易成棟,陳敬安,趙鵬澤

(中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院,北京 100081)

一、引言

2016年6月,國(guó)務(wù)院出臺(tái)《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,提出“實(shí)行購(gòu)租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”,首次將租賃市場(chǎng)發(fā)展提升至與購(gòu)買比肩的地位。2017年,黨的十九大報(bào)告提出加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,首次將“租”放在了“購(gòu)”的前面,強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃的重要性。黨的二十大報(bào)告在“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”下再次提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。因此,通過監(jiān)測(cè)和分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和動(dòng)態(tài),進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估和制定相應(yīng)的政策優(yōu)化,對(duì)于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,加快建立租購(gòu)并舉的住房制度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

現(xiàn)有關(guān)于住房市場(chǎng)租賃發(fā)展方面的研究主要聚焦在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過程中存在的問題以及相應(yīng)的住房政策和具體措施。國(guó)外在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過程中主要存在種族、膚色差異導(dǎo)致的住房歧視、被迫驅(qū)逐等租賃關(guān)系不穩(wěn)定［1-3］等問題,而我國(guó)主要存在租購(gòu)不同權(quán)、租住品質(zhì)不高、交通不便、出租回報(bào)率較低導(dǎo)致業(yè)主不愿出租以及租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題［4-8］。在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策方面,其他國(guó)家出臺(tái)了租金券、保護(hù)租賃雙方權(quán)益、規(guī)范租賃市場(chǎng)交易等措施［9-12］。2016年以來,我國(guó)提出“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”的定位,大力支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范［13］,在此政策推動(dòng)下,一些學(xué)者從優(yōu)化土地供應(yīng)、加強(qiáng)融資創(chuàng)新、完善稅收政策、發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范市場(chǎng)監(jiān)管等角度進(jìn)行了深入的探討［14-15］。

而聚焦到住房租賃市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系方面的研究,發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)中的租房人口比例、租賃住房供給結(jié)構(gòu)以及住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管等問題被學(xué)者們廣泛研究［16］。哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心(JCHS)對(duì)美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)主要有租房家庭數(shù)量、月租金、月租賃合同數(shù)量、租房空置率、房租可支付性、住房及城市發(fā)展部租金援助開支、資助住戶數(shù)、租房占比、家庭流動(dòng)性、租賃住房產(chǎn)權(quán)類型、租賃資產(chǎn)維修費(fèi)用、新建住房、受驅(qū)逐威脅的租戶比例等指標(biāo)［17］。我國(guó)學(xué)者系統(tǒng)地梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的理論基礎(chǔ)、指標(biāo)體系和測(cè)度方法［18-21］,這些研究關(guān)注了總體的房地產(chǎn)市場(chǎng),但僅在房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)方面關(guān)注了房租這一指標(biāo),缺乏針對(duì)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系的深入研究。在當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速、新問題不斷出現(xiàn)、新政策不斷出臺(tái)的現(xiàn)實(shí)背景下,迫切需要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)國(guó)情建立我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系。

二、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展歷程及其定位

新中國(guó)成立至1977年,我國(guó)實(shí)行的是“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房制度”,居民住房由國(guó)家統(tǒng)一分配,不存在市場(chǎng)化的租賃住房。1978年開始城鎮(zhèn)住房制度改革,恢復(fù)住宅的商品屬性,恢復(fù)住房租賃市場(chǎng),但直到1997年,住房租賃市場(chǎng)份額極少。1998年,國(guó)務(wù)院正式部署停止住房實(shí)物分配,住房分配貨幣化,中高收入家庭購(gòu)買或租賃商品房,至此,住房租賃市場(chǎng)化得到了一定的發(fā)展,但住房市場(chǎng)的發(fā)展思路是以購(gòu)房為主,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢。2003年之后我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格一路高攀,為遏制商品房?jī)r(jià)格的迅猛上漲勢(shì)頭,2010年,國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,提出住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法,規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng),緊接著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年12月出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》。但從市場(chǎng)來看,依然是“重購(gòu)輕租”的狀態(tài)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后,中央提出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策方針,在住房體制改革的思路上從過去的“重購(gòu)輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”。從“房住不炒”的定位到“長(zhǎng)效機(jī)制”的確立,再到“租購(gòu)并舉”的提出,又到“十四五”規(guī)劃提出“完善長(zhǎng)租房政策”,可見發(fā)展市場(chǎng)租賃住房已經(jīng)成為解決城市住房問題的重要途徑和國(guó)家級(jí)的戰(zhàn)略。至此,可以認(rèn)為,我國(guó)市場(chǎng)租賃住房發(fā)展步入快速發(fā)展階段。

