王艷玲

9月7日，中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行相繼發(fā)布相關操作細則。

總體來看，多家國有大行均在調整規(guī)則上將存量房貸利率調整按貸款發(fā)放時間劃分為三個時間段，也明確了利率調整的方式、申請時間等。

各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發(fā)放時滿足首套資格的購房家庭，第二類是貸款時為非首套房，但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當地已執(zhí)行首套房“認房不認貸”），包括原購房時無住房但因“認房又認貸”政策按二套購房的家庭和原有多套住房，后期通過交易等方式出售后當前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

針對第一類原購房時按首套執(zhí)行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統(tǒng)一調整房貸利率。針對另兩類情況，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動提交申請并提供相關證明。

如：工行表示，原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，該行將主動按上述調整規(guī)則統(tǒng)一批量調整貸款利率，如有特殊需求的可聯(lián)系原貸款服務行。原貸款發(fā)放時執(zhí)行二套房貸利率標準，當前按本公告所述已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，經工行審核符合條件后按上述調整規(guī)則調整貸款利率。

中行表示，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，該行將統(tǒng)一通過批量調整的方式進行調整。對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向該行主動申請利率調整，并提供佐證材料，經中行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。

建行表示，貸款發(fā)放或簽訂合同時不符合首套住房標準，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，借款人申請時須提供首套住房有關證明材料。

從調整規(guī)則來看，各銀行調整規(guī)則也基本一致，存量房貸的調整幅度根據原貸款發(fā)放時間、發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限（簡稱“當地下限”）、發(fā)放時全國首套房貸利率政策下限（簡稱“全國下限”）有所不同。

若當地下限高于全國下限，則調整至當地下限；若當地下限低于全國下限，且原貸款利率高于全國下限，則調整為全國下限；若原貸款利率低于全國下限，則不進行調整。針對全國下限，2022年5月14日（含）前發(fā)放的貸款，全國下限視為LPR；2022年5月14日后發(fā)放的貸款，全國下限為LPR-20BP。

具體分時間段來看：對于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款：

農行表示，利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時當地首套房貸利率政策下限執(zhí)行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

工行表示，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行表示，如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。

建行表示，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。

對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款，農行表示，利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時當地首套房貸利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

工行表示，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行表示，如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

建行表示，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執(zhí)行水平，調整后的利率按相應政策下限執(zhí)行。

對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款）：農行表示，利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發(fā)放時當地首套房貸利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

工行表示，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行表示，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

建行表示，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執(zhí)行。若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執(zhí)行水平，調整后的利率按相應政策下限執(zhí)行。

工行表示，當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，先按照中國人民銀行公告（2019）第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規(guī)則調整貸款利率。

農行表示，按照《通知》和人民銀行2019年第30號公告相關要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調整；未申請轉換的，將無法辦理。固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

農行稱，貸款發(fā)放時符合首套住房貸款利率政策且需進行定價基準轉換的客戶，可在2023年9月22日（不含）之前向貸款經辦行提出書面轉換申請，納入2023年9月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請的，我行將于2023年9月25日（不含）之后及時辦理轉換手續(xù)，并下調定價水平。2023年9月25日起，農行將提供線上轉換申請服務。

農行還指出，對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的客戶，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。按照人民銀行2019年第30號公告相關要求，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

中行表示，固定利率貸款先按中國人民銀行公告（2019）第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

建行表示，固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人可申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款，并與我行簽訂協(xié)議。對于選擇固定利率的購房者，各銀行普遍提及可先轉換為浮動利率，再進行存量房貸利率調整申請。

隨著上述通知的正式公示，有專家指出該政策是房地產信貸市場影響非常大的政策，具有歷史突破性。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認為，綜合來看，本次存量首套房貸利率下調更利好第二類購房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。

陳文靜指出，對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，該房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場和預售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史突破性，和提前還貸數量增加、月供壓力較大等有關。這也是當前特殊歷史時期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。

而對有相關需求的購房者，嚴躍進建議，后續(xù)購房者要積極關注目前主流的房貸操作。預計9月上旬一些銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同，相關購房者要注意該政策，科學籌劃，積極降低每月的還貸額。