劉建華

隨著房產(chǎn)政策的寬松，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)微亮曙光，但面對(duì)過(guò)去十幾年欠下的歷史賬單，房地產(chǎn)要恢復(fù)銳氣，仍屬艱難。

2023年，房地產(chǎn)業(yè)遭遇了一場(chǎng)暴風(fēng)雨。多家知名房企接連出現(xiàn)資金危機(jī)，無(wú)法償還債務(wù)，甚至面臨破產(chǎn)重組。近兩年，房企爆雷的情況可是愈演愈烈，從恒大到碧桂園再到融創(chuàng)，無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，似乎都逃不過(guò)爆雷的命運(yùn)。而一旦有房企爆雷，其負(fù)債金額簡(jiǎn)直駭人聽(tīng)聞，比如恒大負(fù)債2.4萬(wàn)億元、碧桂園負(fù)債1.4萬(wàn)億元、融創(chuàng)負(fù)債1萬(wàn)億元……風(fēng)光十幾二十年的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在卻可能唯有破產(chǎn)才能續(xù)命。

在加強(qiáng)樓市調(diào)控、地產(chǎn)去杠桿的背景下，很多房企沒(méi)有逃過(guò)這一劫，很多百?gòu)?qiáng)房企頻繁爆雷，房企如何自救，成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。

近兩個(gè)月來(lái)，隨著房產(chǎn)政策的寬松，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)微亮曙光，但面對(duì)過(guò)去十幾年欠下的歷史賬單，房地產(chǎn)要恢復(fù)銳氣，仍屬艱難。

房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)憂外患

“前兩年就說(shuō)是因?yàn)橐咔椋覀冄b修行業(yè)不景氣，沒(méi)想到今年比去年更慘，曾經(jīng)金九銀十，現(xiàn)在工人都失業(yè)了?！痹趶V州一家大型裝修連鎖企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的徐工在接受《小康》、中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪時(shí)說(shuō)，“我都不用看數(shù)據(jù)，看自己今年的業(yè)務(wù)量就知道了。集團(tuán)在半年內(nèi)關(guān)停了23家分店，每天逼著各個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理出去找客戶，但是沒(méi)有人買房，哪里會(huì)有客戶？”徐工認(rèn)為，根本原因就是大家都沒(méi)有錢了。

來(lái)自官方以及自媒體的各種“房企崩盤”的信息充斥于網(wǎng)絡(luò)，大家都失去了購(gòu)房消費(fèi)的信心。政策收緊、融資困難、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)失誤是房企爆雷的主要原因。

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。當(dāng)時(shí)的背景是，房地產(chǎn)行業(yè)的總量跨上了新的臺(tái)階，彼時(shí)房?jī)r(jià)狂飆，炒房亂象叢生。2017年3月，史上最嚴(yán)格的“限購(gòu)令”在全國(guó)鋪開(kāi)。“隨著‘房住不炒’的精神貫徹深入，炒房時(shí)代已結(jié)束?！陛氜D(zhuǎn)于各省各大城市的專業(yè)炒房人陳成如是對(duì)《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者說(shuō)，“2017年之后就再也沒(méi)有倒騰房子了，能賣的都賣了。”

買賣率極速下降后的房地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)入寒冬，國(guó)家從2020年開(kāi)始實(shí)施了一系列嚴(yán)格的調(diào)控措施，限制了房企的借貸、拿地、銷售等活動(dòng)。這使得房企的收入和利潤(rùn)大幅下降，同時(shí)也增加了房企的融資難度和成本。在政策的雙重打擊下，房企的資金鏈出現(xiàn)了危機(jī)，在政策收緊和融資困難的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的分化和競(jìng)爭(zhēng)。一方面，由于政策限制和購(gòu)房者觀望，市場(chǎng)需求出現(xiàn)了萎縮和下滑，尤其是在三四線城市和部分熱點(diǎn)城市。另一方面，由于央國(guó)企和部分穩(wěn)健性民企的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈和殘酷。這些房企不僅在銷售方面占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)上也表現(xiàn)得更加積極。在市場(chǎng)需求和供給兩端受到擠壓和沖擊的情況下，一些實(shí)力不足、經(jīng)營(yíng)不善、風(fēng)險(xiǎn)較高的房企難以生存和發(fā)展，從而導(dǎo)致了市場(chǎng)份額和品牌影響力的喪失。

而經(jīng)營(yíng)失誤是房企爆雷的主要原因。盲目擴(kuò)張、過(guò)度杠桿，一些房企為了追求規(guī)模和市場(chǎng)份額，在過(guò)去幾年里大舉拿地、建設(shè)、銷售，導(dǎo)致了高負(fù)債、高庫(kù)存、高周轉(zhuǎn)等問(wèn)題。這些問(wèn)題在市場(chǎng)好時(shí)可以被掩蓋，但在市場(chǎng)轉(zhuǎn)差時(shí)就暴露出來(lái)，導(dǎo)致了資金鏈的緊張和斷裂。

