冉博文

房地產產業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響。2023年《政府工作報告》，立足在國家推動房地產市場早日回歸正常軌道的宏觀導向和政策背景，繼續(xù)鮮明提出“堅持‘房住不炒，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓工作”，釋放出了今年省內房地產市場調控的總體基調和政策導向。結合近兩年全省房地產市場和行業(yè)運行情況，推動我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展還需要以產業(yè)升級、模式升級、融資升級為牽引，從供需兩端協同發(fā)力，推動全省房地產市場早日回歸正常發(fā)展軌道。

一、當前全省房地產市場的運行態(tài)勢

自2020年以來，全省房地產市場逐漸呈現“供需低迷、量價齊跌、預期不振、支撐偏弱”的整體特征，房地產市場萎縮低迷的態(tài)勢目前尚未得到整體性扭轉。從供給指標來看，房地產行業(yè)整體經營困難，有效施工相對不足。去年在全省固定資產投資持續(xù)兩位數增長的情況下，全省房地產開發(fā)投資連續(xù)3個月負增長，全年同比下降2.9%，增速比上年同期下降15.5個百分點；房地產施工面積連續(xù)7個月負增長、全年同比下降7%，房地產新開工施工面積連續(xù)14個月負增長、全年同比下降37.5%。從需求指標來看，購買群體持幣觀望情緒較為普遍，導致市場信心嚴重不足。全省商品房銷售面積、銷售額連續(xù)10個月負增長，商品房銷售面積同比下降33.9%，增速下降46.9個百分點，商品房銷售額同比下降37.9%。從先行指標來看，房地產企業(yè)拿地積極性嚴重受挫，房地產行業(yè)發(fā)展的后續(xù)支撐明顯不足。全年土地供應量、本年土地購置面積、房地產開發(fā)到位資金等先行指標分別同比下降42%、37.1%和12.4%，土地出讓成交面積4811.33萬m2、同比下降18.43%，成交價款181.67億元，較上年減少276億元，同比下降60.4%。從重點城市情況來看，蘭州、白銀、天水等省內重點房地產市場交易活動持續(xù)降溫，銷售行情疲軟，交易信心明顯不足，新建、二手商品住宅銷售價格持續(xù)下滑，“量價齊跌”的態(tài)勢較為明顯，樓市庫存化解壓力進一步增大，供大于求的態(tài)勢有所加重，也在很大程度上影響了購房者入市信心和意愿。（如圖一所示）

總的來看，雖然近期國家及省市各級多項政策利好努力提振市場信心，短期省內房地產市場活躍度回升，但過去一段時期供需規(guī)模同步下滑導致省內重點城市庫存維持高位，去化壓力依然較大，交易量價大概率將繼續(xù)下行，購房者普遍持觀望情緒。多因素影響下，新開工難有明顯改善，房地產投資下行態(tài)勢短期內料難緩解，且土地市場情緒整體延續(xù)低迷狀態(tài)，企業(yè)重新拿地大概率將滯后于商品住宅銷售恢復，甘肅省房地產市場恢復仍需一定時間。

二、甘肅省房地產市場發(fā)展的現實制約

一是行業(yè)結構不優(yōu)。甘肅省房地產企業(yè)規(guī)模小、開發(fā)項目規(guī)模小特質突出，產業(yè)集中度明顯不足。截至2021年底，省內共有房地產開發(fā)企業(yè)1765家，資產總計8695.3億元，平均資產僅有5.32億元，實收資本金僅0.37億元，平均資產負債率達87.3%，平均每個企業(yè)開發(fā)面積為7.48萬平方米。其中，內資企業(yè)占比達99.7%，國有和集體房地產開發(fā)企業(yè)占比僅有2.5%。龍頭企業(yè)引領性和資源整合能力不強，省內地產龍頭天慶集團排名中國房企榜200位開外，缺乏能在業(yè)內競得一席之地、引領行業(yè)轉型升級的優(yōu)質頭部企業(yè)，低水平、小規(guī)模、低檔次建設現象較為嚴重。省內房企專業(yè)化程度不高，在資金實力、開發(fā)能力、技術水平以及思維觀念上都與國內外優(yōu)質頭部房企存在較大差距，行業(yè)整體的資金聚集度、技術聚集度不高，這也導致近年來省內大型的城市更新、片區(qū)開發(fā)類項目多由碧桂園、萬科、恒大、華潤等國內頭部房企主導，也在一定程度上制約了省內房地產行業(yè)的轉型升級。

