王女英

“物業(yè)進鄉(xiāng)村”是指將專業(yè)化物業(yè)服務向鄉(xiāng)村延伸，將城市精細化治理理念向農(nóng)村推廣①，是逐步使農(nóng)村基本具備現(xiàn)代生活條件的必然要求。當前農(nóng)村物業(yè)服務發(fā)展尚處起步階段，存在服務內(nèi)容不明確、參與主體缺失、資金籌措困難等問題。近期作者在江西鷹潭調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該地針對農(nóng)村公共基礎設施“重建輕管”和綜合服務短板，積極推進“物業(yè)進鄉(xiāng)村”，對破解農(nóng)村物業(yè)“誰來管、管什么、怎么管和錢哪里來”等關鍵問題進行了多種形式的實踐探索，值得借鑒。

一、“物業(yè)進鄉(xiāng)村”面臨三大難題

（一）服務內(nèi)容不明確

一是缺乏適應農(nóng)村需求的物業(yè)管理服務規(guī)范。國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》、地方出臺的物業(yè)管理辦法或條例以及國家標準《住宅物業(yè)服務規(guī)范》，均是主要針對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、公共建筑等制定的服務標準和規(guī)范。一些地方雖在探索物業(yè)進鄉(xiāng)村，但因農(nóng)村物業(yè)與城市物業(yè)的服務范圍和內(nèi)容差別較大，適應農(nóng)村發(fā)展特點和農(nóng)村居民需求的物業(yè)管理服務規(guī)范尚處空白。二是農(nóng)村物業(yè)服務深度和廣度還不夠。從地方實踐來看，農(nóng)村物業(yè)人員的工作更多是村內(nèi)垃圾清掃和轉(zhuǎn)運，尚未覆蓋到農(nóng)村水電路氣訊等公共基礎設施管護、農(nóng)村公共事務服務等事項，在深度和廣度上與真正的物業(yè)服務還存在明顯差距。

（二）參與主體缺失

一是村“兩委”代管服務能力有限。農(nóng)村公共管理職責通常由村“兩委”（3—5人構成）代為行使，但村兩委干部精力有限、專業(yè)能力缺乏，難以承擔農(nóng)村量大且繁瑣的物業(yè)管理事務。二是市場化企業(yè)動力不足。農(nóng)村公共基礎設施多以公益性為主，運營管護實現(xiàn)盈利甚至收支平衡難度很大，制約了物業(yè)管理服務企業(yè)入駐農(nóng)村市場的積極性。三是村民主動參與程度不高。農(nóng)村居民主動參與農(nóng)村公共基礎設施管護、農(nóng)村人居環(huán)境整治、村莊公共事務管理的主體意識相對薄弱，對專業(yè)化物業(yè)管理服務也缺乏認識。

（三）資金籌措困難

一是地方財力不足影響農(nóng)村公共基礎設施后期管護。在財政薄弱地區(qū)，如沒有專項資金或財政補助，管護經(jīng)費難以保障，農(nóng)村公共基礎設施閑置成為擺設現(xiàn)象層出不窮。二是農(nóng)村物業(yè)服務付費制度尚未建立。使用者付費理念在農(nóng)村落地存在困難，農(nóng)村居民對有償物業(yè)管理服務接受程度普遍較低，實現(xiàn)物業(yè)管理費正常收繳還有很長一段路要走。

