黃永生 常 威

(1 華北理工大學管理學院 河北 唐山 063210)(2 灤南縣南堡鎮(zhèn)人民政府 河北 唐山 063200)

隨著城市建設進程的推進,房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理水平受到了越來越多的關注,要充分借鑒已有研究成果,從質(zhì)量管理、項目控制等多方面角度落實相應的管理方案,有效提高客戶滿意度,從而促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理概述

1.1 內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理管理者的管理需求,借助系統(tǒng)工程方法,開展綜合監(jiān)督。正是因為房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理涉及內(nèi)容較多,因此,要結合實際需求在創(chuàng)新管理思維的同時,對組織模式、管理機制也要予以優(yōu)化,以便于打造更加科學的項目管理平臺[1]。另外,房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理系統(tǒng)(如圖1所示)要圍繞總體設計方案對各個項目進行監(jiān)督,形成統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的投資建設控制流程。

圖1 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理系統(tǒng)錐形圖

1.2 特征

(1)房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理涉及專業(yè)知識較多,因此具有科學性特點,無論是理論依據(jù)還是實踐方法,都要將科學規(guī)范性作為關鍵,確保項目管理的具體內(nèi)容和基本流程能踐行現(xiàn)代科學技術的最新成果,為全面優(yōu)化質(zhì)量水平提供保障。

(2)房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理也具備社會化特征,特別是在房地產(chǎn)項目數(shù)量和規(guī)模不斷增大的時代背景下,現(xiàn)代社會對項目管理的要求也在增多,要想提升房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理質(zhì)量,就要綜合評估和分析社會性影響因素,對項目實施過程和管理過程予以職業(yè)化控制,聘請專業(yè)的項目管理者開展相關工作。

(3)房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理具有標準化特點,由于對技術性要求較高,就需要嚴格按照管理標準落實具體工作,滿足社會化生產(chǎn)需求的同時也要提高管理內(nèi)容的精細化水平,真正意義上打造高品質(zhì)工程項目。

(4)房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理也逐漸向著國際化方向發(fā)展,不僅僅實在一些大型房地產(chǎn)項目中,中小型房地產(chǎn)項目也在參加單位、設備材料以及管理服務等方面呈現(xiàn)出國際化運行管理趨勢,以便于能更好地提升房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理控制水平[2]。

2 房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理內(nèi)容

為全面推動房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理工作進程,要嚴格落實全過程管理機制,確保相關控制工作都能順利展開,提高綜合性管理水平,以便于進一步強化管控效能,維持統(tǒng)籌管理效果,實現(xiàn)房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理全面進步的目標。

2.1 管理流程

2.1.1 決策階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期要對項目建議書、可行性分析報告、項目開發(fā)產(chǎn)品策劃等進行集中管理,從地段選擇、規(guī)模劃定、規(guī)劃內(nèi)容等綜合分析影響要素,以便于能更好地提高管理水平[3]。

一方面,在項目質(zhì)量管理規(guī)劃開始之前,應當充分了解投資人的項目決策以及質(zhì)量方面的要求,把握工程項目在施工開展過程中的特征,評估房地產(chǎn)未來的動態(tài)走向,最終確立科學合理的質(zhì)量管理目標,明確質(zhì)量管理標準,以便于相關質(zhì)量管理規(guī)劃內(nèi)容都能按照標準化流程有序開展,提高操作實效性。

另一方面,要設定開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制項目負責人管控機制,項目質(zhì)量經(jīng)理是項目組中負責質(zhì)量管理的專業(yè)人員,負責制定和管理項目質(zhì)量管理的相關制度、流程和標準。該崗位將負責制定項目質(zhì)量目標、質(zhì)量策劃和控制計劃,并監(jiān)督項目質(zhì)量管理的執(zhí)行。他們還將負責與投資方和開發(fā)團隊進行溝通,確保項目的質(zhì)量達到投資人的期望和市場的需求。編制項目質(zhì)量計劃是為了確保項目質(zhì)量管理能夠有條不紊地進行。項目質(zhì)量計劃是以投資人的開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃和市場定位目標為基礎,結合項目的實際情況編制的一份具體工作計劃。該計劃將包括項目質(zhì)量目標、質(zhì)量管理的組織架構和職責、項目質(zhì)量控制措施、項目質(zhì)量評估方法等內(nèi)容。通過編制項目質(zhì)量計劃,可以使項目質(zhì)量管理工作有計劃、有條理地進行,確保項目的質(zhì)量達到預期。

除此之外,要設定項目前期工作成果質(zhì)量評審制度,配合專家系統(tǒng)等及時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中存在的問題并優(yōu)化前期工作水平。

