于靖園

中國(guó)樓市供需關(guān)系是否出現(xiàn)了真正的逆轉(zhuǎn)？現(xiàn)如今這種情況下刺激樓市的政策調(diào)整思路是否需要調(diào)整？房企風(fēng)險(xiǎn)是否出清？整個(gè)行業(yè)短期企穩(wěn)后又該走向何方？……一連串的問(wèn)題正在等待解答。

近日，北京本地80后女生劉薇兒接到了來(lái)自房產(chǎn)中介的二手房降價(jià)建議。鏈家平臺(tái)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，今年已經(jīng)第五次提出讓她把手中的二手房再次降價(jià)了。劉薇兒手中位于北京市南三環(huán)建筑面積24.55平方米的商品房，從今年初的198萬(wàn)降到了175萬(wàn)，但是依舊無(wú)人問(wèn)津。負(fù)責(zé)這套房子的鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，市場(chǎng)上的存量房數(shù)量太多，就算降價(jià)也未必能順利出手。急迫想換房的劉薇兒非?？鄲?，2018年，她用235萬(wàn)購(gòu)置了這套房產(chǎn)，可是如今連175萬(wàn)也賣不出去。

劉薇兒的朋友，90后的北京女生陳靜，要比她更著急。陳靜和男朋友在疫情前于北京朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)置了一套聯(lián)排別墅，用作婚房。結(jié)果，開工沒(méi)多久，開發(fā)商就因?yàn)橘Y金鏈斷裂等問(wèn)題停工了。本來(lái)一件美事，變成了倒霉的煩心事。

認(rèn)房不認(rèn)貸在各地落實(shí)

房子一直是老百姓的心頭大事。而走勢(shì)不明的房?jī)r(jià)、房企的爆雷等，一直在牽扯著老百姓的心，也影響著中國(guó)房市的走向。

在近兩三年間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也呈現(xiàn)出前所未有的新格局。以劉薇兒為典型的購(gòu)房者，正是在2018年房?jī)r(jià)最高的節(jié)點(diǎn)入手，而在市場(chǎng)低迷的時(shí)期苦于無(wú)法脫手。

2017年至2018年，房?jī)r(jià)和貸款利率持續(xù)上漲，中國(guó)房?jī)r(jià)漲至歷史最高點(diǎn)，全國(guó)各地限售限貸等限制政策不斷加碼，房地產(chǎn)上漲勢(shì)頭明顯減弱。2019年至2020年，房住不炒被普遍認(rèn)可，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交放緩，疫情開始后，各地房?jī)r(jià)開始下跌，一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

2021年至2022年，房地產(chǎn)“三條紅線”出臺(tái)，疫情惡化，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，城市分化加劇。隨后，政府出臺(tái)救市政策，解除限購(gòu)限貸政策，兩次降準(zhǔn)，三次下調(diào)LPR，“金融16條”、買房退稅等政策相繼實(shí)施，但房地產(chǎn)依舊低迷，各大房企進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，各大房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)甚至爆雷。2022年7月，中央首次提出“保交樓”。

2023年，疫情結(jié)束，但樓市成交依然大幅下降。2023年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。政府相繼出臺(tái)政策救市：提高公積金貸款額度，降低首付比例。8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，通知明確，存量首套房貸利率可以協(xié)商降低。根據(jù)估算，全國(guó)存量首套房貸利率平均降幅0.8%。

頭部房企面臨還貸壓力

深度調(diào)整中的全國(guó)樓市，仍在探底。同時(shí)，房企資金壓力仍在持續(xù)加劇，并不斷有新的房企債務(wù)違約事件出現(xiàn)。

2023年8月10日，碧桂園公告了盈利預(yù)警：上半年估算虧損將在450到550億元之間。這意味著碧桂園從去年首次虧損60.5億元至今年僅半年時(shí)間就預(yù)虧損約500億元。2023年8月14日，碧桂園境內(nèi)存續(xù)的十一只公司債進(jìn)入停牌，總計(jì)規(guī)模157億元。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年8月31日，僅就幾家頭部房企：恒大、碧桂園、華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科來(lái)看，其海外債券余額分別為823.71?億元、779.22億元、215.16億元、376.93億元、231.61億元。5家房企信用債到期余額分別為473.63億元、207.67億元、731.98億元、438.00億元、581.37億元。房企仍然面臨巨大的還債壓力。

不過(guò)，在此情況下，銷售端出現(xiàn)微弱復(fù)蘇信號(hào)。9月末，商品房待售面積64537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，已連續(xù)25個(gè)月正增長(zhǎng)，但同時(shí)也出現(xiàn)了近4個(gè)月來(lái)首次環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。8月末，商品房待售面積為64795萬(wàn)平方米，而9月末環(huán)比減少0.4%。

居民端貸款也明顯好轉(zhuǎn)，特別是以個(gè)人住房貸款為主的中長(zhǎng)期貸款同比多增2014億元，增幅創(chuàng)4月以來(lái)新高。業(yè)內(nèi)人士分析稱，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策的落地推動(dòng)高能級(jí)城市樓市回暖，房屋成交增加帶動(dòng)住房貸款投放增多。此外，存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)整后，居民利息負(fù)擔(dān)減少，提前還貸動(dòng)力減弱。