二、鷹潭“物業(yè)進鄉(xiāng)村”探索實現(xiàn)了三個明確

（一）建立服務清單，明確管護內(nèi)容

一是分類制定村莊管護內(nèi)容及標準。根據(jù)村莊發(fā)展和基礎設施情況，將村莊劃分為三類，對應確定不同的管護范圍和管護標準。三類村，即地處偏遠、農(nóng)戶不多的一般自然村，重點抓好衛(wèi)生保潔、清除雜草、道路維護、供水設施維護、供電設施維護等5項管護工作。二類村，即農(nóng)戶和公共設施較多的人口聚集村、中心村，重點抓好衛(wèi)生保潔、供水設施維護、污水處理設施維護、溝塘清淤、公廁維護、綠化養(yǎng)護、路燈維護、體育休閑設施維護等10項管護工作。一類村，即高標準打造的精品村、旅游村、紅色名村，在二類村基礎上，提出“10+N”項管護內(nèi)容的更高要求，管護好停車場、消防設施、村旅游指示牌等其他生活和旅游設施。二是村組建立臺賬動態(tài)管理。以鷹潭貴溪市白田鄉(xiāng)為例，對全鄉(xiāng)所有道路、路燈、綠化、溝塘、公廁、宣傳欄等基礎設施開展摸底調(diào)查，各村組建立管護臺賬，并實施動態(tài)管理，實行“一組一臺賬，一年一調(diào)整”。三是建立物業(yè)服務清單。以鷹潭余江區(qū)潢溪鎮(zhèn)渡口村為例，物業(yè)公司列出40項物業(yè)服務事項，包括公益類項目26項和收益類項目14項，收益類項目既有政府投入的公共設施管護類項目（如綠化養(yǎng)護、污水管網(wǎng)管護、垃圾分類等），也有農(nóng)戶付費的經(jīng)營型項目（如維修類、代管類、代購類、家政類等）。

（二）探索多種模式，明確主體分工

鷹潭通過多種形式推動物業(yè)進鄉(xiāng)村，逐步形成“政府管理考核—物業(yè)公司負責—基層組織引導—村民參與”多主體分工協(xié)作的農(nóng)村物業(yè)服務體系。鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立物業(yè)辦，負責管理、協(xié)調(diào)、對接物業(yè)公司，并對各村級物業(yè)公司日常工作進行指導、監(jiān)督和考核。物業(yè)公司負責具體管護工作，根據(jù)載體性質(zhì)不同分為兩大模式：一是服務外包，即通過委托管理的形式將物業(yè)管理服務交給第三方企業(yè)；二是以集體經(jīng)濟組織為載體成立物業(yè)公司，主要采取整鄉(xiāng)推動、多村聯(lián)建方式，或以村級推動、中心村輻射周邊等方式，進行市場化運作。各村委會及村理事會負責宣傳引導村民落實“門前三包”制度，定期組織村環(huán)境衛(wèi)生評比等活動，結合村規(guī)民約調(diào)動群眾參與管護、互幫互助的積極性，并對物業(yè)公司工作進行監(jiān)督。村民負責“門前三包”，對房前屋后開展清掃保潔。一些村民也積極加入物業(yè)服務中心組建的各類管護志愿者隊伍，開展基礎設施、園林綠化和電力設施等維護工作。

（三）健全工作機制，明確籌資來源

一是建立管護經(jīng)費投入籌集制度。整合多渠道資金，避免“撒胡椒面”。如，余江區(qū)黃莊鄉(xiāng)通過整合鷹潭全域垃圾清運一體化試點資金及市區(qū)配套資金、省人居環(huán)境整治專項資金及鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套資金、道路養(yǎng)護資金、農(nóng)戶有償保潔費等，每年歸攏資金能夠有效覆蓋物業(yè)公司運行成本。探索農(nóng)村物業(yè)服務付費機制，強化“收益付費”意識。根據(jù)管護內(nèi)容和服務標準的差異，向村民收取較小金額、標準不一的物業(yè)服務費。如，一類村人均每年20元；二類村人均每年15元；三類村人均每年10元。拓展經(jīng)營性項目，增強物業(yè)企業(yè)財務可持續(xù)性。一些鄉(xiāng)級、村級物業(yè)公司積極開展經(jīng)營性項目，如農(nóng)機出租服務、為企事業(yè)單位提供保潔服務等，獲得額外經(jīng)營收入。二是健全物業(yè)服務考核機制。建立以結果為導向的管護經(jīng)費安排機制，實時督促物業(yè)公司確保服務質(zhì)量。將農(nóng)村環(huán)境綜合整治納入考核體系。余江區(qū)每月組織環(huán)境整治評比現(xiàn)場會，對排名前三的村予以表彰，對排名倒數(shù)第一的村，由鄉(xiāng)黨委書記約談駐村領導、村支部書記?？荚u成績連續(xù)兩次排名倒數(shù)第一的村停發(fā)鄉(xiāng)級相關配套經(jīng)費，對相關責任人取消年終評先評優(yōu)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭考核物業(yè)公司。貴溪市白田鄉(xiāng)物業(yè)辦每月定期組織村委會、村理事會、網(wǎng)格員代表對物業(yè)公司進行考核，并根據(jù)考核結果撥付管護經(jīng)費，總分低于85分的，按差距分數(shù)扣減管護經(jīng)費。三是建立村民參與激勵機制。建立信用式激勵機制，激發(fā)了農(nóng)民參加公益性活動的積極性。以余江區(qū)潢溪鎮(zhèn)渡口村為例，物業(yè)服務中心為每家每戶開設“物業(yè)存折”（包含基本物業(yè)幣10個），每參加一次公益性活動，會得到5—50個不等的物業(yè)幣，每個物業(yè)幣相當于1元人民幣，累積的物業(yè)幣可在物業(yè)服務中心兌換日常用品，或換取相應價值的物業(yè)服務。

