燕鳳花／文

當前房地產(chǎn)市場環(huán)境日益趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，客戶需求及市場存在不確定性，項目資金需求較大，資源整合需求量大，對各部門協(xié)作要求較高。面對地價上漲、人工材料成本上漲、樓價下降、政策調(diào)控變化等復雜形勢，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效落實計劃、實現(xiàn)經(jīng)營目標、提升資金靈活度、增強風險防范能力，是亟待解決的問題。管理者應明晰眼前的困境，加強對統(tǒng)籌運營的管理認知，注重全面預算管理的貫徹落實成效，促進企業(yè)盡快實現(xiàn)經(jīng)營目標，進而在市場競爭浪潮中更好地生存與發(fā)展。文章主要闡釋房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理內(nèi)容，探析房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的價值，并結(jié)合目前全面預算管理實施的難點，提出一些有效的應對策略，旨在為企業(yè)管理者帶來一些啟發(fā)。

房地產(chǎn)企業(yè) 全面預算管理 難點 對策

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合項目開發(fā)活動來進行綜合管理，從而實現(xiàn)經(jīng)營目標。全面預算管理以項目預算為基礎(chǔ)，將項目開發(fā)與銷售活動全方位、全過程結(jié)合，側(cè)重企業(yè)上下全員性參與優(yōu)化資源資金配置、增強部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)成效，使企業(yè)能統(tǒng)一步調(diào)規(guī)劃未來、共同努力溝通協(xié)作，提升全面預算管理的全過程性、系統(tǒng)性、全員參與性，促進全面預算管理在企業(yè)內(nèi)部充分發(fā)揮職能作用，使房地產(chǎn)企業(yè)盡快實現(xiàn)生存、發(fā)展、盈利等層面的戰(zhàn)略目標，真正將經(jīng)營做大、做強。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的內(nèi)容

隨著經(jīng)濟形勢的變化與科技的進步，全面預算管理已從過往簡單的財務預測發(fā)展為系統(tǒng)化的管理手段，廣泛應用于企業(yè)各項經(jīng)營活動中，實現(xiàn)了良好發(fā)展。全面預算管理可與組織管控、戰(zhàn)略發(fā)展等層面深度融合，成為現(xiàn)代企業(yè)廣泛應用的管理工具。全面預算管理涵蓋預算編制、預算控制、預算分析、預算執(zhí)行、預算考核、預算評價等綜合內(nèi)容，以戰(zhàn)略導向為發(fā)展目標，可實現(xiàn)經(jīng)營管理統(tǒng)籌規(guī)劃、內(nèi)部資金資源高效配置，側(cè)重預算管理范圍的全方位性、實施方式的全過程性、責任主體的全員參與性，可促進企業(yè)提升整體管理水準，有利于實現(xiàn)預期戰(zhàn)略發(fā)展目標。

房地產(chǎn)企業(yè)面對外部激烈的市場競爭與時代發(fā)展需求，亟須將內(nèi)部財務管理模式從粗放轉(zhuǎn)向精細化，全面預算管理可使房地產(chǎn)企業(yè)將項目與企業(yè)運營進行綜合管理。以項目為核心，豐富項目開發(fā)調(diào)研、計劃管理、盈利預測、成本管控、資金安排、績效考核等層面內(nèi)容，使企業(yè)預算目標和項目開發(fā)與銷售目標融合，促進企業(yè)經(jīng)營計劃與長期戰(zhàn)略目標協(xié)同發(fā)展。因此，實施全面預算管理對企業(yè)的發(fā)展具有積極的促進意義。

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的價值

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

一是規(guī)范管理。房地產(chǎn)企業(yè)若想在市場上站穩(wěn)腳跟，須提升經(jīng)營管理水平。項目質(zhì)量、社會口碑都與經(jīng)營規(guī)范、管理水平相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，可提升事前、事中、事后階段預算目標、預算編制、預算執(zhí)行等流程的規(guī)范性，使企業(yè)上下嚴格遵循預算管理機制行事，營造良好、合規(guī)的經(jīng)營環(huán)境，快速實現(xiàn)精細化管理目標。全面預算可以實現(xiàn)經(jīng)營活動各環(huán)節(jié)、各層面的系統(tǒng)化、全過程管理，推動各經(jīng)營事項有序運作，提升企業(yè)整體管理水準。

