姚冬梅

我國房地產(chǎn)行業(yè)“高負(fù)債”特征顯著，長期依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高毛利“三駕馬車”。房價(jià)持續(xù)上行一定程度掩蓋了實(shí)際住房需求的明顯放緩。房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營模式在商品房銷售收入高增長時(shí)期得以維持，但當(dāng)前和未來一段時(shí)間中國的總?cè)丝跀?shù)、人口老齡化、新婚家庭數(shù)的減少及生育年齡延遲、人均住房擁有量及住房面積已較高、城鎮(zhèn)化放緩、投資需求減少等房地產(chǎn)實(shí)際需求支撐因素減弱，難以維持商品房銷售保持高增長。在監(jiān)管部門的去杠桿政策下，自2021年下半年開始，一些擴(kuò)張速度過快、風(fēng)險(xiǎn)抵抗力不強(qiáng)的房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，加之其他內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，并逐漸影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融安全、民生保障等各個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)行業(yè)主要金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

高杠桿運(yùn)行模式下，我國房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系深度綁定，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)通過資金鏈條向金融體系傳遞，成為當(dāng)前我國金融市場和機(jī)構(gòu)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。當(dāng)前，受疫情影響積壓的購房需求集中釋放后，房地產(chǎn)市場供需雙雙轉(zhuǎn)弱，市場信心不足，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解壓力較大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)交織蔓延，有關(guān)問題應(yīng)高度重視。

（一）民營房企信用違約蔓延，優(yōu)質(zhì)房企出現(xiàn)信用受損

2021年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資端遭遇全面收緊，地方政府為預(yù)防“爛尾樓”進(jìn)一步收緊預(yù)售資金，導(dǎo)致相當(dāng)一部分房企資金流全線承壓，債券違約不斷，評級下調(diào)，形成負(fù)面循環(huán)。行業(yè)中最激進(jìn)者率先風(fēng)險(xiǎn)顯性化，民營房企頻頻“爆雷”。事實(shí)上，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)增長放緩趨勢已有所顯現(xiàn)，疊加調(diào)控政策的作用，高負(fù)債形成的潛在風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，房地產(chǎn)企業(yè)債券違約事件明顯增加。2018年，一些中低資質(zhì)、中小型房企已經(jīng)開始出現(xiàn)違約。2020年，新華聯(lián)控股、泰禾集團(tuán)、天房集團(tuán)等房企首次出現(xiàn)違約，違約房企在“量級”上有所上升。2021年，不僅違約債券數(shù)量進(jìn)一步增加，還出現(xiàn)了恒大集團(tuán)這類頭部房企違約事件。據(jù)萬得統(tǒng)計(jì)，2022年，境內(nèi)市場房地產(chǎn)企業(yè)債券違約和展期金額分別占同期違約和展期債券總金額的65%和81%。2023年以來，隨著房地產(chǎn)銷售進(jìn)一步走弱，房企流動(dòng)性壓力進(jìn)一步加大，優(yōu)質(zhì)房企、央國企也出現(xiàn)“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，近期碧桂園、遠(yuǎn)洋控股等房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，更有披露虧損預(yù)告，房地產(chǎn)企業(yè)信用也進(jìn)一步受損。

（二）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系傳導(dǎo)

銀行信貸是我國房地產(chǎn)金融的最重要組成部分，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)迅速向銀行體系傳導(dǎo)。2018年以來，隨著表外融資收緊，銀行信貸占房地產(chǎn)融資比例逐年增加。根據(jù)住建部有關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，隨著房地產(chǎn)市場的連續(xù)下行，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)隱患加速暴露，對銀行系統(tǒng)形成沖擊。銀行涉房貸款不良率出現(xiàn)明顯提高。從國有大行情況看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年末六大國有商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額共計(jì)1164.94億元，同比增長59%；房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共計(jì)1977.6億元，同比增長71%。從地區(qū)商業(yè)銀行看，鄭州作為此前“停貸風(fēng)波”中所涉樓盤最多城市，其下轄地方銀行鄭州銀行個(gè)人住房貸款不良率在2022年6月達(dá)到1.34%，較2021年末增加0.38個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在持續(xù)向信貸體系傳導(dǎo)。

