劉彥華

樓市是個“政策市”，但又不單單是個“政策市”。如果說將政策取向從“防過熱”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺肋^冷”是適應(yīng)樓市供求關(guān)系變化的應(yīng)時舉措，那么，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式才是長遠之計。

樓市素有“金九銀十”之說。今年以來，面對樓市復(fù)蘇放緩這一新形勢，從中央到地方，陸續(xù)出臺了一系列樓市新政，尤其是自7月末住建部明確樓市政策優(yōu)化三大方向之后，8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，推動落實首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，并將其納入“一城一策”工具箱。廣州、深圳、北京和上海四大一線城市緊隨其后積極響應(yīng)，武漢、中山、惠州、寧德、韶關(guān)、清遠等20多個二三線城市紛紛跟進。諸多政策在8月和9月集中出臺，全力爭取“金九銀十”之意不言而喻。

然而，現(xiàn)實總是太骨感。

“雙節(jié)期間，帶看了幾十套，成交了僅兩套。早就沒有什么‘金九銀十’了！”正在考慮轉(zhuǎn)行的房產(chǎn)中介張強如是說。

“‘金九銀十’成色稍顯不足，市場尚未出現(xiàn)明顯恢復(fù)?！眹鹱C券給出了這樣的判斷。

“除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般?！敝袊笖?shù)研究院的分析結(jié)果同樣不容樂觀。

漲了20多年的中國樓市，真的變了！

形勢不樂觀，落袋方為安

“我家那套大平層，2016年買的時候一平方米3000多元，最高的時候一平方米7000多元，最近80多萬賣了，合6100多元一平方米。”?近日，因為賣房成功，郭霞終于可以喘口氣。

郭霞，家住河北的一個小縣城，在當(dāng)?shù)毓灿腥追?，除了已?jīng)賣掉的大平層，還有一套三居室和一套大躍層。為什么這么著急賣房？面對《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者的這一疑問，郭霞詳細介紹了她的分析：第一，近些年當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展處于轉(zhuǎn)型陣痛期，目前沒有特別亮眼的產(chǎn)業(yè)，人口處于凈流出，市場需求有限；第二，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目開發(fā)明顯放緩，很多樓盤一再延期交房，市場不穩(wěn)；第三，距離首次發(fā)布售房消息已經(jīng)過去了5個多月時間，不僅房價一降再降，看房的人也是寥寥無幾。“這次好不容易有人相中了，雖然相比高點，我們少賺了十幾萬，但是畢竟還是賺了?！?/p>

郭霞的經(jīng)歷并非個例。中國指數(shù)研究院報告顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16184元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.05%。其中三四線代表城市環(huán)比下跌0.01%，同比下跌0.69%。全國?100?個城市二手住宅平均價格為?15556?元/平方米，環(huán)比下跌?0.44%，同比下跌?2.59%。其中三四線代表城市環(huán)比下跌?0.49%，同比下跌?3.11%。

小城市房價走低，一二線城市房價表現(xiàn)同樣不容樂觀。中國指數(shù)研究院報告顯示，2023年9月，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.06%，同比上漲0.21%；一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌?0.13%，同比下跌?0.08%。二線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.08%，同比上漲0.01%；二線城市二手住宅價格環(huán)比下跌?0.50%，同比下跌?3.02%。

而據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，住宅價格創(chuàng)年內(nèi)新低。9月份，全國商品房住宅平均銷售價格是10484元/平方米，這一價格是今年以來月度最低價，與今年4月份頂峰時12469元/平方米相比，每平方米下降1985元，下降16%。并且9月份是近4個月以來上漲城市數(shù)量最少的月份。70個大中城市中，9月份新建住宅價格與8月份相比，上漲和下降城市數(shù)量分別是15個和54個。其中41個城市的新建住宅連續(xù)3個月環(huán)比下降。今年6月、7月和8月，新建住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有31個、20個和17個。今年2月，價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量曾達64個。

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)還顯示，二手房價格上漲的城市數(shù)量更少。9月份二手房價格環(huán)比上漲的城市只有4個：北京、天津、石家莊和上海，分別上漲0.7%、0.6%、0.1%和0.1%。深圳二手房價格與8月份相比，價格持平。65個城市的二手房價格在下降，其中57個城市連續(xù)3個月下降。