二是防范風險。企業(yè)良好的經(jīng)營運作離不開資金的靈活性，資金可以保障企業(yè)更好地立足，保障企業(yè)流暢運作。實施全面預算管理以各部門資金需求為依托，結(jié)合各數(shù)據(jù)指標明晰資金使用情況，進而結(jié)合不同項目合理調(diào)度資金，提高資金運用效率。全面預算管理可以涵蓋所有經(jīng)營業(yè)務范疇，及時找出預算薄弱點，挖掘潛在的風險隱患，增強應對與防范經(jīng)營風險的能力。

三是節(jié)本增效。房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，可使經(jīng)營管理趨向精細化模式，使各項費用得到科學預算、成本得到有效管控、現(xiàn)金流得到有力保障，避免出現(xiàn)資金浪費與無端流失的現(xiàn)象。企業(yè)將全面預算管理理念貫穿于內(nèi)部經(jīng)營活動的各環(huán)節(jié)，可以引導上下職工樹立節(jié)本增效意識，積極配合預算編制與審批事項，結(jié)合項目情況合理預測、提供信息，精準把控成本，提升經(jīng)濟效益。

四是實現(xiàn)長遠發(fā)展。全面預算管理強調(diào)全員參與性，側(cè)重預算管理目標與戰(zhàn)略導向的一致性，注重項目層面目標定位清晰、計劃綜合協(xié)調(diào)、資源合理配置、責任有效落實。房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理，可以全面掌握預算執(zhí)行進度，合理分析預算執(zhí)行結(jié)果，有利于后續(xù)及時調(diào)整與應對，推動企業(yè)上下如期實現(xiàn)經(jīng)營目標。全面預算管理涵蓋經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，有利于企業(yè)做好事前、事中、事后的全面控制，能夠使企業(yè)在面對外部激烈的競爭局態(tài)、政策調(diào)控變化時保持綜合實力，實現(xiàn)長遠穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的難點

全員參與意識較弱

全員參與意識較弱是房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的一個難點。全面預算管理應是全員參與的過程，不僅僅是財務行為，還應上升為企業(yè)全員性管理行為的高度。但實際上房地產(chǎn)企業(yè)存在全員參與意識弱的問題，房地產(chǎn)行業(yè)以營利性為主導，管理者更傾向于提升項目質(zhì)量、獲取社會口碑，對全面預算管理缺乏深刻的認知和重視。如果管理者不了解預算管理對企業(yè)發(fā)展的積極作用，不清楚預算管理的流程，不明晰預算管理應具備的條件，那么在決策上就無法做到有的放矢，導致預算管理流于形式。

受慣性思維影響，各部門容易認為預算管理僅是財務部門的工作，與本部門事項沒有關(guān)聯(lián)，缺乏積極參與、主動配合的意識，從而影響預算管理實施效果。若全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在諸多困難與阻力而無法得到有效解決，就會導致利潤難以達到最佳，成本費用大量超支，企業(yè)陷入惡性循環(huán)，這無疑與企業(yè)戰(zhàn)略目標相悖。

不具備全面預算管理條件

不具備良好的實施條件也是房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的難點。有效實施全面預算管理，應具備良好的環(huán)境條件。房地產(chǎn)企業(yè)須優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，加強上下級之間上情下達、平級之間的有效協(xié)作與溝通，構(gòu)建相互制衡、相互牽連的關(guān)系，推進預算編制、預算實施、預算考核、預算監(jiān)督等事項有序運作。但一些房地產(chǎn)企業(yè)預算管理呈松散狀態(tài)，上下級缺乏緊密聯(lián)系，平級缺乏有效交流，導致預算管理缺乏整體性、規(guī)劃性，無法提升預算管理成效。

