白利倩

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可申請置換房貸或者協(xié)商變更原房貸利率水平。

最近，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首套房首付比例和貸款利率等房地產(chǎn)政策適時調(diào)整優(yōu)化。接二連三的新政策給購房者帶來了實(shí)打?qū)嵉膶?shí)惠。一方面說“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首套房首付比例等給新購房者帶來了實(shí)惠，另一方面存量房貸款利率的下調(diào)也讓先前購房者，特別是高位站崗的那批人減輕了壓力。

多家銀行回應(yīng)降存量房貸款利率

在8月的最后一天，萬眾期盼的存量房貸款利率終于落地。中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》）稱，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款可變更原房貸利率水平。

隨后不久，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲銀行、招商銀行、光大銀行、中信銀行、交通銀行、華夏銀行等銀行均對存量房貸利率下調(diào)做出回應(yīng)。各家銀行表示積極進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和制定操作細(xì)則。

也就是說，自9月25日起，凡滿足存量房貸款利率下調(diào)條件的購房者均可申請。

哪些人能降利率

存量房貸款利率下降，關(guān)乎眾多購房者的錢袋子，因此政策一出，便迅速引起熱議，其中大家最關(guān)心的莫過于哪些人能夠降利率，能降多少。

對于存量房貸款利率下調(diào)的范圍，根據(jù)《通知》和各銀行的回應(yīng)，能夠享受房貸利率下調(diào)的購房必須滿足以下條件：一是該貸款必須為商業(yè)性個人住房貸款以及組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，而公積金貸款不在此次調(diào)整范圍之內(nèi)；二是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人申請調(diào)整利率時其實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)；三是該筆貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

綜合政策來看，此次利率調(diào)整涉及四點(diǎn)：一是購房借款人為公積金貸款、組合貸款或者商業(yè)用房的如商鋪等不在此次調(diào)整的范圍之內(nèi)。二是能夠享受該政策調(diào)整的必須是截止2023年8月31日前的貸款，即存量房。三是利率調(diào)整的存量房必須是首套房。四是此次降利率不是想降多少就降多少，也不是降至當(dāng)前的房貸利率水平，而是貸款時的利率下限。

對于這四點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)上存疑比較多的主要集中在首套房的認(rèn)定和利率水平的界定。

首先，關(guān)于首套房的認(rèn)定。政策和各銀行給出的回應(yīng)是：一、所申請利率調(diào)整的購房貸款在當(dāng)時購房時屬于首套房；二、按照現(xiàn)有的政策，所申請降利率的房屋目前已屬于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

第一條相信很多人都很好理解，關(guān)于第二條怎么理解呢？

結(jié)合現(xiàn)下“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，有兩種情形：第一種是貸款購房時，因當(dāng)時 “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致住房貸款按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。第二種是貸款購房時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房現(xiàn)已成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，那本次也可以按首套執(zhí)行。

其次，關(guān)于利率水平的界定。根據(jù)現(xiàn)有調(diào)整政策，申請調(diào)整存量房貸款利率必須不能低于當(dāng)時當(dāng)?shù)刈》抠J款利率政策的下限，所以這就需要知道當(dāng)時購房時所在地的利率水平下限。

目前，中國人民銀行各省分行均在官方網(wǎng)站給出各城市首套房貸利率下限。想要申請利率下調(diào)的借款人，可以進(jìn)行對照。不過，目前中國人民銀行官網(wǎng)給出的利率下限，最早追溯時間為2019年10月。

那么，對于2019年10月之前的房貸利率怎么調(diào)整呢？參考利率水平下限是多少呢？

由于2019年10月之前，利率政策是按基準(zhǔn)利率的倍數(shù)執(zhí)行的，因此具體如何轉(zhuǎn)換就需要和銀行溝通了。不過，青島則率先宣布，2019年10月7日以前，全市首套商業(yè)性個人住房貸款利率的下限為相應(yīng)期限的貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，也就是基準(zhǔn)利率的七折。隨后，上海、深圳、江西、福建、廈門等也已公布了當(dāng)?shù)?019年10月（LPR改革）之前的首套房貸政策利率下限。

利率怎么降？降后能省多少錢？

對于存量房貸利率下調(diào)，很多人除了關(guān)心自己能否享受政策外，還很關(guān)心此次調(diào)整，具體自己的貸款怎么降利率，降利率后又省出多少錢。

關(guān)于貸款利率的調(diào)整，《通知》給出了兩種方式：一是向承貸方申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換舊的貸款（新貸款只能用于償還存量首套房商業(yè)性個人住房貸款），新貸款利率雙方協(xié)商；二是借款人和金融機(jī)構(gòu)協(xié)商變更原合同約定的利率水平。

那么利率調(diào)整后，到底能節(jié)省多少利息支出呢？

由于不同的年份和不同的城市，購房者貸款的利率水平不同，執(zhí)行的下限不同，因此不能測算出具體能省多少，這需要具體情況具體分析。

我們不妨以河南省鄭州市為例，選取2022年10月進(jìn)行測算。

2022年10月，5年期以上LPR為4.3%，當(dāng)時的利率下限為LPR減20個基點(diǎn)，那么最低可降至4.1%。如果貸款100萬元、30年期、原利率為4.9%，那么此次調(diào)整后，一年可減少支出5700余元，從而進(jìn)一步增加家庭可支配收入。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次存量房貸利率下調(diào)，實(shí)際上最終得實(shí)惠的還是我們老百姓。老百姓壓力小了，消費(fèi)更有動力，對于房地產(chǎn)也會更加支持，同時也有助于促進(jìn)金融市場的穩(wěn)定?！岸掖祟愓忒B加最近的‘認(rèn)房不認(rèn)貸等政策，大家對于房地產(chǎn)市場的信心更強(qiáng)了，整個市場情緒也為之提振和積極向好?！?/p>