“形勢不樂觀，落袋方為安。”郭霞一語道出了許多降價賣房者的心聲。

乍暖還寒，成都一枝獨秀

樓市地域性特征明顯，城市之間分化嚴(yán)重。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，9月份，新建住宅價格環(huán)比降幅居前的省會城市是南京和昆明，分別下降0.8%和0.7%，并且從5月份至9月份，南京和昆明新建住宅價格已經(jīng)連續(xù)下降5個月；新建住宅價格同比降幅居于前列的是牡丹江、長春和大連，降幅分別是4.8%、4.4%和4.3%。

房價，有的城市在降，也有的城市在漲。在一片房價“趨于穩(wěn)定”和“小幅下調(diào)”中，成都樓市的表現(xiàn)可謂異常亮眼。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，9月，二線城市成都的新房價格環(huán)比上漲了0.2%，已經(jīng)連續(xù)上漲了20個月；同比增長5.8%，漲幅居其監(jiān)測的70個大中城市首位。

繼9月初正式宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，趕在中秋國慶長假前期，9月26日，成都再次出臺樓市調(diào)控政策，其中提出，調(diào)整住房限購區(qū)域，購買144平方米以上住房不再審核購房資格。同時，調(diào)整限價政策，取消二手房指導(dǎo)價。個人轉(zhuǎn)讓住房增值稅征免年限調(diào)整為2年。另外，落實信貸支持政策。中國人民銀行四川省分行指導(dǎo)四川省市場利率定價自律機制研究并決議通過，調(diào)整成都市差別化住房信貸政策，優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，生育多子女家庭商業(yè)貸款購買第三套住房認(rèn)定為二套住房。

中指研究院成都分院對于成都此次樓市新政的出臺予以高度肯定，直言成都此次從需求側(cè)、供給側(cè)對房地產(chǎn)政策進行優(yōu)化，涉及加大住房保障力度、優(yōu)化土地供應(yīng)方式、調(diào)整住房限購措施、調(diào)整住房限價措施、落實信貸支持政策、調(diào)整住房稅收政策、強化市場秩序監(jiān)管7個維度14條措施。本次新政涉及范圍廣、力度大，在“房住不炒”的基本原則下對多類市場主體進行了通盤考量，有利于激發(fā)合理需求，發(fā)揮市場自主調(diào)節(jié)機制，保證成都房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行。其中，創(chuàng)新性的限購措施更是充分體現(xiàn)了成都堅守“保護剛需”的底線以及“因區(qū)施策”的邏輯，主城五區(qū)+天府和高新南區(qū)以外取消限購，主城五區(qū)+天府和高新南區(qū)以內(nèi)針對144（不含）平方米以上住房取消限購，而購買144平方米以下住房仍需滿足戶籍、社保及套數(shù)要求。

“政策的全面性和力度空前”，市場的反應(yīng)又如何呢？據(jù)成都市住建蓉e辦網(wǎng)站消息，節(jié)前的最后一天即9月28日，成都有20個住宅項目取證，創(chuàng)下近幾年國慶假期取證項目數(shù)量新高。而安居客小程序數(shù)據(jù)同樣顯示了市場對政策的積極回應(yīng)：成都新政后平臺活躍度持續(xù)上升，瀏覽量4日增長46.1%，小程序訪問量4日增長92.9%。并且據(jù)記者多方了解，受近期政策利好及市場反應(yīng)影響，成都部分項目已在準(zhǔn)備收回此前的優(yōu)惠政策。

樓市的發(fā)展，長期看人口和產(chǎn)業(yè)。成都樓市的表現(xiàn)有其原因。從人口角度看，成都是全國第一個常住人口突破2100萬人的副省級城市。在過去的10年里，成都人口增長迅速，經(jīng)四川省統(tǒng)計局審定，2021年末成都市常住人口為2119.2萬人，躍居全國第四個常住人口超過2000萬的超大城市。與2011年相比，成都常住人口暴增712萬，超過了深圳和廣州，增量位居全國第一。大量的人口流入為成都樓市走勢奠定了基礎(chǔ)。而從產(chǎn)業(yè)角度看，成都的表現(xiàn)同樣讓人驚艷。近些年，成都從區(qū)域中心城市變成國家中心城市、由西部內(nèi)陸腹地到國際門戶樞紐，發(fā)展前景良好、勢頭迅猛，在汽車、電子、航空航天等多個重點產(chǎn)業(yè)上具有強勁競爭力?！俺捎褰?jīng)濟圈”也成為繼長三角、珠三角、京津冀之后最有活力的都市圈。值得一提的是，2022年，成都更是一躍成為全國第三個GDP突破2萬億元的副省級城市。