二是開發(fā)模式單一。過去20多年的房地產開發(fā)以規(guī)?；?、高周轉為主要特征，以大拆大建的增量開發(fā)為主，我省同樣如此。但隨著城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模見頂和商品房供需形勢逆轉，正在倒逼房地產行業(yè)加快模式升級、觀念升級、融資升級。就我省而言，一方面，經營模式單一的問題持續(xù)暴露。長期以來，省內房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務上偏重商品住宅銷售，自持物業(yè)、商業(yè)開發(fā)、公共服務設施經營等領域處于粗放起步階段，導致整體經營多元化程度不高。2021年全省房地產開發(fā)企業(yè)主營收入中，商品房銷售收入占比高達96.6%。另一方面，融資渠道單一導致經營風險持續(xù)累積。受近年來信貸政策收緊和抵押不足等因素影響，2021年省內房地產企業(yè)開發(fā)投資中，銀行貸款占比已經降至7%，自籌資金占比達44.2%。目前省內企業(yè)融資主要以信托、證券、基金公司等為通道間接從銀行獲得融資，而且自籌資金中以民間融資的方式從其他企業(yè)借款及內部職工借款占比相對較高，整體風險依然不容忽視。

三是人口逐步外流。自2003年起，受經濟發(fā)展相對滯后、產業(yè)結構不優(yōu)、民營經濟發(fā)展活力不足等因素影響，省內就業(yè)崗位供給規(guī)模相對不足、新增就業(yè)崗位質量不高，從而引發(fā)了勞動力乃至人口的持續(xù)外流。加之周邊關中平原城市群、成渝都市圈交通基礎設施建設持續(xù)加力、要素吸附能力快速提升，省內人口特別是中青年高素質勞動力外流現象較為明顯，隨之帶來了社會消費、住房剛需等大量外流。近20年來，在全省人口自然增長率保持在全國中上游水平的情況下，省內常住人口不增反降。第七次全國人口普查我省人口較“六普”減少了55萬人，成為西北地區(qū)唯一人口減少的省份，人口外流提速，總人口下降速度也有所提升。而長時期、大范圍的人口外流，對于省內房地產行業(yè)發(fā)展預期、房地產市場信心的沖擊影響，是比較致命的。（如圖二、圖三所示）

四是居民增收較慢。近年來雖然甘肅省居民收入保持了快于經濟的增長速度，但收入水平依然較低，而部分區(qū)域房價相對較高，對居民購房置業(yè)意愿造成一定影響。去年以來，全省居民人均可支配收入前三個季度超過新疆、西藏，階段性擺脫全國末位，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增速排名全國第10位，高于全國平均0.5個百分點，繼續(xù)保持在全國中游水平，位次比上年有所前移，差距進一步縮小。城鄉(xiāng)居民人均收入比值為3.09，比上年縮小0.08。但就全年來看，全省居民人均可支配收入仍居全國末位，較上一位的貴州相差2235元，較經濟體量前一位的吉林相差4702元。城鄉(xiāng)居民整體收入水平依然較低，城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資增速持續(xù)放緩，城鄉(xiāng)居民收入來源相對單一，收入結構不盡合理。特別是在農村居民增收方面，農村居民人均可支配收入長期位居全國末位，省內縣域特色產業(yè)規(guī)模較小，就業(yè)吸納能力有限，農村勞動力素質不高又造成了務工渠道偏窄，農村居民增收的渠道依然不多。（如圖四所示）