中央對(duì)住房租賃市場(chǎng)的定位及其發(fā)展的歷程是基于特定的歷史背景和社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況而定的,住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的監(jiān)測(cè)指標(biāo)也應(yīng)該根據(jù)各個(gè)階段面臨的住房問題而有所差異。在中央“大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、多元渠道增加租賃住房有效供給、完善住房租賃市場(chǎng)制度建設(shè)”的大方針下,2015年以來,各地方政府在住房租賃政策方面也更加積極,紛紛出臺(tái)了一系列針對(duì)性政策,進(jìn)一步明確相關(guān)租賃住房在增加供給、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)監(jiān)管方面的細(xì)則,但依然存在諸多問題亟待解決,例如租賃住房供需矛盾突出,管理失序,居住體驗(yàn)差等。隨著住房租賃市場(chǎng)受到越來越多的重視,建立住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,對(duì)住房政策的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估尤為必要。

三、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與需要關(guān)注的問題

住房租賃市場(chǎng)涉及人們的基本居住需求,是發(fā)展問題也是民生問題。首先,住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要政策的支持和引導(dǎo);其次,在發(fā)展的過程中會(huì)遇到各種現(xiàn)實(shí)問題需要解決。通過分析住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀與需要關(guān)注的問題有助于更好地掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)問題,也能及時(shí)對(duì)住房租賃的政策效果進(jìn)行評(píng)估和反饋,對(duì)監(jiān)測(cè)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要意義,也是構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系的重要基礎(chǔ)。因此,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的監(jiān)測(cè)指標(biāo)需要基于現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r和政府政策,并對(duì)需要關(guān)注的問題進(jìn)行前瞻性設(shè)計(jì),以期達(dá)到能動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。結(jié)合政策與實(shí)踐,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與需要關(guān)注的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)中央大力推動(dòng),地方政府多有創(chuàng)新,住房租賃政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性引起關(guān)注

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后,中央提出了供給側(cè)改革的政策方針,在住房體制改革的思路上從過去的“重購(gòu)輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”。自2016年國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》以來,中央政府提出的發(fā)展目標(biāo)為“基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系,基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系,推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)”,并提出了培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、完善住房租賃支持政策、明確各方權(quán)利義務(wù)、支持租賃住房新建和改建、稅收優(yōu)惠、金融支持、土地供應(yīng)、健全法規(guī)制度、加強(qiáng)行業(yè)管理等舉措,要求地方政府建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制。

多地政府積極創(chuàng)新,推動(dòng)政策落地。例如,北京和上海分別發(fā)布了《北京市住房租賃條例》和《上海市住房租賃條例》,對(duì)出租與承租雙方的權(quán)利和義務(wù)、住房租賃經(jīng)營(yíng)、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任等方面有了明確要求。廣州、深圳、杭州、西安、成都等城市搭建了統(tǒng)一監(jiān)管的住房租賃服務(wù)平臺(tái),對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)管和運(yùn)營(yíng)監(jiān)管,規(guī)范租房市場(chǎng)和保障租戶權(quán)益。此外,一些地方政府進(jìn)一步優(yōu)化機(jī)制,建立從市、區(qū)到街道、社區(qū)各級(jí)政府、多個(gè)部門常態(tài)化的縱橫聯(lián)動(dòng)機(jī)制,實(shí)施協(xié)同監(jiān)管,形成整體監(jiān)管合力［22］。

與此同時(shí),我國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍處于發(fā)展和探索階段,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些新問題,以及現(xiàn)有政策落地困難等問題,需要中央和地方政府加大支持,一方面需要保持租賃政策的大方向不變和政策的可持續(xù)性,另一方面需要地方政府積極創(chuàng)新政策措施,推動(dòng)政策落地,并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)推廣到其他地方。因此,住房租賃政策體系的完善性、連續(xù)性和穩(wěn)定性成為行業(yè)廣泛關(guān)注的問題。

