整改或者追究違約責(zé)任，以此減少經(jīng)濟損失。

最后，設(shè)計單位應(yīng)加強圖紙審核工作，對圖紙的錯誤和疏漏進行修改與補充，減少圖紙的設(shè)計風(fēng)險，從而避免因反復(fù)修改圖紙導(dǎo)致工期延誤。

施工階段的成本控制

首先，對建設(shè)材料的采購把控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強材料采購環(huán)節(jié)的成本管理，對市場上的供應(yīng)商進行對比分析，了解當(dāng)前市場中建設(shè)材料的采購價格。企業(yè)應(yīng)加強對采購人員的培訓(xùn)，使其充分掌握采購環(huán)節(jié)對企業(yè)項目整體開發(fā)成本控制的重要性，在采購之前做好價格分析工作，貨比三家，選擇性價比較高的供應(yīng)商。針對企業(yè)常規(guī)采購物資，采購人員應(yīng)與合作的供應(yīng)商加強溝通交流，使其以較低的價格供應(yīng)物資，從而降低企業(yè)的采購成本。同時，為進一步控制采購價格，對需求較大的工程物資，還可以采取公開招標的方式，通過招投標競價選擇最優(yōu)的采購方案，這樣不僅可以提高企業(yè)的采購質(zhì)量與效率，還可以幫助企業(yè)減少采購成本支出。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強對物資的驗收。在到貨之后，現(xiàn)場人員應(yīng)按照采購合同的質(zhì)量與數(shù)量標準的相關(guān)規(guī)定驗收采購的貨物。在發(fā)現(xiàn)貨物質(zhì)量與數(shù)量存在問題時，應(yīng)拒絕在驗收單上簽字，并及時聯(lián)系供應(yīng)商補齊數(shù)量或更換不符合質(zhì)量標準的貨物，避免企業(yè)后期因貨物質(zhì)量不合格而產(chǎn)生新的采購成本。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇合適的施工單位。在選擇施工單位時，應(yīng)重點關(guān)注施工企業(yè)的社會地位、口碑與施工質(zhì)量等，房地產(chǎn)開發(fā)項目首選邀請招標，要選擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位，最好是在業(yè)界實力很強的公司。在與施工單位簽訂合同時，應(yīng)明確規(guī)定施工時間、施工標準與要求、施工造價以及雙方的責(zé)任與義務(wù)，并且聘請專業(yè)的律師審核施工合同中的法律條款，從法律角度提出優(yōu)化意見，防止企業(yè)后期出現(xiàn)法律糾紛。

最后，根據(jù)施工進度合理合規(guī)地優(yōu)化圖紙設(shè)計。在施工過程中，應(yīng)反復(fù)審查設(shè)計圖紙的可行性與合理性，盡量在施工之前對圖紙進行優(yōu)化與改動，避免在施工過程中出現(xiàn)圖紙設(shè)計變更與簽證變更等現(xiàn)象，避免返工或企業(yè)預(yù)算超支。同時，施工階段要嚴格審核進度，對于超出成本計劃等情況，應(yīng)及時尋找原因，并上報決策層，提出切實可行的整改措施，確保內(nèi)部控制成效。

驗收結(jié)算階段的成本控制

驗收階段也是影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目負責(zé)人應(yīng)審查項目驗收完工的相關(guān)數(shù)據(jù)資料的完整性、合理性等。審查完畢后，及時將相關(guān)資料上交至管理部門，在通過審查之后開展項目結(jié)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)的項目管理人才，加深對項目驗收要求與標準的了解，準確地對驗收成本結(jié)算進行評估，及時將驗收結(jié)果上報給企業(yè)管理層，以達到最佳的成本控制效果。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織項目工程師與造價工程師參照該項目所有的建設(shè)資料，對施工單位提交的結(jié)算單的具體內(nèi)容與數(shù)額進行審核。在必要的時候，企業(yè)還可以聘請專業(yè)的造價企業(yè)對該項目的工程結(jié)算單內(nèi)容進行專業(yè)審核，提高結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。此外，在驗收結(jié)算階段，企業(yè)還應(yīng)做好材料與儀器的審核工作，對施工單位提交的竣工驗收單的內(nèi)容進行全面、系統(tǒng)的審查，按照合同和相關(guān)協(xié)議規(guī)定，做好結(jié)算復(fù)審工作，確保工程結(jié)算的質(zhì)量。

銷售階段的成本控制

銷售階段會產(chǎn)生營銷成本，包括人工成本、廣告宣傳費用等。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強銷售環(huán)節(jié)的成本控制，分析與評估當(dāng)前的市場環(huán)境和消費群體的心理，了解各類消費群體的消費心理。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)可根據(jù)不同的目標群體制定針對性的營銷策略。例如，針對中老年人，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)營造溫暖、溫馨、和諧等家庭氛圍的廣告內(nèi)容，快速抓住消費者的心理，提高市場銷售量。同時，企業(yè)應(yīng)加強對銷售人員的培訓(xùn)，使其了解企業(yè)當(dāng)前各個項目的銷售政策，幫助其快速掌握消費者的心理，從而為消費者推薦合適的房源。為提高銷售人員的積極性，企業(yè)還應(yīng)建立健全績效激勵機制，將銷售量與個人的績效工作關(guān)聯(lián)，獎勵銷售業(yè)績較好的業(yè)務(wù)人員，從而激發(fā)其工作熱情，加快房屋銷售進度，降低企業(yè)營銷費用。

全過程成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟利潤和市場競爭力具有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要主動了解市場行業(yè)的動態(tài)變化，還要做好內(nèi)部成本控制工作，將成本控制理念貫穿企業(yè)各項經(jīng)濟活動的全過程。同時，由于全過程成本控制涉及多個環(huán)節(jié)，具有復(fù)雜性，因此企業(yè)各部門人員都要主動參與到成本控制工作中，有效控制項目成本，這樣才可以實現(xiàn)企業(yè)總體發(fā)展目標。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極運用信息化管理系統(tǒng)，加強對各個環(huán)節(jié)活動的監(jiān)管，充分掌握企業(yè)各個項目的具體建設(shè)情況，從而合理管控成本。