刁遜

衣、食、住、行是人民群眾最關(guān)心的四大民生熱點，居者有其屋自古以來就是老百姓的夢想。房地產(chǎn)行業(yè)不僅與人民群眾的生活息息相關(guān)，更是國民經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的部分。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，不但可以改善人民群眾的居住條件，提升生活水平，而且是產(chǎn)業(yè)鏈上必不可少的組成部分。然而管理措施欠缺、相關(guān)法律法規(guī)不完善，嚴重制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)需要采取切實有效的措施，強化管理，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。本文著重對當前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題提出了解決措施，以期為相關(guān)人士提供參考。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。但是，受房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理水平以及外部環(huán)境因素制約，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，潛在的活力有待被激發(fā)。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境因素，主要指宏觀經(jīng)濟政策。由于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正處于探索階段，頻繁出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在實踐中沒有很好地抑制房價過快上漲，相反，卻推動了房價上漲。受物價上漲影響，使建筑材料和土地價格不斷攀升，在某種程度上造成了房地產(chǎn)的全面漲價。盡管如此，這一階段房地產(chǎn)經(jīng)濟整體形勢仍然向好。另外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景仍然比較樂觀。盡管近幾年一二線城市樓市成交量減少，但二三線城市樓市交易量卻呈增長態(tài)勢，房價穩(wěn)步上升。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要意義

所謂的經(jīng)濟管理是指企業(yè)管理人員通過對經(jīng)濟開展有效的管理，實現(xiàn)前期制定的有關(guān)目標。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，合理的經(jīng)濟管理對策在很大程度上能夠激發(fā)生產(chǎn)潛能，進而獲得更多的經(jīng)濟利益。我們需要認識到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理并不是短時間內(nèi)的一項簡單任務(wù)。工程項目的管控需要合理的管理制度作為支持，除了對企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)的要求外，還要將企業(yè)的發(fā)展與地方經(jīng)濟發(fā)展有機結(jié)合，這才是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的意義所在。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理可以監(jiān)管經(jīng)濟活動，提早捕捉到運營過程中出現(xiàn)的問題，在第一時間分析問題發(fā)生的原因，進而提出科學的處理對策。還可以未雨綢繆，提早預(yù)防風險，這在很大程度上能夠降低房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟風險，減少不必要的損失。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在發(fā)展中面臨的主要問題

（一）未能構(gòu)建健全的房地產(chǎn)管理機制

城市化促進了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。有關(guān)部門出臺了一系列政策、法規(guī)，控制房價維持在較平穩(wěn)的范圍內(nèi)，確保房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。雖然政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)業(yè)具有一定的規(guī)制作用，但是在具體執(zhí)行上也暴露了一些問題，管理缺陷也越來越明顯。比如政策執(zhí)行不理想，究其原因有政策自身有待進一步完善的問題，主要是管理上存在的問題亟待解決。因為管理不到位，造成執(zhí)行效率低，致使有關(guān)法律、法規(guī)不能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。一些開發(fā)商出于利益驅(qū)動，變相提高房價，阻礙了房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。所以，強化、健全房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制是當務(wù)之急。

（二）缺乏明確的經(jīng)濟管理目標

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理涉及方方面面，因此確定明確的管理目標很重要。由于市場供求不平衡。導(dǎo)致無法設(shè)定一個科學、有效的管理目標。雖然政府有關(guān)部門為了調(diào)節(jié)內(nèi)需在房價調(diào)控中發(fā)揮著重要作用，甚至為了確保房地產(chǎn)市場供求平衡會明確房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控目標，但從具體實施過程來看卻缺少系統(tǒng)的管理方案，出臺的調(diào)整政策，只能在較短的時間內(nèi)起到調(diào)節(jié)作用。

（三）缺乏健全的法律風險管控機制

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的交易款項數(shù)額巨大，很容易產(chǎn)生經(jīng)濟風險。如果企業(yè)沒有完善的風險控制管理機制，很容易使企業(yè)遭受經(jīng)濟損失。經(jīng)濟糾紛是房地產(chǎn)行業(yè)的主要風險。分析這些經(jīng)濟糾紛的成因，發(fā)現(xiàn)主要是因為一些房地產(chǎn)企業(yè)的風險管控體制不完善。由于不重視學習有關(guān)法律條款和法規(guī)，沒有建立起科學的管理模式，讓別有用心的人有機可乘。缺乏健全的法律風險管控機制，必然給企業(yè)造成不同程度的經(jīng)濟損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立完善的法律風險管控機制，盡可能規(guī)避風險，降低損失。

（四）資金回籠困難

不少房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上存在著風險。怎樣迅速回籠資金，降低財務(wù)風險在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運營與發(fā)展。一旦缺乏資金支持，會讓房地產(chǎn)企業(yè)左右為難。房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，究其原因大致有兩方面的。一是房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，大批房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁進入這個產(chǎn)業(yè)，樓盤越建越大，越建越多，供大于求，房屋銷售便成為一個棘手的問題。對于房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境而言，解決了銷售難題才能讓資金順利回籠。不少房地產(chǎn)企業(yè)因為存貨太多不能變現(xiàn)，在資金的壓力下深陷資金鏈風險的泥潭。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期與銷售周期通常存在很大跨度，有些大型房地產(chǎn)項目的跨度甚至在1年以上，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地投入資金，為房產(chǎn)項目提供支持，資金回籠周期必然相應(yīng)加長。二是針對房地產(chǎn)的內(nèi)部管理。長資金鏈管理涉及的人力成本也大，相應(yīng)的管理難度也比較大。一旦出現(xiàn)管理漏洞或失誤，將面臨資金鏈危機。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的解決路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)管理機制