(二)住房租賃需求將穩(wěn)步上升,但供給總量略有不足,熱點(diǎn)城市供需匹配問題突出

在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進(jìn)下,我國(guó)住房租賃部門得到了快速發(fā)展。全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房來源中租賃商品房所占比重在2000年為6.13%,2010年為18.60%,2020年有所下降,為17.70%,租賃住房(租賃公租房和租賃商品房之和)所占比重分別為20.55%,21.05%,21.14%(見表1)。從國(guó)際比較來看,發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)和日本等,其租賃住房比例一般在40%～60%［23］,而我國(guó)城鎮(zhèn)家庭租賃住房占比為21%,顯著低于美國(guó)等國(guó)家。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn),我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房租賃占總體家庭的比例將達(dá)到30%～40%,相比當(dāng)前,還有很大的上升空間。

表1 2000年、2010年、2020年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房來源和產(chǎn)權(quán)構(gòu)成 %

與此同時(shí),我國(guó)熱點(diǎn)城市存在租賃房源供給不足和供需結(jié)構(gòu)不匹配等問題。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2020年全國(guó)流動(dòng)人口為3.76億人,從2010年到2020年增長(zhǎng)了近70%。流動(dòng)人口主要向一些熱點(diǎn)城市集聚,并帶來較大規(guī)模的住房租賃需求,這些熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了租賃住房供應(yīng)不足和結(jié)構(gòu)性不匹配的問題。由于租賃需求具有從一套房、一間房到一張床等多層次的需求,并且對(duì)中小戶型的房源需求最為旺盛,但市場(chǎng)上租賃房源的中小戶型供給短缺,大戶型供給過剩,因此造成供求結(jié)構(gòu)性不匹配。此外,85后、90后的租賃群體成為租房的主要群體,其“注重顏值、講究品位”的新品質(zhì)消費(fèi)觀念逐步增強(qiáng),但現(xiàn)實(shí)由于85%以上的房源以私人為主,缺乏必要的裝修和維護(hù)服務(wù),難以滿足他們的住房需求［8］。

(三)住房租賃機(jī)構(gòu)化占比偏低且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)突出

從出租主體看,大多數(shù)房源來自私人業(yè)主,他們通過中介居間服務(wù)和房東直租方式進(jìn)行租賃。而規(guī)?；?jīng)營(yíng)的住房租賃數(shù)量占比偏低,從國(guó)際市場(chǎng)看,美國(guó)租房機(jī)構(gòu)化率達(dá)30%,日本更是達(dá)到80%,但我國(guó)的住房租賃機(jī)構(gòu)化不到5%。機(jī)構(gòu)化率低意味著專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展緩慢,市場(chǎng)占有率較低,無法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),很難起到示范效應(yīng)。

此外,住房租賃投資回報(bào)率較低,不到2%,遠(yuǎn)低于正常的投資收益率水平(一般為5%左右),制約了市場(chǎng)主體加大投入,也阻礙了新市場(chǎng)主體的進(jìn)入,并加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從各大城市的情況來看,無論是集中式或者分散式運(yùn)營(yíng)模式,住房租賃企業(yè)面臨著資金壓力大、融資成本高等現(xiàn)實(shí)問題。美國(guó)和日本等一些住房租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家,均已通過REITs模式吸引社會(huì)資本參與,而我國(guó)的REITs仍處于探索階段,目前發(fā)行了四單保障性租賃住房的REITs,以及針對(duì)長(zhǎng)租公寓的類REITs產(chǎn)品,尚未推出能夠有效降低融資成本的公募REITs來支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在監(jiān)管不到位的情況下,部分租賃企業(yè)采取通過“高收低租”形成資金池的方式進(jìn)行擴(kuò)張,并最終由于經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂而宣告破產(chǎn)。因此,需要關(guān)注住房租賃企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