在北上廣深等一線城市卷累了，來成都“躺平”；成都的房價相比一線城市仍有較大優(yōu)勢；成都獨特的美食、美景和休閑氣質(zhì)對全國人民都有一定的吸引力……購房者各有各的需求、喜好與選擇，但成都一定是那個被偏愛的城市。

樓市，不單單是個“政策市”

房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷以及行業(yè)風(fēng)險的積聚對整個宏觀經(jīng)濟、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。

今年初，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定修復(fù)態(tài)勢，但二季度明顯降溫，7—8月市場低迷態(tài)勢未改，調(diào)整壓力不斷加大，多地新房、二手房價格均處于下跌通道。7·24中央政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)，明確指出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，從發(fā)展階段來看，當(dāng)前我國居民基本住房需求已得到滿足，新房銷售總量進入見頂回落階段，部分區(qū)域和城市已出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，因此過去供不應(yīng)求階段出臺的調(diào)控政策也需要適時調(diào)整優(yōu)化。同時，本次會議通稿雖然未提“房住不炒”，但在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力不斷加大的背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向。

緊接著，多個部委從優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進城中村改造等方面頻繁表態(tài)，釋放積極信號。

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，推動首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，明確指出將政策納入“一城一策”工具箱。同日，財政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布公告，延長換房個稅退稅優(yōu)惠時間至2025年底。

8月31日，央行、金融監(jiān)管總局先后發(fā)布通知，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套30%，調(diào)整二套住房商貸利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率+20基點。明確降低存量首套住房貸款利率，新發(fā)放貸款的利率或協(xié)商變更合同約定的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

9月7日，工、農(nóng)、中、建等多家銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

9月20日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會明確“大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率，2022年5月以后的將降至報價利率減20個基點，直接下調(diào)至政策下限”。

隨后，一二線城市加入放松限購限貸政策行列，全面落實首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

……

自8月底開始，需求端相關(guān)舉措實質(zhì)性落地，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來政策底。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，2023年前三季度全國有超200省市（縣）出臺政策超400條，7月以來，各地優(yōu)化政策頻次整體呈上升態(tài)勢，9月政策頻次達去年四季度以來單月最高水平。

然而，面對市場的弱勢復(fù)蘇，談及樓市，人們說得最多的還是“期待更多政策出臺”。

中國指數(shù)研究院報告直言：“整體來看，7·24政治局會議以來，監(jiān)管部門接連落地政策組合拳，一線城市加入政策優(yōu)化行列，對修復(fù)市場預(yù)期和提振市場信心產(chǎn)生積極帶動。短期來看，預(yù)計在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的當(dāng)下，不合理的限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整，以更好地支持合理住房需求釋放?！?/p>

國信證券報告則稱，在利好政策頻頻出臺的背景下，9月房地產(chǎn)銷售環(huán)比提升，但基本面同比表現(xiàn)較為一般，“金九”成色不足。但考慮到當(dāng)前高層扶持房地產(chǎn)的決心毋庸置疑，仍可繼續(xù)期待類似限購解除、房貸利率下調(diào)、稅費減免、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)等“組合拳”出臺。

值得注意的是，近日，《吉林市進一步促進房地產(chǎn)消費若干措施》掛網(wǎng)公布，其中有關(guān)“依法重點打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過自媒體發(fā)布抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論行為”的表述引起輿論關(guān)注。

樓市是個“政策市”，但又不單單是個“政策市”。如果說將政策取向從“防過熱”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺肋^冷”是適應(yīng)樓市供求關(guān)系變化的應(yīng)時舉措，那么，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式才是長遠之計。