歐金明 代兵 于曉麗 姚瑾蓉

為將鄰里中心引入大興機場臨空經(jīng)濟區(qū)（大興片區(qū)）城市規(guī)劃，大興空港新苑商業(yè)項目通過商業(yè)策劃-概念設(shè)計-業(yè)態(tài)落位-方案設(shè)計-初步設(shè)計和施工圖設(shè)計流程，在開放空間內(nèi)將業(yè)態(tài)、建筑、功能、景觀等因素結(jié)合，既滿足了周邊居民的美好生活需求，又使建設(shè)單位實現(xiàn)了投資收益。

鄰里中心；商業(yè)策劃；建筑設(shè)計

0 引言

社區(qū)鄰里中心概念來源于美國社會學(xué)家克拉倫斯·佩里于1929年提出的“鄰里單位”概念?！班徖飭挝弧钡囊?guī)模以小學(xué)生不穿越交通干道為原則，在其內(nèi)部配置商店、教堂、圖書館和公共中心[1]。1933年《雅典憲章》將“鄰里單位”原則作為居住區(qū)規(guī)劃的基本思想。新加坡在“鄰里單位”的基礎(chǔ)上，將鄰里中心概念運用到實踐中。鄰里中心是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等功能于一體的居住區(qū)商業(yè)中心，圍繞12項居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為人們提供一站式服務(wù)[2]。鄰里中心摒棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，不同于傳統(tǒng)意義上小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”進行功能定位和開發(fā)建設(shè)。

蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間合作項目，園區(qū)內(nèi)商業(yè)開發(fā)和社區(qū)服務(wù)在規(guī)劃和建設(shè)上借鑒了新加坡鄰里中心模式。根據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，遵循“有序、規(guī)范、配套”的原則，在70km2工業(yè)園區(qū)內(nèi)根據(jù)住宅區(qū)建設(shè)17個鄰里中心。半徑約1km輻射范圍內(nèi)存在1個鄰里中心，在獨立地塊采用建筑群體組合形式進行布置。每個鄰里中心服務(wù)6000～8000戶，2～3萬人口。目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已建成新城、貴都、玲瓏、湖東、師惠、沁苑、翰林等鄰里中心[3]。鄰里中心模式在新加坡和蘇州的成功應(yīng)用已得到國內(nèi)廣泛認可，在天津、揚州、合肥等城市規(guī)劃中得到落實，并在房地產(chǎn)開發(fā)項目中得到應(yīng)用[4]。

1 項目概況

為將鄰里中心引入大興機場臨空經(jīng)濟區(qū)（大興片區(qū)）城市規(guī)劃，在大興空港新苑配套商業(yè)項目土地掛牌文件中，將項目定位為鄰里中心，服務(wù)于周邊社區(qū)。項目建設(shè)用地面積為12067m2，容積率為1.5，新建地上建筑面積為18100m2，需充分利用地下空間，提高土地利用效率，提升場地東側(cè)城市公園綠地。

項目建設(shè)團隊通過打造社區(qū)鄰里中心，為周邊社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并實現(xiàn)項目投資收益，在策劃和設(shè)計階段與設(shè)計團隊全過程共同創(chuàng)作，形成商業(yè)策劃-概念設(shè)計-業(yè)態(tài)落位-方案設(shè)計-初步設(shè)計和施工圖設(shè)計流程。

2 商業(yè)策劃

項目地塊位于大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)空港新苑安置房居住區(qū)配套組團中，配套組團包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、殘疾人康復(fù)中心、中小學(xué)、郵政設(shè)施、住宅底商等。配套組團適宜步行范圍（1km，15min）可覆蓋空港新苑大部分住宅樓，商業(yè)功能應(yīng)著重考慮住戶需求（見圖1）。項目地塊既不具備高速公路出入口、快捷公共交通場站優(yōu)勢，又不具備輻射大半徑范圍條件。

1 項目用地位置及周邊道路

項目所處區(qū)位1km范圍內(nèi)整體人口密度較高，以居住人群為主，因該區(qū)周邊配套相對完善，除還遷居民外，還存在機場與航空公司工作人員。項目周邊辦公人員密度較低，其消費能力及消費偏好與居住人群相似，重合度較高。項目周邊到訪人群消費能力較強，偏好西餐。未來客群將由周邊家庭、辦公及偶然到訪共同組成，以家庭客群為主要目標(biāo)客群。

項目定位以生活服務(wù)、親子互動、社交體驗為主要核心功能，為周邊客群提供家庭生活消費、聚餐社交、娛樂體驗等一站式生活消費空間。

3 概念設(shè)計

在概念設(shè)計階段，將集中式商業(yè)和街區(qū)式商業(yè)進行方案比選。集中式商業(yè)具有聚攏人氣的商業(yè)氛圍，使消費充滿儀式感的同時，為消費者提供舒適的室內(nèi)空間；通過整體的建筑形象打造，提升區(qū)域熱度（見圖2）。街區(qū)式商業(yè)充滿鮮活市井百態(tài)與人情味，在商業(yè)氛圍營造上有天然優(yōu)勢，打造戶外空間多、通風(fēng)性好、游逛體驗感強的漫步式消費場景，特別是在后疫情時代，是消費者向往的購物休閑場所（見圖3）。