跨界投資、盲目多元化，一些房企為了尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在過(guò)去幾年里涉足了金融、文化、旅游、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域，導(dǎo)致了資金的分散和浪費(fèi)，也增加了經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜度和風(fēng)險(xiǎn)。

一些房企在快速發(fā)展的過(guò)程中，忽視了內(nèi)部管理的建設(shè)和完善，導(dǎo)致了權(quán)責(zé)不明、制度不健全、監(jiān)督不到位等問(wèn)題，也滋生了貪污、挪用、欺詐等腐敗行為。這些經(jīng)營(yíng)失誤不僅損害了房企的信譽(yù)和形象，也削弱了房企的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在內(nèi)因方面，恒大表現(xiàn)得淋淋盡致。恒大購(gòu)買一塊地，花費(fèi)了1000萬(wàn)，并向銀行抵押這塊地獲得了1000萬(wàn)的貸款。通過(guò)預(yù)售房屋，恒大又收到了2000萬(wàn)的款項(xiàng)。此時(shí)，如果恒大將銀行的貸款用于蓋房并按計(jì)劃回款，恐怕會(huì)賺取500萬(wàn)的利潤(rùn)。然而，恒大并沒(méi)有這樣做，他們將銀行的1000萬(wàn)貸款和預(yù)售的2000萬(wàn)用于投資其他城市。在這個(gè)過(guò)程中，恒大繼續(xù)重復(fù)相同的操作，購(gòu)買更多地皮，總共達(dá)到了九座城市，憑借這些操作，累計(jì)獲得了9000萬(wàn)。恒大并沒(méi)有按照計(jì)劃蓋房，反而將部分資金用于擴(kuò)展其他行業(yè)，如汽車、礦泉水、足球和影視等。房屋建設(shè)需要資金，但恒大不愿意出資。為了解決這一問(wèn)題，他們只能讓工頭墊資。隨著建房項(xiàng)目的增多，工頭的資金逐漸不夠，銀行開(kāi)始催債。恒大發(fā)現(xiàn)余額已經(jīng)變?yōu)樨?fù)數(shù)，那么這些錢究竟去了哪里呢？原本購(gòu)買的地皮回款不足以彌補(bǔ)虧損。

恒大爆雷已成事實(shí)，后面十幾家頭部地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榫揞~負(fù)債，情況也不容樂(lè)觀。爆雷潮的到來(lái)在所難免，房企將如何自救？

崩盤浪下如何自救？

盡管恒大在內(nèi)憂外患的情境下陷入深不見(jiàn)底的泥潭，可恒大并不是唯一的，曾被網(wǎng)民稱為“宇宙第一大房企”的碧桂園也不例外。

碧桂園控股有限公司，是中國(guó)一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要業(yè)務(wù)的大型綜合民營(yíng)企業(yè)。碧桂園以高周轉(zhuǎn)見(jiàn)稱，開(kāi)創(chuàng)了業(yè)內(nèi)知名的“345”模式（即拿到土地后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤、4個(gè)月內(nèi)資金回正、5個(gè)月內(nèi)資金再利用），其項(xiàng)目廣泛布局于中國(guó)三四線城市，2017年至2022年銷售額為全國(guó)乃至全球房企之首，高峰期年均銷售額在7000億人民幣以上。

2023年8月7日，在互聯(lián)網(wǎng)流傳著一封佛山自然資源局向碧桂園發(fā)出的《關(guān)于盡快繳納第一期土地出讓價(jià)款的提醒函》，這是一封地方政府向房地產(chǎn)巨頭催債13.7億元的紅頭文件，同日碧桂園公告其未能在8月7日順利償還兩筆價(jià)值2250萬(wàn)美元的債券利息。作為一年僅房子銷售額就可以達(dá)到三四千億人民幣的中國(guó)頭部房地產(chǎn)企業(yè)卻還不起區(qū)區(qū)1億多人民幣的利息，接下來(lái)還將面對(duì)9、10月份大量美債到期，這大大出乎市場(chǎng)的意料。

隨后，2023年8月10日，碧桂園公告了盈利預(yù)警：上半年估算虧損將在450億到550億元之間。這意味著碧桂園從去年首次虧損60.5億元至今年僅半年時(shí)間就預(yù)虧損約500億元。2023年8月14日，碧桂園境內(nèi)存續(xù)的11只公司債進(jìn)入停牌，總計(jì)規(guī)模157億元。隨后的一天，另一家由中國(guó)人壽作為最大股東的遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布2094萬(wàn)美元利息未支付，遠(yuǎn)洋集團(tuán)盡管2022年?duì)I收只有碧桂園的四分之一，但其國(guó)企的背景相當(dāng)特殊。過(guò)去，國(guó)企往往被投資者認(rèn)為是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，因此遠(yuǎn)洋集團(tuán)面臨債券違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步引發(fā)了市場(chǎng)的震撼和恐慌。