與戰(zhàn)略目標聯(lián)系不強

與戰(zhàn)略目標聯(lián)系不強也是房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的難點。目前，房地產(chǎn)企業(yè)更加注重年度預算層面的內(nèi)容，容易忽略項目開發(fā)預算層面的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)編制年度預算時會考慮項目開發(fā)期問題，采取單項預算形式，運用傳統(tǒng)預算方法，導致最終的預算結(jié)果僅能反饋短期預算指標。這其中的預算標準并不規(guī)范，短期行為看似滿足指標需求，但沒有真正思考預算的本質(zhì)，這給房地產(chǎn)企業(yè)埋下了風險隱患。如為了完成預算指標而采取突擊交房的措施，或者隨機對某些預收賬款進行收入確認，卻忽略了收入確認的本質(zhì)意義。這些行為都與戰(zhàn)略目標脫節(jié)，制約房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

預算數(shù)據(jù)欠缺合理性

預算數(shù)據(jù)欠缺合理性也是房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的難點。預算指標體系應以國家調(diào)控政策為基礎(chǔ)，結(jié)合國家調(diào)控政策深入調(diào)研、分析目前項目開發(fā)的實際需求，進而依據(jù)資料綜合開展合理測算、全面論證，確保預算指標體系適應外部環(huán)境變化，被行業(yè)市場認可和接受。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對預算指標體系的彈性、全面性、科學性認知不足，市場應變能力欠佳，預算指標數(shù)據(jù)缺乏指導性價值。例如，房地產(chǎn)企業(yè)盲目樂觀銷售，但受制于政策，導致賬款無法及時回籠，會給企業(yè)帶來一定的財務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理難點應對策略

增強全員參與意識

針對全員參與意識較弱的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應增強全員參與意識。

第一，企業(yè)高層應全力支持。企業(yè)管理者應明晰預算管理的意義在于合理配置有限的資源，引導各部門革新技術(shù)、管理、營銷舉措，從中探索出高效節(jié)流增收模式，促進企業(yè)順利實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。管理者要明晰預算管理的內(nèi)涵和本質(zhì)，重視管理事項的實施成效，改革陳舊的管理體系，深入探究預算管理的原理及運行辦法，結(jié)合自身運營特點，系統(tǒng)性建設(shè)預算管理環(huán)境、完善管理體系、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、注重范圍的全面性，促進預算管理全方位、全過程實施。

第二，企業(yè)中層應主動配合。高管要以身作則，執(zhí)行決策者下達的預算管理文件。預算管理全面性注重的是部門有效協(xié)作、緊密溝通，因此項目開發(fā)、營銷策劃、工程管理等部門要積極配合財務部門做好預算管理事項，確保預算編制內(nèi)容涵蓋經(jīng)營活動的方方面面。各部門要分層次、合理分解預算總指標，將預算責任細化到具體崗位及責任人，使各部門明晰工作權(quán)責，強化預算管理意識，增強部門之間協(xié)作溝通成效。

第三，企業(yè)基層應積極參與。企業(yè)應加大預算管理宣傳力度。預算是全員參與的過程，離不開基層職工的積極參與、努力配合。企業(yè)可以加強文化建設(shè)，提升員工的認可度與忠誠度，避免員工因認知偏差產(chǎn)生消極的工作態(tài)度。企業(yè)還可以結(jié)合績效激勵機制，增強員工的預算管理責任意識，加大預算執(zhí)行力度，使預算管理工作真正貫徹落實到位。

建設(shè)符合條件的環(huán)境

第一，企業(yè)應構(gòu)建全面預算管理軟環(huán)境。企業(yè)應完善全面預算管理體系、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、明晰各組織角色權(quán)責，構(gòu)建決策層、高管層、部門負責人層級分明、緊密牽制、互相制衡的管理約束體系，規(guī)范預算管理流程，增強內(nèi)控、審批、預算管理制度的約束力，明晰各角色權(quán)責更能提升預算管理的推行成效。