（三）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)信托資管業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是我國信托資金主要投放領(lǐng)域，除了直接投向房地產(chǎn)企業(yè)外，還有大量資金通過名股實(shí)債項(xiàng)目或底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)公司股票、債券的通道業(yè)務(wù)投向地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整對信托行業(yè)形成較為明顯沖擊。根據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國信托20萬億元的總規(guī)模中，各種形式投向房地產(chǎn)的資金占比超過50%。個(gè)別房企來自信托公司的融資規(guī)模已超過銀行表內(nèi)貸款。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托違約從2020年年末再度開始大幅增加。據(jù)用益信托研究統(tǒng)計(jì)，2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)917.11億元，占總違約規(guī)模的61.34%。2022年房地產(chǎn)信托違約金額高達(dá)882億元，占信托產(chǎn)品違約總規(guī)模的73.34%。信托項(xiàng)目往往抵押資產(chǎn)質(zhì)量較差，還存在花式錯(cuò)位抵押的問題，風(fēng)險(xiǎn)處置更加困難。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)傳導(dǎo)到信托行業(yè)，將進(jìn)一步削弱信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性，加劇行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。另外，信托爆雷也直接導(dǎo)致相關(guān)委托人財(cái)產(chǎn)損失，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)通過該渠道向高凈值投資者傳導(dǎo)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)傳導(dǎo)到信托行業(yè)，將進(jìn)一步削弱信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性，加劇行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。近期，中融信托停兌，背后與中融信托頻頻踩雷至少15家債務(wù)危機(jī)房企密切相關(guān)。受房地產(chǎn)下行趨勢影響，未來部分涉房信托產(chǎn)品可能還會出現(xiàn)問題。

二、房地產(chǎn)業(yè)化解有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)面臨的困境

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切相關(guān)，強(qiáng)化自身造血能力，行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)是切斷其向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)務(wù)之急。2022年10月以來，房地產(chǎn)融資政策頻繁出臺，從保交樓專項(xiàng)貸款到房地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”再到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，在提振市場信心、穩(wěn)定住房消費(fèi)的同時(shí)，也著力化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍未脫離下行區(qū)間，在經(jīng)歷一季度的短暫復(fù)蘇后再次大幅回落，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解任務(wù)仍然艱巨。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢、房地產(chǎn)企業(yè)扎堆退市影響市場預(yù)期

今年以來，房企內(nèi)外源融資改善有限，多數(shù)房企面臨融資困境。今年4月以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)轉(zhuǎn)弱影響企業(yè)銷售回款，也影響市場信心。外源性融資渠道隨著銷售和預(yù)期走弱而收緊，部分出險(xiǎn)企業(yè)除銷售匯款外已經(jīng)沒有其他融資渠道。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來80家典型房企月度融資總量持續(xù)偏低，5月當(dāng)月創(chuàng)下不足300億元的新低，僅263.29億元，環(huán)比減少56.7%，同比減少60.4%。而償債方面，6—8月為償債高峰期，全年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期規(guī)模約1.99萬億元。下半年，房企融資問題若改善不佳，則可能出現(xiàn)新一輪集中違約風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營融資困境下，部分上市房企面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有9家上市房企鎖定“退市”，A股和H股共有35家上市房企面臨或逼近退市。房企“退市潮”可能進(jìn)一步弱化房地產(chǎn)市場預(yù)期，不利于房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)。

（二）保交樓專項(xiàng)貸款落地慢，支取難

從保交樓專項(xiàng)貸款落地情況，政策取得一定效果，但在實(shí)踐中暴露出資金落地慢、支取難、缺口大等問題。一是資金申請周期長，資金到位慢，支取手續(xù)繁瑣。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)調(diào)查，成都某符合專項(xiàng)再貸款支持要求的項(xiàng)目先后耗時(shí)8個(gè)月才拿到專項(xiàng)資金。紓困資金支取使用有嚴(yán)格規(guī)定，支付審批材料復(fù)雜、審批流程過長，一筆資金使用經(jīng)過層層把關(guān)，導(dǎo)致部分項(xiàng)目紓困資金申請下來兩三個(gè)月還無法支取。此外，有些地方銀行會以之前開發(fā)貸利息未償、本金未及時(shí)支付為由，限制開發(fā)商支取資金。二是審核標(biāo)準(zhǔn)有待完善，額度限制導(dǎo)致支持力度有限。在紓困項(xiàng)目審批中，部分資金缺口不大的項(xiàng)目或缺乏抵押物的企業(yè)，無法獲得支持。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度仍較大，部分企業(yè)自有資金十分有限，銷售回款在目前市場形勢下也很難覆蓋資金缺口，而且涉及爛尾樓的企業(yè)大多存在信用風(fēng)險(xiǎn)，正常渠道的外部融資很難實(shí)現(xiàn)。雖然所需資金缺口不大，確是導(dǎo)致爛尾的“最后一根稻草”。

（三）居民購房需求延遲釋放，房地產(chǎn)銷售明顯回落

2023年二季度以來，居民購房需求集中釋放后，房地產(chǎn)銷售明顯走弱，顯示出居民購房需求較弱。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國商品房銷售面積同比增速為-6.5%，相比1—6月份的-5.3%跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。收入不確定性增加背景下，居民剛性購房需求明顯延遲，對增量利好政策的期待導(dǎo)致居民改善性購房也處在觀望等待中。整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力依然較大，購房者置業(yè)信心不足，房地產(chǎn)市場需求較弱。加之，在收入增長放緩、金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)價(jià)格均有所收縮的背景下，居民消費(fèi)、配置資產(chǎn)的能力和意愿偏弱，影響房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力，限制了房企造血能力的恢復(fù)，加劇房企風(fēng)險(xiǎn)。

