嚴(yán)躍進(jìn)

當(dāng)前全國(guó)購(gòu)房政策全面發(fā)力，充分說明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的重視程度極高。此類政策基本上都為大招，對(duì)于降低購(gòu)房成本、提振市場(chǎng)交易行情和市場(chǎng)信心、進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等都有積極的作用。關(guān)注本輪購(gòu)房政策寬松期非常有必要。我們認(rèn)為，當(dāng)前的政策放松是有別于2014―2016年那波政策的。在新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，當(dāng)前政策寬松有更好的效應(yīng)和效果，也有更重要的目標(biāo)導(dǎo)向。

政策密度和強(qiáng)度明顯超預(yù)期

我們可以深刻地感受到，當(dāng)前購(gòu)房政策數(shù)量多、創(chuàng)新力度大。無論是從密度還是從強(qiáng)度看，都超過了預(yù)期，同時(shí)也產(chǎn)生了積極的政策組合拳效應(yīng)。

當(dāng)前購(gòu)房政策方面，頻率比較大的就是各信貸政策的發(fā)布，我們總結(jié)為“信貸政策三把斧”。其一是存量房貸利率下調(diào)政策。今年8月底中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。該政策屬于歷史首創(chuàng)，對(duì)于各類購(gòu)房群體的房貸利率下調(diào)都有積極作用。包括四大國(guó)有商業(yè)銀行近期陸續(xù)發(fā)文，充分說明降低存量房貸工作進(jìn)入實(shí)操階段，有助于極大緩解月供成本。其二是《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。該政策對(duì)全國(guó)購(gòu)房的最低首付比例和房貸利率下限做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策。而包括廣州等城市積極響應(yīng)了這個(gè)政策，說明該政策在各地也有積極的推進(jìn)可能。其三就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。該政策對(duì)于市場(chǎng)的影響是積極的，且比較直接。包括北京和上海等城市出臺(tái)了該政策，充分說明各類城市都在積極進(jìn)行落實(shí)。此類大城市過去的購(gòu)房政策松動(dòng)概率小，而現(xiàn)在放松，本身就有非常好的信號(hào)意義。

除了信貸政策發(fā)力以外，其他政策也持續(xù)寬松，信號(hào)意義非常強(qiáng)。最為典型的政策就是限購(gòu)政策的全面放松。此前浙江嘉興全面放松限購(gòu)，其本身就體現(xiàn)了政策重大的轉(zhuǎn)向。因?yàn)榇祟惓鞘械馁?gòu)房政策在2017年就有所收緊，成為當(dāng)時(shí)政策收緊的典型代表。所以當(dāng)前政策放松，就意味著對(duì)2017年以來的各類收緊政策做出了非常積極的調(diào)整。另外需要注意，還有一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)就是二線城市限購(gòu)政策持續(xù)寬松。近期包括沈陽(yáng)、南京、蘭州、濟(jì)南和青島等地紛紛取消限購(gòu)，尤其涉及核心城區(qū)的限購(gòu)取消，其充分體現(xiàn)了對(duì)限購(gòu)政策大幅度放松的導(dǎo)向。我們認(rèn)為，此類城市對(duì)于核心城區(qū)限購(gòu)的取消，說明限購(gòu)政策不合時(shí)宜。放松自然會(huì)釋放出各類購(gòu)房需求，其限購(gòu)本身的放松，就有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

供求關(guān)系重大變化的要點(diǎn)

我們認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)政策的變化理解，核心要點(diǎn)在于要重視供求關(guān)系發(fā)生重大變化的表述。尤其是今年各次會(huì)議和文件中都頻頻提及這個(gè)思想，這就說明，對(duì)當(dāng)前政策調(diào)整的關(guān)注，要基于市場(chǎng)基礎(chǔ)的變動(dòng)情況。我們認(rèn)為從需求、供應(yīng)和價(jià)格三個(gè)層面，都有值得剖析的要點(diǎn)。

第一，需求層面的變化，不能簡(jiǎn)單停留在“房地產(chǎn)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)”“房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)”“增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)”等宏觀的大判斷上。此類判斷總體也正確，但并非最近兩年才出現(xiàn)的。而今年需求端出現(xiàn)的重大變化，應(yīng)該理解為投資投機(jī)需求明顯退場(chǎng)了。這個(gè)現(xiàn)象是過去沒有觀察到的。我們認(rèn)為，鑒于投資投機(jī)需求減弱，所以購(gòu)房政策的放開可以尺度大一點(diǎn)，也可以更加聚焦在合理住房消費(fèi)需求上。