2.1.2 設計階段

對于房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理工作而言,規(guī)劃方案要著重關注施工圖設計內(nèi)容,落實更加可控的管理機制,確保設計依據(jù)能滿足實際設計規(guī)范標準。在工程設計環(huán)節(jié)中,主要包括初步設計和施工圖設計兩個階段。針對一些技術較為復雜的特大型項目,則要按照初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段落實相關工作,利用不同階段深度控制保證設計的整體質(zhì)量,有效控制質(zhì)量水平的同時,對設計進行質(zhì)量跟蹤,以便于能實現(xiàn)設計文件的動態(tài)化審核[4]。

在設計過程初步階段完成后,開發(fā)商的設計管理人員要結合設計招標文件以及設計合同、技術規(guī)范、政府相關批文等進行進一步復審,審核中要對過度設計或者是不足設計予以控制,降低設計隱患發(fā)生幾率,為設計效果全面優(yōu)化提供保障。另外,要設置設計經(jīng)理質(zhì)量責任制,夯實質(zhì)量管理基礎。首先,要落實組織設計策劃,將策劃結果直接匯總在設計計劃中,以保證后續(xù)工作流程的可控性和科學性。其次,要結合項目計劃、項目質(zhì)量計劃以及設計計劃等對設計過程予以實時性監(jiān)督,有效維持監(jiān)督過程的科學性。最后,在不同專業(yè)推進的過程中應當做好彼此的銜接工作,并且結合不同專業(yè)的實際需求,加強有關技術方案的審核以及協(xié)調(diào),最終在房地產(chǎn)項目工程推進的過程中能夠滿足不同方案的實際控制需求,從全面出發(fā),落實有關設計評審以及驗證的相關工作。

2.1.3 施工階段

(1)程序控制,嚴格按照房地產(chǎn)項目工程設計階段的具體要求落實具體工序,保證工序銜接性合理且可靠,并整合具體工序內(nèi)容,維持綜合管理水平。

(2)過程控制,對工作過程予以監(jiān)管,并將工作過程的階段性成果和預期予以對比,從而分析存在的偏差問題,配合管理標準和控制機制展開階段性整改,更好地滿足施工作業(yè)整體管理要求,為整個作業(yè)跟蹤管理控制水平的優(yōu)化提供保障。

另外,在施工階段為保證質(zhì)量管理控制水平,要充分踐行“三檢”制度,每道基礎工序結束后,作業(yè)班組自檢,然后施工人員項目經(jīng)理組織施工部門、質(zhì)檢部門以及技術部門進行互檢,有效提升綜合質(zhì)量管控的效率。

2.1.4 竣工驗收階段

(1)分項工程驗收,在房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理體系中,分項工程要結合工程合同質(zhì)量等級要求落實具體檢查分析工作,并結合工程項目實際情況依據(jù)質(zhì)量評定標準開展階段性驗收,更好地維持分項工程質(zhì)量等級。

(2)分部工程驗收,在分項工程驗收基礎上,依據(jù)分部工程質(zhì)量標準確定驗收內(nèi)容和流程,特別是在工程轉交的過程中,結合分部工程土建管理的具體標準,要利用中間驗收等方案,在獲取中間驗收簽證后才能繼續(xù)施工。

(3)竣工驗收,統(tǒng)計計算分項工程驗收和分部工程驗收結果,配合綜合質(zhì)量評估結果,就能更好地維持工程項目質(zhì)量水平[4]。

2.1.5 交付物業(yè)

房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理體系中,在工程項目竣工后,物業(yè)一般是提前進駐,確保設備以及分項試運行階段均有專業(yè)人員跟蹤記錄,作為物業(yè)的工作人員一定要了解有關安裝的各個事項,調(diào)試人員應明確工作內(nèi)容,并且不斷學習有關系統(tǒng)組成以及設備操作方面的知識,從而結合實際情況制定更加科學規(guī)范的使用制度、維護制度以及保養(yǎng)制度,保證成品保護工作順利落實。

另外,房地產(chǎn)企業(yè)要定期對工程項目進行質(zhì)量回訪,形成完整的信息數(shù)據(jù)記錄后及時解決可能存在的隱患問題,為質(zhì)量管理控制工作進入良性循環(huán)提供支持[7]。

2.2 評價內(nèi)容

要結合實際管理情況建立客戶滿意度分析模型,設立三級評價體系指標,以便于能從相應的分析過程中更好地為后續(xù)工程管理控制工作提供指導意見。

2.2.1 三級指標

第一級評價指標,房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理滿意度總體評價。

第二級評價指標,造成上述質(zhì)量問題的管理因素。

第三級評價指標,經(jīng)調(diào)查業(yè)主在使用過程中報事的具體質(zhì)量問題。

2.2.2 權重分析

因為房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理內(nèi)容較多,因此,設置5級標度,按照相應的情況進行分析。如表1所示。

表1 滿意度評價標度

3 結語

總而言之,房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量管理工作具有重要的實踐意義,要積極整合具體的管理路徑和管理辦法,秉持全過程分析模式,確保能從管理流程和管理評價等方面開展規(guī)范控制,為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實基礎。