中國(guó)樓市供需關(guān)系是否出現(xiàn)了真正的逆轉(zhuǎn)？現(xiàn)如今這種情況下刺激樓市的政策調(diào)整思路是否需要調(diào)整？房企風(fēng)險(xiǎn)是否出清？如何從制度上建立一套市場(chǎng)化的房企退出機(jī)制？如何保障房企爆雷不傷及普通購(gòu)房者？整個(gè)行業(yè)短期企穩(wěn)后又該走向何方？……一連串的問(wèn)題正在等待解答。

樓市供需關(guān)系產(chǎn)生轉(zhuǎn)折點(diǎn)

在從事房地產(chǎn)金融工作的自媒體人梁小碧看來(lái)，房企風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)行清理，這是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題?！敖陙?lái)，一些房企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和資金鏈斷裂的情況，給購(gòu)房者和市場(chǎng)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要建立一套市場(chǎng)化的房企退出機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)管機(jī)制，及時(shí)清理那些存在風(fēng)險(xiǎn)的房企，以保障購(gòu)房者的利益和市場(chǎng)的穩(wěn)定。此外，如何保障房企爆雷不傷及普通購(gòu)房者也是一個(gè)重要的問(wèn)題。當(dāng)房企出現(xiàn)破產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，購(gòu)房者往往會(huì)面臨無(wú)法退房或無(wú)法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。我們還需要建立健全的法律法規(guī)和保險(xiǎn)制度，確保購(gòu)房者的合法權(quán)益得到保護(hù)，并且能夠及時(shí)獲得補(bǔ)償?！绷盒”虒?duì)《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者表示道。

“全國(guó)整體的供需關(guān)系在2016年前后就出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)了，那時(shí)的棚改導(dǎo)致了三四線城市的一輪虛假行情，也是今天恒大、碧桂園等出問(wèn)題的一個(gè)根源?！贬槍?duì)中國(guó)樓市的現(xiàn)狀，中國(guó)城市更新論壇秘書長(zhǎng)、HuanXin創(chuàng)始合伙人陳方勇對(duì)《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者表示道。在他看來(lái)，三四線城市需求的被透支導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)失去一個(gè)緩沖地帶，加上各大造富行業(yè)的相繼調(diào)整也讓一二線城市的新增需求銳減，再加上限購(gòu)限貸政策導(dǎo)致?lián)Q房需求被扼制，還有現(xiàn)在房企普遍爆雷導(dǎo)致的普遍擔(dān)憂，就讓房地產(chǎn)市場(chǎng)處于流通不暢的狀態(tài)，讓人們失去進(jìn)場(chǎng)的信心。

陳方勇表示，市場(chǎng)需要一個(gè)修復(fù)期，過(guò)多的刺激政策實(shí)際無(wú)濟(jì)于事，反而容易引起相反的效果。現(xiàn)在針對(duì)爆雷房企的保交樓和金融監(jiān)管都屬于亡羊補(bǔ)牢的做法，相互之間還會(huì)有所制約，這就要看到底是保企業(yè)還是保項(xiàng)目?！耙龅斤L(fēng)險(xiǎn)分割才有可能避免連鎖反應(yīng)帶來(lái)的不可控，要根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行針對(duì)性分拆，才有可能搶救出一批有希望交房的項(xiàng)目。想全部救已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了，很多會(huì)淪為不良資產(chǎn)，要很長(zhǎng)時(shí)間才能化解，或者就根本化解不了?！标惙接抡f(shuō)，“只有對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行甄別、化解和定性后，市場(chǎng)才有可能真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清，恢復(fù)正常?！?/p>

在不少長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)專家看來(lái)，中國(guó)樓市供需關(guān)系已經(jīng)產(chǎn)生了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

“中國(guó)樓市經(jīng)歷了20多年的高速發(fā)展，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。最近幾年，中國(guó)樓市供需關(guān)系產(chǎn)生了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！鄙钲诖髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授馬春輝對(duì)《小康》、中國(guó)小康網(wǎng)記者說(shuō)道。他表示，主要的原因是中國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到了65%，城市居民自有住房也將近60%，家庭人口數(shù)量在不斷下降?！鞍凑瞻l(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人口出生率下降，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以上，房地產(chǎn)基本上是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平保持同步發(fā)展。因此，中國(guó)樓市發(fā)生一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)也合乎社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯?！?/p>

馬春輝說(shuō)，我們現(xiàn)有的樓市政策不應(yīng)是刺激樓市增長(zhǎng)，而是要轉(zhuǎn)向保持樓市穩(wěn)定發(fā)展，消化存量，全社會(huì)應(yīng)該集中力量保交樓，促使樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。各級(jí)政府要監(jiān)督和支持房企完成爛尾工程，這樣既能維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能維持社會(huì)穩(wěn)定。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是縮小規(guī)模，根據(jù)市場(chǎng)需求提供消費(fèi)者需要的產(chǎn)品，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理的附加值，而不是進(jìn)一步野蠻擴(kuò)張。“中國(guó)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)、穩(wěn)步發(fā)展的新的一個(gè)時(shí)代。”