第二，企業(yè)應完善全面預算管理硬環(huán)境。新時期對現(xiàn)代化管理提出了數(shù)字化、信息化需求，企業(yè)可以引入先進的財務管理系統(tǒng)來實現(xiàn)全流程、全過程預算管理。企業(yè)應了解信息技術(shù)優(yōu)勢，結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展二次開發(fā)預算管理系統(tǒng)，使預算管理能與各部門系統(tǒng)有效對接，提升各部門上報基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的精準性、信息傳輸?shù)耐暾?，使財務分析報告呈現(xiàn)更完整、有價值的信息，為管理決策者提供有力的技術(shù)支撐。

重視與戰(zhàn)略目標的聯(lián)系

第一，企業(yè)應把握戰(zhàn)略整體定位。預算管理的目標應為戰(zhàn)略發(fā)展導向服務，因此預算管理目標應與戰(zhàn)略發(fā)展導向保持高度一致。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期較長，戰(zhàn)略目標應具備長遠性、全局性。若沒有精準把握戰(zhàn)略整體定位，預算編制就會欠缺全局性，無法為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供科學預測、精準分析，那么預算管理就會流于形式，失去其價值和意義。因此，預算總目標應以戰(zhàn)略導向為核心，結(jié)合自身運營情況，綜合市場調(diào)研與企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境因素制訂全方位的預算規(guī)劃，引導預算管理與企業(yè)發(fā)展導向相統(tǒng)一，進而推動預算編制上下結(jié)合、預算實施上情下達、預算執(zhí)行溝通協(xié)作、預算問題深入探討等，避免預算管理呈現(xiàn)松散狀態(tài)，提升預算的約束力、權(quán)威性、可行性，使企業(yè)全員明晰預算戰(zhàn)略目標，上下一心積極參與管理工作。

第二，企業(yè)應注意預算與戰(zhàn)略的緊密性。預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標的基石，是凸顯戰(zhàn)略發(fā)展進度的有效管理手段。因此，企業(yè)應綜合財務與非財務信息，加強市場綜合調(diào)研，合理分析資源，制定規(guī)范的預算標準，采取合理的預算編制方法，創(chuàng)新全面預算管理模式，確定長期戰(zhàn)略發(fā)展目標，結(jié)合當前發(fā)展情況，合理確定各期預算管理事項，進而將預算前后有效銜接起來，推動預算管理順暢執(zhí)行，避免預算管理與戰(zhàn)略導向脫節(jié)。

科學設(shè)置預算數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)受政策因素影響較大，因此吃透政策走向才能合理制定預算整體指標。一方面要合理設(shè)置彈性預算指標，吃透中央到地方的調(diào)控政策，把握好指標設(shè)置的度，注意留有彈性余地；另一方面要確保指標適應市場，應結(jié)合當?shù)匦枨?、用戶、競爭、促銷政策等信息合理設(shè)置預算指標，除了要制定量化的財務指標外，還要加強對非財務指標的改進與兼顧，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營實際賦予適宜的權(quán)重，增強預算指標的科學性、客觀性、可行性，便于后續(xù)預算考核評估、預算執(zhí)行成果跟進。

房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的價值在于規(guī)范管理、防范風險、節(jié)本增效、實現(xiàn)長遠發(fā)展。針對全員參與意識較弱的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應增強全員的參與意識，高層全力支持、中層主動配合、基層積極參與，才能促使預算管理真正落實到位；針對不具備全面預算條件的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應建設(shè)符合條件的環(huán)境，通過完善全面預算管理體系、優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)來構(gòu)建全面預算管理軟環(huán)境，引入先進的財務管理系統(tǒng)來完善全流程、全過程預算硬環(huán)境；針對與戰(zhàn)略目標聯(lián)系不強的問題，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要把握戰(zhàn)略整體定位，提升預算的約束力、權(quán)威性、可行性，另一方面要注意預算與戰(zhàn)略的緊密性，實現(xiàn)預算前后的有效銜接，推動預算管理高效順暢執(zhí)行；針對預算數(shù)據(jù)欠缺合理性的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應科學設(shè)置預算數(shù)據(jù)，注重指標設(shè)置的彈性及市場適宜性。