三、相關(guān)政策建議

建議從堅(jiān)決托底“保交樓”、優(yōu)化房企融資配套政策和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期等方面進(jìn)一步完善政策措施，加快風(fēng)險(xiǎn)化解。

（一）優(yōu)化融資配套政策，暢通房企融資渠道

進(jìn)一步落實(shí)支持房地產(chǎn)融資的系列政策。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對民營房企支持力度。信貸融資方面，落實(shí)涉房信貸審批盡職免責(zé)制度，推動(dòng)銀行授信資金落實(shí)；適度放松支持“保交樓”配套融資商業(yè)銀行的“房地產(chǎn)貸款集中度”要求，加大“保交樓”配套融資支持；鼓勵(lì)商業(yè)銀行與金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司加強(qiáng)合作，共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，加快推動(dòng)涉房不良資產(chǎn)處置。債券融資方面，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，引導(dǎo)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。在做好跨境資金監(jiān)管的前提下，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企“內(nèi)保外貸”落地，緩解優(yōu)質(zhì)房企境外債的擠兌壓力，為房企相關(guān)違約債券市場化處置爭取空間，阻斷房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延。股權(quán)融資方面，監(jiān)管部門應(yīng)加快指導(dǎo)細(xì)則出臺，要求金融機(jī)構(gòu)把好再融資項(xiàng)目申報(bào)質(zhì)量關(guān)，通過展開現(xiàn)場檢查等方式加大指導(dǎo)力度，提高申報(bào)審批效率和質(zhì)量，重點(diǎn)支持出險(xiǎn)房企融資需求，發(fā)揮穩(wěn)定市場預(yù)期的重要作用。

（二）恢復(fù)市場預(yù)期，釋放房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要房地產(chǎn)銷售端的企穩(wěn)支撐。堅(jiān)持“房住不炒”的原則底線和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的發(fā)展目標(biāo)，因城施策，以滿足剛需和改善性住房需求為核心，加大政策支持力度，保障樓市流動(dòng)性，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場。一是維持購房支持政策穩(wěn)定性，增信心，穩(wěn)預(yù)期。延續(xù)個(gè)人貸款利率穩(wěn)定下行、適度降低個(gè)人貸款首付比例等購房優(yōu)惠政策，激活剛需和改善性住房需求。二是進(jìn)一步放開購房限制，除北京、上海、深圳等少數(shù)住房供求關(guān)系突出的城市之外，允許其他城市根據(jù)實(shí)際情況取消各類購房限制政策，例如逐步放開新房限價(jià)、限購、限貸等措施。允許各地方根據(jù)新的形勢及時(shí)更新優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控的工具。三是進(jìn)一步降低存量房地產(chǎn)信貸成本，緩解居民面臨收入下降與高信貸成本的雙重壓力，防止居民資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)萎縮和個(gè)人貸款不良資產(chǎn)累積。推動(dòng)存量貸款利率隨LPR靈活調(diào)整，允許商業(yè)銀行對房貸利率加點(diǎn)進(jìn)行適度調(diào)整打折，降低居民存量房貸融資成本。

（三）政策托底“保交樓、保民生”

用好用足“保交樓”專項(xiàng)借款與再貸款支持工具，優(yōu)化審批程序，提高資金利用效率。加快化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)“爛尾樓”項(xiàng)目加快建設(shè)交付，保護(hù)廣大人民群眾合法權(quán)益。一是摸清底數(shù)，嚴(yán)格審核，用好用足現(xiàn)有額度基礎(chǔ)上，必要時(shí)適當(dāng)擴(kuò)展額度。同時(shí)，根據(jù)全國“問題樓盤”實(shí)際情況，適度進(jìn)行額度擴(kuò)容或范圍擴(kuò)大等。二是以“保交樓”為首要目標(biāo)，平衡好回款償付與保障民生。對于穩(wěn)定社會民生重要作用的出險(xiǎn)項(xiàng)目，應(yīng)適度放寬償付要求，優(yōu)化項(xiàng)目審批，對資金缺口小但確有困難的項(xiàng)目，應(yīng)予以適度傾斜，切實(shí)保證政策資金有力支持“保交樓、保民生”。三是鼓勵(lì)銀行遵循市場化法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，也做好信貸全流程風(fēng)險(xiǎn)管理，特別是做好貸后監(jiān)管與服務(wù)工作，及時(shí)了解項(xiàng)目推進(jìn)情況，按照項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)放款。四是建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)追責(zé)制度，通過追責(zé)相關(guān)利益方等方式對項(xiàng)目損失給予補(bǔ)償。對樓盤爛尾負(fù)有不可推卸責(zé)任的相關(guān)利益各方需要承擔(dān)相應(yīng)后果。

（作者為社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社總編輯助理兼總編室主任，教育經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)碩士）