近年來(lái)，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一系列的變革。從過(guò)去的“賣方市場(chǎng)”到現(xiàn)在的“買方市場(chǎng)”，這一歷史性的轉(zhuǎn)變不僅改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。在這個(gè)過(guò)程中，政府、開發(fā)商、購(gòu)房者等多方力量共同推動(dòng)了樓市的變革。

2023年樓市傳來(lái)“新信號(hào)”，7月24日政治局會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次定調(diào)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新形勢(shì)，并提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政治局會(huì)議首次未提“房住不炒”，樓市重啟上升新周期。

2023年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。政府相繼出臺(tái)政策救市：提高公積金貸款額度，降低首付比例。8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，通知明確，存量首套房貸利率可以協(xié)商降低。根據(jù)估算，全國(guó)存量首套房貸利率平均降幅0.8%。不過(guò)，即便如此，樓市的表現(xiàn)依舊疲軟。

大環(huán)境是，房地產(chǎn)銷售端和資金端的壓力仍然艱巨。1—9月，商品房銷售面積84806萬(wàn)平方米，同比下降7.5%，跌幅較1—8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額89070億元，同比下降4.6%，跌幅較1—8月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。簡(jiǎn)單測(cè)算得出，1—9月，全國(guó)商品房均價(jià)為10502元/平方米，較1—8月下滑0.6%，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)已持續(xù)4個(gè)月下滑。

深度調(diào)整中的全國(guó)樓市，仍在探底。10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.1%，且降幅較1—8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，今年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降5.7%，較去年末10%的降幅出現(xiàn)改善信號(hào)，但此后幾個(gè)月，這一指標(biāo)又掉頭下滑，且跌幅逐月擴(kuò)大。這說(shuō)明，當(dāng)下房企投資和擴(kuò)張信心仍然不足。從影響開發(fā)投資增速的主要指標(biāo)看，1—9月，房屋施工面積同比下降7.1%，降幅較1—8月持平；房屋新開工面積同比下降23.4%，已連續(xù)25個(gè)月下跌。這兩個(gè)指標(biāo)說(shuō)明，房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期依然悲觀。

總的來(lái)看，最近幾年，中國(guó)樓市供需關(guān)系產(chǎn)生了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。主要原因是中國(guó)城市化率已經(jīng)達(dá)到了65%，城市居民自有住房也將近60%，家庭人口數(shù)量在不斷下降。按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人口出生率下降，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%以上，房地產(chǎn)基本上是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平保持同步發(fā)展。因此，中國(guó)樓市發(fā)生一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)也合乎社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯。

業(yè)內(nèi)專家表示，我們現(xiàn)有的樓市政策不應(yīng)是刺激樓市增長(zhǎng)，而是要轉(zhuǎn)向保持樓市穩(wěn)定發(fā)展，消化存量，全社會(huì)應(yīng)該集中力量保交樓，促使樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。各級(jí)政府要監(jiān)督和支持房企完成爛尾工程，這樣既能維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能維持社會(huì)穩(wěn)定。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是縮小規(guī)模，根據(jù)市場(chǎng)需求提供消費(fèi)者需要的產(chǎn)品，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理的附加值，而不是進(jìn)一步野蠻擴(kuò)張。

中國(guó)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。