三、啟示與建議

（一）因地制宜，推動物業(yè)服務向鄉(xiāng)村延伸

一是明確村莊公共基礎設施管護基本清單。對村莊基礎管護內(nèi)容提出基本服務要求，引導村莊管護內(nèi)容規(guī)范化、要求標準化。二是在充分考慮鄉(xiāng)村區(qū)位、人口和經(jīng)濟情況的基礎上，探索多種“物業(yè)進鄉(xiāng)村”方式。在靠近城區(qū)的鄉(xiāng)、村，可采取服務外包模式，通過與城區(qū)整體打包或在人口較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)單獨外包的方式，委托給第三方物業(yè)管理企業(yè)負責管護。在離城區(qū)較遠但人口分布較為集中、行政村較少，便于統(tǒng)籌管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可采取整鄉(xiāng)推進、村莊聯(lián)建的方式成立物業(yè)服務公司統(tǒng)一管護。在離城區(qū)較遠且人口分布差異較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可依托有一定商業(yè)活動基礎的中心村成立物業(yè)服務公司，輻射服務周邊村莊。

（二）多方共治，明確權責形成合力

縣級政府要負責好組織實施、落實資金投入、強化資金監(jiān)管、加強監(jiān)督考核等工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府要履行定服務人員、定服務事項、定服務標準、定服務范圍、定監(jiān)督人員等職能，把控好“物業(yè)進鄉(xiāng)村”的服務邊界，確保農(nóng)村物業(yè)公司的公益性導向。村黨支部要發(fā)揮好戰(zhàn)斗堡壘作用，充分發(fā)揮黨員帶頭示范作用，打造黨建統(tǒng)領的網(wǎng)格化治理模式，為有效推動村莊管護搭建基礎網(wǎng)絡。物業(yè)公司要摸底了解村莊基本情況，建立工作臺賬，明確服務清單，落實管護責任分工，完善專業(yè)化管護力量，開展多樣化的公益性和經(jīng)營性項目，積極吸納本地就業(yè)。村理事會要發(fā)揮組織監(jiān)督作用，帶領村民協(xié)助和監(jiān)督各類管護人員，做好村莊環(huán)境日常管護工作。村民要自覺做好房前屋后的物件規(guī)整、衛(wèi)生清掃、水溝清淤等“門前三包”工作。

（三）完善機制，保障物業(yè)進鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展

一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府積極整合公共財政投入資金，統(tǒng)籌整合不同渠道獲得、不同部門管理的資金，從“各炒一盤菜”到“共辦一桌席”，將分散資金聚攏使用，促進資金使用效用最大化。二是鼓勵村鎮(zhèn)物業(yè)中心以公司化運營為導向，將物業(yè)服務公司作為村集體經(jīng)濟發(fā)展平臺，通過開展多樣化的經(jīng)營性服務項目增加收入，確保物業(yè)公司財務可持續(xù)。三是探索建立農(nóng)村物業(yè)管理付費機制，按照“誰受益、誰付費”原則，通過村規(guī)民約適當向村民收取一定的物業(yè)服務費，逐步增強村民參與公共環(huán)境管護和鄉(xiāng)村治理的意識。四是完善對農(nóng)村物業(yè)服務的監(jiān)督考核機制，通過將管護經(jīng)費撥付與考核結果掛鉤，保證農(nóng)村物業(yè)服務質(zhì)量。

注：

①本文所指的農(nóng)村物業(yè)管理服務，包含村莊各類基礎設施維修、養(yǎng)護、管理，以及農(nóng)村人居環(huán)境整治等內(nèi)容，是廣義范疇的物業(yè)管理服務。

（作者為國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心助理研究員）