何軍

我國的物業(yè)服務(wù)經(jīng)歷了40多年的發(fā)展，目前相關(guān)從業(yè)人員數(shù)量超過1000萬。由于物業(yè)服務(wù)和百姓的生活息息相關(guān)，所以，由此產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)糾紛案件也呈大幅上升趨勢。

在日常生活中，你是否也面臨著這些問題：我家房屋一直空著，我是否可以不交物業(yè)服務(wù)費（以下簡稱物業(yè)費）？物業(yè)服務(wù)水平不高，我能否不交或者少交物業(yè)費？前期物業(yè)服務(wù)合同是否對我有約束力？

2003年9月1日，我國《物業(yè)管理條例》正式實施，對規(guī)范物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益提供了重要的法律依據(jù)。2021年1月1日實施的《民法典》也對物業(yè)管理提出了更明確的規(guī)定。關(guān)于物業(yè)費的相關(guān)問題，本文將通過解釋物業(yè)服務(wù)糾紛案件中的相關(guān)法律知識，來幫助讀者提升維權(quán)意識，共同營造良好的社區(qū)環(huán)境。

前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有約束力嗎

前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主。但在現(xiàn)實生活中，很多業(yè)主并不承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同的效力，認(rèn)為自己不是物業(yè)合同的簽訂方，因此不受合同約束，并常以此為由拖欠物業(yè)費。那么，前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否有約束力呢？

根據(jù)《民法典》第939條的規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！庇纱丝梢?，雖然業(yè)主未直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但該合同仍然對業(yè)主具有法律約束力。在合同期內(nèi)，業(yè)主使用了公共的供電、供水、排污等設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也對這些設(shè)施進(jìn)行了維護(hù)，這就意味著業(yè)主享受了相關(guān)物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。

未享受物業(yè)服務(wù)，能不交物業(yè)費嗎

業(yè)主有太多的抱怨。北京的王大爺名下有兩套房子，一套用來自住，一套長期閑置。王大爺認(rèn)為，長期閑置的房子既沒人住，自己也從未享受過物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，所以不應(yīng)該交物業(yè)費。和王大爺一樣，住在一樓的張女士也質(zhì)疑，自己住在一樓，從來沒有使用過電梯這一公共設(shè)施，不應(yīng)該交全額物業(yè)費。還有些業(yè)主看到外賣員和外來車輛隨意出入小區(qū)，部分業(yè)主飼養(yǎng)的寵物在小區(qū)內(nèi)隨地大小便，垃圾分類處理不到位等現(xiàn)象后，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平太差，沒有資格收取全額物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有太多的委屈。一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人無奈地說道：“我所服務(wù)的小區(qū)有800多戶、近3000名居民，工作人員每天都要處理各種各樣的需求和投訴，大家的神經(jīng)幾乎24小時處于緊繃狀態(tài)。但有些業(yè)主總是趾高氣揚(yáng)，把我們當(dāng)仆人一樣對待。我們不僅要處理小區(qū)里大大小小的事務(wù)，還要遭受各種白眼甚至謾罵。處理小區(qū)的各項事務(wù)都需要費用支出，公司收取的物業(yè)費主要用于支付人員工資和維護(hù)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施。如果業(yè)主拖欠物業(yè)費，公司就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)，服務(wù)水平難免會下滑。”

那么，物業(yè)服務(wù)水平未達(dá)標(biāo)，業(yè)主有權(quán)少交或不交物業(yè)費嗎？根據(jù)《民法典》第944條的規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)該按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！币簿褪钦f，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)，如果確實存在管理不到位的重大瑕疵而訴至法院的，法院會綜合考慮該行為影響，酌情對物業(yè)費進(jìn)行減免，但業(yè)主以物業(yè)公司在管理服務(wù)過程中存在瑕疵為由提出先履行抗辯權(quán)而拒交物業(yè)費的，人民法院不予支持。

另外，物業(yè)服務(wù)合同作為一種持續(xù)性、服務(wù)性合同，其提供的服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)是一種綜合性、全方面、不間斷的服務(wù)，對于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)從物業(yè)服務(wù)的長期情況和整體水平進(jìn)行評價。

物業(yè)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)，物業(yè)費的收取具有公共屬性，業(yè)主不能僅憑個人感受拒絕接受服務(wù)或不交納物業(yè)費。業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。

業(yè)主拖欠物業(yè)費后，常會收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出的物業(yè)費和違約金催繳單。如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確實存在一定瑕疵，但尚不足以構(gòu)成對物業(yè)服務(wù)協(xié)議的嚴(yán)重違約，人民法院可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度，在兼顧雙方利益的基礎(chǔ)之上，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的違約金予以調(diào)減或不予支持。這種處理理念和方式既符合實際，也利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)雙方矛盾的化解。

房屋漏水、墻體開裂，能不交物業(yè)費嗎

趙某與某置業(yè)有限責(zé)任公司簽訂了商品房買賣合同，成為該置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)的某小區(qū)的業(yè)主。某置業(yè)有限責(zé)任公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂過前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由該企業(yè)為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。物業(yè)費按商品房買賣合同約定交付買受人之日起按年度收取，每個交費周期結(jié)束前30日內(nèi)交納下年度物業(yè)費；業(yè)主未按時、足額支付物業(yè)費，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催告，在合理期限內(nèi)仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金額的0.3%支付違約金。

簽完房屋買房合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，但趙某以臥室漏水、墻體開裂、房屋未驗收合格等為由拒交物業(yè)費，于是物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴至法院，要求趙某交納欠繳的物業(yè)費。

該案中，趙某遇到的臥室漏水、墻體開裂、房屋未驗收合格等問題不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，趙某應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)費，否則將構(gòu)成違約。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求趙某支付物業(yè)費并承擔(dān)違約金，將會得到法院的支持。

關(guān)于物業(yè)維修義務(wù)的承擔(dān)主體，需要具體情況具體分析。如果房屋在國家規(guī)定建設(shè)工程的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù)；在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行相關(guān)義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

本案中，針對業(yè)主趙某專有部分房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)有協(xié)調(diào)和緊急處理的義務(wù)，但如果糾紛本身是趙某與某置業(yè)有限責(zé)任公司之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權(quán)人之間的侵權(quán)糾紛，則屬于另一法律關(guān)系，趙某可依法向某置業(yè)有限責(zé)任公司或侵權(quán)人主張損失，但不能以專有部分房屋漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。

其實，在不少物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主少交或不交物業(yè)費的原因并不是物業(yè)費高，而是物業(yè)服務(wù)不夠完善、小區(qū)管理混亂等。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，加強(qiáng)管理、提升服務(wù)質(zhì)量、改善小區(qū)環(huán)境、接納和采用業(yè)主提出的合理意見，才能讓業(yè)主從內(nèi)心認(rèn)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，減少雙方矛盾。同樣，部分業(yè)主不要因為對物業(yè)服務(wù)不滿就采取拖欠物業(yè)費、躲避法院審理等方式來處理問題，這樣不僅會構(gòu)成違約，還可能讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法正常運(yùn)營，致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下滑，最終損害全體業(yè)主的利益。

總之，小區(qū)整體環(huán)境的維護(hù)和居住品質(zhì)的提升，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主加強(qiáng)溝通、相互配合、共同努力。如果雙方發(fā)生糾紛，也應(yīng)當(dāng)互相理解，采取積極的態(tài)度和有效的途徑進(jìn)行解決，共同維護(hù)和保障小區(qū)的安定與和諧。

【責(zé)任編輯】諶 燕