第二，從供給端來看，當(dāng)前最重要的表現(xiàn)就是二手房的掛牌量明顯增加。這個(gè)現(xiàn)象在過去幾年也沒有出現(xiàn)過，值得重視。而且2023年出現(xiàn)過兩波二手房掛牌量增加的新情況。其中第一季度，當(dāng)時(shí)掛牌增加和恐慌性拋售現(xiàn)象有直接關(guān)系。而現(xiàn)在第三季度掛牌量增加，主要和改善性購(gòu)房需求釋放有關(guān)?？傮w上，相比第一季度，目前的掛牌增加體現(xiàn)了二手房加快流通的意向。此類掛牌增加客觀上增加了二手房的供應(yīng)，是我們理解供應(yīng)端所需要注意的重要內(nèi)容。

第三，從價(jià)格端看，當(dāng)前居民家庭對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)有了新的看法，或者說修正了過去的看法。過去居民家庭或購(gòu)房者往往認(rèn)為，房?jī)r(jià)只漲不跌，但是當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了重大的調(diào)整。另外，過去一種主流的看法是，一線城市房?jī)r(jià)本身沒問題。但是現(xiàn)在觀察來看，對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)走向也出現(xiàn)了分歧。我們認(rèn)為，不再盲目自信房?jī)r(jià)只漲不跌，客觀上會(huì)使得購(gòu)房方面更加理性，這也會(huì)使得我們對(duì)目前購(gòu)房者心態(tài)和市場(chǎng)走勢(shì)等有新的認(rèn)識(shí)和理解。

房地產(chǎn)政策效果積極顯現(xiàn)

當(dāng)前各房地產(chǎn)政策效果是積極顯現(xiàn)的，且具有可持續(xù)性。我們認(rèn)為，無論是從購(gòu)房本身，還是從市場(chǎng)信心，抑或是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響，其都發(fā)揮了非常積極和重要的作用。我們認(rèn)為，當(dāng)前各類政策來之不易，各地各市場(chǎng)參與主體要珍惜政策，充分發(fā)揮好各政策的積極效果。

第一，政策最直接的效應(yīng)，就是降低了購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，進(jìn)而增強(qiáng)了購(gòu)房能力。舉例說，從目前各類政策的釋放效應(yīng)看，京滬兩地最先出現(xiàn)反彈和提振，這就說明這兩地購(gòu)房市場(chǎng)對(duì)政策有較好的吸收。換句話說，因?yàn)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策的推動(dòng)，購(gòu)房者的首付比例明顯降低，其使得購(gòu)房者“一下子夠得著了”。其對(duì)于我們的啟發(fā)是，購(gòu)房政策更通俗、簡(jiǎn)單、接地氣，其效果會(huì)更加明顯。

第二，購(gòu)房者的市場(chǎng)信心開始恢復(fù)。隨著住房交易量上升和各類房屋買賣利好消息的增加，各類購(gòu)房信心確實(shí)在增加。過去購(gòu)房者都擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)崩盤、房?jī)r(jià)是否會(huì)大跌。而9月開始各類利好消息不斷，購(gòu)房信心確實(shí)在恢復(fù)。而隨著購(gòu)房的意愿增強(qiáng)，各類購(gòu)房的交易成本也總體處于進(jìn)一步降低的可能，如營(yíng)銷成本。與此同時(shí)，各類交易活躍度也進(jìn)一步增強(qiáng)。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，也直接帶動(dòng)了各產(chǎn)業(yè)鏈的健康發(fā)展。比較直接的關(guān)系就是，銀行信貸業(yè)務(wù)和中介貸款業(yè)務(wù)明顯復(fù)蘇，各類業(yè)務(wù)量明顯增加，相關(guān)從業(yè)人員的從業(yè)積極性也明顯提高。同時(shí)，隨著購(gòu)房市場(chǎng)的回暖，包括裝修、建材、家居等上下游產(chǎn)業(yè)也明顯會(huì)帶動(dòng)起來。甚至在各地統(tǒng)計(jì)的消費(fèi)和投資方面，也會(huì)有數(shù)據(jù)改善、數(shù)據(jù)提振的積極表現(xiàn)?？傮w上，房地產(chǎn)本身發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的功能和地位。目前各個(gè)產(chǎn)業(yè)端都在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展有更好的期待和信心。