2 集中式商業(yè)方案

3 街區(qū)式商業(yè)方案

針對項目實際情況，對比集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)各自的優(yōu)勢可知，集中式商業(yè)在形象展示、氣候適應(yīng)、人流動線垂直引流方面具有優(yōu)勢，但建設(shè)成本高、建設(shè)周期長、建筑能耗大。街區(qū)式商業(yè)在空間開放、場地靈活、建筑節(jié)能、消費引流、建設(shè)成本和運營成本方面具有優(yōu)勢，但人流動線垂直引流較弱。由于本項目為小規(guī)模商業(yè)，層數(shù)不高，最終選用街區(qū)式商業(yè)。

4 業(yè)態(tài)落位

項目集商業(yè)、超市、酒店功能為一體。根據(jù)街區(qū)式商業(yè)初步方案，為規(guī)避人流動線垂直引流弱點，商業(yè)街南樓、北樓商業(yè)地上整體為3層。建筑1～2層設(shè)置一拖二商鋪，框剪結(jié)構(gòu)的建筑主體為運營招商提供最大的靈活性，業(yè)態(tài)包括餐飲、零售、銀行、洗衣房、美容美發(fā)、藥店等。3層為商鋪，引入主題業(yè)態(tài)形成目的性消費完成垂直引流，業(yè)態(tài)含家庭影院，并與大興機場臨空經(jīng)濟區(qū)管委會協(xié)調(diào)引入社區(qū)文化中心、兒童日托中心等服務(wù)業(yè)態(tài)。

北樓4～5層設(shè)置精品酒店，滿足機場和航空公司工作人員短期居住需求。為充分利用地下空間，提高土地利用效率，地下1層設(shè)置社區(qū)生鮮超市，地下2層設(shè)置機動車庫。

5 方案設(shè)計

以打造開放的城市商業(yè)空間，形成漫步式購物體驗?zāi)康牡貫槔砟?，地上建筑分為南北兩部分，中間為戶外商業(yè)步行街。宜人的小尺度步行街更具漫步感，為居民提供商業(yè)購物服務(wù)的同時，營造了親切舒適的休閑空間，為城市增添豐富的空間體驗。步行街內(nèi)可設(shè)置商業(yè)外擺區(qū)，在不同節(jié)慶營造豐富的商街主題氛圍。

在地塊西南側(cè)和東側(cè)商業(yè)街入口處設(shè)置商業(yè)廣場，形成聚攏人氣的城市空間，東側(cè)小廣場與城市公園綠地相連，通過景觀通廊延伸體驗（見圖4）。南側(cè)臨榆祥路設(shè)計3層沿街商業(yè)界面，將5層北樓后退至城市界面，提升建筑的層次感，同時為沿榆祥路的城市界面創(chuàng)造更加開闊的視覺空間。

4 提升后的東側(cè)城市公園綠地

地下1層設(shè)置超市，西側(cè)沿康泰街方向設(shè)置超市獨立入口，與商業(yè)街廣場結(jié)合，為主廣場增添人氣和商業(yè)引流，提升項目商業(yè)價值。在康泰街方向設(shè)置酒店入口，與商業(yè)人流彼此獨立互不干擾。

建筑立面為簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，既親切明亮又充滿時代氣息。沿城市界面采用豎向構(gòu)圖手法，遵循豎向秩序，通過墻面磚紋肌理與仿石材質(zhì)及玻璃的穿插疊落形成豐富的商業(yè)氛圍。內(nèi)街以流線型水平連廊和豎向構(gòu)架的垂直錯動形成靈動的空間形態(tài)，運用金屬板、Low-E中空玻璃等現(xiàn)代材料為商業(yè)街帶來濃厚的現(xiàn)代氣息（見圖5）。

5 項目街景5a東南側(cè)5b西南側(cè)

6 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

社區(qū)鄰里中心是多業(yè)態(tài)商業(yè)中心，施工技術(shù)較復(fù)雜。在初步設(shè)計階段，項目建設(shè)團隊協(xié)同設(shè)計團隊研究荷載、電量負荷、上下水、排油煙、燃氣等配置標(biāo)準(zhǔn)，并提前協(xié)同精裝修設(shè)計團隊、園林設(shè)計團隊、電力設(shè)計團隊、燃氣設(shè)計團隊，與建筑主體設(shè)計團隊共同展開施工圖設(shè)計，提前進行技術(shù)對接，并遵循限額設(shè)計原則，保證設(shè)計圖紙質(zhì)量。

7 結(jié)語

社區(qū)鄰里中心是多業(yè)態(tài)商業(yè)中心，體現(xiàn)出城市居民的生活模式，并非簡單地將多種業(yè)態(tài)堆積在封閉空間中，而是在開放空間內(nèi)將業(yè)態(tài)、建筑、功能、景觀等因素結(jié)合。通過對社區(qū)鄰里中心進行全過程策劃和設(shè)計，為保障項目順利建設(shè)與運營提供了條件，滿足了周邊居民的美好生活需求，助力建設(shè)單位實現(xiàn)投資收益。