(四)租戶滿意度有待提升

租戶是住房租賃市場(chǎng)的微觀需求主體,其對(duì)租住生活的滿意度是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要指標(biāo)。目前租戶反饋的問題很多,主要問題如下:一是房租可支付性問題。許多國(guó)家和城市把提高租賃住房租金可支付性作為消除住房貧困的重要指標(biāo)之一,因?yàn)槿绻孔庵С稣紦?jù)收入的比例過高,就會(huì)限制住戶其他商品的消費(fèi),從而影響其生活質(zhì)量。2019年,貝殼40城數(shù)據(jù)顯示,不同城市之間的租房可支付性差異較大,其中,北京、上海、深圳的房租收入比超過了30%［24］,這無疑給租房群體帶來較重的住房負(fù)擔(dān)。二是生活便利問題。58同城、安居客《2023節(jié)后返城租房調(diào)查報(bào)告》顯示,租房人群對(duì)小區(qū)環(huán)境、生活便利圈、周邊配套設(shè)施和公共服務(wù)有一定要求,同時(shí)租房人群更希望租住在工作地點(diǎn)附近,便于上下班。但現(xiàn)實(shí)問題是很多租賃住房小區(qū)破舊,配套不全,無法與業(yè)主同等地享受公共服務(wù),還有部分小區(qū)位置偏遠(yuǎn),通勤距離較長(zhǎng)。三是租賃關(guān)系穩(wěn)定性和租戶權(quán)益保障問題。當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng),承租方居于弱勢(shì)地位,由于監(jiān)管不到位,“二房東”“黑中介”任意漲租金,甚至驅(qū)趕租戶的現(xiàn)象頻發(fā)。還有一些住房租賃企業(yè)騙取租客的租金、押金、房屋的裝修款,然后逃之夭夭,不僅損害了租戶的權(quán)益,也影響了社會(huì)穩(wěn)定。

四、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系構(gòu)建

在結(jié)合我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和問題分析的基礎(chǔ)上,本文從理論框架上構(gòu)建了宏觀環(huán)境、市場(chǎng)發(fā)展、企業(yè)運(yùn)行以及微觀業(yè)態(tài)4個(gè)層面共14個(gè)二級(jí)指標(biāo),21個(gè)三級(jí)指標(biāo)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,以評(píng)估住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展情況,其理論框架和指標(biāo)體系構(gòu)建的過程如下。

宏觀環(huán)境層面:住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀環(huán)境息息相關(guān)。主要體現(xiàn)在:一是中央政府制定的住房租賃相關(guān)政策直接影響住房租賃市場(chǎng)的未來發(fā)展空間。二是住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)也會(huì)受宏觀經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境的影響,例如處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的階段,各行各業(yè)都會(huì)相對(duì)繁榮。三是社會(huì)文化的發(fā)展也會(huì)影響住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,例如“重購(gòu)輕租”觀念的逐漸轉(zhuǎn)變就會(huì)釋放大量住房租賃需求。

市場(chǎng)發(fā)展層面:市場(chǎng)供求關(guān)系是影響租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。一是供求關(guān)系體現(xiàn)在租賃住房的供求規(guī)模匹配性、供求結(jié)構(gòu)匹配性以及供求權(quán)益匹配性,前兩者是“硬件”匹配,后者是“軟件”匹配。二是供求關(guān)系體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格上。租金價(jià)格水平以及房?jī)r(jià)租金比是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行狀況的綜合反映。三是供求關(guān)系體現(xiàn)在交易特征上。例如,市場(chǎng)交易量增大,說明住房租賃市場(chǎng)更為活躍,其發(fā)展前景也就越好。

企業(yè)發(fā)展層面:在黨中央高度重視長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展、多次強(qiáng)調(diào)加快完善長(zhǎng)租房政策的背景下,住房租賃企業(yè)運(yùn)行狀況也會(huì)影響租賃市場(chǎng)的發(fā)展。一是體現(xiàn)在發(fā)展規(guī)模方面,住房租賃企業(yè)是否持續(xù)壯大,能否供給更多的市場(chǎng)房源;二是體現(xiàn)在企業(yè)盈利方面,例如租賃企業(yè)是否盈利,這直接決定企業(yè)未來能否可持續(xù)發(fā)展;三是體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面,當(dāng)前住房租賃企業(yè)的發(fā)展還處于尚不規(guī)范階段,相關(guān)部門對(duì)資金監(jiān)管仍須持續(xù)更進(jìn),控制住房租賃企業(yè)的無序擴(kuò)張。