三、穩(wěn)定甘肅省房地產市場的重點抓手

促進省內房地產市場企穩(wěn)回暖，關鍵是要尊重市場規(guī)律、尊重省情實際，按照省政府工作報告安排部署，進一步提高房地產調控政策的科學性、精準性、協調性，以更大力度穩(wěn)預期、防風險、促轉型，不斷提升市場信心和各方預期。

一是兜牢市場底盤。住房剛性需求，始終是房地產市場發(fā)展的硬性支撐?！墩ぷ鲌蟾妗孵r明提出，“支持剛性和改善性住房需求，加快發(fā)展保障性租賃住房，探索長租房市場建設，解決好新市民、青年人等住房問題?！备飨嚓P部門也將積極探索建立多元化的保障性租賃住房資金籌措機制，有效推進各項財政稅收政策落地，降低租賃住房稅費負擔，引導銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，多元并進助力提升保障性租賃住房資金支持，切實增加保障性租賃住房供給，以實際行動盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。同時，蘇州、鄭州等地已經開展大規(guī)模政府回購，配套民企與地方國資聯合拿地的模式，加大樓市去庫存力度，房地產市場信心明顯恢復。有條件的市州政府也可以抓住當前房企資金較為困難、價格協商區(qū)間較大的窗口期，通過政府回購來滿足安置房、保障房、租賃房等保障性房源需求，進一步為房地產市場注入流動性。

二是挖掘增量需求。房地產市場的長期需求由人口水平和城鎮(zhèn)化率決定，換言之，房地產行業(yè)增量需求由新增人口、城鎮(zhèn)化率提升和舊房置換決定。根據第七次人口普查，當前我國住房結構中有31%的房屋建于2000年之前，蘭州、白銀、天水、金昌、嘉峪關等地作為老工業(yè)基地，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存量大、置換需求較為充足，這部分房屋的置換將釋放新的房屋需求。對于甘肅省而言，通過實施組合型調控政策，持續(xù)挖掘城鎮(zhèn)化率結構性平衡、家庭規(guī)?？s小化、舊房置換等帶來的規(guī)模性住房需求，仍能在今后一段時期為房地產市場發(fā)展帶來穩(wěn)定增量，以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為主的城市更新將為房地產行業(yè)發(fā)展帶來充足發(fā)展空間。加之甘肅省部分地區(qū)生態(tài)功能屬性受限、地質災害風險隱患突出，隨著生態(tài)及地質災害避險搬遷工程的加快推進，也將進一步挖掘城鎮(zhèn)住房需求，對房地產行業(yè)發(fā)展形成有力支撐。

三是加速轉型升級。房地產行業(yè)由于“高負債、高杠桿、高周轉”舊有模式帶來的弊端，理應通過向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡來解決。核心在于以滿足民眾對居住品質的向往為目標，從過去解決“有沒有”向“好不好”轉變，走差異化、精細化和定制化道路，全力推進房地產業(yè)轉型升級。主要是在房地產開發(fā)上，進一步提高土地資源利用率，以為民眾提供高品質居住環(huán)境和高品位生活方式的住房為引領，將消費者的需求融入房地產開發(fā)全過程，以民眾需求為導向選擇與優(yōu)化品種，從精心規(guī)劃設計起步，差異化調整產品結構，科學確定產品定位，開發(fā)提供契合民眾需求的優(yōu)質產品。同時，要指導省內房地產企業(yè)依靠強化內部管理和應用先進技術提升品質、降低成本、增加效益，在嚴格控制總體風險的基礎上，引導金融機構對在甘房地產企業(yè)合理融資需求予以大力支持，綜合運用信貸、債券、股權融資工具，加強對企業(yè)發(fā)債、展期、置換等工作的鼓勵和指導，實現從粗放型向精細化轉軌，在高質量發(fā)展道路上行穩(wěn)致遠。