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了良好的發(fā)展，但是存在著無序競爭惡性循環(huán)等亂象，嚴重影響著這個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。落后的管理方式不可能帶來根本的革新。為了扭轉(zhuǎn)目前的房地產(chǎn)市場亂象，建立完善的管理機制勢在必行。必須讓經(jīng)濟管理起到應(yīng)有的導(dǎo)向作用，指引房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確的方向發(fā)展。一是根據(jù)政府有關(guān)部門出臺的法律、法規(guī)依法管理，明確各自的監(jiān)督管理職責。二是深化財務(wù)稅收制度改革，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟享受到政策扶持。以稅收為手段，嚴格調(diào)控房地產(chǎn)市場。三是結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建適應(yīng)市場預(yù)警要求的體系結(jié)構(gòu)，密切觀察房地產(chǎn)項目的經(jīng)營和經(jīng)濟增長速度，把握市場變化規(guī)律，及時發(fā)現(xiàn)異常波動，并迅速提出對策。

（二）明確經(jīng)濟管理的目標

房地產(chǎn)經(jīng)濟能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵要確定長期的發(fā)展目標。確立房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展目標，要立足于當前社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際，保證目標方案合理可行。政府有關(guān)部門制定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策，應(yīng)遵循科學、長遠等原則，立足于當下的經(jīng)濟發(fā)展以及居民的住房需求。執(zhí)行政策時，則應(yīng)有的放矢地處理好房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的各種問題，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟更快、更好地發(fā)展。作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，要正確理解各項政策和制度，立足政策優(yōu)勢確立長期發(fā)展目標，順應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展潮流。特別是在如今低碳經(jīng)濟的背景下，向房地產(chǎn)業(yè)注入大量資本會加大投資風險?？墒牵瑱C遇與挑戰(zhàn)往往是并存的。政府有關(guān)部門出臺了配套政策，加強對房地產(chǎn)的扶持，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)投資綠色建筑。在土地供應(yīng)、稅收等方面開辟綠色通道，促進房地產(chǎn)業(yè)走上經(jīng)濟發(fā)展的快車道。

（三）創(chuàng)新營銷模式，加速資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，不同程度地積壓了房源，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨售房困難。為了獲得較好的銷售成果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷創(chuàng)新營銷模式，在銷售放緩的房地產(chǎn)市場上提升業(yè)績，加速資金回籠。我們必須清醒地認識到，如今的房地產(chǎn)營銷環(huán)境已不是原來的賣方市場。因此，與之對應(yīng)的營銷方案也應(yīng)跳出單一的營銷思維。

（四）不斷優(yōu)化成本管理法律法規(guī)體系

目前，在房地產(chǎn)項目中的建筑經(jīng)濟成本管理層面還缺乏完善的法律、法規(guī)。這種狀況造成了經(jīng)濟成本管理本身的混亂，如果不能及時地解決這些問題，必然會對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展造成影響。所以，要想更好地避免上述問題的發(fā)生，必須不斷優(yōu)化房地產(chǎn)項目中建筑經(jīng)濟成本管理的法律法規(guī)體系。在法律法規(guī)體系建設(shè)過程中，要結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀確保法律法規(guī)體系更具實用性和可操作性，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟成本管理的執(zhí)行力度。另外，法律法規(guī)體系的建設(shè)也應(yīng)循序漸進地細化，適時完善、調(diào)整相關(guān)內(nèi)容。例如，把房地產(chǎn)交易管理、中介機構(gòu)等與經(jīng)濟成本管理體系接軌，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟合法合規(guī)運營。

（五）加強項目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需要注重成本管理，這是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心。成本管理滲透于企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的每一個環(huán)節(jié)。在成本管理戰(zhàn)略實施過程中，有必要對每一個要素做全方位的取舍。傳統(tǒng)的成本管理，就是在經(jīng)營過程中以內(nèi)部資金產(chǎn)生的價值為對象，從而判斷資金的使用是否合理。與傳統(tǒng)的成本管理相比，新的成本管理戰(zhàn)略的制定是個動態(tài)過程，不可能把管理工作的著眼點放在某個階段，它將伴隨著項目開發(fā)的全過程。要把成本管理運用到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，完成項目成本核算和監(jiān)督。因此，在項目施工之前，就要收集與成本有關(guān)的項目數(shù)據(jù)，分析項目的可行性。在項目施工階段要實施動態(tài)追蹤、全過程監(jiān)管。

從空間層面講，要突破傳統(tǒng)的單一管控方式。對房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)都要實施成本管理。從產(chǎn)品的定位到設(shè)計、招投標，還有后期的生產(chǎn)、銷售和其他相關(guān)部門都要參與到成本管理工作中來。企業(yè)要制定可行性方案，設(shè)計成本管理的策略，使用非約束性方式解決不能以數(shù)字計量的活動構(gòu)成的費用問題。以非約束性的方式在產(chǎn)品的定位過程中，完成成本管理任務(wù)，合理引導(dǎo)開發(fā)項目費用的使用。

要想保證房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定地發(fā)展，搞好經(jīng)濟管理尤為重要，經(jīng)濟管理對促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。所以，企業(yè)管理者必須立足于房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題進行深層次的思考，找出合適的對策，讓管理發(fā)揮應(yīng)有的價值，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（作者單位：北京燕化天鉦建筑工程有限責任公司）