遺憾的是，我們大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的操作模式與此大同小異，因此，在接下來(lái)的一年內(nèi)，接二連三的房企崩盤也不會(huì)是意外。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2023年8月31日，僅就幾家頭部房企——恒大、碧桂園、華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科來(lái)看，其海外債券余額分別為823.71?億元、779.22億元、215.16億元、376.93億元、231.61億元。5家房企信用債到期余額分別為473.63億元、207.67億元、731.98億元、438.00億元、581.37億元。

房企爆雷潮的影響是深遠(yuǎn)的，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、金融體系的風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)信心的恢復(fù)等。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，也是社會(huì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。房企爆雷潮的出路是艱難的，需要房企自救、政府救助、市場(chǎng)調(diào)整等多方面的努力。首先，房企需要自救。一方面，房企需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低成本費(fèi)用，提高效率效益；另一方面，房企需要調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，回歸主業(yè)本源，專注核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升品牌形象。其次，政府需要救助。加強(qiáng)監(jiān)管和指導(dǎo)，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和擴(kuò)散。

2023年7月24日，政治局會(huì)議針對(duì)地方債務(wù)問(wèn)題提出“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案”。這暗示了解決債務(wù)危機(jī)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策未來(lái)的重心之一。據(jù)多家媒體報(bào)道，地方政府將發(fā)行1.5萬(wàn)億地方債用于置換債券和特殊再融資債券，主要針對(duì)化解包括城投債在內(nèi)的地方隱性債務(wù)。為了縮小地方政府城投債暴露的風(fēng)險(xiǎn)敞口，財(cái)政部在去年末已經(jīng)禁止地方政府通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。以政府信用背書的城投公司作為托底單位，只拿地不開(kāi)發(fā)，然后通過(guò)“左手倒右手”的游戲?qū)⑼恋刂匦鲁鲎尩臅r(shí)代成為歷史。2023年第三季度以來(lái)，中國(guó)住建部、央行、金融監(jiān)管局聯(lián)合推出了一系列政策，表明了救房市的決心，例如降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策都在最近開(kāi)始在各地推行。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，2022年房地產(chǎn)增加值為7.3萬(wàn)億元，占GDP的6.1%，房地產(chǎn)關(guān)系中國(guó)60多個(gè)行業(yè)、幾千萬(wàn)人就業(yè)，因此穩(wěn)房市就是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)正在等待重生的機(jī)會(huì)。

7月底至今，中央多部委密集發(fā)聲“大力支持剛性和改善性住房需求”。近期，調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等政策導(dǎo)向成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。在相關(guān)部門的鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，已有部分地方和機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)。

北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發(fā)聲，將結(jié)合自身房地產(chǎn)實(shí)際情況支持居民剛性和改善性住房需求。河南鄭州、廣西梧州等地優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，江蘇的鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、蘇州等多個(gè)城市出臺(tái)購(gòu)房稅收優(yōu)惠政策……此外，中央政治局會(huì)議指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

“盡管各種利好政策陸續(xù)出來(lái)，但市場(chǎng)反應(yīng)并不明顯?！毙旃ふf(shuō)，現(xiàn)在大家賺錢難，都在觀望。對(duì)于裝修業(yè)的未來(lái)，徐工比較悲觀，在房地產(chǎn)行業(yè)大變局的背景下，“活下去”，不再是凡爾賽式的口號(hào)，而是許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今的真實(shí)寫照。

有地產(chǎn)專家認(rèn)為，盡管地產(chǎn)業(yè)不可能一夜回暖至春天，但從中央到地方的政策趨勢(shì)來(lái)看，已經(jīng)比過(guò)去幾年要友善。“房企一定得借著這股東風(fēng)，盡快資金回血?！?/p>

該專家建議，進(jìn)行債務(wù)展期，以時(shí)間換空間。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)債務(wù)展期的審批相對(duì)寬松，通過(guò)展期，緩解資金壓力。也可以出售股權(quán)，快速補(bǔ)充現(xiàn)金流。很多爆雷房企在出售項(xiàng)目股權(quán)，出售項(xiàng)目股權(quán)往往是解“燃眉之急”最迅速的辦法。通過(guò)積極入市銷售，加快回款，越來(lái)越多的房企加大了銷售回款的力度，“造血”能力是關(guān)鍵。

“資產(chǎn)變現(xiàn)，輕裝上陣。很多房企有大量的沉淀資產(chǎn)未銷售，如商場(chǎng)、寫字樓、物業(yè)、股權(quán)等，盡量變現(xiàn)?！彼f(shuō)，這是資金“補(bǔ)血”最可行的辦法。

當(dāng)下，全國(guó)各地?zé)o論是調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，還是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)新模式，都是為了提振內(nèi)需，也是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。