微觀主體層面:在當(dāng)前住房承租方(租客)處于弱勢(shì)的情況下,租客的住房租賃生活體驗(yàn)會(huì)影響他們對(duì)住房租賃的選擇,進(jìn)而影響住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。住房租賃生活的體驗(yàn)和主觀評(píng)價(jià)包括租賃住房的安全性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性、便利性、穩(wěn)定性5個(gè)方面。其中住房安全性是馬斯洛需求理論中的“基本需求”,其他幾個(gè)方面,反映的是人們對(duì)住房環(huán)境的改善性需求和美好向往。

宏觀環(huán)境、市場(chǎng)發(fā)展、企業(yè)運(yùn)行和微觀業(yè)態(tài)4個(gè)層面的測(cè)度相輔相成,相互聯(lián)動(dòng)。具體來說,宏觀環(huán)境是整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展背景,測(cè)度市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?。市?chǎng)發(fā)展層面聚焦于市場(chǎng)供需狀況、價(jià)格特征和市場(chǎng)交易特征,測(cè)度市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)。企業(yè)運(yùn)行層面則是根據(jù)住房租賃企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、企業(yè)利潤(rùn)情況以及資金監(jiān)管狀況來衡量住房租賃企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及其是否健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展。微觀業(yè)態(tài)層面是基于個(gè)體對(duì)住房租賃生活的體驗(yàn)和主觀評(píng)價(jià),以評(píng)估承租方對(duì)住房租賃生活的滿意度。

基于以上分析,具體的指標(biāo)構(gòu)建如表2所示。

表2 我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系

(一)宏觀環(huán)境

宏觀環(huán)境包括住房租賃市場(chǎng)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)文化環(huán)境。

(1)政策環(huán)境。住房政策作為政府干預(yù)和解決住房問題的規(guī)定性安排對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響［25］,因而,租賃住房政策特別是住房制度、發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。具體到政策和發(fā)展規(guī)劃層面,中央和地方政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)出臺(tái)的支持政策,例如規(guī)劃調(diào)整、標(biāo)準(zhǔn)制定、土地供應(yīng)、財(cái)稅補(bǔ)貼、金融貸款支持以及確立相應(yīng)的法律法規(guī),有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展行情。其中以GDP為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展階段,而金融環(huán)境對(duì)拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道產(chǎn)生重要的作用。(3)社會(huì)文化環(huán)境。社會(huì)文化環(huán)境也是研判住房租賃市場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo),包括租賃人口占比和租賃消費(fèi)趨勢(shì)。

(二)市場(chǎng)發(fā)展

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展受市場(chǎng)供給和需求共同影響,因此用供求關(guān)系及其表現(xiàn)出的價(jià)格特征和交易特征來衡量。

(1)租賃住房供求關(guān)系。一是租賃住房供給和需求規(guī)模,包括租賃住房的供給和需求總面積、總套數(shù)、總間數(shù),用以衡量供需的總量平衡。二是租賃住房供給和需求結(jié)構(gòu)的匹配性,涉及住房租賃市場(chǎng)多種類、多價(jià)位的房型結(jié)構(gòu)(0居室、1居室等)的供給和不同主體的多層次需求匹配情況,用以衡量供需結(jié)構(gòu)方面的匹配度。三是供需雙方租賃權(quán)益的保護(hù)情況。租戶的居住權(quán)利和享受相應(yīng)的公共服務(wù)是否依法受到保護(hù),同樣,特別是私人住房委托給中介或租賃企業(yè)出租的權(quán)益是否得到保障。

(2)價(jià)格特征。價(jià)格特征主要包含租金單價(jià)及其年度漲幅、房?jī)r(jià)租金比等方面。住房租金是體現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)供需關(guān)系的主要指標(biāo)。租金的平穩(wěn)增長(zhǎng)是住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展的重要保障。2021年8月,住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》,明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。其次,年租金/房?jī)r(jià)可以用來描述住房出租的投資收益率,從而衡量租賃住房建設(shè)與投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

(3)交易特征。交易特征包括市場(chǎng)活躍度、租房空置率兩個(gè)方面。住房租賃市場(chǎng)活躍度可以有效監(jiān)測(cè)市場(chǎng)供求雙方的發(fā)展動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)運(yùn)行狀況。依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)租賃平臺(tái)或者房地產(chǎn)中介發(fā)布的信息,以定期(例如一月)租賃住房掛牌量、帶看量和成交量來衡量住房租賃市場(chǎng)活躍度。租房空置率可以直觀地反映住房租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系,直接影響住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和發(fā)展壓力,可以依據(jù)房源掛牌未出租數(shù)量占據(jù)房源供給總量的比例來衡量租房空置率。

(三)企業(yè)運(yùn)行

培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有重要支撐作用。對(duì)住房租賃企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的監(jiān)測(cè)包括3個(gè)方面:一是租賃企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。我國(guó)主要以個(gè)人房東為主,專門化的租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)占比還比較低,因而住房租賃企業(yè)的發(fā)展數(shù)量、房間套數(shù)的規(guī)模以及機(jī)構(gòu)占有率可以作為衡量住房租賃企業(yè)發(fā)展規(guī)模的重要指標(biāo)。二是租賃企業(yè)績(jī)效。利潤(rùn)是企業(yè)生存的根本,可以將利潤(rùn)率作為租賃企業(yè)績(jī)效的衡量指標(biāo)。三是租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控。自“租金貸”“裝修貸”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)爆雷事件后,眾多省、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門建立了住房租賃資金監(jiān)管制度,因而以住房租賃企業(yè)的資金鏈管控作為租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)指標(biāo),這對(duì)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展具有重要意義。

(四)微觀業(yè)態(tài)

租賃住房微觀業(yè)態(tài)評(píng)價(jià)包括租賃住房的安全性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性、便利性、穩(wěn)定性5個(gè)方面。租賃住房的安全性是居民最基本的生存需求,主要包括房屋主體結(jié)構(gòu)安全、消防安全等,特別是非正規(guī)住房的安全隱患不可忽視,因而需要對(duì)安全性進(jìn)行監(jiān)測(cè)。居住舒適性強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn),主要包括房間的寬敞程度、功能齊全、配套設(shè)施和公共服務(wù)完善等,可以依據(jù)租戶滿意度調(diào)查進(jìn)行監(jiān)測(cè)。經(jīng)濟(jì)性以租房可支付性為衡量指標(biāo),用房租占收入的比例來表示居民的租房負(fù)擔(dān)和壓力。租客的生活和工作便利性主要考察生活便利程度和通勤情況。在租客的生活便利性方面,建成社區(qū)居民“幸福圈”是商務(wù)部提出的要建設(shè)多業(yè)態(tài)生活服務(wù)體系的重要指標(biāo),要求打造一刻鐘便利生活圈,滿足居民日常生活基本消費(fèi)和品質(zhì)消費(fèi),因而可以用租戶的一刻鐘生活圈來評(píng)價(jià)其生活便利性。在租客的工作便利性方面,通勤時(shí)間可以衡量租戶的通勤距離和擁堵程度,反映了他們的職住關(guān)系。紐約市政府曾發(fā)布《紐約2040——規(guī)劃一個(gè)強(qiáng)大而公正的城市》,提出45分鐘以內(nèi)通勤人口的比重達(dá)到90%,是一個(gè)城市實(shí)現(xiàn)繁榮、公平、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。因此,可以用45分鐘通勤時(shí)間來衡量租客的工作便利性。租賃關(guān)系穩(wěn)定性是指租賃雙方遵守租賃合同,不存在出租人違背法規(guī)和合同等非正常解除租賃關(guān)系。租賃關(guān)系穩(wěn)定性監(jiān)測(cè)可以依據(jù)12345投訴量、法院起訴和仲裁、網(wǎng)上曝光租賃企業(yè)爆雷等租房糾紛案件數(shù)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

五、結(jié)論和展望

我國(guó)政府正在大力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展,迫切需要加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè),并對(duì)政策效果進(jìn)行評(píng)估。本文基于住房發(fā)展理論與我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展實(shí)踐,建立了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,用于判斷住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展階段,診斷存在的主要問題和評(píng)價(jià)政策的效果,為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展提供決策支持。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)容量巨大,地區(qū)差異明顯,需求多層次和供給多主體政策尚在不斷完善中,因此住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系既要保持相對(duì)穩(wěn)定性,又要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整,還應(yīng)兼顧地方市場(chǎng)的特點(diǎn)。筆者的后續(xù)研究將依據(jù)該體系對(duì)全國(guó)地級(jí)以上城市進(jìn)行監(jiān)測(cè)以檢驗(yàn)其可行性。